Деловой Омск

Деловой Омск

15 мая 2014 07.30Статьи

Из скворечника — в родовое гнездо

Как будет развиваться рынок коттеджных поселков в Омске? У каких форматов этого сегмента недвижимости больше перспектив — у элитного или у экономкласса? Какие требования выдвигают покупатели усадеб? Каков сегодня нижний предел цены коттеджа? На эти и другие вопросы ответили представители застройщиков и агентств недвижимости в ходе круглого стола, организованного газетой «Деловой Омск».

Из скворечника — в родовое гнездо

Тренд последнего времени на омском рынке малоэтажного жилья — дом по цене городской квартиры. Однако несмотря на более доступные предложения от девелоперов, ажиотажного спроса на коттеджи не появляется.

Игра на понижение

Все эксперты сошлись во мнении, что рынок малоэтажной застройки за последние несколько лет кардинально изменился. Кончились времена, когда земли сельхозназначения вокруг Омска покупались, нарезались и продавались для строительства коттеджей, а вопросы с «инженеркой» каждый собственник решал сам, как мог.

Сейчас и девелопер стал ответственнее, и покупатель разборчивее. Ключевые игроки этого рынка не просто предлагают землю, а создают организованные поселки с подведенными коммуникациями и минимальным набором социальной инфраструктуры, а иногда предлагают готовые дома и даже с отделкой «под ключ».

Изменился и статус такого жилья. Еще недавно коттеджная застройка в Омске относилась исключительно к классу элитной недвижимости с заоблачными ценами. Сегодня же застройщики выводят на рынок новый продукт — поселки уровня «эконом».

Нижняя планка цены на коттедж сегодня упала до 3 млн рублей. Игроки рынка подчеркивают, что по стоимости дома вполне конкурируют с квартирами. Потенциальными покупателями такого жилья они видят обладателей двушек или трешек в многоэтажках, мечтающих о расширении. Как заверяют девелоперы, за те же деньги они могут приобрести жилье большей площади с земельным участком и машино-местом, и главное — в более экологически благополучном месте.

Удерживать более низкую цену, по словам руководителя отдела маркетинга ООО «Джаст Фит Лайф» Елены Щербаевой, удается за счет уменьшения площади дома и использования альтернативных кирпичу материалов, равнозначных по теплоэффективности, но более дешевых. Компания развивает коттеджный поселок «Зеленая долина», который одним из первых стал позиционироваться как эконом-сегмент.

«Потребитель хочет получить все и сразу: за небольшую цену ему нужен готовый дом, желательно с отделкой, а еще лучше — с мебелью. Но цена коттеджа не может быть низкой, поскольку в нее входит стоимость и участка, и коммуникаций, которые занимают большую часть суммы проекта. Поэтому мы пытаемся снизить стоимость жилья за счет малых площадей, современных технологий строительства и недорогой отделки», — прокомментировала Щербаева.

И даже более высокую цену девелоперы считают досягаемой для многих омичей.

«В «Курортном» за 5 млн рублей можно приобрести дом площадью 100 «квадратов» с участком. Что такое 5 миллионов для горожанина? Это двухкомнатная квартира, гараж и дача. Если их продать, то можно получить все то же самое в одном месте. И при этом не надо ездить далеко на дачу, искать место для машины, и еще и соседей через стенку не будет», — оценил перспективы для будущих покупателей Александр Самсонов, директор по развитию и продажам ООО «УК «Микрорайон «Курортный».

В формате «мини»

Площадь домов за последнее время уменьшилась: омичам больше не интересны каменные замки и дворцы по 400-500 «квадратов».

«На рынке появилось большое предложение компактных домов площадью 90-100 кв. метров, — отметил Виталий Королев, управляющий директор ООО «НАИ Бекар Омск» (застройщик поселка «Пушкинъ»). — Сегодня такими размерами никого не удивишь, хотя 5 лет назад казалось, что дом меньше 300-400 «квадратов» никого не заинтересует. На примере «Долины нищих» можно посмотреть, какими масштабами мыслили в 90-х годах.

Сейчас и размеры участков не столь критичны. Появились реализованные проекты с таунхаусами, где земельные наделы обозначены лишь номинально».

По его прогнозам, эконом-проектов будет становиться больше, потому что «потенциальных покупателей такой недвижимости в Омске гораздо больше, чем элитной».

С мнением коллеги о том, что будущее за поселками экономкласса, согласился директор ООО «УК «Большекулачинская» Сергей Винник. Однако отметил, что перспектива возможна в том случае, если экономика в России не упадет: «А мы сейчас наблюдаем, что она проседает по большинству направлений».

По его наблюдениям, наиболее популярный диапазон площади коттеджа — 80-100 кв. метров.

Специалист отдела элитной недвижимости АН «Авеста-Риэлт» Юрий Фокин самым востребованным назвал формат до 200-250 кв. метров. Он отметил также тенденцию к уменьшению площади дома: огромное жилье уже не пользуется спросом, от него предпочитают избавляться.

«Дома в «Долине нищих» по 500-600 «квадратов», построенные в 90-е годы, сейчас массово продаются. Вместо них владельцы планируют купить дома поменьше — до 200 кв. метров. А дворцы в стихийных поселках продаются сейчас с большим дисконтом: с заявленных продавцом 25-20 млн рублей стоимость падает до 15 миллионов».

Попали в сети

При обсуждении особенностей элитных и экономичных поселков многие собравшиеся заявили, что границы этих форматов размываются. Ни местоположение, ни технологии строительства уже не являются отличительными чертами первых. Лишь цена и статус соседей могут говорить о более высокой категории жилья.

Игроки рынка особо подчеркнули, что наличие инженерных коммуникаций не должно быть атрибутом лишь элитных жилых комплексов, как раньше.

