Деловой Омск

Деловой Омск

29 января 2016 08.00Статьи

Что происходит на рынке жилой и коммерческой недвижимости: аналитика

На рынке коммерческой недвижимости наступило время арендаторов и покупателей. Именно они весь ушедший год диктовали условия собственникам, существенно понижая ставки и цену продаж.

Что происходит на рынке жилой и коммерческой недвижимости: аналитика

Фото: ru.freeimages.com

Если рынок жилья худо-бедно жил в прошлом году, то вот в коммерческой недвижимости полный штиль. Некоторые риелторские компании даже разрешали своим специалистам, занимающимся продажами таких объектов, как говорится, «вспахивать чужое поле». То есть, чтобы хоть как-то удержаться на плаву, уйти в продажи жилья.

Офисы опустели

По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав на нежилое имущество увеличилось в два раза. Эксперты такую статистику называют парадоксальной, ведь в жилой недвижимости наблюдается спад. Несмотря на такой воодушевляющий показатель в коммерческом сегменте, все эксперты сходятся во мнении: кризисный удар приняли именно объекты для бизнеса. Новых не появлялось, а все инвестиции шли мимо Сибири в центральную часть России — Москву и Московскую область. Региональный рынок не стал привлекательным для инвестора.

По словам учредителя ООО «Альбион КН» Александра Стукова, запрос у бизнеса в большей части сформирован в сегменте торговли. Офисная же недвижимость несет потери — в Омске порядка 20% таких площадей пустует.

«Первый квартал 2015 года показывал положительную динамику роста, — говорит Александр Стуков. — Во втором наступило спокойствие, сделок стало в два раза меньше. Размер уторговывания доходил до 20-25%, максимум — до 50%».

Спросом у арендаторов пользуются площади до 100 «квадратов». Подобных объектов на рынке основная масса (42%).

Торговля не продается

Средняя стоимость продажи «офисного метра» самая высокая в Центральном округе. Она достигает 42 052 руб. Самая низкая — в Кировском — 31 482 руб. В «середнячках» Ленинский (38 801 руб.), Советский (36 896 руб.) и Октябрьский (33 656 руб.) округа. Аналогичная тенденция и в аренде. Средняя ставка в Центральном округе — 437 руб./кв. м, в Советском — 359 руб./кв. м, Октябрьском — 336 руб./кв. м, Ленинском — 348 руб./кв. м, Кировском — 333 руб./кв. м.

«Коллеги из Новосибирска говорят, что ставки по аренде в столице Сибири сократились от 15 до 50%. И в Омске точно такая же динамика. Неужели наступает рай для арендаторов? Сомневаюсь. Владельцы помещений зажаты в рамки определенных обязательств, например, перед кредитными организациями. Поэтому ставки не могут опустить. Кроме того, на них давит инфляция, по идее, за счет которой ставки должны расти», — резюмирует Александр Стуков.

В секторе торговой недвижимости похожая ситуация. Директор по развитию компании «Магазин-Инфо55» Дмитрий Сапунов, анализируя свою практику, замечает:

«Ставки по аренде торговых площадей в 2015 году практически не росли, за исключением отдельных периодов. Но потом благополучно «откатились» назад. Рынок продаж торговой недвижимости в регионе так и не сложился. Те же площади, которые мы позиционируем как торговые, не продаются. Почему так происходит? На мой взгляд, это связано с падающим оборотом торговли. Единственный толчок, способный дать движение этому сегменту, — увеличение населения Омска, причем активное. Ни появление новых торговых центров, ни приход новых операторов не в состоянии изменить ситуацию».

В торговле, как и в офисах, подавляющее большинство объектов до 100 кв. м. Они, что вполне логично, и самые востребованные. Средняя ставка аренды торговых площадей колеблется в пределах 530 руб., продажа — 42 тыс. руб./кв. м.

Импортозамещение даст развитие

На рынке торговой недвижимости, уверены эксперты, наступает время дискаунтеров. Активен продуктовый ритейл, аптеки и те предприниматели, кто занят в индустрии развлечений.

С учетом взятого страной курса на импортозамещение, а в случае с Омской областью — на импортоопережение, в этом году «выстрелить» может производственно-складская недвижимость. По крайней мере, отдельные игроки рынка делают на нее ставки.

