Деловой Омск

Деловой Омск

10 февраля 2015 14.45Статьи

Валерий Райс: «Я благодарен кризису 2008 года»

Директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс в интервью «ДО» рассказал, чем нынешний кризис на рынке недвижимости отличается от предыдущего, и порекомендовал наилучшее время для покупки квартиры.

Валерий Райс: «Я благодарен кризису 2008 года»

Валерий Владимирович, сейчас самый интересный для всех вопрос — будет ли нынешний кризис похож на кризис 2008 года и как поведут себя цены на жилье?

— Если вспомнить, как на рынке недвижимости отразился кризис 2008 года, то тогда цены на квартиры упали на 25%! И только через три года цены вышли на докризисный уровень. Такой длительный период ушел на то, чтобы рынок приспособился к новым реалиям и чтобы вернуть спрос на рынок.

А нынешний кризис будет развиваться по тому же сценарию?

— Предположения могут быть лишь на уровне угадывания. Моя интуиция как предпринимателя мне подсказывает, что цены на жилье упадут, и произойдет это уже в этом году, скорее всего, летом. Спад произойдет минимум на 10%, а то и на 15%.

Значит, сейчас не стоит покупать жилье?

— Если жить негде, то покупать стоит. Но я бы порекомендовал переждать, положить деньги на депозит и снять квартиру. Депозит за год принесет минимум 15%, а цены на жилье в это время откатятся назад на 10%. Получается, около 25% человек может выиграть.

Пик спроса пришелся на ноябрь-декабрь, когда неожиданно рванули вверх курсы валют и омичи бросились вкладывать свои деньги, опасаясь резкого роста цен...

— Когда растет спрос, то за ним поднимается частично и цена, это рыночные механизмы. Но это коснулось только экономсегмента, квартир стоимостью до 2 млн руб. Понятно, что в период ажиотажа люди покупали квартиры не только для проживания, но для того, чтобы сберечь свои средства. Наступил эффект паники.

Можно ли оценить долю инвестиционных покупок в этот период на рынке жилья?

— В сегменте новостроек их было не менее 50%, а на вторичном рынке жилья несколько меньше. Логику таких покупок можно объяснить: цены на все растут, и кажется, что и жилье будет дорожать с той же скоростью. Но на рынке недвижимости срабатывают другие механизмы — после ажиотажа падает спрос, потому что у населения нет денег. И тогда происходит обратный эффект: откатывается спрос и уменьшается цена.

Ажиотаж охватил не только омичей, всем известно, что часть покупателей в Омске были из Казахстана. Из-за разницы курса валют для них товары в рублях стали в два раза дешевле. Они скупали все: технику, мебель, машины, квартиры... Общаясь с друзьями-предпринимателями, могу сказать, что таких выручек, как в ноябре-декабре, не было уже лет 10.

Видимо, покупатели из Казахстана совершали больше инвестиционных покупок?

— Конечно, появился спекулятивный интерес. Ну а тот, кто и так собирался покупать что-то, смог сделать более дорогую покупку, например, вместо средней машины он смог позволить себе автомобиль бизнес-класса.

Не наблюдается ли сейчас процессов, когда инвестиционные покупки уже выставляют на продажу по более высокой цене?

— Пока рано для таких процессов, мы еще не достигли дна.

Какая ситуация со спросом на жилье сейчас?

— Пока сохраняется остаточный синдром, который начался в конце прошлого года, — «брать, пока не стало дороже». Покупка недвижимости — процесс не быстрый. Тем более что 70% сделок — это обменные варианты и ипотечные сделки, которые занимают больше времени.

Что происходит в Омске с ипотекой после повышения Центробанком ключевой ставки? Ипотечные сделки сейчас проходят?

— Да, но скорее от безысходности. Представляете, что такое ипотека по сегодняшней ставке 13-15%? За 6 лет кредита заемщик выплатит две стоимости квартиры! Но люди идут и на это, если они уже настроились на покупку, давно к этому шли и им именно сейчас необходима квартира.

Однако кризис 2008 года показал, что за свои действия нужно расплачиваться. Тогда многие брали кредит с мыслью: «Ну не выгонят же меня на улицу, если не потяну». Это еще советская логика. Но сегодня рынок изменился, и в результате такого безответственного подхода тысячи людей пошли жить на улицу. А потом начали выходить на митинги, обращаясь за помощью к государству.

