Деловой Омск

Деловой Омск

12 февраля 2016 08.00Обзоры

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Рынок аренды производственно-складской недвижимости далек от баланса между спросом и предложением. Арендаторы явно в выигрыше. Но и им непросто подобрать оптимальный вариант.

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Вадим Харламов

Территория промышленных зон Омска насчитывает более 12 тысяч га. Все они в основном расположены на городских окраинах. Сегодня рынок производственной недвижимости — вторичный. Новых частных площадок с необходимым набором коммуникаций, хорошими помещениями в городе практически не появляется.

От частного к общему

Частные случаи есть. Но, как правило, собственники если и строятся, то исключительно для собственных нужд. Владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду, вкладывают деньги в развитие инфраструктуры редко. В экономике кризис, и не факт, что, потратив значительные средства на реконструкцию, ты сможешь отбить вложения в ближайшей перспективе.

ООО «САШИ» — собственник единственного в городе склада класса А — испытывает трудности с привлечением арендаторов. Пока он пустует. Площадка хоть и не производственная, но ее пример — своего рода показатель. Помещения на 2-й Казахстанской компания начала реконструировать еще в 2007-м. В позапрошлом году построили последний объект, введенный в эксплуатацию в 2015 году.

«Любое инвестирование — всегда риск, но мы понимаем, что подобного объекта в регионе нет, а потребность в таких площадях рано или поздно появится. Снижать стоимость аренды мы не готовы. Придется ждать», — полагает исполнительный директор ООО «САШИ» Денис Сметнев.

Некоторых омских предпринимателей, особенно в кризис, устраивают объекты куда более скромные. Не всем нужны хорошие площади. Компании арендуют помещения с дырявыми крышами и падающей штукатуркой, но зато платят за них копейки. По мнению экспертов, у такой недвижимости нет будущего. Наступит момент, когда она никому не будет нужна. А желающие работать в комфортных условиях — крупные федеральные компании, идут в Новосибирск.

10 миллионов за гектар

Вряд ли кто-то возьмется подсчитать количество производственных «квадратов», сдающихся в аренду в Омске. Хотя, по оценкам отдельных экспертов, общий объем производственных площадей вместе со складами может достигать 600 тыс. кв. м. В основном это ангары, производственные помещения, подвалы. В настоящий момент большинство собственников предпочитают самостоятельно искать клиентов, договариваться и совершать сделки.

«Движение в этом сегменте все-таки наблюдается, в отличие от офисной недвижимости. Выбор офисов неплохой, чего не сказать о производстве, — говорит директор АН «АксиОм» Марк Лось. — К ним много вопросов и по земле, и по подъездным путям, и по коммуникациям. Хороших площадок мало».

Частные площадки не развиваются по разным причинам. Одна из главных, по мнению заместителя начальника управления промышленности, инноваций и предпринимательства департамента городской экономической политики Омска Владимира Дорохина, сложно решить, под какой вид производства их сдавать. Часто владельцы избирательны в отношении арендаторов. Если компания хочет организовать пищевое производство на сравнительно скромной площади, при свободных нескольких тысячах, вряд ли собственник встретит его с распростертыми объятиями. Понимая, от таких съемщиков больше хлопот.

«Мы пытались самостоятельно найти арендаторов, вели переговоры с казахстанскими бизнесменами, — делится опытом директор ООО «Стройинком» Владимир Гуселетов. — Но и в Казахстане не самая лучшая экономическая ситуация. Поступали предложения от местных предпринимателей, которым была необходима площадь в 80-120 «квадратов», но это не те объемы. Больше расходов понесем. В районах вообще бизнес практически не развивается, ситуация здесь гораздо тяжелее, чем в городе, поэтому и арендаторов найти непросто».

«Стройинком» в свое время приобрел в центре Тавричанки производственную площадку. Компания планировала ее развивать для собственных нужд, но кризис заставил пересмотреть перспективы. По словам Владимира Гуселетова, площадь большая — более 10 тыс. кв. м. Есть офисы, складские и производственные помещения. Здесь можно было организовать и индустриальный парк, привлечь бюджетное финансирование. Но участок не подходит по «квадратам» — для получения федеральных денег по закону необходимо иметь в собственности не менее 8 га. Собственник пытался договориться с соседями и объединиться, но успеха не достиг.

Чтобы «пустую» землю превратить в конфетку, иными словами, с ноля выстроить готовый к эксплуатации и сдаче арендаторам объект, необходимо вложить от 10 до 15 млн за 1 га.

«Цифра признается всеми экспертами в отношении гринфилдов. Для браунфилдов таких расчетов нет, — поясняет гендиректор ОАО «Химград» (Татарстан) Айрат Гиззатуллин. — Вообще на рынке огромное количество неквалифицированных предложений, это случайные игроки, слабо представляющие свои интересы. Люди не очень понимают друг друга, когда входят в сделки, приводящие в последствии к разочарованию как со стороны инвесторов, ругающих себя за то, что вложились в этот актив, так и со стороны резидентов, которые, один раз попробовав разместить производство на арендованной территории, понимают: лучше иметь собственную».

«Допустим, я предполагаю, что производственный комплекс у меня будет отапливаемый, а склад останется холодным. Но если ко мне придет резидент и попросит сделать склад теплым, это уже будут другие деньги, — объясняет старший партнер ООО «Рэдиум Инвестиции» Виктор Титарев. — Озвучить окончательную цифру невозможно. Назову первые необходимые затраты — порядка 70 млн рублей».

Арендатор всегда прав

На рынке производственной недвижимости главенствует арендатор, во многом заставляя арендодателей идти на уступки.

«Часто собственники предлагают делать ремонт за счет арендной платы. Но многим, учитывая трудную экономическую ситуацию, это неинтересно, — продолжает Марк Лось. — Предприниматель хочет зайти и работать сразу, а не «морозить» на полгода бизнес, пока идет стройка».

В итоге арендная ставка может падать до самого дна. Средняя, по данным компании «ОМЭКС», составляет 150 руб./кв. м. А дальше — как договорятся стороны. Что входит в эту сумму? Все решается на переговорах. Кто-то и за 80 готов «посадить», оплачивая еще часть коммуналки, особенно, если здание стояло закрытым. Даже снижая, собственник вполне способен заработать.

По подсчетам аналитиков, в Омске на продажу и аренду выставлено более 200 объектов — данные о них находятся в свободном доступе. Реальное же количество оценить сложно. Одни из основных поставщиков «производственных метров» — омские промпредприятия — бывший завод пластмасс, ЦКБА, «Омсктрансмаш», «Криогенная техника».

Основная масса объектов, ищущих своего арендатора, превышает по площади 1000 кв. м (более 50%). Предпринимателям же нужны куда более скромные по квадратуре территории. Львиная доля — 47,6% — производственно-складских помещений сдается в Центральном округе. Октябрьский на рынке представлен меньше всего (4,7%), хотя пользуется спросом.

«Востребованы Центральный и Октябрьский округа. С Нефтяниками — сложнее. Неудобно выстраивать логистику, чтобы добраться до конечной точки. Арендаторы рассматривают Старый Кировск — улицы Казахстанские, они близки к Русско-Полянской трассе. Вроде как Ленинский округ тоже неподалеку от главных магистралей, но там не сформирована промзона. Проще говоря, чем хуже качество объекта и его месторасположение, тем больше проблем у арендодателей», — резюмирует Марк Лось.

12 тыс. га — территория промышленных зон Омска.

Комментарий

Айрат ГиззатуллинАйрат Гиззатуллин,генеральный директор ОАО «Химград» (Татарстан)Я полагаю, есть несколько причин нежелания собственников вкладываться в развитие своих объектов. Во-первых, необходимо анализировать экономику, смотреть арендные ставки и выяснять, можно ли их превращать в инвестиции. Во-вторых, существуют определенные опасения по поводу гарантий. Нет уверенности в том, что не придет умный юрист и не отберет у тебя этот хороший актив. Кроме того, компания может вести нормальную производственную деятельность, иметь средства на содержание такого неликвида. Некоторые директора вообще полагают: пусть стоит, вдруг со временем подорожает. Но на самом деле ничего подобного не случится.

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 05 (108) 9 февраля

Добавить комментарий
Арсений Попов, актер шоу «Импровизация»: «Уезжать из Омска было тяжело. Но иначе вы бы не брали у меня интервью»

Арсений Попов, актер шоу «Импровизация»: «Уезжать из Омска было тяжело. Но иначе вы бы не брали у меня интервью»

Участник популярного шоу на ТНТ рассказал «Классу» об омской театральной школе, хейтерах и шутках под разрядом тока.

Оля Слово, основатель школы стилистов Self Made Studio: «Мода современна — стиль вечен»Фото

Оля Слово, основатель школы стилистов Self Made Studio: «Мода современна — стиль вечен»

Оля побывала в Омске в рамках образовательного проекта GTOUR-2017 и рассказала, как создала школу стилистов и персональных шоперов, а затем запустила альтернативное печатное издание о моде и культуре.

Вес_имеем: Дневники худеющих

Вес_имеем: Дневники худеющих

О мотивации, правильных привычках и о том, каково это — ходить в гости к Шлеменко по утрам.

Георгий Яшин, создатель бренда Ziq & Yoni и первой сникер-химчистки: «Мы не хотели работать на дядь, мы сами стали дядями»

Георгий Яшин, создатель бренда Ziq & Yoni и первой сникер-химчистки: «Мы не хотели работать на дядь, мы сами стали дядями»

Москвич без высшего образования, но с двумя работающими бизнес-проектами рассказал, как искать, находить и реализовывать идеи для организации и раскрутки своего дела.

Бикини по весне: в Омске прошел кубок по бодибилдингу и фитнесу

Бикини по весне: в Омске прошел кубок по бодибилдингу и фитнесу

18 марта в «Химике» состоялись соревнования по бодибилдингу, бодифитнесу, фитнесу и фитнес-бикини. Жители Омска, Новосибирска, Екатеринбурга, Тюмени, Красноярска выступили в 13 номинациях, а ...

Тест:  Вы гопник или нет?

Тест: Вы гопник или нет?

Приближается весна, которая выведет на улицы Омска не только женщин в миниюбках и любителей субботников, но и истосковавшихся за зиму по свежему воздуху представителей гоп-культуры.

«Обрехтить» Ремарка: «Три товарища» на омской сцене

«Обрехтить» Ремарка: «Три товарища» на омской сцене

В омском драмтеатре состоялась премьера спектакля по культовому произведению Эриха Марии Ремарка.

Из Америки в Омск: Велоtrip 19 века

Из Америки в Омск: Велоtrip 19 века

Какой увидел Сибирь путешественник Томас Ален.

Омские реликвии: 10 самых дорогих коллекционных вещей на продажу

Омские реликвии: 10 самых дорогих коллекционных вещей на продажу

«Класс» узнал, что и за какие деньги выставляют местные коллекционеры.

Кристина Соловьева, модельер: «Магазин одежды для кукол имел оглушительный успех»

Кристина Соловьева, модельер: «Магазин одежды для кукол имел оглушительный успех»

О коллекционных моделях, модных коллекциях и хобби, переросшем в бизнес - в нашем интервью.

#ВЕС_ИМЕЕМ: Grandиозный Fitness

#ВЕС_ИМЕЕМ: Grandиозный Fitness

Кирилл Хариби, Сюзанна Егиян и Евгений Долганев на пути к идеальному телу.

Регина Тодоренко, «Орел и Решка»: «Вижу своего парня трижды в месяц»

Регина Тодоренко, «Орел и Решка»: «Вижу своего парня трижды в месяц»

Ведущая и путешественница рассказала «Классу», чему удивляться, когда объездил целый мир.

Похудение под прицелом

Похудение под прицелом

Жизнь замечательных людей, или Каково худеть под пристальными взорами любопытствующих. Часть первая.

Евгения Деник, автор проекта WEDDING FAST DATING: «Мы приглашаем на свидания уже помолвленные пары»

Евгения Деник, автор проекта WEDDING FAST DATING: «Мы приглашаем на свидания уже помолвленные пары»

Об уникальном для Омска мероприятии «Классу» рассказали свадебный организатор Евгения Деник и ведущий Алексей Куликов.

Пять курсов, полезных для карьеры

Пять курсов, полезных для карьеры

Новые навыки и знания помогают не только в поиске работы, но и дают возможность стать еще более ценным специалистом. Хотим поделиться с вами полезными онлайн-курсами «Академии» HeadHunter для разных ...