Деловой Омск

Деловой Омск

12 февраля 2016 08.00Обзоры

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Рынок аренды производственно-складской недвижимости далек от баланса между спросом и предложением. Арендаторы явно в выигрыше. Но и им непросто подобрать оптимальный вариант.

Инвесторы не вкладывают в промзоны

Вадим Харламов

Территория промышленных зон Омска насчитывает более 12 тысяч га. Все они в основном расположены на городских окраинах. Сегодня рынок производственной недвижимости — вторичный. Новых частных площадок с необходимым набором коммуникаций, хорошими помещениями в городе практически не появляется.

От частного к общему

Частные случаи есть. Но, как правило, собственники если и строятся, то исключительно для собственных нужд. Владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду, вкладывают деньги в развитие инфраструктуры редко. В экономике кризис, и не факт, что, потратив значительные средства на реконструкцию, ты сможешь отбить вложения в ближайшей перспективе.

ООО «САШИ» — собственник единственного в городе склада класса А — испытывает трудности с привлечением арендаторов. Пока он пустует. Площадка хоть и не производственная, но ее пример — своего рода показатель. Помещения на 2-й Казахстанской компания начала реконструировать еще в 2007-м. В позапрошлом году построили последний объект, введенный в эксплуатацию в 2015 году.

«Любое инвестирование — всегда риск, но мы понимаем, что подобного объекта в регионе нет, а потребность в таких площадях рано или поздно появится. Снижать стоимость аренды мы не готовы. Придется ждать», — полагает исполнительный директор ООО «САШИ» Денис Сметнев.

Некоторых омских предпринимателей, особенно в кризис, устраивают объекты куда более скромные. Не всем нужны хорошие площади. Компании арендуют помещения с дырявыми крышами и падающей штукатуркой, но зато платят за них копейки. По мнению экспертов, у такой недвижимости нет будущего. Наступит момент, когда она никому не будет нужна. А желающие работать в комфортных условиях — крупные федеральные компании, идут в Новосибирск.

10 миллионов за гектар

Вряд ли кто-то возьмется подсчитать количество производственных «квадратов», сдающихся в аренду в Омске. Хотя, по оценкам отдельных экспертов, общий объем производственных площадей вместе со складами может достигать 600 тыс. кв. м. В основном это ангары, производственные помещения, подвалы. В настоящий момент большинство собственников предпочитают самостоятельно искать клиентов, договариваться и совершать сделки.

«Движение в этом сегменте все-таки наблюдается, в отличие от офисной недвижимости. Выбор офисов неплохой, чего не сказать о производстве, — говорит директор АН «АксиОм» Марк Лось. — К ним много вопросов и по земле, и по подъездным путям, и по коммуникациям. Хороших площадок мало».

Частные площадки не развиваются по разным причинам. Одна из главных, по мнению заместителя начальника управления промышленности, инноваций и предпринимательства департамента городской экономической политики Омска Владимира Дорохина, сложно решить, под какой вид производства их сдавать. Часто владельцы избирательны в отношении арендаторов. Если компания хочет организовать пищевое производство на сравнительно скромной площади, при свободных нескольких тысячах, вряд ли собственник встретит его с распростертыми объятиями. Понимая, от таких съемщиков больше хлопот.

«Мы пытались самостоятельно найти арендаторов, вели переговоры с казахстанскими бизнесменами, — делится опытом директор ООО «Стройинком» Владимир Гуселетов. — Но и в Казахстане не самая лучшая экономическая ситуация. Поступали предложения от местных предпринимателей, которым была необходима площадь в 80-120 «квадратов», но это не те объемы. Больше расходов понесем. В районах вообще бизнес практически не развивается, ситуация здесь гораздо тяжелее, чем в городе, поэтому и арендаторов найти непросто».

«Стройинком» в свое время приобрел в центре Тавричанки производственную площадку. Компания планировала ее развивать для собственных нужд, но кризис заставил пересмотреть перспективы. По словам Владимира Гуселетова, площадь большая — более 10 тыс. кв. м. Есть офисы, складские и производственные помещения. Здесь можно было организовать и индустриальный парк, привлечь бюджетное финансирование. Но участок не подходит по «квадратам» — для получения федеральных денег по закону необходимо иметь в собственности не менее 8 га. Собственник пытался договориться с соседями и объединиться, но успеха не достиг.

