Деловой Омск

Деловой Омск

28 сентября 2014 07.14Статьи

Бизнес в ипотеку

На сегодняшний день бизнес-ипотека остается довольно непривычным для омских предпринимателей продуктом. Эксперты считают, что ее доля на рынке коммерческой недвижимости составляет не более 5%.

Бизнес в ипотеку

Коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) — это банковский продукт, при помощи которого бизнесмен может приобрести объекты нежилой недвижимости: офисы, склады, торговые павильоны и так далее. Как и в случае с жилой ипотекой, залогом здесь выступает помещение, купленное на заемные средства. В альтернативном сценарии кредит оформляется для привлечения средств на развитие бизнеса под залог собственных недвижимых активов.

Основными поставщиками спроса на этот продукт являются предприятия малого и среднего бизнеса, ограниченные в возможностях привлечения заемных средств.

Рынок без статистики

В России этот продукт появился сравнительно недавно. Около 5 лет назад возможностью приобрести нежилые помещения в кредит пользовались только постоянные клиенты банков. Позже бизнес-ипотека начала преобразовываться в открытый продукт. Процесс этот идет и сегодня.

«До сих пор сложно оценить рынок коммерческой ипотеки. По сравнению с жилищной ипотекой рынок остается слаборазвитым. Четкая статистика, как и большое число игроков отсутствует, — говорит аналитик «Инвесткафе» Михаил Кузьмин. — Соответственно и в регионах продукт только проходит этап своего становления».

Пока объем коммерческой ипотеки настолько невелик, что даже не выделяется в отдельный раздел статистических данных, ежеквартально предоставляемых Центробанком.

В денежном выражении объем российского рынка коммерческой ипотеки, согласно различным экспертным оценкам, достиг 150-200 млрд рублей. По разным оценкам, сделки с применением этого вида ипотеки составляют 1-5% всех сделок с коммерческой недвижимостью.

Ставки выше

Ставки по коммерческим ипотечным кредитам традиционно превышают ставки по жилищной ипотеке. В среднем предприниматели отдают за покупку недвижимости для бизнеса на 4-5% больше, чем покупатели на рынке жилья.

«Это логично, так как риск кредитного института при работе с малым и средним бизнесом, на который чаще всего ориентированы такие программы, намного выше», — считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Он отмечает, что этот инструмент в любом случае будет для предпринимателей гораздо более привлекательным, нежели другие способы коммерческого кредитования.

«Есть, конечно, и более предпочтительные варианты, например, лизинг недвижимости. Но воспользоваться им может очень небольшое число компаний сектора МСБ», — продолжает эксперт.

В числе негативных факторов коммерческой ипотеки он выделяет достаточно короткие сроки займов. В основном банки выдают кредиты на 5-7 лет. Иногда можно встретить предложения со сроками в 10-15 лет. В среднем предприниматели могут получить кредиты на сумму от 10 до 200 млн рублей. И в покупку недвижимости им придется вложить около 20% собственных средств.

При выдаче таких кредитов к юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям применяются стандартные требования: наличие стабильного рентабельного бизнеса, позволяющего погашать предоставляемый кредит, отсутствие просроченной задолженности перед банками и задолженности по зарплате и налогам. Главное условие — чтобы размера ежемесячной прибыли хватало на погашение платежей по кредиту и компания не испытывала бы при этом финансовых затруднений.

В большинстве кредитных учреждений оформить коммерческую ипотеку могут также физлица, работающие по найму, или сотрудники, являющиеся собственниками доли в каком-нибудь предприятии.

Риски

На сегодняшний день количество банков, предоставляющих услугу коммерческой ипотеки, в Омске не так велико. Несколько недель назад этот продукт появился в линейке Россельхозбанка. Оформить такие займы можно также в Сбербанке, ВТБ24, Банке Интеза, Абсолют Банке, банках Уралсиб, АК Барс и Промсвязьбанке.

«Основные риски для банков, оформляющих ипотечные займы на коммерческую недвижимость, связаны с залогом. Чаще всего им является нежилая недвижимость, оценить точную стоимость которой сложнее и затратнее, чем в случае с жилой недвижимостью», — считает Михаил Кузьмин.

Вдобавок оценка самого бизнеса заемщика опять-таки требует серьезных ресурсов. Вполне логично, что за это корпоративным клиентам придется доплачивать, отмечает он.

«Рынок коммерческой ипотеки в Омске мог бы быть выше, — считает руководитель малого и среднего бизнеса Сибирского филиала Банка Интеза Нина Кученева. — Однако предприниматели выбирают иную стратегию развития, оформляя кредиты на строительство, а не на покупку готовых объектов».

Банкир отмечает также, что риски банка при выдаче бизнес-ипотеки ниже, чем при финансировании других проектов, потому что в этом случае существует надежный залог.

«Благодаря такому обеспечению банк предлагает более низкие ставки, чем по некоторым другим продуктам для бизнеса. Риски могут быть юридические — в том случае, если не проведена экспертиза пакета документов на приобретаемый объект», — говорит она.

Кто будет пользоваться

«Примерно 90% сделок с коммерческой недвижимостью в Омске приходятся на аренду, — говорит руководитель центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков. — Из оставшихся 10% большая часть старается купить помещения в ипотеку».

Однако эксперт отмечает, что получить такой кредит удается далеко не всем.

«Сегодняшняя политическая и экономическая обстановка привела к тому, что большая часть банков неохотно выдает кредиты для бизнеса. Более того, многие из них даже отложили свои планы дальнейшего расширения. Многим клиентам предлагают обратиться за кредитом лишь в январе следующего года», — говорит он.

Олеся Мельник

Фото: Сергей Коньков

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №36 (040) 23 сентября

Добавить комментарий
Культурный отдых

Культурный отдых

В эту субботу корреспонденты «Класса» посетили омскую «Ночь музеев». О том, где заканчивается массовый и начинается «культурный» отдых, — в итогах прогулки по бульварам.

К лету готовы?

К лету готовы?

19 мая в рамках пресс-тура журналисты посетили три городских парка, чтобы узнать об их готовности к летнему сезону. Как это было — в нашем репортаже.

Приведи себя в форму к лету

Приведи себя в форму к лету

«Новый Омск» вместе с приглашенными экспертами протестировал несколько крутых и зажигательных идей для презентов.

В Омске живет самая сильная женщина планеты

В Омске живет самая сильная женщина планеты

Рассказываем, чем она занимается и как завоевала это звание.

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Просто о сложном в новом проекте с гендиректором «Мастер Права» Андреем Дудко. Плюсы, минусы, подводные камни покупки «айфона» или еще чего-либо особо ценного в кредит — в первом ...

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

О вкусных перекусах, промежуточных итогах и финишной прямой.

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

О цвете кино, любви к актерам и необходимости экспериментов — в нашем интервью.

ВЕС_ИМЕЕМ: игра на вылет

ВЕС_ИМЕЕМ: игра на вылет

О разбитых носах, тренировках на выживание и играх на выбывание.

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Актер Егор Корешков, известный широкой публике как жених в фильмах «Горько» и «Горько-2», рассказал «Классу» о гениях, «Восьмидесятых» и «Оптимистах».

Перелет Париж — Омск был самым дальним в мире

Перелет Париж — Омск был самым дальним в мире

Рассказываем о рекорде из прошлого.

Александр Дыбаль: «Мы хотели пригласить Скабелку в «Авангард» еще год назад»

Александр Дыбаль: «Мы хотели пригласить Скабелку в «Авангард» еще год назад»

Председатель совета директоров клуба оценил прошедший сезон.

Сергей Пускепалис: «Актер на сцене — гладиатор, манипулирующий публикой. Я в этом смысле уже профнепригоден»

Сергей Пускепалис: «Актер на сцене — гладиатор, манипулирующий публикой. Я в этом смысле уже профнепригоден»

Актер, режиссер, заслуженный артист России рассказал «Классу» об экзистенциализме, женщинах в кино и российской живучести.