Считаем доходы нашего дома

На чем могут заработать жильцы многоэтажек.

Считаем доходы нашего дома

Вадим Харламов

Продолжение. Начало в № 27 от 5 июля.

7. Сдача в аренду части земельного участка под многоквартирным домом (имеющиеся крыльца, навесы, размещение торговых павильонов, гаражей, погребов и т. п.).

8. Аренда части мест на парковке.

9. Частный сервитут (проход или проезд через земельный участок под домом посторонних лиц, прохождение через участок сторонних коммуникаций (не путать с трубой или проводом в данный дом - они не оплачиваются).

10. Разрешение на присоединение через общедомовую сеть сторонних потребителей коммунальных ресурсов (электроэнергия, тепло, вода и другие).

11. Разрешение использовать контейнерную площадку жильцам из других домов или организациям.

12. Дополнительные сборы по решению собрания (на текущий или капитальный ремонт, например), или добровольные пожертвования отдельных лиц (например, депутат в год выборов часто оборудует детскую площадку).

13. Продажа или повторное использование материалов, деталей, оборудования, оставшихся после ремонта (трубы на металлолом или для забора и т. п.).

13. Обеспечение полноты оплаты со стороны собственников жилых помещений (например, при пристройке лоджии) и особенно нежилых помещений.

14.1. По объектам (бывает, что доходы от одного-двух небольших помещений УК просто не показывает в отчёте, а кладет в карман).

14.2. По площадям (бывает, что помещение, так называемое «встроено-пристроенное», когда часть в доме, а часть «выступает», так они умудряются в сговоре с УК оплачивать только ту незначительную часть, что непосредственно в доме).

14.3. По размеру платы (тарифу) - уже в этом году ко мне на приём обратилась председатель совета дома с улицы 22-го Апреля, так у них УК с нежилых помещений берёт половину тарифа для жилых, хотя собрание такого решения не принимало).

15. Внедрение мер по экономии ресурсов.

15.1. Установка или демонтаж общедомовых приборов учёта.

15.2. Обязывание собственников помещений установить индивидуальные приборы учёта (в том числе через суд).

15.3. Выявление и «отрезание» потребителей, подключившихся незаконно либо не вносящих плату за пользование общедомовыми сетями.

15.4. Перемонтаж проводки от занятых частей помещений общего пользования (в первую очередь тамбуров лестничных клеток и кладовых в подвальном этаже) с общей системы электроснабжения на квартирую.

15.5. Устройство теплосберегающих элементов (вторые тамбурные двери из пластика, пластиковые окна, второй ряд стёкол в подъездах, замена или отсыпка дополнительно керамзита на чердаке и т. п.).

15.6. Уточнение данных технического учёта дома (поскольку в формулах расчёта нормативов на ОДН фигурируют площади помещений общего имущества дома).

15.7. Оборудование управляющей организацией приборов учёта ресурсов в используемых помещениях дома.

15.8. Оборудование подрядчиком приборов учёта ресурсов при проведении ремонта дома.

16. Продажа части общего имущества (да, и такое возможно по решению собрания).

Много? Много, но в каждой строке ваши деньги. Всегда прошу - не нужно на меня обижаться, когда некоторым говорю: ну орёте вы, неужели думаете, что это эффективно в решении вопроса тарифа? Сейчас другое время. В совете дома (правлении ТСН, ТСЖ, ЖСК) должны быть такие люди, которые во всём этом разбираются, а тупо орать, что большой тариф, - ничего не добьёшься, только себе нервы испортишь. Нужно доказать УК, что часть средств мы получим из собственных доходов.

 

Оформление принятых общим собранием решений

И последнее общее замечание. Полагаю понятным, что любое решение общего собрания оформляется бланками решений собственников (неважно - на одном листе, как мы называем «списком», или когда каждый собственник получает отдельный бланк для голосования) и протоколом общего собрания, который пишется на основании принятых решений собрания.

Так вот, в отношении этих документов, чтобы в каждом разделе это не описывать, действуют строгие правила (а то потом будете обижаться, что прочитали в «Вашем ОРЕОЛЕ», все сделали, а суд проиграли (большая вероятность, что из всех 100-200 квартир найдётся недовольный, например, сдачей в аренду части подвального помещения).

А. Протокол общего собрания оформляется не просто, как вы видите это, а в соответствии с требованиями приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

Б. Если берёте с сайта «Вашего ОРЕОЛА» образцы документов - не нужно их произвольно изменять. Здесь я не имею в виду размер платы за квадратный метр или срок аренды - это ваше решение, а ссылки на положения законодательства, построение фраз, применяемые термины. Дело в том, что суд будет оценивать ваше решение с точки зрения соответствия конкретнвым статьям, пунктам, подпунктам законов и постановлений, и потому всё должно быть написано таким языком, как в документах.

