Деловой Омск

Деловой Омск

14 февраля 2014 08.32Статьи

Несчастный сектор

Частный сектор, который занимает сегодня около половины территории Омска, воспринимается как проблема, не имеющая решения. Девелоперы и застройщики уповают на жадность местных жителей или спекулянтов, но сами при этом не торопятся быть более гибкими в подходе к городским территориям. Архитекторы Ефим Фрейдин и Александр Ложкин, в свою очередь, считают строительство таунхаусов единственным выходом из ситуации.

Несчастный сектор

Омский частный сектор, возникший в середине прошлого века, изначально был городской периферией и зачастую представлял собой рабочие поселки при промышленных предприятиях. Со временем изменяющееся городское пространство сместило обширные участки, застроенные одноэтажными, как правило, деревянными одноквартирными жилыми зданиями, в самый центр Омска.

На колонку в центре города

Уровень благоустройства не сильно изменился с момента основания: далеко не везде есть централизованное отопление и канализация, газоснабжение и телефонные коммуникации. Даже в самом сердце города жители могут по-прежнему ходить за водой на ближайшую колонку. Дорожная инфраструктура не то чтобы совсем отсутствует, но асфальтовое покрытие дорог и тротуаров на внутриквартальных проездах — скорее, исключение, чем правило.

Отмыть старых или родить новых

Особых стимулов заниматься масштабным благоустройством у жителей частного сектора нет, ведь они, как правило, живут в режиме ожидания сноса. Действующий генеральный план города отводит абсолютное большинство территорий одноэтажной застройки, за исключением редких «островков» вроде «Казачьей слободы», под многоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома. Однако процесс реновации и регенерации частного сектора идет крайне медленно, что приводит к ухудшению условий жизни, смене социального состава жителей и, как следствие, к «трущобизации» частного сектора.

В работе «От трущоб к процветанию» — исследовании частного сектора Новосибирска в 2009 году — ее авторы, новосибирский и омский архитекторы Александр Ложкин и Ефим Фрейдин, отмечали и игнорирование существующей в городе структуры землепользования при разработке проектов планировки территорий. Анализируя местный опыт реконструкций частного сектора, они обратили внимание, что при разработке проектов архитекторами совершенно не учитывается существующая сетка улиц и структура землепользования, а дальнейшая планировка районов происходит «с чистого листа».

«Архитектор Сергей Ситар сравнил современное российское градостроительство с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых — сносить все под корень и строить, как в чистом поле», — проницательно заметил господин Ложкин.

Золотые дома

Игнорирование сложившейся структуры землепользования вступает в противоречие с правом собственности владельцев участков, что в конечном итоге и создает для застройщиков основную проблему при работе с частным сектором. В какой-то момент кто-нибудь из собственников внезапно отказывается продавать свой участок за предлагаемую цену, повышая ее в разы. В результате строительство жилья на всей территории становится попросту невыгодным.

«Предположим, мне нужно выкупить семь участков, чтобы построить на их месте большой дом, — говорит девелопер Виталий Королев, рисуя на бумаге в ряд семь квадратиков, нумеруя их от 1 до 7. — Каждый участок стоит, допустим, миллион. Теперь смотрим, как только я покупаю участки 1 и 3 или 5 и 7, то сразу же владельцы 2 или 6 участков поднимают цену до 5 миллионов. А если остался один участок где-нибудь по середине, то его собственник может сказать: «А давайте-ка мне 20 миллионов!». И все. Именно поэтому у нас так много криминала в этой сфере — начинают сжигать эти дома, потому что не знают, как совладать с человеческой жадностью».

С подобными ситуациями сталкиваются не только при жилом строительстве — знаменитые «золотые» дома, торчащие на дорогах по Орджоникидзе и 10 лет Октября видел, пожалуй, каждый омич. Но в случае с общественными нуждами, к каковым относится строительство автодорог и трубопроводов, на помощь может прийти законодательство, допускающее принудительную конфискацию участка с компенсацией рыночной стоимости. Специальный пакет законов был принят Госдумой в преддверии Олимпиады в Сочи, где были также прописаны процедуры принудительного изъятия. В остальном же возведение микрорайонов коммерческими застройщиками к общественным нуждам не относится.

Как утверждает архитектор Никита Шалмин, речь не обязательно может идти о принудительной конфискации: «Говорит мне собственник, что его участок стоит 50 миллионов? Хорошо, я готов заплатить, но только сначала давай отнесем все документы в налоговую и проверим, платит ли он соответствующие налоги со столь дорогого участка или уклонялся. Это значительно все упростит, и это должно быть закреплено законодательно».

Незавидное будущее

Пока законодательно отношения собственник-застройщик остаются прежними, последние продолжают осваивать незастроенные территории. По мнению архитектора Ефима Фрейдина, на сегодня в городе еще есть свободные площадки и тенденция к расширению границ города, которая практиковалась в советском градостроительстве и российских генпланах, не приводит к дефициту земли.

«После полей и неосвоенных площадок идут промзоны и остатки в городе, куда девелопер идет либо из-за инфраструктуры, либо из-за транспорта, но как видим, они тоже не особо движутся — Сибзавод и Агрегатный завод все еще стоят, Судрем стартовал в этом году после 5 лет простоя, — объясняет Фрейдин. — После этого идут пустыри, которые легко забрать, и заброшенные стройплощадки. Их тоже с трудом развивают — Жукова/Лермонтова стоит лет 10, Жукова/Масленникова тоже, дом там достраивают с прошлого года.

От микрорайона к таунхуасу

Несмотря на казалось бы столь мрачный сценарий развития частного сектора, описанный Фрейдиным, выход есть. По мнению Александра Ложкина и Ефима Фрейдина, нужно отказаться от типологии микрорайона и многоквартирного дома, которые за счет создания большого числа «ничьих» пространств также со временем «трущобизируются», и переходить к блокированному жилью, или таунхаусам, по крайней мере в срединной зоне города.

Это же мнение разделяет и Виталий Королев, застраивающий сейчас малоэтажный поселок «Пушкинъ». Он объясняет причины негибкого поведения большинства городских застройщиков тем, что у жилья, которое строится сейчас, есть понятная структура себестоимости и проверенные технологии, а делать что-то новое — это всегда риски.

Тем не менее при строительстве таунхаусов, по словам Ефима Фрейдина, формируется особое взаимодействие девелопера и собственников, сохраняются характер и структура землепользования территории и почти сохраняется образ жизни (свой дом на земле). Увеличение количества жилых ячеек, уплотнение в показателях площади (примерно в 4 раза) улучшает использование территории и является инвестиционной составляющей. При этом сам тип таунхауса, как отмечали авторы, экономичнее отдельного дома по теплопотерям.

«Одно из достоинств наших старых городов – частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход – работа «кончиками пальцев». Естественно, такой вариант крупным застройщикам неинтересен, но он несет в себе огромный ресурс для спокойного цивилизованного развития, — цитирует Ложкин известного урбаниста Вячеслава Глазачева. — Наличие своего участка, своей двери, своей калитки – великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Все это старье. Никуда не годится. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье».

Но зачем город переделывать? Его можно, совершенствовать поколениями – и получить, что необходимо».

karta33

Частный сектор в Омске (выделен синим цветом)

Павел Акимов

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №05 (009) 11 февраля

 

Добавить комментарий
Артем Клименко, бас-гитарист «АлоэВера»: «В личку Вере шлют гениталии. А все, что помимо, — может быть использовано для песни»

Артем Клименко, бас-гитарист «АлоэВера»: «В личку Вере шлют гениталии. А все, что помимо, — может быть использовано для песни»

Музыканты группы «АлоэВера» рассказали «Классу» о ценителях винила, самой популярной песне и ненависти к собственным клипам.

По примеру премьера: Топ-10 зеркал для фото в Омске

По примеру премьера: Топ-10 зеркал для фото в Омске

«Класс» пробежался по инстаграмам омичей и выяснил, какое оно — омское зазеркалье.

