Илья Михальчук: «Девелопера не всегда встречают с распростертыми объятиями»

Недавно «Восточно-Сибирская строительная компания» выиграла судебные процессы за землю на улице Красный Путь у Территориального управления Рос-имущества в Омской области. Они оспаривали право вашей компании на арендованный участок площадью 20 гектаров. С чем вы связываете эти претензии?

— Наша площадка очень привлекательная. По ней не раз делались различные проекты застройки, но их не удавалось реализовать. Да и нового девелопера не все в регионе встречают с распростертыми объятиями. Надо отдать должное руководству и города, и области, которые, будучи заинтересованными в увеличении объемов строительства жилья для омичей, приняли нас с поддержкой.

Что касается судебных исков, то Территориальное управление Росимущества в Омской области ставило под сомнение правильность оформления всех документов, хотя они ведут свою историю еще с 2007 года. И если бы там были нарушения закона, то их давно бы оспорили и отменили. Юридическая экспертиза этих документов проводилась неоднократно, были проверки прокуратуры. Поэтому мы, будучи уверенными в абсолютной законности всех документов, приступили к строительству первых двух домов.

Самое негативное, к чему привел этот иск, — это потеря времени. Летние дни в наших условиях — очень дорогой ресурс, который невозможно восполнить зимой и по экономике строительства, и по темпам работ. Мы потеряли практически 4 месяца самого эффективного времени для строительства. Проект был уже готов, разрешение на строительство было получено еще в декабре прошлого года, и сейчас работы давно бы уже велись на уровне нескольких этажей.

Но в итоге мы прошли обе судебные инстанции в арбитраже, и сейчас все вопросы сняты.

Новосибирское ООО «Лагард» в другом судебном иске пыталось доказать незаконность сделки по передаче земли, считая, что они могли бы получить ее с аукциона. Не находите ли здесь признаки шантажа крупной компании — СУ-155?

— Это какой-то непонятный иск и непонятная фирма, которая была создана в 2013 году. Возможно, это чье-то желание или выжать деньги, или помешать работе.

Но я далек от мысли, что эта фирма на самом деле новосибирская. Скорее всего, там действовали заинтересованные местные лица или структуры. Мы не нашли ее по указанному адресу в новосибирском офисе. Она никогда не работала в строительстве, судя по ее уставу и предыдущей деятельности.

Ее оборот в прошлом году составил 43 тыс. рублей. И это фирма, которая могла бы освоить крупный микрорайон в 300 тыс. кв. метров жилья? Это несерьезно, ведь истец ненадлежащий, и его права не могли быть нарушены априори. Что и было подтверждено решением арбитражного суда.
Однако эта фирма не унимается — она обратилась в апелляционную инстанцию. Но это уже не сможет нас остановить, ведь мы с удвоенной энергией приступили к строительству. Все преграды сняты, и мы выполним обязательства перед дольщиками и городом.

Как холдинг «СУ-155» получил права на этот участок?

— Компания купила 100% доли компании-арендатора — омского предприятия «Летур-Инвест», которое вошло в состав холдинга. Затем название было изменено на «Восточно-Сибирскую строительную компанию», и я был назначен ее руководителем.

Во сколько обошлась эта сделка?

— C одной стороны, приобретение происходило задолго до меня, и меня вопрос цены не интересует. Моя задача — возвести запланированный жилой комплекс. С другой стороны, данная информация является коммерческой тайной.

Каковы последние параметры проекта? И как повлияли судебные иски на сроки строительства?

— Мы уже опубликовали проектную декларацию, и переносить сроки никто не имеет права. Сдача первой очереди должна состояться в I полугодии 2016 года. И мы уплотняем наш график работ — с сентября переходим на круглосуточный режим.

Что касается параметров микрорайона, то при проектировании и по мере прохождения экспертизы вносятся коррективы. Но основные объемы и объекты остаются. По участку проходит работающий канализационный коллектор диаметром 1200 мм, который невозможно вынести. Поэтому нам пришлось перенести школу со спортплощадкой из центра микрорайона в другую его часть с сохранением норматива доступности и удобства будущих жителей.

При проектировании идет и дальнейшая корректировка — к примеру, из-за нормативов инсоляции меняется этажность. Но в целом мы должны построить порядка 300 тыс. кв. метров жилья. Первая очередь — два 22-этажных дома общей площадью около 45 тыс. кв. метров с двумя подземными парковками на 280 мест.

Что касается общих сроков, то мы планировали реализовать проект за 3-4 года. Но сейчас видим, что надо вводить жилья ровно столько, сколько примет рынок. Возводить долгострои или держать готовые нереализованные квартиры невыгодно ни экономически, ни политически. Поэтому сейчас мы планируем увеличить сроки застройки до 5-6 лет, но при потребности рынка готовы ускорить строительство. Благо наша «Сушка», как мы себя ласково называем, умеет строить быстро.

