Что происходит на рынке жилой и коммерческой недвижимости: аналитика

Если рынок жилья худо-бедно жил в прошлом году, то вот в коммерческой недвижимости полный штиль. Некоторые риелторские компании даже разрешали своим специалистам, занимающимся продажами таких объектов, как говорится, «вспахивать чужое поле». То есть, чтобы хоть как-то удержаться на плаву, уйти в продажи жилья.

Офисы опустели

По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав на нежилое имущество увеличилось в два раза. Эксперты такую статистику называют парадоксальной, ведь в жилой недвижимости наблюдается спад. Несмотря на такой воодушевляющий показатель в коммерческом сегменте, все эксперты сходятся во мнении: кризисный удар приняли именно объекты для бизнеса. Новых не появлялось, а все инвестиции шли мимо Сибири в центральную часть России — Москву и Московскую область. Региональный рынок не стал привлекательным для инвестора.

По словам учредителя ООО «Альбион КН» Александра Стукова, запрос у бизнеса в большей части сформирован в сегменте торговли. Офисная же недвижимость несет потери — в Омске порядка 20% таких площадей пустует.

«Первый квартал 2015 года показывал положительную динамику роста, — говорит Александр Стуков. — Во втором наступило спокойствие, сделок стало в два раза меньше. Размер уторговывания доходил до 20-25%, максимум — до 50%».

Спросом у арендаторов пользуются площади до 100 «квадратов». Подобных объектов на рынке основная масса (42%).

Торговля не продается

Средняя стоимость продажи «офисного метра» самая высокая в Центральном округе. Она достигает 42 052 руб. Самая низкая — в Кировском — 31 482 руб. В «середнячках» Ленинский (38 801 руб.), Советский (36 896 руб.) и Октябрьский (33 656 руб.) округа. Аналогичная тенденция и в аренде. Средняя ставка в Центральном округе — 437 руб./кв. м, в Советском — 359 руб./кв. м, Октябрьском — 336 руб./кв. м, Ленинском — 348 руб./кв. м, Кировском — 333 руб./кв. м.

«Коллеги из Новосибирска говорят, что ставки по аренде в столице Сибири сократились от 15 до 50%. И в Омске точно такая же динамика. Неужели наступает рай для арендаторов? Сомневаюсь. Владельцы помещений зажаты в рамки определенных обязательств, например, перед кредитными организациями. Поэтому ставки не могут опустить. Кроме того, на них давит инфляция, по идее, за счет которой ставки должны расти», — резюмирует Александр Стуков.

В секторе торговой недвижимости похожая ситуация. Директор по развитию компании «Магазин-Инфо55» Дмитрий Сапунов, анализируя свою практику, замечает:

«Ставки по аренде торговых площадей в 2015 году практически не росли, за исключением отдельных периодов. Но потом благополучно «откатились» назад. Рынок продаж торговой недвижимости в регионе так и не сложился. Те же площади, которые мы позиционируем как торговые, не продаются. Почему так происходит? На мой взгляд, это связано с падающим оборотом торговли. Единственный толчок, способный дать движение этому сегменту, — увеличение населения Омска, причем активное. Ни появление новых торговых центров, ни приход новых операторов не в состоянии изменить ситуацию».

В торговле, как и в офисах, подавляющее большинство объектов до 100 кв. м. Они, что вполне логично, и самые востребованные. Средняя ставка аренды торговых площадей колеблется в пределах 530 руб., продажа — 42 тыс. руб./кв. м.

Импортозамещение даст развитие

На рынке торговой недвижимости, уверены эксперты, наступает время дискаунтеров. Активен продуктовый ритейл, аптеки и те предприниматели, кто занят в индустрии развлечений.

С учетом взятого страной курса на импортозамещение, а в случае с Омской областью — на импортоопережение, в этом году «выстрелить» может производственно-складская недвижимость. По крайней мере, отдельные игроки рынка делают на нее ставки.

«В продажах производственно-складской недвижимости присутствует определенный перекос, — продолжает директор АН «АксиОМ» Марк Лось. — И именно он существенно влияет на количество сделок. Более 50% предложений — объекты свыше 1 тыс. кв. м. Сделки по продажам 5-7 тыс. кв. м единичны. Клиентам необходимы площади меньшие по квадратуре. Собственникам приходится дробить квадратные метры и только тогда они получают должный эффект».

В основном, по наблюдениям руководителя АН «АксиОМ», арендаторы или покупатели ищут складские помещения с наличием офиса неподалеку от федеральных трасс. Поэтому чаще всего рассматривают Октябрьский округ. Советский район — в меньшей степени.

Снижение, правда, незначительное, затронуло и этот сегмент. Арендные ставки опустились в среднем на 2,1%, цена продажи — на 4,2%. В итоге средняя ставка аренды колеблется в пределах 150 руб./кв. м, цена продажи — 11,5 тыс. руб./кв. м.