Для примера, на днях принесли проверить бланк решения для голосования по оборудованию ограждения за счёт средств спецсчета на домах № 42/1 и 42/2 по ул. 19-й Марьяновской. Дело хорошее, но если бы я не исправил ошибку - им бы пришлось проводить голосование заново. Дело в том, что они сформулировали решение «установить ограждение придомовой территории», а такого вида работ нет (да и таковой «придомовой» территории тоже нет - в областном Законе № 1568-ОЗ в статье 15 указано «благоустройство дворовой территории», потому следует писать: «благоустройство дворовой территории в форме оборудования ограждения дворовой территории». Иначе Фонд просто не выдал бы денег - раз нет в списке такой работы.

В. Прекрасно понимаю, что нормальный советский человек (по крайней мере, большинство) половину этих фраз не поймет,

вот для этого и указано в Жилищном кодексе, что кроме бланка решения при голосовании людям раздаётся лист с Информацией по обсуждаемым собранием вопросам (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ). Вот там разъясняйте решения нормальным человечьим языком (или делайте это на первоначальном собрании в форме совместного присутствия).

Г. При принятии любых решений, а особенно решений, связанных с использованием общего имущества дома, нужно чётко понимать, какой нормой для принятия решений руководствоваться - частью 1 статьи 46 ЖК РФ (это где большинство от участников собрания) либо частью 2 статьи 44 ЖК РФ (это 2/3 от всех голосов в доме). Вспоминаю 2011 год - когда на меня как члена городской комиссии обиделись некоторые представители собственников. Послушав безграмотных чиновников на семинарах в округах, они при голосовании за асфальтирование дворов (которое правильно называется «капитальный ремонт асфальтобетонного покрытия») набрали фактически и указали в протоколах 53-58 процентов голосов, а мы все эти протоколы забраковали - отказали, так как по любому капитальному ремонту положено не менее 2/3 голосов от всего дома.

Д. Особо внимательными должны быть инициаторы общего собрания в домах товариществ собственников недвижимости - ТСН (ТСЖ, ЖСК) - далее ТСН. Многие ошибочно считают, что ТСН вправе собранием своих членов распорядиться собственностью дома, но это не так. По Закону ТСН дееспособно при участии в нём членов, обладающих голосами более половины площади от всего дома, но раз в силу требований части 2 статьи 44 ЖК РФ решения об использовании собственности принимаются 2/3 от общего количества голосов в доме, то логично, что законодательство требует проведения не собрания членов ТСН, а общего собрания собственников - ведь далеко не все хотят быть членами ТСН.

Последний пример как раз на прошлой неделе. Ко мне пришёл собственник нежилого помещения с вопросом. В доме по улице Красный Путь председатель ЖСК собирает деньги за размещение рекламоносителей на основании решения собрания ТСЖ. Люди платят десятки тысяч рублей, а это незаконно. Должно быть решение именно общего собрания собственников помещений. Теперь они подадут в суд и однозначно вернут свои деньги, так как даже если теперь будет принято решение общего собрания собственников, то оно станет действовать только с момента принятия (то есть ранее собранные средства заставят вернуть).

Е. На любом общем собрании положено принять решения по двум вопросам - это первый и последний пункты любого решения. Публикуем их и не советуем каким-либо образом

изменять текст (единственно - в зависимости от сути собраний - изменяется количество экземпляров и места, куда они предоставляются, и ещё можно конкретизировать (дополнить) - что конкретно должен делать представитель собственников). Это требования законодательства:

«Вопрос № 1. Выборы председателя и секретаря собрания, определение количественного состава и избрание персонального состава счётной комиссии собрания, место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Предложено нижеследующее решение.

Решение. Избрать счётную комиссию собрания в количестве двух человек в следующем персональном составе: собственники жилых помещений ________(кв. __, председатель, он(а) же председатель собрания), _______ (кв. __, секретарь, он(а) же секретарь собрания) - (голосовали списком).

Изготовить подлинный протокол общего собрания с подписями в двух экземплярах, определить место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование: один экземпляр вместе с решениями - по месту жительства инициатора проведения общего собрания _______(г. Омск, ул. _________, ____, кв. _), другой - направить в правоохранительные органы, третий - в государственную жилищную инспекцию Омской области».

Вопрос № Х. Избрание представителя собственников помещений, действующего от имени собственников помещений в правоотношениях с собственниками и иными законными пользователями помещений в доме и с третьими лицами по поводу оплаты коммунальных ресурсов (коммунальной услуги), потребляемых(ой) при содержании общего имущества в многоквартирном доме, собственниками и иными пользователями жилых и нежилых помещений.

Предложено нижеследующее решение.