«В продажах производственно-складской недвижимости присутствует определенный перекос, — продолжает директор АН «АксиОМ» Марк Лось. — И именно он существенно влияет на количество сделок. Более 50% предложений — объекты свыше 1 тыс. кв. м. Сделки по продажам 5-7 тыс. кв. м единичны. Клиентам необходимы площади меньшие по квадратуре. Собственникам приходится дробить квадратные метры и только тогда они получают должный эффект».

В основном, по наблюдениям руководителя АН «АксиОМ», арендаторы или покупатели ищут складские помещения с наличием офиса неподалеку от федеральных трасс. Поэтому чаще всего рассматривают Октябрьский округ. Советский район — в меньшей степени.

Снижение, правда, незначительное, затронуло и этот сегмент. Арендные ставки опустились в среднем на 2,1%, цена продажи — на 4,2%. В итоге средняя ставка аренды колеблется в пределах 150 руб./кв. м, цена продажи — 11,5 тыс. руб./кв. м.

Подобного затяжного падения компании, специализирующиеся на коммерческих объектах, не помнят. Даже в 2008-м оживление началось в течение полугода после разразившегося кризиса. Пока пессимистичные прогнозы и на 2016-й. Он также может пройти под знаком спада спроса.

Комментарии

Наталья ДевятковаНаталья Девяткова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор ГК «Денова», Тюмень

Больше всех «просела» торгово-офисная недвижимость. Новых стартапов нет, предпринимателей, продолжающих развиваться, — единицы. В активности по торговой недвижимости остаются продуктовые сети, аптеки, развлекательные комплексы. Экспансию на торговые объекты начали фитнес-клубы. В итоге под крышами торговых центров создается некий life style. Здесь можно одеться и обуться, развлечь ребенка и привести свою форму в порядок. Предположу, что начнет развиваться складская и производственная недвижимость. Наш тренд — это импортозамещение и индустриализация. Думаю, и в Омске также будут расконсервированы некоторые заводские площадки, ранее пустовавшие и закрытые.


Айрат ГиззатуллинАйрат Гиззатуллин,генеральный директор ООО «Химград», полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике ТатарстанЖилую недвижимость кризис затронул в меньшей степени, потому что рынок жилья обладает определенной инерционностью и всегда есть желающие улучшить свои жилищные условия. По коммерческим объектам спад гораздо существенней. Достаточно посмотреть на Москву, где до 40% произошло сокращение спроса на офисную недвижимость. Тенденция эта пока не дошла до регионов, но вы готовьтесь. По опыту Татарстана скажу, наиболее успешные объекты не почувствуют на себе кризис. Более того, спрос на арендные площади окажется стабильно высоким, что даже может привести к повышению ставок аренды. Объекты, имеющие проблемы в концепции, испытают трудности. Ставки их арендной платы будут серьезно снижаться, а это десятки процентов.

«Квадратный» пессимизм

Падение цен, снижение спроса, но при этом стабильное число предложений о продаже — таковы основные тренды ушедшего года на рынке жилой недвижимости.

Господдержка в виде субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам помогла выжить «первичке». Зато вторичное жилье оказалось в минусе — в результате падения цен, непрерывно росших с 2010 года. Эксперты в будущее смотрят с пессимизмом, тем не менее успокаивают себя как могут, предпочитая называть нынешний кризис новой реальностью.

Из «эконома» в «комфорт»

В 2015 году в Омской области было введено более 790 тыс. кв. м жилья. По сравнению с 2014-м объем уменьшился на 6,8%. Третья часть (239,6 тыс. кв. м) построена за счет средств индивидуальных застройщиков. По оценкам аналитиков, в городе в среднем 30-40% квартир сдается с опозданием, и объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в прошлом году, перейдут на 2016-й. Компанией «Омэкс» был даже составлен рейтинг застройщиков, обнародованный на прошедшем Рождественском саммите «300 лет омской недвижимости». Аналитики задались целью выявить лидеров строительного рынка. Причем не только по объемам ввода, но и по качеству жилья.

