Деловой Омск

Деловой Омск

14 февраля 2014 08.32Статьи

Несчастный сектор

Частный сектор, который занимает сегодня около половины территории Омска, воспринимается как проблема, не имеющая решения. Девелоперы и застройщики уповают на жадность местных жителей или спекулянтов, но сами при этом не торопятся быть более гибкими в подходе к городским территориям. Архитекторы Ефим Фрейдин и Александр Ложкин, в свою очередь, считают строительство таунхаусов единственным выходом из ситуации.

Несчастный сектор

Омский частный сектор, возникший в середине прошлого века, изначально был городской периферией и зачастую представлял собой рабочие поселки при промышленных предприятиях. Со временем изменяющееся городское пространство сместило обширные участки, застроенные одноэтажными, как правило, деревянными одноквартирными жилыми зданиями, в самый центр Омска.

На колонку в центре города

Уровень благоустройства не сильно изменился с момента основания: далеко не везде есть централизованное отопление и канализация, газоснабжение и телефонные коммуникации. Даже в самом сердце города жители могут по-прежнему ходить за водой на ближайшую колонку. Дорожная инфраструктура не то чтобы совсем отсутствует, но асфальтовое покрытие дорог и тротуаров на внутриквартальных проездах — скорее, исключение, чем правило.

Отмыть старых или родить новых

Особых стимулов заниматься масштабным благоустройством у жителей частного сектора нет, ведь они, как правило, живут в режиме ожидания сноса. Действующий генеральный план города отводит абсолютное большинство территорий одноэтажной застройки, за исключением редких «островков» вроде «Казачьей слободы», под многоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома. Однако процесс реновации и регенерации частного сектора идет крайне медленно, что приводит к ухудшению условий жизни, смене социального состава жителей и, как следствие, к «трущобизации» частного сектора.

В работе «От трущоб к процветанию» — исследовании частного сектора Новосибирска в 2009 году — ее авторы, новосибирский и омский архитекторы Александр Ложкин и Ефим Фрейдин, отмечали и игнорирование существующей в городе структуры землепользования при разработке проектов планировки территорий. Анализируя местный опыт реконструкций частного сектора, они обратили внимание, что при разработке проектов архитекторами совершенно не учитывается существующая сетка улиц и структура землепользования, а дальнейшая планировка районов происходит «с чистого листа».

«Архитектор Сергей Ситар сравнил современное российское градостроительство с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых — сносить все под корень и строить, как в чистом поле», — проницательно заметил господин Ложкин.

Золотые дома

Игнорирование сложившейся структуры землепользования вступает в противоречие с правом собственности владельцев участков, что в конечном итоге и создает для застройщиков основную проблему при работе с частным сектором. В какой-то момент кто-нибудь из собственников внезапно отказывается продавать свой участок за предлагаемую цену, повышая ее в разы. В результате строительство жилья на всей территории становится попросту невыгодным.

«Предположим, мне нужно выкупить семь участков, чтобы построить на их месте большой дом, — говорит девелопер Виталий Королев, рисуя на бумаге в ряд семь квадратиков, нумеруя их от 1 до 7. — Каждый участок стоит, допустим, миллион. Теперь смотрим, как только я покупаю участки 1 и 3 или 5 и 7, то сразу же владельцы 2 или 6 участков поднимают цену до 5 миллионов. А если остался один участок где-нибудь по середине, то его собственник может сказать: «А давайте-ка мне 20 миллионов!». И все. Именно поэтому у нас так много криминала в этой сфере — начинают сжигать эти дома, потому что не знают, как совладать с человеческой жадностью».

С подобными ситуациями сталкиваются не только при жилом строительстве — знаменитые «золотые» дома, торчащие на дорогах по Орджоникидзе и 10 лет Октября видел, пожалуй, каждый омич. Но в случае с общественными нуждами, к каковым относится строительство автодорог и трубопроводов, на помощь может прийти законодательство, допускающее принудительную конфискацию участка с компенсацией рыночной стоимости. Специальный пакет законов был принят Госдумой в преддверии Олимпиады в Сочи, где были также прописаны процедуры принудительного изъятия. В остальном же возведение микрорайонов коммерческими застройщиками к общественным нуждам не относится.

Как утверждает архитектор Никита Шалмин, речь не обязательно может идти о принудительной конфискации: «Говорит мне собственник, что его участок стоит 50 миллионов? Хорошо, я готов заплатить, но только сначала давай отнесем все документы в налоговую и проверим, платит ли он соответствующие налоги со столь дорогого участка или уклонялся. Это значительно все упростит, и это должно быть закреплено законодательно».

Незавидное будущее

Пока законодательно отношения собственник-застройщик остаются прежними, последние продолжают осваивать незастроенные территории. По мнению архитектора Ефима Фрейдина, на сегодня в городе еще есть свободные площадки и тенденция к расширению границ города, которая практиковалась в советском градостроительстве и российских генпланах, не приводит к дефициту земли.

«После полей и неосвоенных площадок идут промзоны и остатки в городе, куда девелопер идет либо из-за инфраструктуры, либо из-за транспорта, но как видим, они тоже не особо движутся — Сибзавод и Агрегатный завод все еще стоят, Судрем стартовал в этом году после 5 лет простоя, — объясняет Фрейдин. — После этого идут пустыри, которые легко забрать, и заброшенные стройплощадки. Их тоже с трудом развивают — Жукова/Лермонтова стоит лет 10, Жукова/Масленникова тоже, дом там достраивают с прошлого года.

От микрорайона к таунхуасу

Несмотря на казалось бы столь мрачный сценарий развития частного сектора, описанный Фрейдиным, выход есть. По мнению Александра Ложкина и Ефима Фрейдина, нужно отказаться от типологии микрорайона и многоквартирного дома, которые за счет создания большого числа «ничьих» пространств также со временем «трущобизируются», и переходить к блокированному жилью, или таунхаусам, по крайней мере в срединной зоне города.

Это же мнение разделяет и Виталий Королев, застраивающий сейчас малоэтажный поселок «Пушкинъ». Он объясняет причины негибкого поведения большинства городских застройщиков тем, что у жилья, которое строится сейчас, есть понятная структура себестоимости и проверенные технологии, а делать что-то новое — это всегда риски.

Тем не менее при строительстве таунхаусов, по словам Ефима Фрейдина, формируется особое взаимодействие девелопера и собственников, сохраняются характер и структура землепользования территории и почти сохраняется образ жизни (свой дом на земле). Увеличение количества жилых ячеек, уплотнение в показателях площади (примерно в 4 раза) улучшает использование территории и является инвестиционной составляющей. При этом сам тип таунхауса, как отмечали авторы, экономичнее отдельного дома по теплопотерям.

«Одно из достоинств наших старых городов – частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход – работа «кончиками пальцев». Естественно, такой вариант крупным застройщикам неинтересен, но он несет в себе огромный ресурс для спокойного цивилизованного развития, — цитирует Ложкин известного урбаниста Вячеслава Глазачева. — Наличие своего участка, своей двери, своей калитки – великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Все это старье. Никуда не годится. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье».

Но зачем город переделывать? Его можно, совершенствовать поколениями – и получить, что необходимо».

karta33

Частный сектор в Омске (выделен синим цветом)

Павел Акимов

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №05 (009) 11 февраля

 

Добавить комментарий
Душевный старый новый: Лицейский театр предсказал омичам светлое будущееВидео

Душевный старый новый: Лицейский театр предсказал омичам светлое будущее

В канун старого Нового года в Лицейском напоили и обогрели. Репортаж с доброго и даже семейного капустника.

Показали «Срамоту»: выставка 18+ открылась в Омске

Показали «Срамоту»: выставка 18+ открылась в Омске

«Ошибочно думать, что искусство направленно занимается только возвышенным. В прошлом достаточно примеров, когда гений творчества обретал сокрушительную силу и возвышенность духа через низменное и ...

Преображение 3.0: медвежий коготь для Александра Стрельникова и яблочные часы для Светланы Машковой

Преображение 3.0: медвежий коготь для Александра Стрельникова и яблочные часы для Светланы Машковой

О поющих чашах, посуде, очищающей алкоголь, и самых невероятных подарках.

А  вы пробовали жареных жуков?

А вы пробовали жареных жуков?

Дизайнер и модель Ирина Бумагина побывала в гостях у владельцев бренда «Эко-домик» Юлии и Андрея Перминовых.

Что ждет омичей в 2018 году: Live с астрологом Наталией Талисман

Что ждет омичей в 2018 году: Live с астрологом Наталией Талисман

О Буркове, Фадиной, «Авангарде», ЧМ по футболу и многом другом. Внимание! Зрители смогут получить личный экспресс-прогноз во время стрима.

Евгений Тонких, омский художник: «Намажут краску погуще, чтоб было эффектнее, и все»

Евгений Тонких, омский художник: «Намажут краску погуще, чтоб было эффектнее, и все»

В музее «Либеров-центр» открылась выставка «Волшебные сны».

Антон Руднев: «Омский «Авангард», похоже, потерял этот сезон»

Антон Руднев: «Омский «Авангард», похоже, потерял этот сезон»

Наш колумнист рассуждает о том, что происходит в стане «ястребов».

Преображение 3.0: пока Светлана Машкова познавала счастье, Александр Стрельников полез в бочку

Преображение 3.0: пока Светлана Машкова познавала счастье, Александр Стрельников полез в бочку

Дружная компания пришла в уже полюбившийся нам салон «Мадам Ву». Что из этого вышло — в нашем новом выпуске.

Самые чудесные и добрые поступки омичей в 2017 году

Самые чудесные и добрые поступки омичей в 2017 году

В самый волшебный праздник «Новый Омск» вспомнил самые #добрые дела 2017 года.

Собака лает — корпоратив идет: как прошли вечеринки омских компаний в честь года псаФото

Собака лает — корпоратив идет: как прошли вечеринки омских компаний в честь года пса

С кем фотографировался Стас Костюшкин? Кого веселили Артем Муратов и «РУДН»? «Новый Омск» вспоминает, как прошли новогодние корпоративы в местных компаниях.

Креативный класс: топ-10 модных мест и событий с хештегом #Омск2017

Креативный класс: топ-10 модных мест и событий с хештегом #Омск2017

Второй год подряд «Класс» выбирает десять самых ярких ивентов и заведений, за которые рублем, временем и лайком голосовали хипстеры в 2017 году.

Слова 2017 года: что узнали омичиИнфографика

Слова 2017 года: что узнали омичи

Вашему вниманию — 15 слов, о существовании или значении которых омичи не догадывались до 2017 года. Сегодня все они прописались в нашем лексиконе. Просим ознакомиться, чтобы не оставаться за бортом корабля ...

Самые живые омские фотографии 2017 года: кадры, которые стоит увидеть снова

Самые живые омские фотографии 2017 года: кадры, которые стоит увидеть снова

«Новый Омск» пересмотрел все свои (и не только свои) снимки за год и собрал альбом из самых любопытных, эмоциональных и красноречивых фотографий.

Горы, коты, Gucci: как встретили Новый год успешные и известные омичи

Горы, коты, Gucci: как встретили Новый год успешные и известные омичи

В какой части земного шара входили в 18-ый год представители местного бизнеса, культуры и сферы моды?

Омский календарь на прошлый год: главные события последних 12 месяцев

Омский календарь на прошлый год: главные события последних 12 месяцев

«Новый Омск» заново пережил 2017-ый и выбрал самое важное. Если бы у региона была кожа, в подборке оказались бы следы рваных ран, шрамы от операций и любимые татуировки.