Деловой Омск

Деловой Омск

12 февраля 2016 08.00Обзоры

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Рынок аренды производственно-складской недвижимости далек от баланса между спросом и предложением. Арендаторы явно в выигрыше. Но и им непросто подобрать оптимальный вариант.

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Вадим Харламов

Территория промышленных зон Омска насчитывает более 12 тысяч га. Все они в основном расположены на городских окраинах. Сегодня рынок производственной недвижимости — вторичный. Новых частных площадок с необходимым набором коммуникаций, хорошими помещениями в городе практически не появляется.

От частного к общему

Частные случаи есть. Но, как правило, собственники если и строятся, то исключительно для собственных нужд. Владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду, вкладывают деньги в развитие инфраструктуры редко. В экономике кризис, и не факт, что, потратив значительные средства на реконструкцию, ты сможешь отбить вложения в ближайшей перспективе.

ООО «САШИ» — собственник единственного в городе склада класса А — испытывает трудности с привлечением арендаторов. Пока он пустует. Площадка хоть и не производственная, но ее пример — своего рода показатель. Помещения на 2-й Казахстанской компания начала реконструировать еще в 2007-м. В позапрошлом году построили последний объект, введенный в эксплуатацию в 2015 году.

«Любое инвестирование — всегда риск, но мы понимаем, что подобного объекта в регионе нет, а потребность в таких площадях рано или поздно появится. Снижать стоимость аренды мы не готовы. Придется ждать», — полагает исполнительный директор ООО «САШИ» Денис Сметнев.

Некоторых омских предпринимателей, особенно в кризис, устраивают объекты куда более скромные. Не всем нужны хорошие площади. Компании арендуют помещения с дырявыми крышами и падающей штукатуркой, но зато платят за них копейки. По мнению экспертов, у такой недвижимости нет будущего. Наступит момент, когда она никому не будет нужна. А желающие работать в комфортных условиях — крупные федеральные компании, идут в Новосибирск.

10 миллионов за гектар

Вряд ли кто-то возьмется подсчитать количество производственных «квадратов», сдающихся в аренду в Омске. Хотя, по оценкам отдельных экспертов, общий объем производственных площадей вместе со складами может достигать 600 тыс. кв. м. В основном это ангары, производственные помещения, подвалы. В настоящий момент большинство собственников предпочитают самостоятельно искать клиентов, договариваться и совершать сделки.

«Движение в этом сегменте все-таки наблюдается, в отличие от офисной недвижимости. Выбор офисов неплохой, чего не сказать о производстве, — говорит директор АН «АксиОм» Марк Лось. — К ним много вопросов и по земле, и по подъездным путям, и по коммуникациям. Хороших площадок мало».

Частные площадки не развиваются по разным причинам. Одна из главных, по мнению заместителя начальника управления промышленности, инноваций и предпринимательства департамента городской экономической политики Омска Владимира Дорохина, сложно решить, под какой вид производства их сдавать. Часто владельцы избирательны в отношении арендаторов. Если компания хочет организовать пищевое производство на сравнительно скромной площади, при свободных нескольких тысячах, вряд ли собственник встретит его с распростертыми объятиями. Понимая, от таких съемщиков больше хлопот.

«Мы пытались самостоятельно найти арендаторов, вели переговоры с казахстанскими бизнесменами, — делится опытом директор ООО «Стройинком» Владимир Гуселетов. — Но и в Казахстане не самая лучшая экономическая ситуация. Поступали предложения от местных предпринимателей, которым была необходима площадь в 80-120 «квадратов», но это не те объемы. Больше расходов понесем. В районах вообще бизнес практически не развивается, ситуация здесь гораздо тяжелее, чем в городе, поэтому и арендаторов найти непросто».

«Стройинком» в свое время приобрел в центре Тавричанки производственную площадку. Компания планировала ее развивать для собственных нужд, но кризис заставил пересмотреть перспективы. По словам Владимира Гуселетова, площадь большая — более 10 тыс. кв. м. Есть офисы, складские и производственные помещения. Здесь можно было организовать и индустриальный парк, привлечь бюджетное финансирование. Но участок не подходит по «квадратам» — для получения федеральных денег по закону необходимо иметь в собственности не менее 8 га. Собственник пытался договориться с соседями и объединиться, но успеха не достиг.

Чтобы «пустую» землю превратить в конфетку, иными словами, с ноля выстроить готовый к эксплуатации и сдаче арендаторам объект, необходимо вложить от 10 до 15 млн за 1 га.

«Цифра признается всеми экспертами в отношении гринфилдов. Для браунфилдов таких расчетов нет, — поясняет гендиректор ОАО «Химград» (Татарстан) Айрат Гиззатуллин. — Вообще на рынке огромное количество неквалифицированных предложений, это случайные игроки, слабо представляющие свои интересы. Люди не очень понимают друг друга, когда входят в сделки, приводящие в последствии к разочарованию как со стороны инвесторов, ругающих себя за то, что вложились в этот актив, так и со стороны резидентов, которые, один раз попробовав разместить производство на арендованной территории, понимают: лучше иметь собственную».

«Допустим, я предполагаю, что производственный комплекс у меня будет отапливаемый, а склад останется холодным. Но если ко мне придет резидент и попросит сделать склад теплым, это уже будут другие деньги, — объясняет старший партнер ООО «Рэдиум Инвестиции» Виктор Титарев. — Озвучить окончательную цифру невозможно. Назову первые необходимые затраты — порядка 70 млн рублей».

Арендатор всегда прав

На рынке производственной недвижимости главенствует арендатор, во многом заставляя арендодателей идти на уступки.

«Часто собственники предлагают делать ремонт за счет арендной платы. Но многим, учитывая трудную экономическую ситуацию, это неинтересно, — продолжает Марк Лось. — Предприниматель хочет зайти и работать сразу, а не «морозить» на полгода бизнес, пока идет стройка».

В итоге арендная ставка может падать до самого дна. Средняя, по данным компании «ОМЭКС», составляет 150 руб./кв. м. А дальше — как договорятся стороны. Что входит в эту сумму? Все решается на переговорах. Кто-то и за 80 готов «посадить», оплачивая еще часть коммуналки, особенно, если здание стояло закрытым. Даже снижая, собственник вполне способен заработать.

По подсчетам аналитиков, в Омске на продажу и аренду выставлено более 200 объектов — данные о них находятся в свободном доступе. Реальное же количество оценить сложно. Одни из основных поставщиков «производственных метров» — омские промпредприятия — бывший завод пластмасс, ЦКБА, «Омсктрансмаш», «Криогенная техника».

Основная масса объектов, ищущих своего арендатора, превышает по площади 1000 кв. м (более 50%). Предпринимателям же нужны куда более скромные по квадратуре территории. Львиная доля — 47,6% — производственно-складских помещений сдается в Центральном округе. Октябрьский на рынке представлен меньше всего (4,7%), хотя пользуется спросом.

«Востребованы Центральный и Октябрьский округа. С Нефтяниками — сложнее. Неудобно выстраивать логистику, чтобы добраться до конечной точки. Арендаторы рассматривают Старый Кировск — улицы Казахстанские, они близки к Русско-Полянской трассе. Вроде как Ленинский округ тоже неподалеку от главных магистралей, но там не сформирована промзона. Проще говоря, чем хуже качество объекта и его месторасположение, тем больше проблем у арендодателей», — резюмирует Марк Лось.

12 тыс. га — территория промышленных зон Омска.

Комментарий

Айрат ГиззатуллинАйрат Гиззатуллин,генеральный директор ОАО «Химград» (Татарстан)Я полагаю, есть несколько причин нежелания собственников вкладываться в развитие своих объектов. Во-первых, необходимо анализировать экономику, смотреть арендные ставки и выяснять, можно ли их превращать в инвестиции. Во-вторых, существуют определенные опасения по поводу гарантий. Нет уверенности в том, что не придет умный юрист и не отберет у тебя этот хороший актив. Кроме того, компания может вести нормальную производственную деятельность, иметь средства на содержание такого неликвида. Некоторые директора вообще полагают: пусть стоит, вдруг со временем подорожает. Но на самом деле ничего подобного не случится.

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 05 (108) 9 февраля

Добавить комментарий
Душевный старый новый: Лицейский театр предсказал омичам светлое будущееВидео

Душевный старый новый: Лицейский театр предсказал омичам светлое будущее

В канун старого Нового года в Лицейском напоили и обогрели. Репортаж с доброго и даже семейного капустника.