Подобного затяжного падения компании, специализирующиеся на коммерческих объектах, не помнят. Даже в 2008-м оживление началось в течение полугода после разразившегося кризиса. Пока пессимистичные прогнозы и на 2016-й. Он также может пройти под знаком спада спроса.

Комментарии

«Квадратный» пессимизм

Падение цен, снижение спроса, но при этом стабильное число предложений о продаже — таковы основные тренды ушедшего года на рынке жилой недвижимости.

Господдержка в виде субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам помогла выжить «первичке». Зато вторичное жилье оказалось в минусе — в результате падения цен, непрерывно росших с 2010 года. Эксперты в будущее смотрят с пессимизмом, тем не менее успокаивают себя как могут, предпочитая называть нынешний кризис новой реальностью.

Из «эконома» в «комфорт»

В 2015 году в Омской области было введено более 790 тыс. кв. м жилья. По сравнению с 2014-м объем уменьшился на 6,8%. Третья часть (239,6 тыс. кв. м) построена за счет средств индивидуальных застройщиков. По оценкам аналитиков, в городе в среднем 30-40% квартир сдается с опозданием, и объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в прошлом году, перейдут на 2016-й. Компанией «Омэкс» был даже составлен рейтинг застройщиков, обнародованный на прошедшем Рождественском саммите «300 лет омской недвижимости». Аналитики задались целью выявить лидеров строительного рынка. Причем не только по объемам ввода, но и по качеству жилья.

Проанализированы данные по 175 домам и проектам, собраны все имеющиеся характеристики. В итоге бесспорным победителем, по их версии, стала ГК «Стройбетон». На второй позиции расположилась СК «Трест № 4» (в составе ЖСК). Почетное третье место досталось ООО «Сибгазстройдеталь-Инвест». Пальма первенства «Стройбетону» также отдана в номинациях «Строительство жилья класса «эконом», в панельной и кирпичной застройках.

Эксперты полагают: застройщики все чаще стали предлагать покупателям более комфортное жилье. Если ранее почти 60% рынка занимали объекты класса «эконом», то в настоящий момент львиную часть (72%) отобрал «комфорт». Традиционно лидером по количеству новостроек остается Левый берег. По мнению главного архитектора ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» Богдана Мрыглода, эта городская зона среди омичей в ближайшее время станет наиболее предпочтительным местом для выбора жилья. Поддерживает его и аналитик-консультант рынка недвижимости Анна Зыкова:

«Почему происходит смещение строительства из центральной части города на его окраины? Для застройщиков это экономически выгодно и оправданно в плане стоимости жилья. Однако возникает вопрос окупаемости проектов. При существующем уровне доходов населения и ипотечного кредитования продадутся ли полностью новые квадратные метры?»

Дорогая «вторичка»

Как в дальнейшем поведут себя процентные ставки по ипотечным кредитам, не могут сказать и банкиры. Пока рынок живет за счет господдержки. Доля такой ипотеки занимает 40% в общем объеме ипотечных займов. Программа заканчивается через месяц, но, как показывает статистика, планируемого эффекта достигла лишь отчасти.

Средняя стоимость одного «квадрата» на первичном рынке жилья к концу 2015 года составила 42 771 руб., «вторички» — 46 659 руб. По подсчетам компании «Омэкс», за весь прошлый год именно «первичка» показала небольшое, но все же повышение. Разница между ценами в начале и конце года составила 1,7% благодаря росту на новостройки в первом полугодии и волнообразном изменении цен во втором. Но возможные риски незавершения строительства в условиях кризиса все же вызывают опасения у покупателей, сбавляя спрос.

Зато «вторичка» показала отрицательный прирост в 4,3% (- 2 089 руб./кв.м). Начиная с марта, наметилась тенденция к плавному уменьшению цен, продолжившаяся остальные девять месяцев. При этом максимальная средняя цена по городу не перешагнула барьер в 50 тыс. руб./кв. м с учетом того, что непрерывный рост отмечался середины 2010 года.

«Омск входит в число городов, где вторичное жилье дороже, — продолжает Анна Зыкова. — За последние три года разница с «первичкой» сократилась из-за падения цен на эту категорию. В то время как стоимость новостроек осталась на первоначальных показателях и даже чуть-чуть подросла».

Цены на жилье ощутили кризис

Специалисты предполагают: в 2016 году также будет наблюдаться тенденция по плавному снижению цен. Но если не произойдет каких-либо непредвиденных ситуаций, способных усугубить положение. С прогнозами по новостройкам сложнее. Ожидаются изменения условий деятельности застройщиков. А развитие законодательного сопровождения сделок со строящимися объектами влияет на стоимость. Причем в сторону их увеличения. Но даже по привлекательно низкой цене найдутся ли покупатели? Риелторы, работающие с другими регионами страны, наблюдают тревожный тренд. До 30% продавцов, выставляющих на продажу свои квадратные метры, ищут новое жилье. И отнюдь не в Омске — Питер и Москва, а также Крым их привлекают куда больше.

Комментарии

*Нажмите на картинки для увеличения

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 03 (106) 26 января

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи