Деловой Омск

Деловой Омск

04 ноября 2014 08.07Статьи

Домашний предприниматель

Предприниматель Николай Мурманский даже управление товариществом собственников жилья в своем многоквартирном доме поставил на бизнес-рельсы. Теперь это чуть ли не единственное в городе ТСЖ, жильцам которого не придется платить за ОДН и капремонт. Все расходы покрывает сдача в аренду цокольного этажа.

Домашний предприниматель

Девять лет назад Николай Мурманский стал председателем ТСЖ собственного дома на улице 2-я Совхозная. Формально ТСЖ не является коммерческой организацией, но беспокойный деятель, будучи настоящим предпринимателем по духу, воспринял его как подлинное свое дело. Мурманский сразу понял — если не найти возможности для заработка, все огромные коммунальные расходы лягут на плечи жильцов. И едва ли это будет способствовать хорошим отношениям с соседями.

«Если председатели соображают туго, их некомпетентность дорого обходится жильцам. Еще хуже, когда руководитель путает свой карман с общественным. А такие случаи бывают. В истории нашего дома было несколько председателей, и один из них явно подворовывал. Причем мы его за руку ловили: он собирал деньги на кровлю, а по факту лишь латал дыры. В итоге после такой работы у дома остался огромный долг, — рассказывает Николай. — Но я уверен, что каждый дом может зарабатывать: имеется крыша и подвал. В нашем случае — это цокольный этаж. Плюс придомовая территория. Это основные источники дохода, который можно направить на управление домом».

Расчет на форс-мажор

Николай Мурманский рассказывает, что любое ТСЖ без особого труда может угодить в минус: срочные и непредвиденные расходы способны нарушить даже самую продуманную смету. Лопнувшая в феврале труба может сильно испортить финансовые показатели по итогам года.

«У меня есть своя стратегия составления сметы на год, чтобы учесть все по максимуму. Сначала я считаю, сколько денег нужно собрать с людей по нынешнему тарифу. Но получившуюся сумму нельзя закладывать за основу. Потому что 5-10% жильцов по разным причинам платить не будут. Эти проценты следует вычесть из общей суммы. Затем вычтем зарплату нанятого персонала с учетом отпускных и налогов и выделим небольшой запас денег на возможный форс-мажор. И тогда решаем, хватает ли действующего тарифа на покрытие текущих расходов. Если нет, то лучше сразу собрать жильцов и объяснить необходимость повышения тарифа, нежели в конце года судорожно искать деньги, чтобы рассчитаться с долгами. А если деньги останутся, то можно по решению жильцов определить, как лучше их потратить», — поясняет Мурманский.

Однако до бесконечности увеличивать тариф для жителей невозможно. Дом под его управлением небольшой: двухподъездная пятиэтажка, всего 53 квартиры. Без дополнительных доходов справиться со всеми бытовыми проблемами нереально.

«Я, как только стал председателем ТСЖ, сразу обратил внимание на пустующие площади в цоколе. Не использовать их было слишком расточительным, и мы решили, что нас может выручить аренда. Когда появился первый арендатор, стало ясно, что выбрана верная стратегия. И постепенно весь подвал стал сдаваться бизнесменам», — вспоминает Николай.

При этом руководитель ТСЖ понимал, что коммерсантам нужно предоставить выгодные условия аренды, ведь не каждая контора захочет работать в подвальном помещении, да еще и вкладываться в его ремонт и отделку. Поэтому руководство ТСЖ гарантировало своим арендаторам долгосрочные отношения и скидки в случае, если бизнесмены будут делать ремонт за свой счет.

«Пробовали заняться торговлей и мы сами — открыли хозяйственный магазин. Но работа ТСЖ очень сильно регулируется государством, и заниматься коммерческой деятельностью практически нереально. Поэтому через некоторое время мы сдали наш магазин в аренду — фактически предоставили предпринимателю готовый бизнес. То же самое проделали и с ателье — оказалось, что сдавать помещение с оборудованием и мебелью намного выгоднее», — рассказывает Мурманский.

Сейчас технический подвал занимают 8 организаций: ООО «АйТех», ООО «СвязьПро», ООО «Простор-Строй», а также ателье, магазин хозтоваров, косметологический кабинет, столовая и парикмахерская. Создавая комфортные условия для бизнеса, руководство ТСЖ решает сразу несколько задач управления домом. Во-первых, арендная плата позволяет минимизировать тариф для жильцов за обслуживание жилья. Эти деньги покрывают расходы на общедомовые нужды и даже на исполнение нового закона о фонде на капремонт. Заработанные деньги руководство ТСЖ перечисляет на специальный счет из расчета того тарифа, который приходится на каждого жильца.

«У нас в уставе записано, что мы имеем право использовать любой вид деятельности, не противоречащий закону, но все доходы не могут распределяться между жильцами, а должны идти на содержание дома. Что мы и делаем: крышу меняем, забор ставим. Условно говоря, программу капитального ремонта мы начали раньше, чем этим озаботилось государство», — объясняет руководитель ТСЖ.

Во-вторых, хорошие взаимоотношения с бизнес-партнерами позволяют рассчитывать на поддержку и, как выразился Николай Мурманский, на шефскую помощь со стороны арендаторов.

«У нас в здании снимает помещение организация, занимающаяся сантехникой. И текущий ремонт нам помогают делать арендаторы, да еще и со скидкой», — с гордостью рассказывает Мурманский.

Юрист экономит расходы

Чтобы организовать такую работу администрации ТСЖ нужно было вложиться в поиск квалифицированных сотрудников. Без опытного юриста и бухгалтера организовать подобное домопредприятие было невозможно. Всего в организации работают 8 человек, кроме председателя ТСЖ, чья должность является общественной.

«У нас работают домоуправ, бухгалтер, кассир, слесарь, электрик, дворник и две технички. На бухгалтера ложится дополнительная функция: помимо распределения средств, поступивших от жильцов, еще и работать с деньгами, которые приходят от аренды помещений. Понятно, что все эти должности мы формально могли занять пенсионерами. Платить им нужно меньше, но и экономический эффект от их работы был бы минимальный. Нам же требовались грамотные специалисты. Взять того же юриста. Его квалификация позволяет успешно решать любые споры с поставщиками услуг и не платить лишнего», — утверждает Николай.

Трения у ТСЖ с представителями ресурсоснабжающих организаций были всегда. Очень тяжело было добиться перерасчета за дни, когда услуга не предоставлялась по вине поставщика. Но когда ресурсники увидели, что все претензии ТСЖ составлены грамотно и в соответствии с законом, работать стало легче.

А вот во взаимодействии с госорганами у ТСЖ изначально не было проблем. «На первом этапе сложно было разобраться только с налоговыми службами. До того, как я стал руководителем ТСЖ, наш дом платил налоги по общей системе налогообложения. Я еще тогда удивлялся и спрашивал у предыдущего бухгалтера, что именно мы производим, раз даже НДС приходится платить. Естественно, потом перешли на упрощенку, и дышать стало намного легче», — вспоминает Мурманский.

Подножка от государства

Проблемы неплатежей жильцов в небольшом доме, где все друг друга знают, обошли ТСЖ стороной. По словам руководителя, есть лишь одна квартира, владельцы которой не платят по счетам за ЖКХ. Но экономику дома эти неплатежи не нарушают.

«Государство во взаимоотношениях с неплательщиками, конечно, нас подставило. Воду или отопление им отключить нельзя. Получается, я должен их упрашивать платить или настраивать жильцов против неплательщиков. Но мы сразу решили, что в случае злостной неуплаты будем обращаться в суд».