Показали «Срамоту»: выставка 18+ открылась в Омске

Показали «Срамоту»: выставка 18+ открылась в Омске

«Ошибочно думать, что искусство направленно занимается только возвышенным. В прошлом достаточно примеров, когда гений творчества обретал сокрушительную силу и возвышенность духа через низменное и ...

Преображение 3.0: медвежий коготь для Александра Стрельникова и яблочные часы для Светланы Машковой

Преображение 3.0: медвежий коготь для Александра Стрельникова и яблочные часы для Светланы Машковой

О поющих чашах, посуде, очищающей алкоголь, и самых невероятных подарках.

А  вы пробовали жареных жуков?

А вы пробовали жареных жуков?

Дизайнер и модель Ирина Бумагина побывала в гостях у владельцев бренда «Эко-домик» Юлии и Андрея Перминовых.

Что ждет омичей в 2018 году: Live с астрологом Наталией Талисман

Что ждет омичей в 2018 году: Live с астрологом Наталией Талисман

О Буркове, Фадиной, «Авангарде», ЧМ по футболу и многом другом. Внимание! Зрители смогут получить личный экспресс-прогноз во время стрима.

Евгений Тонких, омский художник: «Намажут краску погуще, чтоб было эффектнее, и все»

Евгений Тонких, омский художник: «Намажут краску погуще, чтоб было эффектнее, и все»

В музее «Либеров-центр» открылась выставка «Волшебные сны».

Антон Руднев: «Омский «Авангард», похоже, потерял этот сезон»

Антон Руднев: «Омский «Авангард», похоже, потерял этот сезон»

Наш колумнист рассуждает о том, что происходит в стане «ястребов».

Преображение 3.0: пока Светлана Машкова познавала счастье, Александр Стрельников полез в бочку

Преображение 3.0: пока Светлана Машкова познавала счастье, Александр Стрельников полез в бочку

Дружная компания пришла в уже полюбившийся нам салон «Мадам Ву». Что из этого вышло — в нашем новом выпуске.

Самые чудесные и добрые поступки омичей в 2017 году

Самые чудесные и добрые поступки омичей в 2017 году

В самый волшебный праздник «Новый Омск» вспомнил самые #добрые дела 2017 года.

Собака лает — корпоратив идет: как прошли вечеринки омских компаний в честь года псаФото

Собака лает — корпоратив идет: как прошли вечеринки омских компаний в честь года пса

С кем фотографировался Стас Костюшкин? Кого веселили Артем Муратов и «РУДН»? «Новый Омск» вспоминает, как прошли новогодние корпоративы в местных компаниях.

Креативный класс: топ-10 модных мест и событий с хештегом #Омск2017

Креативный класс: топ-10 модных мест и событий с хештегом #Омск2017

Второй год подряд «Класс» выбирает десять самых ярких ивентов и заведений, за которые рублем, временем и лайком голосовали хипстеры в 2017 году.

Слова 2017 года: что узнали омичиИнфографика

Слова 2017 года: что узнали омичи

Вашему вниманию — 15 слов, о существовании или значении которых омичи не догадывались до 2017 года. Сегодня все они прописались в нашем лексиконе. Просим ознакомиться, чтобы не оставаться за бортом корабля ...

Самые живые омские фотографии 2017 года: кадры, которые стоит увидеть снова

Самые живые омские фотографии 2017 года: кадры, которые стоит увидеть снова

«Новый Омск» пересмотрел все свои (и не только свои) снимки за год и собрал альбом из самых любопытных, эмоциональных и красноречивых фотографий.

Горы, коты, Gucci: как встретили Новый год успешные и известные омичи

Горы, коты, Gucci: как встретили Новый год успешные и известные омичи

В какой части земного шара входили в 18-ый год представители местного бизнеса, культуры и сферы моды?

Омский календарь на прошлый год: главные события последних 12 месяцев

Омский календарь на прошлый год: главные события последних 12 месяцев

«Новый Омск» заново пережил 2017-й и выбрал самое важное. Если бы у региона была кожа, в подборке оказались бы следы рваных ран, шрамы от операций и любимые татуировки.