Проанализированы данные по 175 домам и проектам, собраны все имеющиеся характеристики. В итоге бесспорным победителем, по их версии, стала ГК «Стройбетон». На второй позиции расположилась СК «Трест № 4» (в составе ЖСК). Почетное третье место досталось ООО «Сибгазстройдеталь-Инвест». Пальма первенства «Стройбетону» также отдана в номинациях «Строительство жилья класса «эконом», в панельной и кирпичной застройках.

Эксперты полагают: застройщики все чаще стали предлагать покупателям более комфортное жилье. Если ранее почти 60% рынка занимали объекты класса «эконом», то в настоящий момент львиную часть (72%) отобрал «комфорт». Традиционно лидером по количеству новостроек остается Левый берег. По мнению главного архитектора ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» Богдана Мрыглода, эта городская зона среди омичей в ближайшее время станет наиболее предпочтительным местом для выбора жилья. Поддерживает его и аналитик-консультант рынка недвижимости Анна Зыкова:

«Почему происходит смещение строительства из центральной части города на его окраины? Для застройщиков это экономически выгодно и оправданно в плане стоимости жилья. Однако возникает вопрос окупаемости проектов. При существующем уровне доходов населения и ипотечного кредитования продадутся ли полностью новые квадратные метры?»

Дорогая «вторичка»

Как в дальнейшем поведут себя процентные ставки по ипотечным кредитам, не могут сказать и банкиры. Пока рынок живет за счет господдержки. Доля такой ипотеки занимает 40% в общем объеме ипотечных займов. Программа заканчивается через месяц, но, как показывает статистика, планируемого эффекта достигла лишь отчасти.

Средняя стоимость одного «квадрата» на первичном рынке жилья к концу 2015 года составила 42 771 руб., «вторички» — 46 659 руб. По подсчетам компании «Омэкс», за весь прошлый год именно «первичка» показала небольшое, но все же повышение. Разница между ценами в начале и конце года составила 1,7% благодаря росту на новостройки в первом полугодии и волнообразном изменении цен во втором. Но возможные риски незавершения строительства в условиях кризиса все же вызывают опасения у покупателей, сбавляя спрос.

Зато «вторичка» показала отрицательный прирост в 4,3% (- 2 089 руб./кв.м). Начиная с марта, наметилась тенденция к плавному уменьшению цен, продолжившаяся остальные девять месяцев. При этом максимальная средняя цена по городу не перешагнула барьер в 50 тыс. руб./кв. м с учетом того, что непрерывный рост отмечался середины 2010 года.

«Омск входит в число городов, где вторичное жилье дороже, — продолжает Анна Зыкова. — За последние три года разница с «первичкой» сократилась из-за падения цен на эту категорию. В то время как стоимость новостроек осталась на первоначальных показателях и даже чуть-чуть подросла».

Цены на жилье ощутили кризис

Специалисты предполагают: в 2016 году также будет наблюдаться тенденция по плавному снижению цен. Но если не произойдет каких-либо непредвиденных ситуаций, способных усугубить положение. С прогнозами по новостройкам сложнее. Ожидаются изменения условий деятельности застройщиков. А развитие законодательного сопровождения сделок со строящимися объектами влияет на стоимость. Причем в сторону их увеличения. Но даже по привлекательно низкой цене найдутся ли покупатели? Риелторы, работающие с другими регионами страны, наблюдают тревожный тренд. До 30% продавцов, выставляющих на продажу свои квадратные метры, ищут новое жилье. И отнюдь не в Омске — Питер и Москва, а также Крым их привлекают куда больше.

Комментарии

 

Ирина СафоноваИрина Сафонова,начальник отдела продаж розничных продуктов АО «Газпромбанк»В первом квартале 2015 года люди были морально не готовы продолжать кредитоваться в новых реалиях. Оживление началось лишь в апреле, когда появилась госпрограмма по субсидированию процентной ставки по ипотеке. Но предполагаемый объем кредитования в 700 млрд рублей до завершения программы исчерпан менее, чем наполовину. Сейчас складывается такая ситуация: застройщики предлагают одни из самых выгодных условий для продажи своих объектов, банки готовы кредитовать. Поэтому стоит подумать о приобретении жилья.
Максим РепинМаксим Репин,полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в ОмскеВ этот год мы вошли спокойно, без эйфории, сильно устав и где-то разочаровавшись. По всем характеристикам, трендам и динамике показателей 2015-й стал кризисным, тяжелым: цены снижались как на рынке жилья, так и на рынке коммерческой недвижимости, спрос существенно упал, ставки по ипотеке выросли, в то время как зарплаты сокращались в течение года при ощутимом росте цен.

