14 января 2014 05.58Недвижимость

Рынок без потрясений

Для рынка жилой недвижимости прошедший год оказался стабильным, без особых скачков и падений, но о наступающей стагнации говорить пока рано.

Рынок без потрясений

По предварительным данным, в Омской области до конца 2013 года должны были ввести в эксплуатацию около 760 тысяч кв. метров жилья, в том числе в городе Омске — 576 тысяч кв. метров. Однако это меньше запланированного объема — всего в прошедшем году предполагалось ввести 846 кв. метров жилых домов. Но по данным регионального минстроя, за 11 месяцев в регионе было построено лишь около 565 тысяч кв. метров жилья, из которых почти половину — 214 674 кв. метра — возвели индивидуальные застройщики. Массовый ввод многоэтажных новостроек был запланирован на конец года, когда строительные компании должны были наверстать упущенное.


Денежный поток сократился

Не сильно улучшилась и ситуация с обманутыми дольщиками. Было возобновлено строительство 12 из 25 проблемных домов, в которых всего числится
2 465 дольщиков. Введены в эксплуатацию пять многоквартирных домов, не включенных в перечень проблемных, но относящихся к долгостроям — это объекты ООО «ССК «Металлургмаркет», ООО «Оптимум-строй», ООО «Сибстрой-2000». До конца года должны были ввести еще пять проблемных домов по ул. Батумская, ул. Малиновского, 4, ул. Конева, 6, дом № 10 в микрорайоне «Ясная Поляна» и дом по ул. Малиновского, 4а.

Зато омичи и жители области активно строятся самостоятельно. Всего с начала 2013 года ожидается ввод в эксплуатацию более 2200 домов индивидуальных застройщиков. Многодетным семьям для жилищного и дачного строительства бесплатно предоставили в собственность 768 земельных участков, из них 154 участка — в городе Омске. Кроме того, в регионе продолжались и другие жилищные программы — для детей-сирот в Омске у застройщиков приобрели 80 квартир, была оказана господдержка 175 молодым семьям, а также обеспечили новым жильем 414 ветеранов войны. В ноябре были получены дополнительные 192,45 млн рублей для обеспечения жильем еще 173 ветеранов. Кроме того, администрация города Омска в декабре разместила заказы на приобретение более 720 квартир, необходимых для расселения ветхого и аварийного жилья. Итоги должны подвести в феврале.

По словам экспертов, объем господдержки оказывает решающее влияние на состояние всего рынка жилья. И, к сожалению, объем денежных вливаний по сравнению с 2012 годом сильно уменьшился. Напомним, что год назад только на предоставление социальных выплат льготникам было направлено более 2 млрд рублей, в том числе 1 млрд 160 млн рублей — на покупку квартир для ветеранов Великой Отечественной войны. Всего в 2012 году новые квартиры приобрели
1 049 ветеранов.

Что касается стройиндустрии, по информации министерства, в 2013 году в промышленности строительных материалов индекс промышленного производства должен составить 108,5% к 2012 году.

За прошедший год предприятия выпустили продукции на сумму 9,2 млрд рублей, что, однако, лишь на 1% больше, чем в 2012 году. По предварительным данным, объем работ и услуг, выполненных по виду деятельности «строительство», составит 58 млрд рублей. Это на 5,9% больше, чем в 2012 году.

Частные инвесторы покинули рынок

На рождественском саммите по недвижимости, состоявшемся 24 декабря, первый вице-губернатор Вячеслав Синюгин заявил, что одной из приоритетных задач на 2014 год станет строительство в Омске жилья экономкласса по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр. Участники саммита поспешили заявить, что застройщики в эту стоимость никак не впишутся.

Директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин отметил, что важен контроль за рынком стройматериалов, и это первооснова для построения доступной недвижимости.
По данным ООО «ОМЭКС», прирост стоимости стройматериалов в 2013 году составил 3-5%, и это меньше, чем рост цен на рынке недвижимости. Как сообщил эксперт, за 2013 год рост цен на рынке новостроек оказался на уровне 12%, а на вторичном рынке составил более 6%.

Другие участники рынка в своих расчетах более сдержанны. Как отметил президент НП «Омский союз риэлторов» Вячеслав Горюнов, повышение цен на первичном рынке составило лишь около 10%. «Рост шел параллельно с уровнем инфляции, поэтому тот, кто инвестировал в недвижимость с целью увеличения своего капитала, не получил нужного результата», — говорит он.

Его поддерживает директор компании «Аркада-Стиль» Константин Романко: «Инвестиционной составляющей в тех покупках, которые мы видим на рынке, уже нет. Прирост цен 2012 года в 16% — это выше уровня инфляции и больше, чем процентная ставка некоторых банков. Но в 2013 году динамика была меньше. Покупок с целью сохранения денег уже практически не было и на 2014 год мы их также не предполагаем».

Новостройки дорожают быстрее

По словам Максима Репина, рынок квартир в течение 2013 года развивался и прирастал плавно. Разрыв между стоимостью новостроек и квартир на вторичном рынке сокращался. По информации ООО «ОМЭКС», средний удельный показатель стоимости 1 кв. метра на первичном рынке в декабре 2013 года — 40 492 рубля, на вторичном — 47 420 рублей. «Это один из самых низких показателей в стране и в Сибирском федеральном округе, — говорит Репин. — При этом по программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в соответствии с постановлением регионального правительства рыночная стоимость за 1 кв. метр приобретаемого жилья составляет 34 тысячи рублей».

Константин Романко сообщает, что прошлогодняя динамика прироста цены значительно отстает от показателей 2012 года. Индекс прироста цен на жилую недвижимость на вторичном рынке по итогам 2013 года, по данным компании «Аркада-Стиль» — плюс 6,3% (а в 2012 году — 16%!). По новостройкам индекс прироста стоимости в 2013 году составил 9,1%.

«С одной стороны, это неплохо, так как, условно говоря, жилье становится доступнее, а цены растут медленнее, — отмечает Константин Романко. —
С другой стороны, мы понимаем, что все-таки ценами управляет спрос, и снижение индекса роста цен свидетельствует о том, что спрос на недвижимость падает. Это видно по количеству сделок, числу регистрации прав в Росреестре, и динамика снижения здесь присутствует».

По данным «Аркады-Стиль», в первом квартале 2013 года прирост цен на вторичном рынке проходил скорее по инерции и составил 2,6%, во втором квартале — 1,5%, третий квартал дал плюс 1,2% и четвертый квартал показал прирост в 0,9%. «То есть, к концу года цены и спрос затухали, и по объемам продаж мы также видим, что спрос на недвижимость падает, — поясняет Константин Романко. — На цены на омском рынке влияют объемы вливания федеральных средств, и в 2013 году федеральное финансирование по жилищным сертификатам значительно снизилось».

Но на рынке новостроек ситуация была иная. Поскольку ввод жилья в Омске уменьшился, прирост цен на первичном рынке в первом-втором кварталах был весьма невысок, но летом строители стали активно поднимать цены на свои объекты. К примеру, на однокомнатные квартиры хорошего качества на Левобережье спрос и прирост цены был выше, в итоге цена квадратного метра в них достигла почти 50 тысяч рублей.

Если же сравнить цены с докризисным пиком 2008 года, то тогда стоимость 1 кв. метра на вторичном рынке составляла 43 691 рубль. Сегодня мы уже превысили этот уровень максимальных цен 2008 года на 4,7% — по данным «Аркады-Стиль», она составляет 45 723 рубля за квадратный метр. На рынке новостроек цены выросли на 9,7% выше уровня 2008 года. Однако есть одно «но» — в валютном выражении стоимости 1 кв. метра в приросте мы пока еще отстаем. На 27 апреля 2008 года индекс цены жилья в долларовом эквиваленте составлял 1 851 долл. за 1 кв. метр, а сейчас — всего лишь 1 386 долл. «То есть, определенный потенциал сохраняется, но я думаю, что возможности роста цен при сегодняшней ситуации практически нет, если, конечно, не изменится курс рубля по отношению к бивалютной корзине», — предполагает Константин Романко.

Объем предложений сужается

Что касается числа предложений, по информации компании «ОМЭКС», количество уникальных оферт, представленных на первичном рынке после очистки от дублей и повторов, составило 3 311 шт.

На вторичном рынке насчитывалось 13 464 уникальных оферты о продаже квартир в многоквартирных домах.

Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском округе — 1 387 шт. (42% всего рынка), где развернулось самое активное на фоне остальных округов строительство. 22% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в Омске, сосредоточено в Центральном округе. В Советском округе — 17% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 12%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Ленинском округе — всего 7% (240 квартир-новостроек).

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ, который является наибольшим по площади округом города с одной из самых высоких плотностей застройки — 29% (3 859 шт.). В Кировском округе сосредоточено 22% рынка, как и в Советском. Почти поровну распределились доли Ленинского (14%) и Октябрьского округов (13%).

По данным «Аркады-Стиль», прирост предложений по вторичному рынку за 2013 год был незначительным — плюс 7,1%. А по новостройкам и вовсе произошло снижение на 10,8%. По объему всех предложений мы так и не вышли на уровень 2008 года и сейчас квартир в обороте меньше (в 2008 году по сведениям «Аркады-Стиль» — 14,5 тысяч, в 2013 году — 8 800 квартир на вторичном рынке). А на рынке новостроек произошло колоссальное падение с 9,5 тысяч предложений в 2008 году до 2,9 тысяч в 2013-м.

Говоря о прогнозах на 2014 год, Романко утверждает, что экономическая ситуация в стране не располагает к тому, чтобы спрос на жилье неожиданно увеличился.

