Кирпич как фактор сбережения: обзор рынка недвижимости

Как говорят эксперты, покупатели отдают предпочтение малобюджетным квартирам стоимостью до 1,5 млн рублей. Также тенденция уходящей осени — снижение в общем объеме ипотечных сделок.

Центробанк повлиял на новостройки

Последние данные регионального минстроя по вводу жилья в Омской области весьма оптимистичны. Строительство в регионе идет неплохими темпами. Объем жилищного строительства в октябре (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) показал рост в 17%. Вместе с тем, с 1 октября для рынка новостроек наступили не самые простые времена. Правда, игроки рынка уверяют: трудности временные.

Напомним, введенные изменения в федеральное законодательство существенно сократили список страховых компаний, которые могут предоставлять страховку застройщикам, привлекающим средства дольщиков. Центробанк пока аккредитовал 19 страховых компаний, но перечень открытый и может пополняться новыми страховщиками.

«Некоторые продажи действительно приостановились в связи с тем, что идет переоформление документации застройщиками. Только после того как процедура будет завершена, возобновятся процессы покупки, — говорит директор АН «Держава» Елена Татаринова. — В Омской области из списка аккредитованных компаний работают всего две, это добавляет определенных трудностей застройщикам».

Тем не менее, несмотря на неопределенность в сегменте новостроек, в целом рынок показывает количественную стабильность. Продавцов, в отличие от покупателей, меньше не стало.

«Довольно часто приходится слышать жалобы продавцов по поводу того, что квартиры «висят» на рынке. Но это не совсем верное суждение. Значит, они просто не соответствуют цене, которую за них готов заплатить покупатель, — считает вице-президент Российской гильдии риелторов, директор АН «Миран» Вячеслав Горюнов. — Время шальных денег прошло, у людей иссякли финансовые запасы. Если раньше в квадратные метры инвестировали, то сейчас кирпич, если говорить на профессиональном языке, — всего лишь инструмент сбережений».

Осенние ожидания не оправдались

По словам большинства участников рынка недвижимости, надежды, возлагавшиеся на три осенних месяца, не оправдались.

«По сравнению с летними месяцами изменений произошло мало. В том числе и в ценовой политике, — комментирует глава агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Кон-стантин Романко. — За октябрь, по статистике нашей компании, снижение средней стоимости 1 кв. м составило по «вторичке» минус 0,8%, по «первичке» — минус 0,2%. В ноябре за первую неделю не произошло удешевления. Во вторую оно составило всего минус 0,2%».

По данным ГК «Омэкс», по итогам октября как первичный, так и вторичный рынок недвижимости показали снижение средней удельной цены. Новостройки «подешевели» на 0,1% по отношению к сентябрю, что в денежном отношении составляет 42 руб./кв. м. Вторичный рынок показал чуть большее снижение — на 0,9%, или 408 руб./кв. м.

В среднем первичный рынок показал отрицательную тенденцию. Однако в разрезе округов изменения цен зафиксированы как в большую, так и в меньшую сторону.

В Центральном квадратный метр в новостройках подешевел на 0,8%, или 375 руб./кв. м, в Кировском менее значительно — на 0,1%, или 53 руб./кв. м. Самое большое увеличение цены произошло в трех районах. В Ленинском округе — на 1,6% (в рублях — 643 руб./кв. м), в Октябрьском — на 0,9% (в рублях — 397 руб./кв. м) и в Советском — на 0,7% (267 руб./кв. м).

На вторичном рынке наблюдается снижение средней удельной цены во всех районах города. В Кировском округе в среднем «квадрат» подешевел на 224 рубля (0,5%), в Ленинском АО — на 198 руб./кв. м (0,4%), в Октябрьском — на 62 руб./кв. м (0,1%, что является самым меньшим падением в октябре), в Советском — на 724 руб./кв. м (1,6%, что, наоборот, по итогам октября стало самым существенным снижением цены), в Центральном АО — на 697 руб./кв.м (1,3%).

Спрос на массовость

«Спросом пользуется так называемый массовый сегмент, недорогое жилье, — продолжает Константин Романко. — По новостройкам появляется немало интересных предложений. По «вторичке» также покупатели отдают предпочтение дешевому жилью и жилью среднего ценового сегмента. «Дорогих» продаж немного. Спрос все-таки появился, но хватит ли его до конца года?».

«В спросе малобюджетные квартиры до 1,5 млн рублей, — поддерживает коллегу Елена Татаринова. — Да, есть хорошие новостроечные проекты, с ипотекой под весьма выгодный процент. Но если остановить выбор именно на них, то приобрести их возможно лишь в 2016 году. Но до этого срока покупателю необходимо где-то жить, например, арендовать квартиру. И таких подводных камней немало. Чтобы принять правильное решение, необходимо учитывать массу факторов, поэтому когда к нам обращаются клиенты, приходится тщательно изучать все предложения, просчитывать все до копеечки».

Эксперты также отмечают снижение количества ипотечных сделок. На это влияет несколько факторов. В частности, покупатели ждут более выгодной цены, зная, что рынок находится в падении. Останавливает и неясность с процентными ставками. Некоторые банки, снижая ставки по кредитам, спустя время вновь идут на повышение. Неуверенность в завтрашнем дне, пожалуй, самая весомая причина, тормозящая принятие положительного решения о покупке квартиры в ипотеку.

«Снижая процентную ставку по кредитам, банкиры ужесточают требования к заемщикам, об этом я могу судить по собственной практике. Процент отказов в выдаче кредитов увеличился. Отказывают шести потенциальным клиентам из десяти, — приводит свою статистику советник по недвижимости компании «ИнБГ-Брокеридж» Марина Алексеева. — И именно из-за недостаточности доходов. Кому-то приходит незавершенный отказ. Человеку объясняют: хорошо бы найти созаемщика. Но если таковой бы у него был, он бы сразу с ним пришел в банк».

Льготная ипотека поддержит продажи

Решить часть проблем с продажей квадратных метров могла бы услуга, предоставляемая многими риелторскими агентствами — срочная продажа квартир. Но зачастую условия продажи, предлагаемые агентствами, не устраивают собственников. Потери могут достигать и 30% от стоимости квартиры. По словам Константина Романко, их компания приостановила эту услугу.

«Сегодня купив на падении, завтра можно продать дешевле. В чем тогда бизнес? Чтобы получить коммерческую выгоду от выкупа и застраховать себя от падений цены на жилье, дисконт должен быть колоссальным. Проще найти продавца с изначально сниженной ценой продажи, чем заниматься выкупом», — резюмирует Константин Романко.

В условиях экономической нестабильности участникам рынка сложно давать прогнозы на будущее. Безусловно, им хочется увеличения количества сделок уже сейчас, ведь январь и февраль по традиции обещают стать не самыми покупательски активными месяцами.

«Если госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам продолжит свое действие, она поможет рынку, — полагает Елена Татаринова. — Обсуждается вопрос дальнейшего их снижения. Но если и снизят процентные ставки на новостройки, на вторичное жилье они останутся прежними. И разница между ними достаточно ощутимая».

Комментарии

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 44 (097) 17 ноября

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи