Торговые комплексы тянут «якоря»

Впрочем, далеко не все комплексы идут на подобные поблажки, к кому-то даже в сегодняшней непростой ситуации арендаторы выстраиваются в очередь.

Газета «Деловой Омск» провела круглый стол в региональном бизнес-инкубаторе, посвященный теме торговой недвижимости. Были приглашены участники рынка, аналитики. Эксперты пытались найти ответы на одни из самых злободневных вопросов: как в существующих условиях удержать арендаторов, покупателей и привлечь новых?

Торговые центры берут на себя «социалку»

На 1000 омичей приходится 1052 кв. м торговых площадей. Цифра превышает установленный минимум для Омска более чем в полтора раза. Вместе с тем многие эксперты не согласны, что город перенасыщен объектами торговли.

«Готовя публикацию для одного федерального издания по коммерческой недвижимости, нам в буквальном смысле пришлось собирать по крупицам объекты, введенные в эксплуатацию в 2015 году, — говорит руководитель Омского меж-отраслевого совета экспертов рынка недвижимости Максим Репин. — Потом нам же было сделано замечание, мол, негусто у вас. Вот в Екатеринбурге за год ввели в эксплуатацию 14 объектов».

Действительно, судя по статистике регионального министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса, в 2015 году введено в эксплуатацию всего лишь несколько крупных торговых комплексов. Причем расположены они в основном в спальных районах. Торговый комплекс «Первомайский» на ул. Заозерной завершил сдачу 2-го и 3-го блоков, сдана вторая очередь комплекса на ул. 3-я Молодежной, 18/1, введен в эксплуатацию в апреле этого года административно-торговый комплекс на ул. Куйбышева, 43. Все объекты имеют площадь более 4 тыс. кв. м. В 2015-м получил разрешение торговый комплекс, расположенный на ярмарке «Торговый город», его площадь почти 3,5 тыс кв. м.

«Я бы поспорил с утверждением о том, что город перенасыщен торговыми площадями, — продолжает директор по развитию агентства «Магазин Инфо55» Дмитрий Сапунов. — Чувствуется нехватка площадей в Ленинском округе и на Московке. Безусловно, там есть торговые объекты, но более качественных, где бы можно было получить в комплексе необходимую услугу, нет».

Сапунов полагает: сегодня комплексы становятся неким табу для Омска. Причем и в бизнес-среде.

«Являться апологетом торговых центров — значит накликать на себя массовый гнев. Потребительское отрицательное отношение к ним переходит почему-то и в бизнес-среду. Но ведь предприниматели не могут не понимать, что это инвестиции, налоги, новые рабочие места. Они также позволяют двигать омскую экономику», — резюмирует эксперт.

С коллегой согласен ведущий специалист по аренде торгово-офисного центра Festival City Игорь Комиссаров:

«На близлежащей к нам территории располагаются порядка пяти комплексов, все они в шаговой доступности. Но никто из нас почему-то не закрылся. Более того, у каждого немало арендаторов, хороший трафик и еще масса возможностей для роста».

Впрочем, потребительский антинастрой опровергает Максим Репин, опираясь на исследования. Омичи при покупке квартиры на первое место ставят уже не стоимость жилья и его месторасположение. Главным критерием становится обеспеченность района социальными и коммерческими объектами.

«Почему так происходит? Потому что торговые объекты стараются взять на себя определенные социальные функции. Во многом это их принцип развития, — говорит Репин. — Омичу интересно туда прийти не только за покупкой, здесь можно хорошо провести время с семьей, отдохнуть, сходить в кафе».

Кризис понизил ставки

Несмотря на интерес омичей к подобным многофункциональным комплексам, кризис в сфере ощущается. По оценкам отдельных экспертов, до 60% снизилась покупательская способность. Арендаторы ждут от собственников комплексов поблажек в виде снижения арендных ставок. Дмитрий Сапунов, к примеру, заявляет: летом некоторые собственники своим арендаторам дисконтировали ставку до 50%.

