Деловой Омск

Деловой Омск

29 января 2016 08.00Статьи

Что происходит на рынке жилой и коммерческой недвижимости: аналитика

На рынке коммерческой недвижимости наступило время арендаторов и покупателей. Именно они весь ушедший год диктовали условия собственникам, существенно понижая ставки и цену продаж.

Что происходит на рынке жилой и коммерческой недвижимости: аналитика

Фото: ru.freeimages.com

Если рынок жилья худо-бедно жил в прошлом году, то вот в коммерческой недвижимости полный штиль. Некоторые риелторские компании даже разрешали своим специалистам, занимающимся продажами таких объектов, как говорится, «вспахивать чужое поле». То есть, чтобы хоть как-то удержаться на плаву, уйти в продажи жилья.

Офисы опустели

По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав на нежилое имущество увеличилось в два раза. Эксперты такую статистику называют парадоксальной, ведь в жилой недвижимости наблюдается спад. Несмотря на такой воодушевляющий показатель в коммерческом сегменте, все эксперты сходятся во мнении: кризисный удар приняли именно объекты для бизнеса. Новых не появлялось, а все инвестиции шли мимо Сибири в центральную часть России — Москву и Московскую область. Региональный рынок не стал привлекательным для инвестора.

По словам учредителя ООО «Альбион КН» Александра Стукова, запрос у бизнеса в большей части сформирован в сегменте торговли. Офисная же недвижимость несет потери — в Омске порядка 20% таких площадей пустует.

«Первый квартал 2015 года показывал положительную динамику роста, — говорит Александр Стуков. — Во втором наступило спокойствие, сделок стало в два раза меньше. Размер уторговывания доходил до 20-25%, максимум — до 50%».

Спросом у арендаторов пользуются площади до 100 «квадратов». Подобных объектов на рынке основная масса (42%).

Торговля не продается

Средняя стоимость продажи «офисного метра» самая высокая в Центральном округе. Она достигает 42 052 руб. Самая низкая — в Кировском — 31 482 руб. В «середнячках» Ленинский (38 801 руб.), Советский (36 896 руб.) и Октябрьский (33 656 руб.) округа. Аналогичная тенденция и в аренде. Средняя ставка в Центральном округе — 437 руб./кв. м, в Советском — 359 руб./кв. м, Октябрьском — 336 руб./кв. м, Ленинском — 348 руб./кв. м, Кировском — 333 руб./кв. м.

«Коллеги из Новосибирска говорят, что ставки по аренде в столице Сибири сократились от 15 до 50%. И в Омске точно такая же динамика. Неужели наступает рай для арендаторов? Сомневаюсь. Владельцы помещений зажаты в рамки определенных обязательств, например, перед кредитными организациями. Поэтому ставки не могут опустить. Кроме того, на них давит инфляция, по идее, за счет которой ставки должны расти», — резюмирует Александр Стуков.

В секторе торговой недвижимости похожая ситуация. Директор по развитию компании «Магазин-Инфо55» Дмитрий Сапунов, анализируя свою практику, замечает:

«Ставки по аренде торговых площадей в 2015 году практически не росли, за исключением отдельных периодов. Но потом благополучно «откатились» назад. Рынок продаж торговой недвижимости в регионе так и не сложился. Те же площади, которые мы позиционируем как торговые, не продаются. Почему так происходит? На мой взгляд, это связано с падающим оборотом торговли. Единственный толчок, способный дать движение этому сегменту, — увеличение населения Омска, причем активное. Ни появление новых торговых центров, ни приход новых операторов не в состоянии изменить ситуацию».

В торговле, как и в офисах, подавляющее большинство объектов до 100 кв. м. Они, что вполне логично, и самые востребованные. Средняя ставка аренды торговых площадей колеблется в пределах 530 руб., продажа — 42 тыс. руб./кв. м.