Чтобы «пустую» землю превратить в конфетку, иными словами, с ноля выстроить готовый к эксплуатации и сдаче арендаторам объект, необходимо вложить от 10 до 15 млн за 1 га.

«Цифра признается всеми экспертами в отношении гринфилдов. Для браунфилдов таких расчетов нет, — поясняет гендиректор ОАО «Химград» (Татарстан) Айрат Гиззатуллин. — Вообще на рынке огромное количество неквалифицированных предложений, это случайные игроки, слабо представляющие свои интересы. Люди не очень понимают друг друга, когда входят в сделки, приводящие в последствии к разочарованию как со стороны инвесторов, ругающих себя за то, что вложились в этот актив, так и со стороны резидентов, которые, один раз попробовав разместить производство на арендованной территории, понимают: лучше иметь собственную».

«Допустим, я предполагаю, что производственный комплекс у меня будет отапливаемый, а склад останется холодным. Но если ко мне придет резидент и попросит сделать склад теплым, это уже будут другие деньги, — объясняет старший партнер ООО «Рэдиум Инвестиции» Виктор Титарев. — Озвучить окончательную цифру невозможно. Назову первые необходимые затраты — порядка 70 млн рублей».

Арендатор всегда прав

На рынке производственной недвижимости главенствует арендатор, во многом заставляя арендодателей идти на уступки.

«Часто собственники предлагают делать ремонт за счет арендной платы. Но многим, учитывая трудную экономическую ситуацию, это неинтересно, — продолжает Марк Лось. — Предприниматель хочет зайти и работать сразу, а не «морозить» на полгода бизнес, пока идет стройка».

В итоге арендная ставка может падать до самого дна. Средняя, по данным компании «ОМЭКС», составляет 150 руб./кв. м. А дальше — как договорятся стороны. Что входит в эту сумму? Все решается на переговорах. Кто-то и за 80 готов «посадить», оплачивая еще часть коммуналки, особенно, если здание стояло закрытым. Даже снижая, собственник вполне способен заработать.

По подсчетам аналитиков, в Омске на продажу и аренду выставлено более 200 объектов — данные о них находятся в свободном доступе. Реальное же количество оценить сложно. Одни из основных поставщиков «производственных метров» — омские промпредприятия — бывший завод пластмасс, ЦКБА, «Омсктрансмаш», «Криогенная техника».

Основная масса объектов, ищущих своего арендатора, превышает по площади 1000 кв. м (более 50%). Предпринимателям же нужны куда более скромные по квадратуре территории. Львиная доля — 47,6% — производственно-складских помещений сдается в Центральном округе. Октябрьский на рынке представлен меньше всего (4,7%), хотя пользуется спросом.

«Востребованы Центральный и Октябрьский округа. С Нефтяниками — сложнее. Неудобно выстраивать логистику, чтобы добраться до конечной точки. Арендаторы рассматривают Старый Кировск — улицы Казахстанские, они близки к Русско-Полянской трассе. Вроде как Ленинский округ тоже неподалеку от главных магистралей, но там не сформирована промзона. Проще говоря, чем хуже качество объекта и его месторасположение, тем больше проблем у арендодателей», — резюмирует Марк Лось.

12 тыс. га — территория промышленных зон Омска.

Комментарий

Айрат ГиззатуллинАйрат Гиззатуллин,генеральный директор ОАО «Химград» (Татарстан)Я полагаю, есть несколько причин нежелания собственников вкладываться в развитие своих объектов. Во-первых, необходимо анализировать экономику, смотреть арендные ставки и выяснять, можно ли их превращать в инвестиции. Во-вторых, существуют определенные опасения по поводу гарантий. Нет уверенности в том, что не придет умный юрист и не отберет у тебя этот хороший актив. Кроме того, компания может вести нормальную производственную деятельность, иметь средства на содержание такого неликвида. Некоторые директора вообще полагают: пусть стоит, вдруг со временем подорожает. Но на самом деле ничего подобного не случится.

