Деловой Омск

Деловой Омск

14 февраля 2014 08.32Статьи

Несчастный сектор

Частный сектор, который занимает сегодня около половины территории Омска, воспринимается как проблема, не имеющая решения. Девелоперы и застройщики уповают на жадность местных жителей или спекулянтов, но сами при этом не торопятся быть более гибкими в подходе к городским территориям. Архитекторы Ефим Фрейдин и Александр Ложкин, в свою очередь, считают строительство таунхаусов единственным выходом из ситуации.

Несчастный сектор

Омский частный сектор, возникший в середине прошлого века, изначально был городской периферией и зачастую представлял собой рабочие поселки при промышленных предприятиях. Со временем изменяющееся городское пространство сместило обширные участки, застроенные одноэтажными, как правило, деревянными одноквартирными жилыми зданиями, в самый центр Омска.

На колонку в центре города

Уровень благоустройства не сильно изменился с момента основания: далеко не везде есть централизованное отопление и канализация, газоснабжение и телефонные коммуникации. Даже в самом сердце города жители могут по-прежнему ходить за водой на ближайшую колонку. Дорожная инфраструктура не то чтобы совсем отсутствует, но асфальтовое покрытие дорог и тротуаров на внутриквартальных проездах — скорее, исключение, чем правило.

Отмыть старых или родить новых

Особых стимулов заниматься масштабным благоустройством у жителей частного сектора нет, ведь они, как правило, живут в режиме ожидания сноса. Действующий генеральный план города отводит абсолютное большинство территорий одноэтажной застройки, за исключением редких «островков» вроде «Казачьей слободы», под многоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома. Однако процесс реновации и регенерации частного сектора идет крайне медленно, что приводит к ухудшению условий жизни, смене социального состава жителей и, как следствие, к «трущобизации» частного сектора.

В работе «От трущоб к процветанию» — исследовании частного сектора Новосибирска в 2009 году — ее авторы, новосибирский и омский архитекторы Александр Ложкин и Ефим Фрейдин, отмечали и игнорирование существующей в городе структуры землепользования при разработке проектов планировки территорий. Анализируя местный опыт реконструкций частного сектора, они обратили внимание, что при разработке проектов архитекторами совершенно не учитывается существующая сетка улиц и структура землепользования, а дальнейшая планировка районов происходит «с чистого листа».

«Архитектор Сергей Ситар сравнил современное российское градостроительство с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых — сносить все под корень и строить, как в чистом поле», — проницательно заметил господин Ложкин.

Золотые дома

Игнорирование сложившейся структуры землепользования вступает в противоречие с правом собственности владельцев участков, что в конечном итоге и создает для застройщиков основную проблему при работе с частным сектором. В какой-то момент кто-нибудь из собственников внезапно отказывается продавать свой участок за предлагаемую цену, повышая ее в разы. В результате строительство жилья на всей территории становится попросту невыгодным.

«Предположим, мне нужно выкупить семь участков, чтобы построить на их месте большой дом, — говорит девелопер Виталий Королев, рисуя на бумаге в ряд семь квадратиков, нумеруя их от 1 до 7. — Каждый участок стоит, допустим, миллион. Теперь смотрим, как только я покупаю участки 1 и 3 или 5 и 7, то сразу же владельцы 2 или 6 участков поднимают цену до 5 миллионов. А если остался один участок где-нибудь по середине, то его собственник может сказать: «А давайте-ка мне 20 миллионов!». И все. Именно поэтому у нас так много криминала в этой сфере — начинают сжигать эти дома, потому что не знают, как совладать с человеческой жадностью».

С подобными ситуациями сталкиваются не только при жилом строительстве — знаменитые «золотые» дома, торчащие на дорогах по Орджоникидзе и 10 лет Октября видел, пожалуй, каждый омич. Но в случае с общественными нуждами, к каковым относится строительство автодорог и трубопроводов, на помощь может прийти законодательство, допускающее принудительную конфискацию участка с компенсацией рыночной стоимости. Специальный пакет законов был принят Госдумой в преддверии Олимпиады в Сочи, где были также прописаны процедуры принудительного изъятия. В остальном же возведение микрорайонов коммерческими застройщиками к общественным нуждам не относится.

Как утверждает архитектор Никита Шалмин, речь не обязательно может идти о принудительной конфискации: «Говорит мне собственник, что его участок стоит 50 миллионов? Хорошо, я готов заплатить, но только сначала давай отнесем все документы в налоговую и проверим, платит ли он соответствующие налоги со столь дорогого участка или уклонялся. Это значительно все упростит, и это должно быть закреплено законодательно».

Незавидное будущее

Пока законодательно отношения собственник-застройщик остаются прежними, последние продолжают осваивать незастроенные территории. По мнению архитектора Ефима Фрейдина, на сегодня в городе еще есть свободные площадки и тенденция к расширению границ города, которая практиковалась в советском градостроительстве и российских генпланах, не приводит к дефициту земли.

«После полей и неосвоенных площадок идут промзоны и остатки в городе, куда девелопер идет либо из-за инфраструктуры, либо из-за транспорта, но как видим, они тоже не особо движутся — Сибзавод и Агрегатный завод все еще стоят, Судрем стартовал в этом году после 5 лет простоя, — объясняет Фрейдин. — После этого идут пустыри, которые легко забрать, и заброшенные стройплощадки. Их тоже с трудом развивают — Жукова/Лермонтова стоит лет 10, Жукова/Масленникова тоже, дом там достраивают с прошлого года.

