Деловой Омск

Деловой Омск

28 сентября 2014 07.14Статьи

Бизнес в ипотеку

На сегодняшний день бизнес-ипотека остается довольно непривычным для омских предпринимателей продуктом. Эксперты считают, что ее доля на рынке коммерческой недвижимости составляет не более 5%.

Бизнес в ипотеку

Коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) — это банковский продукт, при помощи которого бизнесмен может приобрести объекты нежилой недвижимости: офисы, склады, торговые павильоны и так далее. Как и в случае с жилой ипотекой, залогом здесь выступает помещение, купленное на заемные средства. В альтернативном сценарии кредит оформляется для привлечения средств на развитие бизнеса под залог собственных недвижимых активов.

Основными поставщиками спроса на этот продукт являются предприятия малого и среднего бизнеса, ограниченные в возможностях привлечения заемных средств.

Рынок без статистики

В России этот продукт появился сравнительно недавно. Около 5 лет назад возможностью приобрести нежилые помещения в кредит пользовались только постоянные клиенты банков. Позже бизнес-ипотека начала преобразовываться в открытый продукт. Процесс этот идет и сегодня.

«До сих пор сложно оценить рынок коммерческой ипотеки. По сравнению с жилищной ипотекой рынок остается слаборазвитым. Четкая статистика, как и большое число игроков отсутствует, — говорит аналитик «Инвесткафе» Михаил Кузьмин. — Соответственно и в регионах продукт только проходит этап своего становления».

Пока объем коммерческой ипотеки настолько невелик, что даже не выделяется в отдельный раздел статистических данных, ежеквартально предоставляемых Центробанком.

В денежном выражении объем российского рынка коммерческой ипотеки, согласно различным экспертным оценкам, достиг 150-200 млрд рублей. По разным оценкам, сделки с применением этого вида ипотеки составляют 1-5% всех сделок с коммерческой недвижимостью.

Ставки выше

Ставки по коммерческим ипотечным кредитам традиционно превышают ставки по жилищной ипотеке. В среднем предприниматели отдают за покупку недвижимости для бизнеса на 4-5% больше, чем покупатели на рынке жилья.

«Это логично, так как риск кредитного института при работе с малым и средним бизнесом, на который чаще всего ориентированы такие программы, намного выше», — считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Он отмечает, что этот инструмент в любом случае будет для предпринимателей гораздо более привлекательным, нежели другие способы коммерческого кредитования.

«Есть, конечно, и более предпочтительные варианты, например, лизинг недвижимости. Но воспользоваться им может очень небольшое число компаний сектора МСБ», — продолжает эксперт.

В числе негативных факторов коммерческой ипотеки он выделяет достаточно короткие сроки займов. В основном банки выдают кредиты на 5-7 лет. Иногда можно встретить предложения со сроками в 10-15 лет. В среднем предприниматели могут получить кредиты на сумму от 10 до 200 млн рублей. И в покупку недвижимости им придется вложить около 20% собственных средств.

При выдаче таких кредитов к юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям применяются стандартные требования: наличие стабильного рентабельного бизнеса, позволяющего погашать предоставляемый кредит, отсутствие просроченной задолженности перед банками и задолженности по зарплате и налогам. Главное условие — чтобы размера ежемесячной прибыли хватало на погашение платежей по кредиту и компания не испытывала бы при этом финансовых затруднений.

В большинстве кредитных учреждений оформить коммерческую ипотеку могут также физлица, работающие по найму, или сотрудники, являющиеся собственниками доли в каком-нибудь предприятии.

Риски

На сегодняшний день количество банков, предоставляющих услугу коммерческой ипотеки, в Омске не так велико. Несколько недель назад этот продукт появился в линейке Россельхозбанка. Оформить такие займы можно также в Сбербанке, ВТБ24, Банке Интеза, Абсолют Банке, банках Уралсиб, АК Барс и Промсвязьбанке.

«Основные риски для банков, оформляющих ипотечные займы на коммерческую недвижимость, связаны с залогом. Чаще всего им является нежилая недвижимость, оценить точную стоимость которой сложнее и затратнее, чем в случае с жилой недвижимостью», — считает Михаил Кузьмин.

Вдобавок оценка самого бизнеса заемщика опять-таки требует серьезных ресурсов. Вполне логично, что за это корпоративным клиентам придется доплачивать, отмечает он.

«Рынок коммерческой ипотеки в Омске мог бы быть выше, — считает руководитель малого и среднего бизнеса Сибирского филиала Банка Интеза Нина Кученева. — Однако предприниматели выбирают иную стратегию развития, оформляя кредиты на строительство, а не на покупку готовых объектов».

Банкир отмечает также, что риски банка при выдаче бизнес-ипотеки ниже, чем при финансировании других проектов, потому что в этом случае существует надежный залог.