Сегодня похожая ситуация с валютными кредитами. В России 3% ипотечных заемных средств — в иностранной валюте. Люди берут у банка деньги по 4% в валюте при рублевой ставке 12-13%. Они считают это выгодным, но не понимают, что это их риски. А когда рубль упал, заемщики обратились к государству за помощью. Причем не менее 50% валютных займов идут на инвестиционные покупки!

За последние два года на рынок вышли много застройщиков, в том числе и иногородних, с крупными проектами — микрорайоны «Сады Наука», «Изумрудный берег», «Чередовый», «Серебряный берег», «Академический» и т. д. Насколько они сейчас реальны?

— Когда появляются такие грандиозные проекты в непростой период, это говорит о том, что у инвестора изначально не продумана логистика. Это как на потребительском рынке: если не налажена в стране доставка рыбы с Дальнего Востока, то сейчас у нас возникли проблемы с подорожанием отечественных продуктов. Парадокс: дешевле обходится рыба из Норвегии, чем сейчас с Дальнего Востока! Но об этом никто не задумывается, пока петух не клюнет.

Я, например, не хочу, чтобы нефть дорожала. Если она будет под 80 руб. за баррель, то нам опять не будет никакой науки. Вот если она будет держаться на уровне 60 руб., тогда мы начнем что-то придумывать, что-то делать. А когда у нас 80% бюджета идет от нефти и газа, то зачем запариваться, думать о какой-то логистике и развитии производства.

Если вернуться к строительным проектам, то в данной ситуации инвесторам, начавшим проекты, не повезло. Никто не знал, что 2015 год будет первым годом кризиса.

А можно ли было вообще предвидеть наступление этого кризиса, резкое падение рубля?

— Я в начале прошлого года чувствовал, что в стране накатывается проблема с финансами. Она была связана с эйфорией по поводу присоединения Крыма. В этот момент я как предприниматель думал, где же мы будем брать деньги на содержание такой большой территории — практически еще одного государства. Я уже не говорю о том, что должны же быть цивилизованные отношения! Как в свое время Великобритания взяла в аренду у Китая Гонконг на 99 лет. Это цивилизованный подход. Великобритания заработала свое, но при этом она подняла экономику Гонконга на другой уровень.

Если вернуться к кризису, то Крым — это был некий звоночек?

— Да, это был звоночек для людей, которые понимают, откуда берутся деньги в стране и что будет, если мы берем кого-то на дотацию. Тогда меня эта ситуация начала пугать. В марте прошлого года я порекомендовал друзьям покупать доллары на свободные средства. По моим тогдашним прогнозам, доллар должен был вырасти с 35 рублей до 40 рублей к сентябрю. Осень всегда была периодом подведения промежуточных экономических и политических итогов. И мы все были свидетелями, как в это время рубль упал по отношению ко всем остальным валютам. А потом и санкции пошли, и, как следствие, экономика России дала трещину...

Друзья-то воспользовались вашим советом покупать валюту?

— Кто-то воспользовался. Кто-то был недоволен, поскольку был период, когда доллар даже падал до 33 рублей. Но инвестирование — процесс не быстрый. Нужен минимум год. Меньший период некорректно оценивать, грамотными или нет были вложения.

Как развивался риелторский бизнес в целом? Увеличилось ли число компаний или уменьшилось и почему?

— У меня есть данные, что за 2014 год количество компаний сократилось на 20%. И это несмотря на невероятный всплеск спроса в конце года. Такая же доля игроков ушла в 2013 году. Почему это происходит? Сегодня уже меняется впечатление о риелторском бизнесе как о легкой работе: мол, арендовал офис, дал рекламу и продавай квартиры. Единственный критерий для бизнеса — это рентабельность. Уже подсчитано, что содержание небольшой компании из трех сотрудников (директора и двух риелторов) обходится в 100 тыс. руб. в месяц. И это только расходы на аренду помещения, налоги, оргтехнику, бензин, канцелярию, коммунальные платежи, хоть капельку рекламы и т. д. Плюс еще столько же нужно на зарплату: по 25 тыс. для риелторов, и не менее 50 тыс. захочет получать директор — он же директор все-таки, у него амбиции выше. В сумме себестоимость существования такой маленькой компании выливается в 200 тыс. руб. в месяц. Значит, чтобы не уйти в минус, эта маленькая фирма должна стабильно совершать 4-5 сделок в месяц, с комиссией не менее 50 тыс. руб. А это абсурд, это нереально для компании, которую никто не видит, не слышит и не знает!