Сколько квартир уже реализовано?

— Сегодня заключено 79 договоров долевого участия на сумму 108 млн рублей, и активно идет дальнейшая реализация. По мере возведения зданий стоимость квадратного метра будет расти, но все равно мы стараемся делать ее меньше, чем на рынке, хотя бы на 10%. В основном мы ориентируемся здесь на экономкласс и комфорт-класс, и первый тип жилья преобладает.

Монолитно-каркасная технология дает широкие возможности по планировкам, поэтому мы исходим из того, что берут люди. Сегодня это в основном студии, одно- и двухкомнатные квартиры, хотя у нас есть и трех- и четырехкомнатные квартиры.

Оцениваете омский рынок скептически?

— Скептики говорят, что в Омске пониженный покупательский спрос. Но Россия в целом переживает не самое лучшее время. Не надо искать причины в людях, рынке или городе. Любой производитель должен быть гибким и ориентироваться на рыночную ситуацию.

В Омске сильны местные строительные компании, которые традиционно опасаются, что крупные федеральные строительные холдинги теснят их на местном рынке, получая лучшие площадки...

— Мы не собираемся у кого-то забирать хлеб и скупать земли на аукционах — у нас своя площадка. Во-вторых, изучив местный рынок по производству сборного железобетона и товарного бетона, мы решили не строить здесь свою базу. Потенциал местных производителей достаточен, а везти откуда-то стройматериалы неэффективно. Поэтому мы ориентируемся на местных производителей и получаем все, что нам нужно, на омском рынке.

Здесь всем хватит работы. А если кто-то хотел, не стараясь подстраиваться под рынок, получать большую маржу — ну что ж, придется меняться.
Кстати, все подрядчики у нас — омские, и мы принимаем на работу местных специалистов. Управленцы в офисе — тоже все омичи. Это — мой принцип. Часть техники, которая имеется на предприятиях нашего холдинга, идет из Москвы и Подмосковья, где находятся производственная и промышленная базы. Хотя большинство техники мы также арендуем в Омске.

Строительство инженерных сетей берете на себя? Каков в целом объем инвестиций?

— Мы никаких дополнительных льгот и преференций по сравнению с местными застройщиками не получаем. Это — наша обязанность как застройщика. Поэтому жилье получается не настолько дешевым, как хотелось бы. Вроде бы центр города, но условия по сетям здесь нелегкие.
Общая стоимость всего проекта с учетом жилья, детских садов и школы — 14-15 млрд рублей. Это и кредитные ресурсы, и собственные средства СУ-155, и деньги от населения по договорам долевого участия.

Детские сады, школы и набережную будете строить сами?

— В проекте планируются два встроенных детских сада на первых этажах жилых домов в целом на 160 мест и отдельно стоящий садик на 220 мест, а также школа на 800 мест. Они будут строиться за счет средств СУ-155, а потом в соответствии с федеральным законодательством будут передаваться муниципалитету с возмещением стоимости в рассрочку.

Набережная — это уже не наша территория, мы туда не заходим. Это очень дорогое сооружение, его можно выполнить только за счет государства или государственно-частного партнерства. Затраты соизмеримы со стоимостью всего микрорайона.

Весной у омичей возникли опасения из-за вырубки соснового бора на вашем участке недалеко от гостиницы «Иртыш». Как разрешилась эта ситуация?

— Мы всегда учитываем мнение населения и уже отказались от строительства на этом месте многоэтажной стоянки и оздоровительного комплекса. Но, возможно, без вреда для леса построим там детский сад.

Хотя по логике эта земля у нас в аренде, мы за нее платим арендную плату и могли бы посадить там запланированные объекты, которые должны были сыграть свою роль в экономике проекта. Но из-за отказа от многоэтажного паркинга нам пришлось делать более дорогие подземные парковки.
В будущем планируем уделить озеленению здесь самое пристальное внимание. Это заложено в смете строительства.

Как идут переговоры с жителями, у которых нужно будет выкупать ветхие дома под снос?

— Жители скептически относятся ко всем этим планам, потому что их уже давно кормили обещаниями и уговаривали уехать. Самый лучший довод — быстрая стройка.

Но самое плохое, что сейчас начали активно действовать какие-то риелторы, которые ведут усиленную работу с жителями по скупке площадей. Нам открыто заявляли — вам мы будем продавать уже многократно дороже. Против этого ничего не сделаешь. Один из прошлых застройщиков сделал так, что в каждом из бараков скуплено хотя бы по одной комнате. И теперь можно выкручивать руки инвестору и ставить свои условия.