Режиссер, снявший «28 панфиловцев»: «Как так, что человек из Омска будет снимать большое кино. Это возможно?»

Режиссер, снявший «28 панфиловцев»: «Как так, что человек из Омска будет снимать большое кино. Это возможно?»

Сегодня в прокат выходит новый фильм о войне. Режиссером кинокартины стал омич Ким Дружинин (совместно с Андреем Шальопа). Премьера на больших экранах совпала с 32-м днем рождения кинематографиста-земляка, но сам ...

Будь мужиком!

Будь мужиком!

Тот, кто считает ноябрь самым скучным месяцем, просто не читал нашего проекта. В честь Всемирного дня мужчин мы запускаем «Брутальный сезон» и делимся горячими спецпредложениями от известных омских ...

Ноябрьнуло: в Омске прошел III фестиваль современного искусства

Ноябрьнуло: в Омске прошел III фестиваль современного искусства

Лофт, самокаты и баблы. О том, каким был ежегодный фестиваль «НОЯБРЬ», — в нашем репортаже.

Ой, мамочки: женщины, давшие жизнь известным омичам (ФОТО)Фото

Ой, мамочки: женщины, давшие жизнь известным омичам (ФОТО)

По случаю Дня матери мы узнали, о чем грустят и смеются мамы губернатора Виктора Назарова, предпринимательницы Екатерины Вахрушевой, дизайнера Анны Долганевой, ресторатора Юрия Чащина и других успешных людей.

Маме привет от «Нового Омска» (фото)Фото

Маме привет от «Нового Омска» (фото)

Раз в году, в День матери, корреспонденты «Нового Омска» воспользовались служебным положением и передали привет своим мамам через сайт. Ведь в погоне за лидерством мы не всегда уделяем им должное ...

Чем бы дяди ни тешились: новогодние корпоративы в Госдуме (ВИДЕО) Видео

Чем бы дяди ни тешились: новогодние корпоративы в Госдуме (ВИДЕО)

«Новый Омск» посмотрел, как проходили капустники в зале заседаний, и оценил таланты депутатов Госдумы РФ.

«Вечность» с политиком и многодетной мамой Алесей Григорьевой

«Вечность» с политиком и многодетной мамой Алесей Григорьевой

«Я бы запретила его показывать, написала бы: «Беременным вход строго воспрещен». После фильма хочется уйти в монастырь»

Пять лет альтернативы: 15 громких имен в музыкальной хронологии омской «Ракеты»

Пять лет альтернативы: 15 громких имен в музыкальной хронологии омской «Ракеты»

Лучшие независимые музыкальные проекты, ротирующиеся в эфире омского некоммерческого интернет-радио. Все, что вы могли пропустит за пять лет вещания.

В Омске пройдет фестиваль «Ноябрь»

В Омске пройдет фестиваль «Ноябрь»

Рассказываем, где, когда и что можно будет посмотреть.

На пути к Маслякову: финалисты омской средней лиги — о первых шагах в КВН

На пути к Маслякову: финалисты омской средней лиги — о первых шагах в КВН

«Класс» узнал, с чего сегодня начинается путь из Омска на Первый канал.

Руль и семь нолей: Топ-10 самых дорогих авто на вторичном рынке в Омске

Руль и семь нолей: Топ-10 самых дорогих авто на вторичном рынке в Омске

«Новый Омск» прошерстил профильные сайты и обнаружил, что есть еще роскошь в гаражах — даже перед столицей не стыдно.

Константин Кулясов, группа «АнимациЯ»: «Политика тоже шоу-бизнес. Выключите телевизор, и жить станет легче»

Константин Кулясов, группа «АнимациЯ»: «Политика тоже шоу-бизнес. Выключите телевизор, и жить станет легче»

О фестивале «Нашествие», многокилометровом трипе по России и уничтоженных черновиках — в нашем интервью.

Как приветствуют друг друга в разных странах: факты и рекорды

Как приветствуют друг друга в разных странах: факты и рекорды

Ответьте на наши вопросы и узнайте, сможете ли вы стать своим в любой части мира.