«Благодаря такому обеспечению банк предлагает более низкие ставки, чем по некоторым другим продуктам для бизнеса. Риски могут быть юридические — в том случае, если не проведена экспертиза пакета документов на приобретаемый объект», — говорит она.

Кто будет пользоваться

«Примерно 90% сделок с коммерческой недвижимостью в Омске приходятся на аренду, — говорит руководитель центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков. — Из оставшихся 10% большая часть старается купить помещения в ипотеку».

Однако эксперт отмечает, что получить такой кредит удается далеко не всем.

«Сегодняшняя политическая и экономическая обстановка привела к тому, что большая часть банков неохотно выдает кредиты для бизнеса. Более того, многие из них даже отложили свои планы дальнейшего расширения. Многим клиентам предлагают обратиться за кредитом лишь в январе следующего года», — говорит он.

Олеся Мельник

Фото: Сергей Коньков

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №36 (040) 23 сентября

Добавить комментарий
Трагедия авангарда: отголоски эпохи конструктивизма в Омске

Трагедия авангарда: отголоски эпохи конструктивизма в Омске

Первые десятилетия двадцатого века — краткий период рассвета архитектуры русского авангарда. Время, когда люди пытались построить новый мир: элегантный, функциональный, экспериментальный.

А нужен ли мальчик: кто вы в мире без мужчин

А нужен ли мальчик: кто вы в мире без мужчин

Тест для женщин в День защитника Отечества. 

Плавим снег: арт-проект о зимне-весенних проблемах Омска

Плавим снег: арт-проект о зимне-весенних проблемах Омска

Команда «Нового Омска» помогла, чем смогла, весне, городским властям и, как говорится, другим хозяйствующим субъектам.

Люди и рыбаФото

Люди и рыба

«Новый Омск» запускает новый фотопроект. В рамках него мы планируем показывать серии фотографий известных омичей, объединенные каким-либо общим элементом, идеей, деталью.

Игорь Коротаев, омский актер: «Ради театра готов побрить ноги»

Игорь Коротаев, омский актер: «Ради театра готов побрить ноги»

Один из ведущих актеров Лицейского театра отмечает день рождения.

Герои нашего времени: 15 омских мужчин, достойных книжной обложкиФото

Герои нашего времени: 15 омских мужчин, достойных книжной обложки

«Класс» изучил список литературы и пофантазировал, кто из известных омичей мог бы попасть на обложки выбранных произведений.

Пореченков, Гинсбург и Крюков — о фильме «Вурдалаки»Фото

Пореченков, Гинсбург и Крюков — о фильме «Вурдалаки»

Лента, снятая по мотивам рассказа Алексея Толстого, выйдет в прокат 22 февраля.

Константин Румянцев, фронтмен «Тролль Гнет Ель»: «В год мы даем по 90 концертов»

Константин Румянцев, фронтмен «Тролль Гнет Ель»: «В год мы даем по 90 концертов»

Об отношениях группы с лейблом, разношерстной публике и «Оркестре Тролля» — в интервью с питерским коллективом «ТГЕ».

В Омске открылась уникальная фотовыставка

В Омске открылась уникальная фотовыставка

Горожане могут увидеть более 100 снимков Гималаев.

Первый раз в первый класс: все о документах в омских школах, поборах и т. д.

Первый раз в первый класс: все о документах в омских школах, поборах и т. д.

Рассказываем, как подать заявление и сколько денег нужно сдавать.

Театр четырнадцати особенных актеров

Театр четырнадцати особенных актеров

В Омске уже пять лет успешно работает и развивается необычный театр «Параллельный мир», актеры которого в основном люди с синдромом Дауна. Кто придумал такой проект и зачем он нужен, разбирался ...

Любви нет: 10 героев живописи, которые не будут отмечать 14 февраля

Любви нет: 10 героев живописи, которые не будут отмечать 14 февраля

Если вы устали от розовых соплей, наша фантазия на тему «Мне плевать на День всех Влюбленных» — к вашим услугам.

Пять историй любви от участников «АнтиЗАГС»

Пять историй любви от участников «АнтиЗАГС»

«Новый Омск» раздал свидетельства о влюбленности пяти омским парам и узнал, как начинались их романтические отношения.

Тест: какой из вас тролль?

Тест: какой из вас тролль?

Интернет дал нам многое, включая возможность высказывать свое мнение, когда об этом не просят, безнаказанно хамить и «с ученым видом знатока» давать советы космического масштаба специалистам всех ...

Омичка выиграла в конкурсе от Союза художников России

Омичка выиграла в конкурсе от Союза художников России

В интервью «Вашему ОРЕОЛУ» Зоя Минеева рассказала о своем творчестве.