«Во-первых, увеличения федерального финансирования в эту сферу не предполагается, — поясняет эксперт. — По индексу роста цен на 2014 год мы вряд ли вырастем выше 6%, что будет ниже общего уровня инфляции в 7-9% в год. Спрос сегодня примерно соответствует предложению. Срок экспозиции квартир увеличился до двух месяцев, а это достаточно много. В активные 2006-2007 годы средний срок экспозиции квартир составлял порядка 23-30 дней. Строители стали больше работать в сегменте экономкласса, и выигрывает тот, кто предлагает более низкую стоимость квартиры в целом, а не квадратного метра. Но в 2014 году увеличение объемов строительства может привести к тому, что ряд площадок может уже не продаваться, и там будут задержки с реализацией и строительством».

Комментарий

Владимир Анисимов
председатель Совета директоров компании «МИАРД»

— В течение 2012 года цены на недвижимость оставались нестабильными — они колебались незначительно и разнонаправленно, причем больше дорожали новостройки, чем вторичное жилье. Причина в том, что по-прежнему сохраняется дефицит новостроек. Покупательский спрос продолжает оставаться низким, приобретение недвижимости по ипотеке является преобладающим. Цены на вторичное жилье выше докризисных (2007-2008 года), в итоге при достаточно высоких процентных ставках по ипотеке и высоких ценах на жилье формируется отложенный спрос. К концу года количество ипотечных сделок составило 40% от общего числа. Поэтому можно сказать, что банковский сектор был достаточно активен, хотя и не достиг докризисного периода, когда эта цифра была близка к 60%.
В 2014 году рынок недвижимости, вероятно, будет продолжать стагнировать. Цены на жилье останутся в незначительном, разнонаправленном тренде. Если будет сохраняться текущая экономическая ситуация, рост цен в первом полугодии может составить 5-7% для вторичного жилья, и до 10% на новостройки. Во втором полугодии возможно снижение стоимости во всех сегментах.

Алексей Пантелеев

Добавить комментарий
«Пьяные» в театре: премьера в «Пятом»Фото

«Пьяные» в театре: премьера в «Пятом»

Рецензия на спектакль петербургского режиссера по пьесе Ивана Вырыпаева.

Из Омска в московские элиты: в престижной школе «Летово» можно учиться бесплатно

Из Омска в московские элиты: в престижной школе «Летово» можно учиться бесплатно

Но здесь ждут только способных учеников, которых не приходится заставлять делать уроки.

Календарь

Преображение: точка, точка, запятая

Преображение: точка, точка, запятая

Итоги «Преображения» Марины Хариби и Андрея Маслова.

Николай Марченко, шеф-редактор «Формулы русской революции. 1917»: «Смена власти в Омске — история верховных директорий»

Николай Марченко, шеф-редактор «Формулы русской революции. 1917»: «Смена власти в Омске — история верховных директорий»

Третий день в Омске идут съемки документального сериала об Октябрьской революции. «Класс» побывал на площадке и пообщался с шеф-редактором.

Сергей Сочивко: «Женские трусы прибивают гвоздями к стене, и это у них считается искусством»Фото

Сергей Сочивко: «Женские трусы прибивают гвоздями к стене, и это у них считается искусством»

Художник Сергей Сочивко пообщался с редактором «Нового Омска» и рассказал о картинах для Владимира Путина и Наины Ельциной, а также почему в Екатеринбурге его ценят больше, чем в Омске.

История любви на фоне омского неба

История любви на фоне омского неба

Гости проекта «За подарками» провели романтический вечер в омском планетарии.

Омская «Тургениана»: новый театральный сезон в «Галерке»

Омская «Тургениана»: новый театральный сезон в «Галерке»

Зрителям представили консервативную «Провинциалку».

Преображение: три Look

Преображение: три Look'a для Марины Хариби

Осенние, глубокие, стильные образы от «Итальянского стиля» и Ирины Бумагиной.

Что, где и когда  послушать в Омске меломанам

Что, где и когда послушать в Омске меломанам

Рассказываем о будущих концертах и выступлениях.

Из прошлого в будущее: 10 любопытных фактов о мостах Омска

Из прошлого в будущее: 10 любопытных фактов о мостах Омска

Коротко о девяти реальных и одном мосте-призраке.

Время зонтов в Омске: поэтический опен-эйр к открытию театрального сезонаФото

Время зонтов в Омске: поэтический опен-эйр к открытию театрального сезона

Лицейский театр открыл 24-й сезон лаундж-проектом «Раскроем зонт — откроем сезон».

«Алые паруса» под Deep Purple: премьера спектакля в Омске

«Алые паруса» под Deep Purple: премьера спектакля в Омске

13 сентября в «Арлекине» омскому зрителю представили спектакль по пьесе современного драматурга из Красноярска Александра Хромова.

Омск прогрессивный: 10 креативных идей от коммунальщиков и дорожников

Омск прогрессивный: 10 креативных идей от коммунальщиков и дорожников

Потому что столбы посреди дороги и снег, который кочует с дорог на тротуары и обратно, — это не работа спустя рукава, это нововведения.