«Неприемлемо, если в строящемся поселке нет инженерной составляющей — газа, света, воды и т. д. Нужны ли охрана, дорожный периметр, парковый комплекс, социальная инфраструктура? Я убежден, что все это входит в норму цивилизованной жизни», — выразил общее мнение Александр Самсонов.

Но все же за городом инфраструктура остается больным вопросом. И прежде всего из-за дороговизны работ по прокладке сетей. Застройщики считают, что в этом вопросе их должно поддерживать государство.

«Застройщики коттеджных поселков вкладывают большие деньги — и свои, и клиентов — в развитие инфраструктуры. Но это и вопрос государства. Большая часть людей хотела бы жить на земле, и власти должны учитывать эту тенденцию. Если государство будет участвовать в проекте, стоимость продукта понизится», — отметил Сергей Винник.

В шлейфе позитива

Участники рынка разошлись в прогнозах его развития. Одни считают, что спрос на коттеджные поселки в Омске небольшой и тенденции к его росту нет. Другие говорят об отложенном спросе и прочат повышение цен в будущем из-за недооцененности продукта сегодня.

Директор ООО «Аркада-Стиль» Константин Романко предупреждает: если в российской экономике наступят проблемы, то первыми почувствуют это на себе именно продавцы коттеджных поселков.

«Это наиболее суженный сегмент рынка недвижимости, — пояснил он. — Покупателям коттеджей трудно получить ипотеку, инвесторам же, в отличие от квартир, дома не интересны. А у загородных поселков проблема с покупателями еще и из-за того, что непонятен формат. Дом в пригороде рассматривается как возможность загородного проживания на выходных. А людей, готовых купить второй дом, в Омске не так много».

Руководитель отдела новостроек и коммерческой недвижимости компании «МИАРД» Александр Земляков одной из проблем рынка называет отсутствие положительного опыта. Среди коттеджных поселков Омска нет таких, где можно увидеть конечную стадию строительства — полностью готовые, обжитые поселки с собственной инфраструктурой. Большинство поселков только развиваются.

«В этом смысле покупка готового дома в той же Чукреевке более понятна и безопасна. Это тоже определенная альтернатива новым проектам коттеджных поселков. А значит, застройщику необходимо зарабатывать положительную репутацию, которая подвигнет омича к покупке коттеджа в строящемся комплексе», — считает специалист.

По мнению Александра Самсонова, развитию рынка мешают и недобросовестные продавцы, которые с одним проектом планировки, не утвердив документацию, не получив техусловия, не подведя коммуникации, начинают продавать землю.

Такие примеры играют негативную роль для всего рынка в целом, создавая облако негативного впечатления о коттеджной застройке.

«Этот процесс должен регулироваться правительством, необходимы барьеры для инвесторов. Нужно проконтролировать готовность девелопера воплотить проект и лишь потом позволить ему выйти на рынок», — поясняет он.

Виталий Королев считает, что девелопер и сейчас может найти способы снизить риски для покупателя. Один из вариантов — аккредитив в банке:

«Если покупатель хочет подстраховаться, он вносит предоплату в размере стоимости земли и подведенных коммуникаций, а остальная сумма кладется на аккредитив в банке с условием передачи остатка застройщику, после того как покупатель получит право собственности на дом.

Такая схема и застройщика мотивирует построить быстрее и получить оставшиеся деньги. Но, конечно, для покупателя такая схема влечет дополнительные расходы».

Светлана Бронникова

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №17 (021) 13 мая

Добавить комментарий
Культурный отдых

Культурный отдых

В эту субботу корреспонденты «Класса» посетили омскую «Ночь музеев». О том, где заканчивается массовый и начинается «культурный» отдых, — в итогах прогулки по бульварам.

К лету готовы?

К лету готовы?

19 мая в рамках пресс-тура журналисты посетили три городских парка, чтобы узнать об их готовности к летнему сезону. Как это было — в нашем репортаже.

Приведи себя в форму к лету

Приведи себя в форму к лету

«Новый Омск» вместе с приглашенными экспертами протестировал несколько крутых и зажигательных идей для презентов.

В Омске живет самая сильная женщина планеты

В Омске живет самая сильная женщина планеты

Рассказываем, чем она занимается и как завоевала это звание.

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Просто о сложном в новом проекте с гендиректором «Мастер Права» Андреем Дудко. Плюсы, минусы, подводные камни покупки «айфона» или еще чего-либо особо ценного в кредит — в первом ...

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

О вкусных перекусах, промежуточных итогах и финишной прямой.

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

О цвете кино, любви к актерам и необходимости экспериментов — в нашем интервью.

ВЕС_ИМЕЕМ: игра на вылет

ВЕС_ИМЕЕМ: игра на вылет

О разбитых носах, тренировках на выживание и играх на выбывание.

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Актер Егор Корешков, известный широкой публике как жених в фильмах «Горько» и «Горько-2», рассказал «Классу» о гениях, «Восьмидесятых» и «Оптимистах».

Перелет Париж — Омск был самым дальним в мире

Перелет Париж — Омск был самым дальним в мире

Рассказываем о рекорде из прошлого.

Александр Дыбаль: «Мы хотели пригласить Скабелку в «Авангард» еще год назад»

Александр Дыбаль: «Мы хотели пригласить Скабелку в «Авангард» еще год назад»

Председатель совета директоров клуба оценил прошедший сезон.

Сергей Пускепалис: «Актер на сцене — гладиатор, манипулирующий публикой. Я в этом смысле уже профнепригоден»

Сергей Пускепалис: «Актер на сцене — гладиатор, манипулирующий публикой. Я в этом смысле уже профнепригоден»

Актер, режиссер, заслуженный артист России рассказал «Классу» об экзистенциализме, женщинах в кино и российской живучести.