«Позиции арендаторов ужесточились. По нашей информации, с лета 2015 года произошло дисконтирование существующих арендных ставок до 50%, — озвучивает цифру Дмитрий Сапунов. — Наблюдается также снижение «классности» торговых комплексов, то есть они переориентируются на более низкий ценовой сегмент, перейдя из сегмента «средний +» в «средний». Наступает время дискаунтеров, и, естественно, управляющие торговыми комплексами будут вынуждены идти навстречу или останутся без арендаторов».

Но с Дмитрием Сапуновым не согласен Игорь Комиссаров: «Не всегда арендодатель может позволить себе дисконтировать ставку. Иногда выгоднее оставить помещение пустым и ждущим своего арендатора».

По словам экспертов, арендаторы становятся более привередливыми: хотят низкую ставку аренды, но при этом за сервис платить не готовы.

«Мы видим потребность у арендаторов в объектах более высокой классности. Но они требуют понижения ставки. Допустим, он из объекта класса С переехал в Б или Б+ и ему нужен высокий уровень сервиса, но низкая аренда. Иными словами, они требуют большего, а платить хотят меньше», — замечает Максим Репин.

Арендные ставки, как того бы ни хотели собственники торговых объектов, плавно, без резких скачков идут на снижение, так же, как и стоимость продажи подобных объектов. Максим Репин делает прогноз: тенденция будет наблюдаться до 3 квартала 2016 года. В свою очередь, Дмитрий Сапунов делает другой прогноз — по величине средней арендной ставки. По статистике сайта коммерческой недвижимости «Магазин Инфо55», средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость в Омске в 4 квартале 2014 года составляла 615 руб./кв. м, в 1 квартале 2015-го — уже 670. Два последующих квартала происходило небольшое снижение. В дальнейшем ее максимальный предел может достигнуть уровня 700 руб./кв. м.

Кроме того, часть арендаторов, особенно крупных федеральных сетей, не хотят платить фиксированный арендный платеж, предпочитая отдавать определенный процент от товарооборота. Однако далеко не все комплексы готовы идти на подобные условия. Кстати, в кризис «федералы» расширяют свои сети. Но в основном в торговые центры приходят дискаунтеры, продающие недорогую одежду или обувь.

Развлечения — двигатель торговли

Несмотря на падение покупательского спроса, представители торговых комплексов ни снижения трафика, ни оттока арендаторов не отмечают.

«У нас остались якорные арендаторы, в конце прошлого года к нам зашел «Макдоналдс», позволивший удержать трафик. Естественно, есть предприниматели, кто закрывает свои магазины, но происходит это по разным причинам, не всегда связанным с кризисом», — поясняет Игорь Комиссаров.

Ротация арендаторов происходит во всех комплексах. К примеру, Festival City выбрал свою тактику. На каждом этаже присутствует один якорный арендатор. Постоянно идет внутренняя ротация более мелких.

«Неплохо себя чувствуют комплексы, имеющие собственные производства, — продолжает маркетолог торгово-развлекательного комплекса «Континент» Елена Марченко.

— И им выгодно иметь огромный супермаркет и небольших арендаторов. Мы наблюдаем небольшой спад покупателей в ноябре, связано это исключительно с сезонностью. Тем не менее люди не перестают покупать одежду и обувь. Даже продавцы шуб не снизили продажи. В нашей зоне развлечений трафик нисколько не упал. Шесть фудкортов, разнообразных по цене и ассортименту, также позволяют не сокращаться в посетителях».

Но покупателей в торговые центры перспективой одних лишь развлечений не заманишь. Как подметила Елена Марченко, сейчас их необходимо завлечь, развлечь и отблагодарить. Эксперты едины во мнении: клиент стал привередлив, и если собственники площадей не изменят стратегию работы и с покупателями, и с арендаторами, они рискуют остаться и без тех, и без других.

«После кризиса 2008-го говорили: мы прошли точку невозврата, Омск не вернется к социальным рынкам. Ничего подобного. Россия возвращается. И если не будет со стороны бизнеса движения, мы вернемся в прошлое», — предсказал возможное недалекое будущее господин Сапунов.

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 46 (099) 1 декабря

Самое актуальное в рубрике: Ретейл

Больше интересного в жанре: Статьи