Импортозамещение даст развитие

На рынке торговой недвижимости, уверены эксперты, наступает время дискаунтеров. Активен продуктовый ритейл, аптеки и те предприниматели, кто занят в индустрии развлечений.

С учетом взятого страной курса на импортозамещение, а в случае с Омской областью — на импортоопережение, в этом году «выстрелить» может производственно-складская недвижимость. По крайней мере, отдельные игроки рынка делают на нее ставки.

«В продажах производственно-складской недвижимости присутствует определенный перекос, — продолжает директор АН «АксиОМ» Марк Лось. — И именно он существенно влияет на количество сделок. Более 50% предложений — объекты свыше 1 тыс. кв. м. Сделки по продажам 5-7 тыс. кв. м единичны. Клиентам необходимы площади меньшие по квадратуре. Собственникам приходится дробить квадратные метры и только тогда они получают должный эффект».

В основном, по наблюдениям руководителя АН «АксиОМ», арендаторы или покупатели ищут складские помещения с наличием офиса неподалеку от федеральных трасс. Поэтому чаще всего рассматривают Октябрьский округ. Советский район — в меньшей степени.

Снижение, правда, незначительное, затронуло и этот сегмент. Арендные ставки опустились в среднем на 2,1%, цена продажи — на 4,2%. В итоге средняя ставка аренды колеблется в пределах 150 руб./кв. м, цена продажи — 11,5 тыс. руб./кв. м.

Подобного затяжного падения компании, специализирующиеся на коммерческих объектах, не помнят. Даже в 2008-м оживление началось в течение полугода после разразившегося кризиса. Пока пессимистичные прогнозы и на 2016-й. Он также может пройти под знаком спада спроса.

Комментарии

Наталья ДевятковаНаталья Девяткова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор ГК «Денова», Тюмень

Больше всех «просела» торгово-офисная недвижимость. Новых стартапов нет, предпринимателей, продолжающих развиваться, — единицы. В активности по торговой недвижимости остаются продуктовые сети, аптеки, развлекательные комплексы. Экспансию на торговые объекты начали фитнес-клубы. В итоге под крышами торговых центров создается некий life style. Здесь можно одеться и обуться, развлечь ребенка и привести свою форму в порядок. Предположу, что начнет развиваться складская и производственная недвижимость. Наш тренд — это импортозамещение и индустриализация. Думаю, и в Омске также будут расконсервированы некоторые заводские площадки, ранее пустовавшие и закрытые.


Айрат ГиззатуллинАйрат Гиззатуллин,генеральный директор ООО «Химград», полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике ТатарстанЖилую недвижимость кризис затронул в меньшей степени, потому что рынок жилья обладает определенной инерционностью и всегда есть желающие улучшить свои жилищные условия. По коммерческим объектам спад гораздо существенней. Достаточно посмотреть на Москву, где до 40% произошло сокращение спроса на офисную недвижимость. Тенденция эта пока не дошла до регионов, но вы готовьтесь. По опыту Татарстана скажу, наиболее успешные объекты не почувствуют на себе кризис. Более того, спрос на арендные площади окажется стабильно высоким, что даже может привести к повышению ставок аренды. Объекты, имеющие проблемы в концепции, испытают трудности. Ставки их арендной платы будут серьезно снижаться, а это десятки процентов.

«Квадратный» пессимизм

Падение цен, снижение спроса, но при этом стабильное число предложений о продаже — таковы основные тренды ушедшего года на рынке жилой недвижимости.

Господдержка в виде субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам помогла выжить «первичке». Зато вторичное жилье оказалось в минусе — в результате падения цен, непрерывно росших с 2010 года. Эксперты в будущее смотрят с пессимизмом, тем не менее успокаивают себя как могут, предпочитая называть нынешний кризис новой реальностью.

Из «эконома» в «комфорт»

В 2015 году в Омской области было введено более 790 тыс. кв. м жилья. По сравнению с 2014-м объем уменьшился на 6,8%. Третья часть (239,6 тыс. кв. м) построена за счет средств индивидуальных застройщиков. По оценкам аналитиков, в городе в среднем 30-40% квартир сдается с опозданием, и объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в прошлом году, перейдут на 2016-й. Компанией «Омэкс» был даже составлен рейтинг застройщиков, обнародованный на прошедшем Рождественском саммите «300 лет омской недвижимости». Аналитики задались целью выявить лидеров строительного рынка. Причем не только по объемам ввода, но и по качеству жилья.

Проанализированы данные по 175 домам и проектам, собраны все имеющиеся характеристики. В итоге бесспорным победителем, по их версии, стала ГК «Стройбетон». На второй позиции расположилась СК «Трест № 4» (в составе ЖСК). Почетное третье место досталось ООО «Сибгазстройдеталь-Инвест». Пальма первенства «Стройбетону» также отдана в номинациях «Строительство жилья класса «эконом», в панельной и кирпичной застройках.

Эксперты полагают: застройщики все чаще стали предлагать покупателям более комфортное жилье. Если ранее почти 60% рынка занимали объекты класса «эконом», то в настоящий момент львиную часть (72%) отобрал «комфорт». Традиционно лидером по количеству новостроек остается Левый берег. По мнению главного архитектора ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» Богдана Мрыглода, эта городская зона среди омичей в ближайшее время станет наиболее предпочтительным местом для выбора жилья. Поддерживает его и аналитик-консультант рынка недвижимости Анна Зыкова:

«Почему происходит смещение строительства из центральной части города на его окраины? Для застройщиков это экономически выгодно и оправданно в плане стоимости жилья. Однако возникает вопрос окупаемости проектов. При существующем уровне доходов населения и ипотечного кредитования продадутся ли полностью новые квадратные метры?»

Дорогая «вторичка»

Как в дальнейшем поведут себя процентные ставки по ипотечным кредитам, не могут сказать и банкиры. Пока рынок живет за счет господдержки. Доля такой ипотеки занимает 40% в общем объеме ипотечных займов. Программа заканчивается через месяц, но, как показывает статистика, планируемого эффекта достигла лишь отчасти.

Средняя стоимость одного «квадрата» на первичном рынке жилья к концу 2015 года составила 42 771 руб., «вторички» — 46 659 руб. По подсчетам компании «Омэкс», за весь прошлый год именно «первичка» показала небольшое, но все же повышение. Разница между ценами в начале и конце года составила 1,7% благодаря росту на новостройки в первом полугодии и волнообразном изменении цен во втором. Но возможные риски незавершения строительства в условиях кризиса все же вызывают опасения у покупателей, сбавляя спрос.

Зато «вторичка» показала отрицательный прирост в 4,3% (- 2 089 руб./кв.м). Начиная с марта, наметилась тенденция к плавному уменьшению цен, продолжившаяся остальные девять месяцев. При этом максимальная средняя цена по городу не перешагнула барьер в 50 тыс. руб./кв. м с учетом того, что непрерывный рост отмечался середины 2010 года.

«Омск входит в число городов, где вторичное жилье дороже, — продолжает Анна Зыкова. — За последние три года разница с «первичкой» сократилась из-за падения цен на эту категорию. В то время как стоимость новостроек осталась на первоначальных показателях и даже чуть-чуть подросла».

Цены на жилье ощутили кризис

Специалисты предполагают: в 2016 году также будет наблюдаться тенденция по плавному снижению цен. Но если не произойдет каких-либо непредвиденных ситуаций, способных усугубить положение. С прогнозами по новостройкам сложнее. Ожидаются изменения условий деятельности застройщиков. А развитие законодательного сопровождения сделок со строящимися объектами влияет на стоимость. Причем в сторону их увеличения. Но даже по привлекательно низкой цене найдутся ли покупатели? Риелторы, работающие с другими регионами страны, наблюдают тревожный тренд. До 30% продавцов, выставляющих на продажу свои квадратные метры, ищут новое жилье. И отнюдь не в Омске — Питер и Москва, а также Крым их привлекают куда больше.

Комментарии

 

Ирина СафоноваИрина Сафонова,начальник отдела продаж розничных продуктов АО «Газпромбанк»В первом квартале 2015 года люди были морально не готовы продолжать кредитоваться в новых реалиях. Оживление началось лишь в апреле, когда появилась госпрограмма по субсидированию процентной ставки по ипотеке. Но предполагаемый объем кредитования в 700 млрд рублей до завершения программы исчерпан менее, чем наполовину. Сейчас складывается такая ситуация: застройщики предлагают одни из самых выгодных условий для продажи своих объектов, банки готовы кредитовать. Поэтому стоит подумать о приобретении жилья.
Максим РепинМаксим Репин,полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в ОмскеВ этот год мы вошли спокойно, без эйфории, сильно устав и где-то разочаровавшись. По всем характеристикам, трендам и динамике показателей 2015-й стал кризисным, тяжелым: цены снижались как на рынке жилья, так и на рынке коммерческой недвижимости, спрос существенно упал, ставки по ипотеке выросли, в то время как зарплаты сокращались в течение года при ощутимом росте цен.

*Нажмите на картинки для увеличения

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 03 (106) 26 января

Добавить комментарий
Пушкину не снилось: самая полная программа омской «Библионочи»

Пушкину не снилось: самая полная программа омской «Библионочи»

Десятки мастер-классов, выставок, театральных постановок, экскурсий и фотозон. Что, где, когда — в нашем путеводителе по библиотеке. И да, все бесплатно.

«С этими детьми нужно делать не журнал, а революцию»: стартовал проект «Школа и журналистика»

«С этими детьми нужно делать не журнал, а революцию»: стартовал проект «Школа и журналистика»

«Новый Омск» запускает совместный проект с Российским движением школьников «Школа и журналистика». Будем учить ребят делать подростковый журнал. Что из этого получится — кто ж его ...

Самостоятельные походы по Омской области: лайфхаки от Анны Статвы

Самостоятельные походы по Омской области: лайфхаки от Анны Статвы

Турист с 20-летним стажем Анна Статва рассказала, какими маршрутами омичи могут пройти без посторонней помощи и что стоит взять с собой в мини-приключение.

Приведи себя в форму к лету

Приведи себя в форму к лету

«Новый Омск» вместе с приглашенными экспертами протестировал несколько крутых и зажигательных идей для презентов.

Культурный отдых

Культурный отдых

В эту субботу корреспонденты «Класса» посетили омскую «Ночь музеев». О том, где заканчивается массовый и начинается «культурный» отдых, — в итогах прогулки по бульварам.

К лету готовы?

К лету готовы?

19 мая в рамках пресс-тура журналисты посетили три городских парка, чтобы узнать об их готовности к летнему сезону. Как это было — в нашем репортаже.

В Омске живет самая сильная женщина планеты

В Омске живет самая сильная женщина планеты

Рассказываем, чем она занимается и как завоевала это звание.

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Просто о сложном в новом проекте с гендиректором «Мастер Права» Андреем Дудко. Плюсы, минусы, подводные камни покупки «айфона» или еще чего-либо особо ценного в кредит — в первом ...

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

О вкусных перекусах, промежуточных итогах и финишной прямой.

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

О цвете кино, любви к актерам и необходимости экспериментов — в нашем интервью.

ВЕС_ИМЕЕМ: Игра на вылет

ВЕС_ИМЕЕМ: Игра на вылет

О разбитых носах, тренировках на выживание и играх на выбывание.

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Актер Егор Корешков, известный широкой публике как жених в фильмах «Горько» и «Горько-2», рассказал «Классу» о гениях, «Восьмидесятых» и «Оптимистах».