От микрорайона к таунхуасу

Несмотря на казалось бы столь мрачный сценарий развития частного сектора, описанный Фрейдиным, выход есть. По мнению Александра Ложкина и Ефима Фрейдина, нужно отказаться от типологии микрорайона и многоквартирного дома, которые за счет создания большого числа «ничьих» пространств также со временем «трущобизируются», и переходить к блокированному жилью, или таунхаусам, по крайней мере в срединной зоне города.

Это же мнение разделяет и Виталий Королев, застраивающий сейчас малоэтажный поселок «Пушкинъ». Он объясняет причины негибкого поведения большинства городских застройщиков тем, что у жилья, которое строится сейчас, есть понятная структура себестоимости и проверенные технологии, а делать что-то новое — это всегда риски.

Тем не менее при строительстве таунхаусов, по словам Ефима Фрейдина, формируется особое взаимодействие девелопера и собственников, сохраняются характер и структура землепользования территории и почти сохраняется образ жизни (свой дом на земле). Увеличение количества жилых ячеек, уплотнение в показателях площади (примерно в 4 раза) улучшает использование территории и является инвестиционной составляющей. При этом сам тип таунхауса, как отмечали авторы, экономичнее отдельного дома по теплопотерям.

«Одно из достоинств наших старых городов – частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход – работа «кончиками пальцев». Естественно, такой вариант крупным застройщикам неинтересен, но он несет в себе огромный ресурс для спокойного цивилизованного развития, — цитирует Ложкин известного урбаниста Вячеслава Глазачева. — Наличие своего участка, своей двери, своей калитки – великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Все это старье. Никуда не годится. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье».

Но зачем город переделывать? Его можно, совершенствовать поколениями – и получить, что необходимо».

karta33

Частный сектор в Омске (выделен синим цветом)

Павел Акимов

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №05 (009) 11 февраля

 

Добавить комментарий
Семь памятников The Beatles на территории бывшего СССР

Семь памятников The Beatles на территории бывшего СССР

Если отдать дань великолепной четверке хочется, а возможности улететь на другую часть света не представляется, к вашем услугам карта ближайших к Омску монументов, посвященных «битлам».

Пять фактов о Старом Новом годе, который растерял праздничный авторитет

Пять фактов о Старом Новом годе, который растерял праздничный авторитет

«Новый Омск» решил узнать побольше о празднике, который, по самым смелым подсчетам, отмечает каждый второй россиянин.

«Викинг»: дорого-богато, но плоско

«Викинг»: дорого-богато, но плоско

Несмотря на критику, фильм уже побил российский рекорд по сборам за неделю проката.

Не надо ла-ла, или Пять причин не смотреть лучший мюзикл года

Не надо ла-ла, или Пять причин не смотреть лучший мюзикл года

Осторожно, заголовок не соответствует содержанию рецензии!

«Новый Омск» утопил iPhone 7 (ВИДЕО)

«Новый Омск» утопил iPhone 7 (ВИДЕО)

К юбилею культового бренда мы выяснили, чем отличается новая модель от ставшего допотопным iPnone 6.

Тест: Получился ли бы из вас хороший чиновник?

Тест: Получился ли бы из вас хороший чиновник?

Областное правительство недавно отпраздновало 13 лет. Все мы любим критиковать власть, давать ей советы, как нужно работать. А давайте проверим, присущи ли вам качества среднестатистического чиновника.

Буква к букве: Топ-10 популярных омских блогеров

Буква к букве: Топ-10 популярных омских блогеров

Десять омичей на десяти разных интернет-платформах.

Новогоднее послевкусие: что делать с елкойИнфографика

Новогоднее послевкусие: что делать с елкой

Инструкция по экологичному использованию новогодней красавицы, освободившейся от мишуры.

Восстать за 24 часа: как подготовиться к понедельнику после праздников

Восстать за 24 часа: как подготовиться к понедельнику после праздников

Советы косметолога, спортсмена, психотерапевта и специалиста по здоровому питанию.

Рождественские предсказания от губернатора Омской области

Рождественские предсказания от губернатора Омской области

Не знаете, как поступить? Хотите заглянуть в будущее? Желаете узнать, как сложится год Петуха? Виктор Назаров знает правильные ответы. 

Креативный класс: Топ-10 модных мест и событий с хештегом #Омск2016

Креативный класс: Топ-10 модных мест и событий с хештегом #Омск2016

«Класс» выбрал самые яркие ивенты и заведения, за которые рублем, временем и «лайком» голосовали хипстеры в ушедшем году. 10 номинаций, 10 победителей и наши аплодисменты.

И вот она нарядная на праздник к нам пришла: какие елки украшают квартиры омских ВИПовФото

И вот она нарядная на праздник к нам пришла: какие елки украшают квартиры омских ВИПов

Уже скоро в мусорных контейнерах появятся отработавшие свое новогодние деревья. В преддверии этого «Новый Омск» сделал подборку елочек, которые фотографировали омские медийные персоны.

Гуляй шальная корпоративка: как омские компании провели новогодние вечеринкиФото

Гуляй шальная корпоративка: как омские компании провели новогодние вечеринки

Для кого пела Наташа Королева? С кем танцевала Елена Бокая? Как зажигали работники магазина «Магнит» и представители УФСИН? «Новый Омск» подводит итоги новогодних корпоративов омских ...

Напряги извилины: рейтинг омских квестов

Напряги извилины: рейтинг омских квестов

Игра «Выберись из запертой комнаты за час» в Омске настолько популярна, что даже бывалому игроку сложно решить, куда пойти, чтобы получить гарантированное удовольствие. «Новый Омск» решил ...

Омск-2016 в цифрах

Омск-2016 в цифрах

Мы выяснили, что было интересного во всех сферах жизни нашего города, и отразили это в цифрах. Штрафы, взятки, цены и многое другое. Читайте в нашем материале, чем жил Омск в ушедшем году.