Дом для авто строить невыгодно

В Омске насчитывается около 40 многоэтажных гаражных комплексов. Однако в последнее время застройщики отказываются их возводить, поскольку места в паркингах раскупаются со скрипом. И это при том, что цены на гаражные места не меняются уже 5 лет.

Каждый четвертый — на железном коне

Острую нехватку парковок можно увидеть в каждом омском дворе, где машинами уставлены все проезды, тротуары, а иногда даже газоны и детские площадки. Такая ситуация возникла из-за резко выросшей автомобилизации Омска.

По статистике уже каждый четвертый омич имеет собственный автомобиль. По данным ГИБДД, на начало 2014 года в Омской области зарегистрировано почти 530 тыс. легковых автомобилей, из них более 70% — в Омске. Еще 6 лет назад эта цифра была в 2 раза меньше (277 тыс. авто), но уже тогда дефицит парковок исчислялся десятками тысяч мест.

Не помог избавиться от дефицита и введенный в 2007 году бывшим в то время мэром города Виктором Шрейдером местный норматив по парковкам, к которому принуждали застройщиков. Он был настолько жесткий, что превышал даже федеральные нормы. Для домов экономкласса на каждую квартиру должно было приходиться одно машино-место, а для элитного жилья — по два. Ни один объект тогда не мог быть одобрен градостроительным советом, если в нем было недостаточно стоянок. Но позже несколько строительных фирм через суд оспорили это нововведение градоначальника.

Многие застройщики закладывали в своих концепциях по застройке жилья подземные гаражи. Правда, в реальности воплотили эти проекты лишь единицы. Это довольно дорогостоящее решение. В Омске высок уровень грунтовых вод, и себестоимость одного машино-места в подземном паркинге обходится примерно в полмиллиона рублей.

Понятно, что покупатель платит еще больше. Сегодня цена места для авто в «подземелье» составляет от 800-900 тыс. рублей (паркинги в новых домах на пр. Мира, 46 и ул. Маршала Жукова, 107) до 1,5 млн рублей (в элитном доме на ул. Волочаевская, 11/1). Из-за столь высокой цены паркинги пустуют, места до сих пор выставлены на продажу, хотя сами дома сданы 3-5 лет назад.

По спирали

Менее затратный способ решения проблемы — многоярусные парковки с пандусной системой. По оценкам компании «Миард», проводившей в 2013 году анализ рентабельности возведения многоуровневого паркинга с автомойкой и СТО в Омске, себестоимость строительства таких объектов — 12 тыс. рублей за кв. метр. А срок окупаемости проекта в случае продажи площадей — всего 2,2 года сначала монтажа здания. Но в случае сдачи парковочных мест в аренду срок окупаемости проекта значительно увеличивается — до 14,3 года.

Сейчас, по данным аналитиков, в Омске насчитывается около 40 многоуровневых паркингов. Они сформированы в районах массовой жилой застройки (улицы Дмитриева, Лукашевича, Завертяева и т. д.), а наибольшее количество гаражных комплексов (30%) расположено на Левобережье. Суммарное число парковочных мест в наземных пандусных паркингах Омска не превышает 5 тысяч.

Специалисты говорят, что такое количество паркингов не может покрыть потребности миллионного города. Да и сегодняшняя цифра далека от стоявших когда-то планов. На одном из градсоветов в 2008 году власти объявили, что в Омске проектируются и строятся 130 многоэтажных автостоянок и гаражей. Только в Кировском округе их должно было появиться 67.

Тогда некоторые девелоперы уверяли, что, учитывая гаражный дефицит, строительство автостоянок стало не менее выгодным делом, чем строительство жилья. Затраты минимизировались за счет меньшего объема коммуникаций и простоты внутренней отделки помещений. На деле же все оказалось не так радужно.

В поисках покупателя

Сейчас застройщики больше не хотят строить многоэтажные гаражи, говоря, что места в них очень трудно продать. Они объясняют, что дело в неплатежеспособности омичей и пресловутом российском менталитете. Наш человек вместо того, чтобы заплатить 100 рублей на платной автостоянке, лучше бросит машину за 3 километра и пойдет домой пешком.

Но главная причина низкого спроса в том, что люди не готовы заплатить сразу 250-500 тыс. рублей, а это средняя цена за место в многоэтажном паркинге.