И эта компания из трех человек разваливается, риелторы уходят в уже проверенные агентства со стабильным оборотом и заработком. Или 2-3 таких компаний объединяются и работают под единым названием в одном помещении. Таким образом происходит укрупнение рынка. Срабатывает естественный отбор — если предприниматель не может выйти на рентабельность, он перестает этим заниматься.

Каким для отрасли будет 2015 год?

— Уверенного в себе предпринимателя не должен пугать кризис. Я благодарен кризису 2008 года, потому что он меня заставил пересмотреть качество услуг, отношение к бизнесу вообще, и, как следствие, вывел нашу компанию на новый уровень. Только благодаря тому кризису компания имеет те результаты, которые имеет.

Вы пересмотрели в своей компании какие-то процессы?

— Да, и очень серьезно. Когда в 2008 году компания терпела убытки по 700 тыс. руб. каждый месяц, я даже думал сократить ее. Потому что в то время себестоимость бизнеса была около 1 млн рублей в месяц. Сегодня содержание фирмы гораздо выше.

Я понял, что надо что-то делать. И в компании были введены и методики телефонных переговоров, и жесткий контроль обслуживания клиентов, и карточки клиентов для обратной связи, и многое другое.

Благодаря этому мы ушли в отрыв от своих конкурентов по качеству услуг, связанных с коэффициентом полезного действия. До кризиса от всех заключенных договоров мы исполняли всего 22%. Только каждый пятый договор доводили до конца, это же бред! Это огромная доля недовольных клиентов. Но сотрудникам это было выгодно — получается, только сливки снимали с уже «готовых» клиентов. Через два года работы по новой технологии мы вышли на докризисный уровень и наш КПД был 50%. А сегодня он составляет около 70%.

Что это за методика, которая позволила совершить рывок?

— Мы создали уникальную клиентскую базу. Я всегда понимал: безопасность компании находится в руках каждого сотрудника. И один менеджер в сфере услуг не имеет права единолично пользоваться полученной информацией, потому что он пользуется ей насколько хочет, насколько умеет, насколько успевает. Я поменял это сознание в компании.

Программа писалась около 9 месяцев. Мы создали этого «ребенка», и самое трудное, пожалуй, было преодолеть инерцию сотрудников, большинство не хотели осваивать новое. «Беременность» проходила тяжело, были потрачены огромные усилия. Но это того стоило!

Когда я выступил с докладом в Сочи «Как создать клиентскую базу, которая приносит деньги», то он вызвал фурор в Российской гильдии риелторов. Такого продукта в России больше ни у кого нет. Меня попросили провести мастер-класс в Омске на форуме по недвижимости.

Кто-то из омских агентств уже перенял вашу технологию?

— Повторить это очень сложно. У меня спрашивают коллеги из других регионов, зачем я делюсь с конкурентами своей методикой. Я уверен, что если у кого-то получится сделать то же самое, то риелторский бизнес будет выходить на новый качественный уровень. И профессия станет уважаемой. Сегодня, к сожалению, рейтинг нашей профессии на уровне «мусорного».

Для создания базы требуются серьезные материальные затраты. Но даже деньги здесь не так важны, как интеллектуальный труд и личное упорство руководителя. Мы начали внедрять программу в 2013 году, и только через год все поняли, как это круто и здорово. И сегодня все наши конкуренты об этом знают и пытаются нас повторить.

Досье

Валерий Райс родился 20 июля 1967 года в Омске.

Имеет высшее образование — НОУ Московская финансово-промышленная академия (2009 г.) и средне-техническое — Омский техникум мясо-молочной промышленности (1986 г.).

Проходил службу в армии в 1986-1988 годах. В 90-х годах работал оператором на омском нефтезаводе.

В 1995 году основал ООО «Агентство недвижимости «АВЕСТА-РИЭЛТ», которое сегодня является одним из крупнейших агентств недвижимости Омска, имеет сеть офисов, в штате — 63 сотрудника.

Увлечения: фотография, охота, спорт.

Светлана Бронникова 

Фото: Вадим Харламов  

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 5 (058) 10 февраля

Добавить комментарий
Художница-портретист Катерина Балинская: «Вдохновение всегда в людях, смотрю на их лица и слушаю их голоса»

Художница-портретист Катерина Балинская: «Вдохновение всегда в людях, смотрю на их лица и слушаю их голоса»

Создатель паблика СTHRN и художница-портретист Катерина Балинская рассказала «Классу» о своем творчестве и отношении к современному искусству.

