Азарий Лапидус: «Лучшего объекта, чем комплекс «Газпрома», я еще не создал»

Азарий Абрамович, компания «СУИ-холдинг» нам известна как крупное федеральное предприятие. Как пришла идея строить жилье в Омске?

— Омск — это город-миллионник, в какой-то степени столичный город, и чем чаще я бываю в Омске, тем больше симпатий он у меня вызывает. Я имею достаточно большой опыт строительства: в Казани, Петербурге, Краснодаре, Москве... Судя по омичам, их взаимоотношениям и даже еде, которой кормят здесь в ресторанах, могу сказать, что Омск — это очень интересный город. В 2007 году мы сформировали крупный портфель проектов по стране и нас очень подкупила территория в этом городе, которую мы приобрели под строительство.

Как известно, до кризиса на этом участке планировалось строить жилье бизнес-класса. Все-таки берег Иртыша. А сейчас вроде бы идут разговоры скорее о социальном жилье...

— «Бизнес-класс» — это понятие родилось у нас в стране от желания навесить ярлыки. Есть жилье для очень богатых людей — его мы выносим за скобки. У нас один дом в столице, где каждая квартира продавалась по цене 60 тыс. евро за квадратный метр. Это особый сектор, и такие дома тоже будут построены в нашем омском проекте. Все остальное — дома для обычных людей. И если в подъезде вы делаете плитку из керамогранита, то цена будет одна, а если из мрамора — цена будет выше. Иными словами, экономкласс и бизнес-класс различаются лишь оснащением. В любом случае в каждом нашем доме предусмотрено помещение для консьержа, то есть люди будут чувствовать себя комфортно. Еще считается, что бизнес-класс — это когда в доме есть входная зона. И во всех наших домах будет входная зона, а в некоторых домах входные зоны будут с двух сторон.

Странно, что в первом и втором домах вашего проекта нет трехкомнатных квартир.

— Есть только одна трехкомнатная квартира на первом этаже для жильцов-инвалидов. Это специально, чтобы можно было проехать на коляске по широкому коридору. Я думаю, что в Омске мы одни из первых стали задумываться о людях с ограниченными возможностями. Вообще предполагается, что однокомнатные квартиры будут до 40 квадратных метров, а двухкомнатные — до 60. В эти квартиры смогут въехать люди, у которых есть гарантированный и достаточный доход. Не миллионеры.

Каковы параметры инвестиций проекта?

— Мы хотим выйти на цифру 200 тысяч кв. метров — это и жилье, и нежилые помещения. При себестоимости 40 тысяч за метр — себестоимость проекта будет на уровне 8 млрд. Окончить реализацию проекта планируем в конце 2018 года.

Вы получили кредитную линию от Сбербанка. Можно раскрыть подробности о процентной ставке?

— Я так отвечу: она очень комфортная. При этом как профессионал я могу сказать, что со Сбербанком приятно сотрудничать. В отрасли существует проблема, когда банк не дает кредит под строительство созданного и согласованного экспертами проекта дома. Банкиры говорят: «Что вы здесь напроектировали? Это же невозможно будет продать». Сейчас в нашей стране только начинает появляться профессиональная компетенция у финансовых и страховых институтов. Я могу создать любой фантастический западный проект, но банки не дадут под это деньги. А специалисты Сбербанка работают по стандартам завтрашнего дня. Это подтверждает хотя бы наш первый разговор, вопросы были чисто профессиональные: какова квартирография, какие площади, как будет продаваться жилье?

Год назад предварительно сообщалось, что один квадратный метр жилья будет стоить 40-47 тысяч. Как изменилась эта цена к началу продаж?

— Она осталась примерно на том же уровне. Мы обошли рынок, посоветовались и нам порекомендовали работать с компанией «МИАРД». Мы договорились, что продажи, начиная от 40 тысяч за метр, нас устраивают. Это точка преломления себестоимости. Дальше продажи пойдут по той цене, которую диктует рынок. Кстати, за первый месяц появилось 23 желающих купить квартиры. Это просто идеальная ситуация, ведь мы этот проект пока, по сути, ничем кроме разговоров не подкрепили.

В следующих домах будут квартиры иной площади?