Одно из самых недорогих предложений — 7-этажный наземный паркинг на ул. Дмитриева, 1б, цена машино-места в котором начинается всего от 100 тыс. рублей. Наиболее высокие цены доходят до 900 тыс. рублей. И, по данным компании «Миард», стоимость парковочных мест в Омске на протяжении 2010-2014 годов остается практически неизменной.

При этом выбор сегодня невелик. Из примерно тысячи предложений гаражей на специализированных сайтах можно найти всего 30-40 объявлений о продаже места в многоярусном или подземном паркинге. Выбор «мыльниц» и «ракушек» гораздо разнообразнее и по местоположению, и по цене. Металлический гараж можно найти по цене от 20 до 400 тыс. рублей. Стоимость капитальных боксовых гаражей варьируется от 50 до 800 тыс. рублей.

Замороженная прибыль

Одни из первых бюджетных многоярусных паркингов предложил омский «Стройбетон». Неотапливаемые гаражные комплексы компания возводила в своих строящихся микрорайонах. Один гараж на 300 машино-мест был сдан на улице Завертяева, второй — на Космическом проспекте. В планах было построить еще несколько подобных объектов.

Но сейчас председатель совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов настроен категорически: продолжать строительство парковок он не собирается.

«Затраты на строительство большие, а заполняемость низкая. Люди не хотят покупать места в гаражах, хотя мы продавали их по довольно низкой цене — 100 тыс. рублей. Омичи предпочитают бросать машины, где попало: на тротуарах, газонах. Да и в отдаленных районах найти место для стоянки большой трудности нет. Дефицит скорее актуален для центра города», — объясняет свою позицию девелопер.

По его словам, все места в паркингах не удалось распродать и за несколько лет. Сейчас объекты переданы управляющей компании, которая сдает места в аренду. Однако коммерческая отдача отодвигается на десятки лет.

Олег Золотов видит причины такой ситуации и в том, что власти вынуждали застройщиков строить гаражи в новых кварталах и микрорайонах, но сами свои обязательства не выполнили.

«Они должны были в административном порядке решить вопросы с нелегальными парковщиками. Но этим никто не занимался», — констатирует он.
О том, что строить паркинги в Омске невыгодно, говорит и коммерческий директор ООО «ЗСЖБ № 5 треста «Железобетон» Сергей Романюк. Компания в этом году сдает в эксплуатацию 2 многоэтажных гаража на Левобережье. И этим планирует ограничиться.

«Реализация идет очень медленно. Из 100 мест в 4-уровневом комплексе на проспекте Комарова за полтора года продано всего 20 мест. На 7-этажный гараж на улице Дмитриева тоже практически нет спроса», — отмечает топ-менеджер.

По словам Сергея Романюка, этого объема продаж недостаточно, чтобы окупить вложенные средства. И компании невыгодно замораживать инвестиции на такой длительный срок.

На новый уровень

В свое время альтернативу громоздким пандусовым гаражам (и тем более непрезентабельным «ракушкам») предложила компания «Престиж». Она начала внедрять технологию автоматизированных многоярусных парковок с корейской лифтовой автоматикой. Первую и единственную из них, на 64 места, построили на улице Пушкина. И за 6 лет эксплуатации стоянка доказала свою надежность. Проектировались еще несколько подобных объектов, но они так и не появились.

Председатель совета директоров ПКФ «Престиж» Евгений Цемент считает, что как коммерческий проект создание подобных паркингов может быть выгодным при строительстве жилья, где места будут раскупать новоселы. Стоянки-этажерки в этом случае примыкают к одному из торцов дома.
Автоматизированные парковки могли быть востребованы и в центре города в силу своей компактности. Они занимают в 6-7 раз меньше площади, чем их пандусные «коллеги», и могут втиснуться в плотную застройку.

Однако, по мнению Евгения Цемента, в устройство паркингов в деловом центре должно вкладывать деньги государство, а не девелоперы.

«Во всех цивилизованных странах муниципалитет финансирует строительство парковок, а потом передает их в управление бизнесу», — утверждает он.

Сейчас себестоимость автоматизированного паркинга составляет 300 тыс. рублей за место. Но эта сумма сокращается при увеличении этажности и числа мест. Например, в Корее оптимальным вариантом являются 30-этажные паркинги. Удешевить производство можно, если поставить его на поток и лишь автоматику закупать в Корее, а остальное оборудование делать в Омске. Но желающих взяться за проект пока не нашлось.

Светлана Бронникова 

Фото: Вадим Харламов  

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №32 (036) 26 августа

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи