Игорь Федоров: «По бизнесу в сфере ЖКХ ударят 1 апреля»

Кроме того, закон вводил понятие непосредственного управления, когда собственникам разрешали самим заниматься своим многоквартирным домом (МКД) без посредников.

*Нажмите на картинку для увеличения

Гладко было на бумаге…

По замыслу тогдашних рулевых реформой ЖКХ предполагалось, что именно управляющие компании и ТСЖ как исполнители услуг будут получать от ресурсо-снабжающих организаций (РСО) коммунальные ресурсы (горячую и холодную воду, тепловую и электрическую энергию, газ, услуги водоотведения), а уже сами ИКУ будут собирать с собственников все платежи и потом рассчитываться с РСО. Глобальный смысл этой революции был в том, чтобы посадить новообразованные УК на серьезные финансовые потоки, дать им возможность зарабатывать на этом посредничестве, заодно повышая свой уровень и уровень ответственности собственников МКД, выстраивая все более эффективные отношения с потребителями.

Многие в Омске, наверное, помнят, как в 2007 году при Викторе Шрейдере под это дело пытались организовать единую квитанцию под эгидой конторы тюменс-ко-омского происхождения под названием ЗАО «Инфо-центр». Учредили его тогда МП г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы», «Омские кабельные сети» и «Тюменский расчетно-информационный центр». Многие УК, поддавшись на уговоры мэрии, в единую квитанцию вошли. Однако против этой конторы поднялись РСО, дружно единую квитанцию проигнорировав, не понимая, зачем им какая-то дополнительная «прокладка» между ними и населением. Итогом стала мучительная смерть «Инфо-центра», сгинувшего с кучей денег населения, которые в итоге не получили те самые поверившие мэрии УК.

Стало окончательно понятно, что омс-кие РСО не горят желанием менять де-факто свой статус исполнителя коммунальных услуг, хотя де-юре такими ИКУ были УК. Вместе с тем выяснилось, что и большая масса омских УК, зачастую небольших, не горят желанием выполнять транзитные функции для денег РСО. Ведь в этом случае именно УК пришлось бы выбивать деньги из потребителей за весь спектр коммунальных услуг, а РСО могли просто списывать со счета УК все деньги. Поэтому УК массово заключали договоры с РСО, передавая тем право напрямую собирать деньги с населения и вести претензионную работу. Редкие исключения только подтверждали правило. Так, в квитанциях ряда управляющих компаний в то время появилась строчка «Омс-кгоргаза», но в последнее время пропала и она.

Да забыли про овраги

Как показала жизнь, омс-кая тактика была верной. В других городах РФ, где требования Жилищного кодекса исполняли буквально, ничего хорошего не вышло. УК брали на себя функции исполнителя и одна за одной банкротились с огромными долгами перед РСО. Так, на банкротство подали ряд УК в Красноярске, объединенных под брендом «Жилфонд». Оказалось, что их задолженность перед местным поставщиком тепла, компанией «КТТК», составила 1,5 млрд рублей. «КТТК» начала взыскивать деньги принудительно.

В результате банковские счета «Жилфонда» заблокировали, а все поступающие на них средства списывались в пользу «КТТК». Работа УК была парализована, все деньги жильцов теперь не шли на обслуживание их домов, а уходили в счет долга «КТТК». «Жилфонд», недолго думая, подал на банкротство.

Всем сестрам по МОП и ОДН

В 2012 году новые коммунальные правила ввели новое понятие, тут же ставшее матерным словом из трех букв — ОДН. До того момента попытки взимать плату за коммунальные ресурсы, расходуемые на общем имуществе жильцов МКД (тогда это называлось «в местах общего пользования» (МОП), предпринимались только поставщиками электрической энергии. Эта пресловутая строка появилась в их квитанциях в 2008 году. Тогда ее появление объяснили необходимостью оплачивать горящие в подъездах лампочки.

Но в 2012 году новые правила оказания коммунальных услуг ввели еще одно понятие — общедомовые нужды. РСО решили, а почему это собственно только электроэнергия тратится в подъездах, подвалах и чердаках? Там же тратится и тепловая энергия, холодная и горячая вода, а раз тратится вода, то есть и ОДН по канализации. Последнее, конечно, было уже абсурдом и вскоре было отменено.

Однако самое страшное началось тогда, когда жильцы узнали методику расчета ОДН. Для МКД, не оборудованных общедомовыми приборами учета (ОДПУ), придумали нормативы по ОДН, а в тех домах, где ОДПУ были, начался форменный кошмар. Оказалось, что ОДН по воде исчислялись как разница между показаниями ОДПУ и суммой показаний внутриквартирных счетчиков и нормативного потребления для тех квартир, где счетчиков нет, разбросанная по всем помещениям дома в соответствии с их метражом.

РСО получили возможность при помощи механизма ОДН взимать с жильцов 100% потребленного домом ресурса. При этом добросовестным жильцам пришлось оплачивать как свое потребление, так и потребление соседей из числа тех, кто или не платил за коммунальные услуги или, не имея счетчика, расходовал их сверх норматива. Многие собственники, особенно тех квартир, где не было зарегистрировано ни одного человека, получили возможность законно при отсутствии счетчика вообще не платить за внутриквартирное потребление холодной и горячей воды, газа, а иногда даже и электрической энергии.