Киркоров, Леннон, Кобейн и другие известные плагиатчики

Киркоров, Леннон, Кобейн и другие известные плагиатчики

Пять фактов о неосознанном музыкальном плагиате, вошедших в историю.

Режиссер, снявший «28 панфиловцев»: «Как так, что человек из Омска будет снимать большое кино. Это возможно?»

Режиссер, снявший «28 панфиловцев»: «Как так, что человек из Омска будет снимать большое кино. Это возможно?»

Сегодня в прокат выходит новый фильм о войне. Режиссером кинокартины стал омич Ким Дружинин (совместно с Андреем Шальопа). Премьера на больших экранах совпала с 32-м днем рождения кинематографиста-земляка, но сам ...

Будь мужиком!

Будь мужиком!

Тот, кто считает ноябрь самым скучным месяцем, просто не читал нашего проекта. В честь Всемирного дня мужчин мы запускаем «Брутальный сезон» и делимся горячими спецпредложениями от известных омских ...

Артем Клименко, бас-гитарист «АлоэВера»: «В личку Вере шлют гениталии. А все, что помимо, — может быть использовано для песни»

Артем Клименко, бас-гитарист «АлоэВера»: «В личку Вере шлют гениталии. А все, что помимо, — может быть использовано для песни»

Музыканты группы «АлоэВера» рассказали «Классу» о ценителях винила, самой популярной песне и ненависти к собственным клипам.

По примеру премьера: Топ-10 зеркал для фото в Омске

По примеру премьера: Топ-10 зеркал для фото в Омске

«Класс» пробежался по инстаграмам омичей и выяснил, какое оно — омское зазеркалье.

Ноябрьнуло: в Омске прошел III фестиваль современного искусства

Ноябрьнуло: в Омске прошел III фестиваль современного искусства

Лофт, самокаты и баблы. О том, каким был ежегодный фестиваль «НОЯБРЬ», — в нашем репортаже.

Ой, мамочки: женщины, давшие жизнь известным омичам (ФОТО)Фото

Ой, мамочки: женщины, давшие жизнь известным омичам (ФОТО)

По случаю Дня матери мы узнали, о чем грустят и смеются мамы губернатора Виктора Назарова, предпринимательницы Екатерины Вахрушевой, дизайнера Анны Долганевой, ресторатора Юрия Чащина и других успешных людей.

Маме привет от «Нового Омска» (фото)Фото

Маме привет от «Нового Омска» (фото)

Раз в году, в День матери, корреспонденты «Нового Омска» воспользовались служебным положением и передали привет своим мамам через сайт. Ведь в погоне за лидерством мы не всегда уделяем им должное ...

Чем бы дяди ни тешились: новогодние корпоративы в Госдуме (ВИДЕО) Видео

Чем бы дяди ни тешились: новогодние корпоративы в Госдуме (ВИДЕО)

«Новый Омск» посмотрел, как проходили капустники в зале заседаний, и оценил таланты депутатов Госдумы РФ.

«Вечность» с политиком и многодетной мамой Алесей Григорьевой

«Вечность» с политиком и многодетной мамой Алесей Григорьевой

«Я бы запретила его показывать, написала бы: «Беременным вход строго воспрещен». После фильма хочется уйти в монастырь»

Пять лет альтернативы: 15 громких имен в музыкальной хронологии омской «Ракеты»

Пять лет альтернативы: 15 громких имен в музыкальной хронологии омской «Ракеты»

Лучшие независимые музыкальные проекты, ротирующиеся в эфире омского некоммерческого интернет-радио. Все, что вы могли пропустит за пять лет вещания.

В Омске пройдет фестиваль «Ноябрь»

В Омске пройдет фестиваль «Ноябрь»

Рассказываем, где, когда и что можно будет посмотреть.

На пути к Маслякову: финалисты омской средней лиги — о первых шагах в КВН

На пути к Маслякову: финалисты омской средней лиги — о первых шагах в КВН

«Класс» узнал, с чего сегодня начинается путь из Омска на Первый канал.

Руль и семь нолей: Топ-10 самых дорогих авто на вторичном рынке в Омске

Руль и семь нолей: Топ-10 самых дорогих авто на вторичном рынке в Омске

«Новый Омск» прошерстил профильные сайты и обнаружил, что есть еще роскошь в гаражах — даже перед столицей не стыдно.