— Да, уже в третьем доме, который мы начинаем в этом году, появится стояк с трехкомнатными квартирами. Первый дом будет сдан в 4 квартале этого года. Но фактически нужно сдать его раньше — ведь у нас прописано еще и благоустройство. А всего планируется построить 18 домов, два детских сада на 120 детей каждый, которые, вероятнее всего, трансформируются в один на 300 детей по просьбе мэрии. Кроме того, планируем построить торговый центр с многоэтажной парковкой. Еще будет один элитный дом на набережной Иртыша. Его мы пока не проектируем, только готовим эскизы. Чтобы понять, чего хотят состоятельные омичи. Например, если все первые элитные дома Москвы были с бассейнами — то сейчас их уже не строят. Перестали делать общие комнаты для собраний — они никому не нужны и простаивают.

Омск отличается от других городов, в которых вы работали?

— Последние годы Омск официально строил не больше чем 550-570 тысяч кв. метров жилья. В пиковые годы — 800 тысяч. А в Омске живет от 1 до 1,3 млн человек. Исходя из этой статистики, мы понимаем, что отложенный спрос порядка 600 тысяч кв. метров уже существует. Плюс для решения проблем с переселением людей из ветхого фонда, нужно строить по одному квадратному метру на человека минимум. Мне еще не удалось понять типаж моего будущего покупателя в Омске, но кое-что о рынке я могу сказать. Сегодня мы создаем здесь строительную компанию и видим, что рабочий класс хочет зарабатывать столько, сколько в Москве. А значит, столько же тратить. Поэтому спрос на жилье будет расти. В Москве цены меньше чем 60 тысяч за квадратный метр нет ни в одном доме на любой стадии строительства. Я думаю, что при нынешнем спросе и уровне зарплат, как это не прискорбно для жителей Омска, цена будет динамично расти и вырастет до таких же размеров.

При этом на нашем рынке нет доступной ипотеки, как на Западе, что могло бы еще увеличить число потенциальных покупателей.

— В России инфляция 7%, а, скажем, в США 2%, по-этому там ипотека 6%. К нашей инфляции добавьте 4-5% и получится 12%. Такую ипотеку в нашем проекте и предлагает Сбербанк.

Подрядчики на строительство будут привлекаться из Москвы или востребованы местные специалисты?

— Мы стараемся ориентироваться на местных, но пока не можем похвастаться положительным опытом. За три месяца мы просмотрели 300 человек. Кроме учеников и подмастерий, никого не увидели. При этом бизнес ведется очень странно. С тобой договариваются об одном, а поставляют совсем другое. У нас недавно была проблема со строительными вагончиками. Нам выставили цену бытовки — 150 тысяч. В Москве она стоит 70! Я негодую, хотя сталкивался с тем же в Тюмени, куда возил бытовки из Москвы. Тем не менее, предложил скинуть по электронной почте фотографии этих вагончиков. Мне говорят: «Нет фотографий!» Как такое возможно? Или мы платим за арматуру диаметром 12, нам приходит арматура диаметром 20. Тоннаж соответствует. Звоним, узнаем в чем проблема. Отвечают: «Сейчас нужного диаметра на складе нет, прислали «двадцатку», через неделю пришлют ту, что нужно, а «двадцатка» вам все равно пригодится». И по местным меркам это нормально. А для нас это неприемлемо! К сожалению, всю опалубку привезли из Москвы, краны покупаем в Китае, даже трансформаторы для обогрева бетона везем из столицы.

Это сказывается на себестоимости...

— А что делать? В Омске подобных предложений не существует. Вот интересный пример недопонимания: мы одни из немногих, кто в Омске строит на массивной плите 800 миллиметров. Не используем сваи, потому что они не эффективны. Они нужны в определенных условиях и определенных грунтах. Ту местность, где мы строим дома, трудно назвать болотом. У нас идеальный речной песок. Мы так строили в Казани, Краснодаре, Москве... Так на нас первое время с удивлением смотрели местные строители. Но если плита может принять все нагрузки, зачем долбить сваи три месяца? К тому же без свай, я гарантирую, в 10 раз меньше будет трещин в плите.

На месте нынешней застройки было промышленное предприятие. Сейчас нужно проводить процедуру очистки грунтов?

— Мы строим там, где поднимались корабли и дальше уходили в цеха. Еще пять или шесть домов будем строить на условно чистой земле. Потом, когда будем разбирать цеха, где были ремонтные работы, должны будем делать рекуперации и все соответствующие действия.