Возмущение постепенно охватывало всю страну. А РСО при этом перестали выполнять свои прямые обязанности по сверке показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ). Зачем ходить по сотням подъездов и квартир, содержать необходимые для этого штаты контролеров, платить этим людям, если можно лишь ежемесячно на одном МКД снимать одно-два показания ОДПУ и получать через ОДН 100% причитающихся средств? А в тариф включать эти штаты и этих людей и зарабатывать еще и здесь!

Апрельский день дурака

Если кто не знает, именно так в англосаксонском мире называется праздник, отмечаемый ежегодно 1 апреля. И вот летом 2015 года принимается федеральный закон № 176-ФЗ, который вносит изменения в Жилищный кодекс РФ. Таким образом, с 1 апреля 2016 года строка ОДН должна уйти из коммунальных квитанций РСО. Но не спешите радоваться. Эта строка перекочует в состав тарифа на содержание и ремонт жилья, т. е. будет включена в квитанцию УК. Причем ОДН по всем коммунальным ресурсам УК будет брать с собственников только по нормативу, независимо от наличия ОДПУ и ИПУ.

А вот с РСО УК должна будет рассчитываться по факту потребления ресурсов на ОДН, по старой методике, как сейчас рассчитываемся мы, собственники помещений в домах. Эти нормативы предстоит утвердить регионам самостоятельно. Они не должны быть выше тех нормативов, что уже действуют сегодня.

Для чего была принята такая поправка? А это еще одна попытка сделать-таки УК полноценными исполнителями коммунальных услуг. По логике законотворцев, объем коммунальных услуг на ОДН напрямую зависит от надлежащего исполнения обязанностей по содержанию общедомовых инженерных сетей и оборудования, от своевременного выявления несанкционированных подключений, устранения утечек, проведения мероприятий по энергосбережению, т. е. всех тех обязанностей, что возложены на УК. И тогда УК — исполнитель услуг, нерационально организующая работу общедомового оборудования, обязана оплачивать свою бездеятельность (или непрофессионализм сотрудников).

Что готовит нам 1 апреля?

В чем кажущиеся плюсы этих новаций для собственников?

Плюсы:

1. Исключение из платежного документа графы ОДН, т. е. РСО теперь могут взимать плату только за индивидуальное потребление.

2. Добросовестные жильцы будут платить РСО только за свои собственные потребленные услуги по показаниям ИПУ или по нормативам при их отсутствии.

Минусы:

1. Повысится тариф УК на содержание жилья с учетом норматива расхода коммунальных услуг на ОДН и дополнительных связанных с этим расходов УК.

2. Теперь неплательщиками будет плотно заниматься УК, для которой с 1 апреля каждый должник по любому из коммунальных ресурсов — ее огромная головная боль.

Для УК же никаких плюсов нововведение не несет. Одни минусы:

1. Появляется обязанность УК оплачивать в пользу РСО стоимость коммунальных услуг на ОДН независимо от собираемости этих средств с собственников.

2. Необходимо усиление контроля за платежной дисциплиной потребителей жилищно-коммунальных услуг, а это дополнительные штаты и, как следствие, расходы.

Но и это не самое страшное. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять серьезную и главную угрозу бизнесу УК — они постоянно будут оказываться в должниках перед РСО, ибо РСО снять деньги со счета УК много проще, чем УК собрать эти деньги с тысяч жильцов. Повторится красноярская ситуация, когда в пользу РСО со счета УК будут брать все деньги подряд, в том числе и предназначенные для обслуживания домов. Т. е. дома перестанут обслуживаться, а УК ждет массовое банкротство!

А РЭК и ныне там

Поняв, что ситуация не простая, в Госдуме попробовали было отодвинуть дату введения новых норм на январь 2017 года, однако на момент написания этой заметки решение о переносе так и не было принято. Нет во многих регионах и соответствующих нормативов. Мой звонок в РЭК Омской области ситуацию прояснил лишь наполовину. Специалист подтвердил, что никаких новых нормативов, по которым с 1 апреля ОДН будут оплачивать жильцы по счетам УК, никто еще не рассчитывал. Пока, по словам специалиста РЭК, будут работать действующие нормативы, которые применяются для взимания ОДН с квартир, не оснащенных приборами учета электроэнергии и воды.

Очевидно, что, с учетом отсутствия планомерной работы по проверке показаний индивидуальных приборов учета, с учетом отсутствия у половины квартир приборов учета холодной и горячей воды, эти мизерные нормативы неизбежно приведут к росту задолженностей УК перед РСО и ухудшению обслуживания этими УК жилых домов. Также очевидно, что УК будут искать выходы из этой ситуации, и не факт, что интересы жильцов при этом не пострадают.

Комментарий

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 10 (113) 15 марта

Самое актуальное в рубрике: Бизнес

Больше интересного в жанре: Статьи