Если люди идут на контакт, мы предлагаем им площади в новых домах. Если дом более-менее крепкий и земля оформлена в собственность, мы все равно обязаны сделать какую-то компенсацию. Желающие есть. Это долгая, сложная, но необходимая работа. И мы ее проводим.

«Восточно-Сибирская строительная компания» находится в Омске?

— Да, это омская фирма с местными специалистами, созданная как дочка СУ-155. И налоги мы платим здесь. Но на нее возложена организация строительства не только в Омске, но и в Новосибирске и Красноярске. Это новый вектор для холдинга. До Омска же самой крайней точкой компании был Волгоград.

Сейчас я проживаю в Омске, если не считать командировки в Москву и по Сибири. Снимаю здесь квартиру. Но при сдаче первого дома я обязательно перееду в наш жилой комплекс. Мне в Омске комфортно.

Прежде я прожил 31 год в Якутии, из них 5 лет — на полюсе холода. А Москва для меня не комфортна для проживания. Это мегаполис только для решения вопросов, не более.

В своей политической карьере вы были и мэром, и губернатором, но в итоге оказались в бизнесе. Нетипичный переход для руководителя регионального уровня...

— Обо мне писали когда-то в связи с коррупционными скандалами, но я свободно это комментирую: вся эта критика — из-за того, что я никогда не шел на компромисс. Но часто вокруг появлялись люди, которым я не давал воровать из бюджета.

Работая на госслужбе, я не имел никакого бизнеса или коммерческой структуры и не позволял делать этого окружающим. Это часто вызывало недовольство. Оказывается, у нас многие во власти имеют дополнительные источники дохода или побочный бизнес.

После работы губернатором иной живой работы в кабинетах каких-то федеральных структур для себя я не видел. Предложения были, но для меня это уже было неинтересным. А в СУ-155 мне предложили осваивать Сибирь и северные регионы. Наверное, я пришел к тому, для чего и был создан.
Когда-то, отработав 10 лет на освобожденной комсомольской работе, я имел возможность пойти на партийную работу. В то время партия отправила меня на должность директора партийного издательства в Якутии. Должность партийная, а работа — хозяйственная. В тот момент я и почувствовал, что надо мной зажглась моя звезда — по призванию я не стопроцентный политик, а хозяйственник.

Проработав 12 лет в издательстве, я создал большую национальную компанию, построил полиграфический комплекс. Но это было государственное предприятие. Участвовать в его акционировании я не стал. Но я победил на выборах мэра Якутска и проработал на этом посту в далеко не самое простое время целых 10 лет. За всю 383-летнюю историю города другого такого прецедента нет, чем и горжусь.

После этого президент направил меня на работу губернатором Архангельской области. А когда руководитель региона приходит извне, возникают сложности, он больше подвержен критике. Но я считаю эту область прекрасным регионом, с замечательными людьми и большим потенциалом. Что-то я успел сделать, а что-то не получилось. Ответственности с себя я не снимаю и ни о чем не жалею.

Я всегда любил строить — и в Якутске, и в Архангельской области. И приход в СУ-155 я не считаю для себя случайным. С главой холдинга Михаилом Балакиным мы были знакомы, когда я еще был мэром Якутска. И для меня стало удовольствием работать под его руководством, с нуля осваивая абсолютно неизведанный для СУ-155 регион.

Справка

Илья Михальчук родился в 1957 году в Куйбышеве.

В 1977 году окончил Рижское авиационно-техническое училище, в 1982 году — Магаданский филиал Всесоюзного юридического заочного института по специальности «Юрист-правовед».

В 1982 году — заведующий отделом пропаганды и агитации Якутского обкома ВЛКСМ.

С 1986 по 1998 год — директор партийного издательства, позже — НИПК «Сахаполиграфиздат».

С 1998 года по сентябрь 2007 года — глава администрации города Якутска.

С конца 2007 года — заместитель генерального директора компании «Газпромипотека».

19 марта 2008 года наделен полномочиями главы администрации Архангельской области.

14 октября 2011 года во время встречи в Москве с руководителем администрации президента России Сергеем Нарышкиным написал заявление об отставке. Покинул должность 13 января 2012 года.

В феврале 2013 года назначен заместителем генерального директора ЗАО «СУ-155».

О предприятии

Группа компаний «СУ-155» работает в сфере строительства почти 60 лет.

В состав группы входят более 80 предприятий стройиндустрии в 17 городах страны. Строительные проекты СУ-155 находятся в 50 городах России, стран СНГ и Европы.

Оборот за 2013 год составил 114,2 млрд рублей. Ежегодно группа компаний возводит около 1,5 млн кв. метров жилья.

Алексей Пантелеев

Фото: Вадим Харламов  

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №32 (036) 26 августа

Больше интересного в жанре: Статьи