В любом строительстве всегда остро стоит вопрос подключения к сетям и доступности социальной инфраструктуры в будущем...

— Мы собственники этой земли и понимаем, что успешно сможем продать здания, если обеспечим соответствующую инфраструктуру. Здесь предусмотрено 4-5 дошкольных учреждений, которые построим в наших зданиях и продадим этот бизнес инвесторам. Так же собираемся построить маленькие магазинчики. Сейчас хотим заняться и благоустройством набережной вместе с мэрией. С городским детским садом тоже все понятно: мы готовы построить его на 300 мест и под это выделить гектар нашей очень дорогой земли, передав его городу, который выделит средства на строительство. Что касается сетей, то ситуация прозрачная: мы работаем на территории завода, который был крупным потребителем тепла, электроэнергии, воды и канализации. К тому же вместе с городом мы разрабатываем перспективный план инфраструктурного развития нашего микрорайона. До конца 2015 года мы обеспечены теми сетями, которые будут нужны на площадке.

Еще одна проблема — парковки. Их хватит вашим будущим жильцам?

— У нас есть три варианта размещения машин, открытые плоскостные парковки, а в домах повышенной комфортности будем строить подземные парковки. Кроме того, мы строим на нашей территории торговый центр, а выше, над ним, расположатся многоярусные парковки. В итоге потребность в машино-местах будет закрыта полностью.

Площадку судоремонтного завода купил в свое время предприниматель Владимир Дрокин за 450 млн рублей. И через полгода он продал ее значительно дороже, по некоторым данным, чуть ли не за 1 млрд.

— Я, к счастью, не знаю, кто такой Дрокин, но за эту площадку мы действительно заплатили невероятно много денег. Но она была в концепции развития нашего холдинга, поэтому мы значительно переплатили. Если же сейчас спросить жалеем ли мы, что купили эту землю, — нет, не жалеем.

Взаимоотношения с омскими властями удалось выстроить?

— Отношения очень комфортные. Здесь любой вопрос, любое решение находит понимание. Мэр закладывал первый камень проекта, каждый раз, когда я приезжаю в Омск, он интересуется, как идет строительство. Проводятся встречи с министром строительства, заместителями губернатора. Понятно, что это жилье будет наполнено людьми, которые имеют какую-то перспективу в жизни. Это не богачи, но состоятельные граждане, поэтому интерес власти мне понятен.

Архитекторы утверждают, что в мире настал тренд малоэтажного строительства, а в России продолжают строить многоэтажки.

— Этот тренд дошел и до нас. В прошлом году впервые в жилищной программе 53% квадратных метров сдано в малоэтажках и только 47% — в высотках. Но малоэтажное жилье нельзя строить в городах: земля слишком дорогая. Выгоднее в пригородах. Что нужно, чтобы люди могли комфортно жить в хорошем доме в 20 или 50 км от Омска? Им нужна дорога доехать до работы, учреждения образования для детей. И если мы решим эти задачи, то можно говорить о строительстве малоэтажек. Скажем, чиновники докладывают Путину, что индивидуальные дома должны стоить 30 тысяч за кв. метр. Вообще, они должны 20 тысяч стоить. Но к дому нужно подвести сети, а в чистое поле чем дальше тянуть — тем дороже. Нужно построить дорогу, два садика и школу. Я как частный инвестор должен это включить в стоимость — и тогда цена растет до 60 тысяч за квадрат. А если государство, которому я плачу налоги, все это сделает, то я с удовольствием построю дома с квадратом по 25 тысяч.

Какие свои проекты вы могли бы назвать стройкой жизни?

— Я был руководителем строительства комплекса «Газпром», за что в возрасте 39 лет получил заслуженного строителя и защитил докторскую диссертацию. Лучшего я еще не создал. Были, конечно, и другие значимые объекты: например, год назад построили краснодарский баскет-холл. Этот город теперь живет своей баскетбольной командой «Локомотив-Кубань».

А вот реконструкция Большого театра обросла разными слухами...

— Не слушайте никого (улыбается). Театр играет, поет. Это по акустике лучший театр России и, думаю, Европы. В техническом оснащении — лучший в мире. Компания «СУИпроект» его закончила.

Александр Набатов
Алексей Пантелеев

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №03 (007) 28 января

Больше интересного в жанре: Интервью