*Нажмите на картинки для увеличения

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 03 (106) 26 января

Добавить комментарий
Пореченков, Гинсбург и Крюков — о фильме «Вурдалаки»Фото

Пореченков, Гинсбург и Крюков — о фильме «Вурдалаки»

Лента, снятая по мотивам рассказа Алексея Толстого, выйдет в прокат 22 февраля.

Константин Румянцев, фронтмен «Тролль Гнет Ель»: «В год мы даем по 90 концертов»

Константин Румянцев, фронтмен «Тролль Гнет Ель»: «В год мы даем по 90 концертов»

Об отношениях группы с лейблом, разношерстной публике и «Оркестре Тролля» — в интервью с питерским коллективом «ТГЕ».

В Омске открылась уникальная фотовыставка

В Омске открылась уникальная фотовыставка

Горожане могут увидеть более 100 снимков Гималаев.

Люди и рыбаФото

Люди и рыба

«Новый Омск» запускает новый фотопроект. В рамках него мы планируем показывать серии фотографий известных омичей, объединенные каким-либо общим элементом, идеей, деталью.

Первый раз в первый класс: все о документах в омских школах, поборах и т. д.

Первый раз в первый класс: все о документах в омских школах, поборах и т. д.

Рассказываем, как подать заявление и сколько денег нужно сдавать.

Театр четырнадцати особенных актеров

Театр четырнадцати особенных актеров

В Омске уже пять лет успешно работает и развивается необычный театр «Параллельный мир», актеры которого в основном люди с синдромом Дауна. Кто придумал такой проект и зачем он нужен, разбирался ...

Любви нет: 10 героев живописи, которые не будут отмечать 14 февраля

Любви нет: 10 героев живописи, которые не будут отмечать 14 февраля

Если вы устали от розовых соплей, наша фантазия на тему «Мне плевать на День всех Влюбленных» — к вашим услугам.

Пять историй любви от участников «АнтиЗАГС»

Пять историй любви от участников «АнтиЗАГС»

«Новый Омск» раздал свидетельства о влюбленности пяти омским парам и узнал, как начинались их романтические отношения.

Тест: какой из вас тролль?

Тест: какой из вас тролль?

Интернет дал нам многое, включая возможность высказывать свое мнение, когда об этом не просят, безнаказанно хамить и «с ученым видом знатока» давать советы космического масштаба специалистам всех ...

Омичка выиграла в конкурсе от Союза художников России

Омичка выиграла в конкурсе от Союза художников России

В интервью «Вашему ОРЕОЛУ» Зоя Минеева рассказала о своем творчестве.

Какие мировые достопримечательности могли украсить Омск

Какие мировые достопримечательности могли украсить Омск

На «Новом Омске» стартует околоархитектурный и глубоко фотошопный арт-проект.

День влюбленных по-омски: 14 цифр о 14 февраляИнфографика

День влюбленных по-омски: 14 цифр о 14 февраля

Даем подсказку: любви покорны не только все возрасты, но и национальности.

Омич-Ждун: 10 самых ожидаемых переменФото

Омич-Ждун: 10 самых ожидаемых перемен

«Класс» пригласил в Омск Ждуна, посмотрел, куда он отправится в первую очередь, и нашел место для памятника знаменитому Homunculus Loxodontus. 10 теплящихся надежд, 11 картинок и смех сквозь слезы ...

Лайфхак для белоснежки: как выбрать тату-мастераФото

Лайфхак для белоснежки: как выбрать тату-мастера

Все, что необходимо знать, если на вашем теле скоро появится первая татуировка.

Мужчина, бойся, тебя ждут дома: беседы о героиновой любви

Мужчина, бойся, тебя ждут дома: беседы о героиновой любви

Открытый показ спектакля «Равнодушный красавец» перетек в обсуждение пьесы с омскими психологами, психиатрами и актерами.