Решение. Избрать представителем собственников помещений, осуществляющим без дополнительной доверенности на основании настоящего решения (протокола) общего собрания от имени всех собственников помещений в доме, в том числе в правоотношениях с собственниками и иными законными пользователями помещений в доме и с третьими лицами, в том числе в органах государственной власти и органах местного самоуправления, государственных и муниципальных контрольно-надзорных органах, прокуратуре, органах внутренних дел и в судах, фактические и юридические действия по всем вопросам, связанным с оплатой коммунальных ресурсов (коммунальной услуги), потребляемых(ой) при содержании общего имущества в многоквартирном доме, собственниками и иными пользователями жилых и нежилых помещений, включая заключение, подписание договоров, актов приёмки работ и всех других необходимых документов, обращение в суды от имени всех собственников помещений в доме), председателя совета дома (правления ТСН (ТСЖ, ЖСК) «______»), собственника квартиры (офиса) №___, который(ая) вправе осуществлять для этого любые законные действия, в том числе принимать, отправлять (передавать), запрашивать, подписывать договоры и иные документы, данные от имени всех собственников помещений в доме. В соответствии с ч. 4 ст. 185 ГК РФ считать доверенностью решение и протокол настоящего собрания.».

Ж. Среди юристов идут споры - действительно ли решение общего собрания собственников помещений (или ТСН - неважно), если оно не передано в управляющую организацию или передано, но в силу халатности УК (или умышленно) не передано в Государственную жилищную инспекцию и (или) не размещено в информационной госсистеме (кто не понял - это на специальном сайте «Реформа ЖКХ. ру»).

Дело в том, что Законом № 176-ФЗ в 2015 году Жилищный кодекс РФ был дополнен следующим текстом:

«1. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объёма прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Продолжение - в следующем номере.

Председатель общества потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв

Материал опубликован в газете «Ваш ОРЕОЛ» № 28(965) от 12 июля 2017 г.

Добавить комментарий
Что омичи могут увидеть в «Старине Сибирской?

Что омичи могут увидеть в «Старине Сибирской?

Репортаж о посещении музея-заповедника.

Айболит родом из Питера: премьера для маленьких омичей

Айболит родом из Питера: премьера для маленьких омичей

В «Пятом театре» показали спектакль по мотивам сказки Корнея Чуковского.

Екатерина Солуня, певица: «Оперу ни на что не променяю. Там все вживую и по-настоящему!»

Екатерина Солуня, певица: «Оперу ни на что не променяю. Там все вживую и по-настоящему!»

Восходящая звезда родом из Омска, студентка Гнесинки, оперная певица рассказала «Классу» о первых шагах на пути к успеху.

Хороводы муз в омской «Пушкинке»

Хороводы муз в омской «Пушкинке»

Продолжаем серию публикаций о главной библиотеке региона.

Михаил Мальцев, директор омского ТЮЗа: «Мы зарабатываем. Но на самообеспечении культура не выживет»

Михаил Мальцев, директор омского ТЮЗа: «Мы зарабатываем. Но на самообеспечении культура не выживет»

Молодые, перспективные омские культличности — о том, как прививать и умножать культурные коды, а также удерживать муниципальные театры и музеи на плаву.

Секс, смерть или попойка: тест на знание «Игры престолов»

Секс, смерть или попойка: тест на знание «Игры престолов»

В свет вышла первая серия седьмого сезона легендарного сериала «Игра престолов». «Новый Омск» проанализировал все предыдущие сезоны и узнал, как часто здесь убивали, занимались сексом и ...

Проверено на себе: омская экскурсия по следам Колчака

Проверено на себе: омская экскурсия по следам Колчака

Рассказываем, что на ней можно увидеть интересного.

Мгновение — финиш: воскресные скачки на омском ипподроме

Мгновение — финиш: воскресные скачки на омском ипподроме

Кони, люди, ставки и пыль столбом — в нашем репортаже.

Как омский Шторм в автошколу пошел

Как омский Шторм в автошколу пошел

Александр Шлеменко прошел весь процесс обучения, а «Новый Омск» заснял брутального бойца за рулем.

Три колеса, пуд соли и тонны силы воли

Три колеса, пуд соли и тонны силы воли

Как известно, для человека нет ничего невозможного. Недавно посетивший Омск путешественник с ограниченными возможностями здоровья Алексей Костюченко — тому подтверждение.

Тест: Какой из вас Двораковский?

Тест: Какой из вас Двораковский?

Ровно пять лет назад Вячеслав Двораковский официально вступил в должность мэра. За это время омичи так преуспели в его критике и дали ему столько советов, что им впору уже самим сесть в его кресло и показать всем, ...

Есть или не есть: в Омске прошел второй VegFest

Есть или не есть: в Омске прошел второй VegFest

Только вегетарианская еда, спортивные мероприятия, йога, танцы, полезные лектории.

Омская золушка: Эпизод IV

Омская золушка: Эпизод IV

В «Арлекине» состоялась премьера спектакля для детей.

«Иллюзии» Вырыпаева: эскизный показ в омском Лицейском театре

«Иллюзии» Вырыпаева: эскизный показ в омском Лицейском театре

Войдет ли работа Евгении Мальгавко в репертуар нового сезона, решали в минувшую среду.