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 05 (108) 9 февраля

Добавить комментарий
Александр Красовицкий, фронтмент «Animal ДжаZ»: «Женщины — очень высокая материя. Не заблуждайтесь»

Александр Красовицкий, фронтмент «Animal ДжаZ»: «Женщины — очень высокая материя. Не заблуждайтесь»

О жизни независимых музыкантов, ненависти к пафосным приемам и детях, зачатых под «Animal ДжаZ», — в нашем интервью с бессменным лидером группы.

JVCR VS GBNTH: тлен к тлену

JVCR VS GBNTH: тлен к тлену

О «заброшках», гомофобии, пассивности и других общих для Омска и Санкт-Петербурга проблемах и методах борьбы с ними.

История одной «школы на двух берегах»: лицей №149 отпраздновал четверть векаФото

История одной «школы на двух берегах»: лицей №149 отпраздновал четверть века

Когда британской писательнице Джоан Роулинг пришла в голову блестящая идея написать книгу о волшебнике Гарри Поттере, ей было 25 лет. Столько же лет исполнилось и Марку Цукербергу, когда социальная сеть Facebook ...

Нападающий омского «Авангарда»  Дэвид Бут: «В детстве я равнялся на русскую пятерку»

Нападающий омского «Авангарда» Дэвид Бут: «В детстве я равнялся на русскую пятерку»

Хоккеист рассказал о своих увлечениях и о том, как часто не может уснуть после матчей.

Объяли необъятное: как обнимаются омские представители власти и бизнеса (ФОТОРЕПОРТАЖ)Фото

Объяли необъятное: как обнимаются омские представители власти и бизнеса (ФОТОРЕПОРТАЖ)

Сегодня, 21 января, мир отмечает день объятий. Воодушевленные этим событием, мы собрали фотографии медийных персон Омска, которые дружелюбно обнимаются с коллегами.

Мольер по-русски

Мольер по-русски

В «Пятом театре» состоялась премьера спектакля «Мнимый больной».

ФасАД: 10 самых некрасивых зданий Омска

ФасАД: 10 самых некрасивых зданий Омска

«Деловой Омск» представляет «темную сторону» рейтинга омских строений, формирующих лицо города.

Мороз по коже: планы омских ВИПов на Крещение-2017

Мороз по коже: планы омских ВИПов на Крещение-2017

Кокорин, Морозов, Каракоз, Шлеменко и другие представители политической, деловой, спортивной и творческой элиты — о погружениях в купели.

А ты житель омской «Атлантиды»?

А ты житель омской «Атлантиды»?

С тоской вспоминая закончившуюся в Омске клубную эпоху, «Класс» создал тест на знание «Атлантиды».

Закрой глаза и не дыши: рецензия на русский фильм ужасов «Невеста»

Закрой глаза и не дыши: рецензия на русский фильм ужасов «Невеста»

За два дня до официальной премьеры «Класс» посмотрел мистическую картину от создателей «Битвы экстрасенсов» и теперь точно знает, почему секс до свадьбы — всегда хорошая идея.

Моментальная редакция: модная камера в руках посленовогоднего «Класса»

Моментальная редакция: модная камера в руках посленовогоднего «Класса»

«Класс» протестировал Fujifilm Instax Wide 300. Фоточки, улыбки, гирлянды — вот это все.

Семь памятников The Beatles на территории бывшего СССР

Семь памятников The Beatles на территории бывшего СССР

Если отдать дань великолепной четверке хочется, а возможности улететь на другую часть света не представляется, к вашем услугам карта ближайших к Омску монументов, посвященных «битлам».

Пять фактов о Старом Новом годе, который растерял праздничный авторитет

Пять фактов о Старом Новом годе, который растерял праздничный авторитет

«Новый Омск» решил узнать побольше о празднике, который, по самым смелым подсчетам, отмечает каждый второй россиянин.

«Викинг»: дорого-богато, но плоско

«Викинг»: дорого-богато, но плоско

Несмотря на критику, фильм уже побил российский рекорд по сборам за неделю проката.

Не надо ла-ла, или Пять причин не смотреть лучший мюзикл года

Не надо ла-ла, или Пять причин не смотреть лучший мюзикл года

Осторожно, заголовок не соответствует содержанию рецензии!