Деловой Омск

Деловой Омск

12 февраля 2016 08.00Обзоры

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Рынок аренды производственно-складской недвижимости далек от баланса между спросом и предложением. Арендаторы явно в выигрыше. Но и им непросто подобрать оптимальный вариант.

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Вадим Харламов

Территория промышленных зон Омска насчитывает более 12 тысяч га. Все они в основном расположены на городских окраинах. Сегодня рынок производственной недвижимости — вторичный. Новых частных площадок с необходимым набором коммуникаций, хорошими помещениями в городе практически не появляется.

От частного к общему

Частные случаи есть. Но, как правило, собственники если и строятся, то исключительно для собственных нужд. Владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду, вкладывают деньги в развитие инфраструктуры редко. В экономике кризис, и не факт, что, потратив значительные средства на реконструкцию, ты сможешь отбить вложения в ближайшей перспективе.

ООО «САШИ» — собственник единственного в городе склада класса А — испытывает трудности с привлечением арендаторов. Пока он пустует. Площадка хоть и не производственная, но ее пример — своего рода показатель. Помещения на 2-й Казахстанской компания начала реконструировать еще в 2007-м. В позапрошлом году построили последний объект, введенный в эксплуатацию в 2015 году.

«Любое инвестирование — всегда риск, но мы понимаем, что подобного объекта в регионе нет, а потребность в таких площадях рано или поздно появится. Снижать стоимость аренды мы не готовы. Придется ждать», — полагает исполнительный директор ООО «САШИ» Денис Сметнев.

Некоторых омских предпринимателей, особенно в кризис, устраивают объекты куда более скромные. Не всем нужны хорошие площади. Компании арендуют помещения с дырявыми крышами и падающей штукатуркой, но зато платят за них копейки. По мнению экспертов, у такой недвижимости нет будущего. Наступит момент, когда она никому не будет нужна. А желающие работать в комфортных условиях — крупные федеральные компании, идут в Новосибирск.

10 миллионов за гектар

Вряд ли кто-то возьмется подсчитать количество производственных «квадратов», сдающихся в аренду в Омске. Хотя, по оценкам отдельных экспертов, общий объем производственных площадей вместе со складами может достигать 600 тыс. кв. м. В основном это ангары, производственные помещения, подвалы. В настоящий момент большинство собственников предпочитают самостоятельно искать клиентов, договариваться и совершать сделки.

«Движение в этом сегменте все-таки наблюдается, в отличие от офисной недвижимости. Выбор офисов неплохой, чего не сказать о производстве, — говорит директор АН «АксиОм» Марк Лось. — К ним много вопросов и по земле, и по подъездным путям, и по коммуникациям. Хороших площадок мало».

Частные площадки не развиваются по разным причинам. Одна из главных, по мнению заместителя начальника управления промышленности, инноваций и предпринимательства департамента городской экономической политики Омска Владимира Дорохина, сложно решить, под какой вид производства их сдавать. Часто владельцы избирательны в отношении арендаторов. Если компания хочет организовать пищевое производство на сравнительно скромной площади, при свободных нескольких тысячах, вряд ли собственник встретит его с распростертыми объятиями. Понимая, от таких съемщиков больше хлопот.

«Мы пытались самостоятельно найти арендаторов, вели переговоры с казахстанскими бизнесменами, — делится опытом директор ООО «Стройинком» Владимир Гуселетов. — Но и в Казахстане не самая лучшая экономическая ситуация. Поступали предложения от местных предпринимателей, которым была необходима площадь в 80-120 «квадратов», но это не те объемы. Больше расходов понесем. В районах вообще бизнес практически не развивается, ситуация здесь гораздо тяжелее, чем в городе, поэтому и арендаторов найти непросто».

«Стройинком» в свое время приобрел в центре Тавричанки производственную площадку. Компания планировала ее развивать для собственных нужд, но кризис заставил пересмотреть перспективы. По словам Владимира Гуселетова, площадь большая — более 10 тыс. кв. м. Есть офисы, складские и производственные помещения. Здесь можно было организовать и индустриальный парк, привлечь бюджетное финансирование. Но участок не подходит по «квадратам» — для получения федеральных денег по закону необходимо иметь в собственности не менее 8 га. Собственник пытался договориться с соседями и объединиться, но успеха не достиг.

Чтобы «пустую» землю превратить в конфетку, иными словами, с ноля выстроить готовый к эксплуатации и сдаче арендаторам объект, необходимо вложить от 10 до 15 млн за 1 га.

«Цифра признается всеми экспертами в отношении гринфилдов. Для браунфилдов таких расчетов нет, — поясняет гендиректор ОАО «Химград» (Татарстан) Айрат Гиззатуллин. — Вообще на рынке огромное количество неквалифицированных предложений, это случайные игроки, слабо представляющие свои интересы. Люди не очень понимают друг друга, когда входят в сделки, приводящие в последствии к разочарованию как со стороны инвесторов, ругающих себя за то, что вложились в этот актив, так и со стороны резидентов, которые, один раз попробовав разместить производство на арендованной территории, понимают: лучше иметь собственную».

«Допустим, я предполагаю, что производственный комплекс у меня будет отапливаемый, а склад останется холодным. Но если ко мне придет резидент и попросит сделать склад теплым, это уже будут другие деньги, — объясняет старший партнер ООО «Рэдиум Инвестиции» Виктор Титарев. — Озвучить окончательную цифру невозможно. Назову первые необходимые затраты — порядка 70 млн рублей».

Арендатор всегда прав

На рынке производственной недвижимости главенствует арендатор, во многом заставляя арендодателей идти на уступки.

«Часто собственники предлагают делать ремонт за счет арендной платы. Но многим, учитывая трудную экономическую ситуацию, это неинтересно, — продолжает Марк Лось. — Предприниматель хочет зайти и работать сразу, а не «морозить» на полгода бизнес, пока идет стройка».

В итоге арендная ставка может падать до самого дна. Средняя, по данным компании «ОМЭКС», составляет 150 руб./кв. м. А дальше — как договорятся стороны. Что входит в эту сумму? Все решается на переговорах. Кто-то и за 80 готов «посадить», оплачивая еще часть коммуналки, особенно, если здание стояло закрытым. Даже снижая, собственник вполне способен заработать.

По подсчетам аналитиков, в Омске на продажу и аренду выставлено более 200 объектов — данные о них находятся в свободном доступе. Реальное же количество оценить сложно. Одни из основных поставщиков «производственных метров» — омские промпредприятия — бывший завод пластмасс, ЦКБА, «Омсктрансмаш», «Криогенная техника».

Основная масса объектов, ищущих своего арендатора, превышает по площади 1000 кв. м (более 50%). Предпринимателям же нужны куда более скромные по квадратуре территории. Львиная доля — 47,6% — производственно-складских помещений сдается в Центральном округе. Октябрьский на рынке представлен меньше всего (4,7%), хотя пользуется спросом.

«Востребованы Центральный и Октябрьский округа. С Нефтяниками — сложнее. Неудобно выстраивать логистику, чтобы добраться до конечной точки. Арендаторы рассматривают Старый Кировск — улицы Казахстанские, они близки к Русско-Полянской трассе. Вроде как Ленинский округ тоже неподалеку от главных магистралей, но там не сформирована промзона. Проще говоря, чем хуже качество объекта и его месторасположение, тем больше проблем у арендодателей», — резюмирует Марк Лось.

12 тыс. га — территория промышленных зон Омска.

Комментарий

Айрат ГиззатуллинАйрат Гиззатуллин,генеральный директор ОАО «Химград» (Татарстан)Я полагаю, есть несколько причин нежелания собственников вкладываться в развитие своих объектов. Во-первых, необходимо анализировать экономику, смотреть арендные ставки и выяснять, можно ли их превращать в инвестиции. Во-вторых, существуют определенные опасения по поводу гарантий. Нет уверенности в том, что не придет умный юрист и не отберет у тебя этот хороший актив. Кроме того, компания может вести нормальную производственную деятельность, иметь средства на содержание такого неликвида. Некоторые директора вообще полагают: пусть стоит, вдруг со временем подорожает. Но на самом деле ничего подобного не случится.

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 05 (108) 9 февраля

Добавить комментарий
 Анджей Неупокоев, директор тарского драмтеатра: «Культурная сфера не торговля пирожками. Хорошего менеджера мало»

Анджей Неупокоев, директор тарского драмтеатра: «Культурная сфера не торговля пирожками. Хорошего менеджера мало»

Молодые, перспективные омские культличности — о том, как прививать и умножать культурные коды, а также удерживать муниципальные театры и музеи на плаву.

Евгений Лисенков, музыкант: «Не играю на гитаре принципиально. Не хочу быть героем подъездов»

Евгений Лисенков, музыкант: «Не играю на гитаре принципиально. Не хочу быть героем подъездов»

Об омском зрителе, сутках, в которых нет места восьмичасовому сну, и о мечте — в нашем интервью с человеком-оркестром.

Хороводы муз в омской «Пушкинке»

Хороводы муз в омской «Пушкинке»

Продолжаем серию публикаций о главной библиотеке региона.

Что омичи могут увидеть в «Старине Сибирской»?

Что омичи могут увидеть в «Старине Сибирской»?

Репортаж о посещении музея-заповедника.

Айболит родом из Питера: премьера для маленьких омичей

Айболит родом из Питера: премьера для маленьких омичей

В «Пятом театре» показали спектакль по мотивам сказки Корнея Чуковского.

Екатерина Солуня, певица: «Оперу ни на что не променяю. Там все вживую и по-настоящему!»

Екатерина Солуня, певица: «Оперу ни на что не променяю. Там все вживую и по-настоящему!»

Восходящая звезда родом из Омска, студентка Гнесинки, оперная певица рассказала «Классу» о первых шагах на пути к успеху.

Михаил Мальцев, директор омского ТЮЗа: «Мы зарабатываем. Но на самообеспечении культура не выживет»

Михаил Мальцев, директор омского ТЮЗа: «Мы зарабатываем. Но на самообеспечении культура не выживет»

Молодые, перспективные омские культличности — о том, как прививать и умножать культурные коды, а также удерживать муниципальные театры и музеи на плаву.

Секс, смерть или попойка: тест на знание «Игры престолов»

Секс, смерть или попойка: тест на знание «Игры престолов»

В свет вышла первая серия седьмого сезона легендарного сериала «Игра престолов». «Новый Омск» проанализировал все предыдущие сезоны и узнал, как часто здесь убивали, занимались сексом и ...

Проверено на себе: омская экскурсия по следам Колчака

Проверено на себе: омская экскурсия по следам Колчака

Рассказываем, что на ней можно увидеть интересного.

Мгновение — финиш: воскресные скачки на омском ипподроме

Мгновение — финиш: воскресные скачки на омском ипподроме

Кони, люди, ставки и пыль столбом — в нашем репортаже.

Как омский Шторм в автошколу пошел

Как омский Шторм в автошколу пошел

Александр Шлеменко прошел весь процесс обучения, а «Новый Омск» заснял брутального бойца за рулем.

Три колеса, пуд соли и тонны силы воли

Три колеса, пуд соли и тонны силы воли

Как известно, для человека нет ничего невозможного. Недавно посетивший Омск путешественник с ограниченными возможностями здоровья Алексей Костюченко — тому подтверждение.

Тест: Какой из вас Двораковский?

Тест: Какой из вас Двораковский?

Ровно пять лет назад Вячеслав Двораковский официально вступил в должность мэра. За это время омичи так преуспели в его критике и дали ему столько советов, что им впору уже самим сесть в его кресло и показать всем, ...