Правда, и этот путь вел в никуда. Судебную тяжбу ТСЖ выиграло, приехали приставы, описали имущество неплательщика в виде части долга, но реализовать его не смогли. Долг по-прежнему висит, и ничего с ним сделать нельзя. Хотя руководитель ТСЖ утверждает, что вполне лояльно относится к задержкам по платежам:
«Когда люди месяцами не платят за обслуживание жилья, мне это даже выгодно. Все ремонтные работы нужно проводить летом, а до этого времени деньги скапливаются на счетах, и мне пришлось бы платить налог с прибыли. Но вот когда наступает горячий сезон для ремонтов, тут мы уже пишем объявления с требованием заплатить».

Городской колхоз

Предприниматель сетует, что по-настоящему изменить ситуацию в управлении домом ему не позволяет оторванность ТСЖ друг от друга. Ассоциация товариществ собственников по опыту советских колхозов могла бы помочь решать более серьезные задачи.

«В городе очень много ТСЖ, но, как правило, мы никому не нужны, все — сами по себе. Например, забилась канализация, и здесь уже сил слесаря на полставки недостаточно. У управляющих компаний есть специальные приборы, но у них под управлением тысячи домов. А у нас один, и такую технику мы не можем себе позволить, — рассказывает Мурманский. — Кроме того, у нас есть потребность и в сварочном аппарате, и в машине для вывоза крупногабаритного мусора. Но самое главное — нужна аварийная служба. И вопрос решился бы, если бы мы объединили усилия нескольких ТСЖ».

Идея руководителя ТСЖ очень простая: он один может купить только колесо от трактора, а все ТСЖ вместе смогут и весь трактор приобрести. Использовать его можно будет в случае необходимости, а когда он не нужен — сдавать в аренду городским службам и зарабатывать на благо всех входящих в ассоциацию домов. Объединенная структура смогла бы и сократить расходы на юристов и бухгалтеров: один специалист решал бы вопросы всех участников ассоциации, а сейчас каждому дому нужно содержать эти штатные единицы самостоятельно.

«Но убедить в этом моих коллег я не могу. Многим идея нравится, но сразу начинаются разговоры о том, в какой доле они будут вкладываться в общую структуру. Возникают конфликты. Кто-то говорит, что не хочет тратиться на юриста или что его не устраивает общий подход. И вся затея рушится», — расстроен предприниматель.

И все же Николай Мурманский надеется, что его бизнес-проект привлечет внимание других ТСЖ и его мечта об ассоциации с коллегами будет реализована.

Александр Набатов

Фото: Вадим Харламов

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №41 (045) 28 октября

Добавить комментарий
Пушкину не снилось: самая полная программа омской «Библионочи»

Пушкину не снилось: самая полная программа омской «Библионочи»

Десятки мастер-классов, выставок, театральных постановок, экскурсий и фотозон. Что, где, когда — в нашем путеводителе по библиотеке. И да, все бесплатно.

«С этими детьми нужно делать не журнал, а революцию»: стартовал проект «Школа и журналистика»

«С этими детьми нужно делать не журнал, а революцию»: стартовал проект «Школа и журналистика»

«Новый Омск» запускает совместный проект с Российским движением школьников «Школа и журналистика». Будем учить ребят делать подростковый журнал. Что из этого получится — кто ж его ...

Самостоятельные походы по Омской области: лайфхаки от Анны Статвы

Самостоятельные походы по Омской области: лайфхаки от Анны Статвы

Турист с 20-летним стажем Анна Статва рассказала, какими маршрутами омичи могут пройти без посторонней помощи и что стоит взять с собой в мини-приключение.

Приведи себя в форму к лету

Приведи себя в форму к лету

«Новый Омск» вместе с приглашенными экспертами протестировал несколько крутых и зажигательных идей для презентов.

Культурный отдых

Культурный отдых

В эту субботу корреспонденты «Класса» посетили омскую «Ночь музеев». О том, где заканчивается массовый и начинается «культурный» отдых, — в итогах прогулки по бульварам.

К лету готовы?

К лету готовы?

19 мая в рамках пресс-тура журналисты посетили три городских парка, чтобы узнать об их готовности к летнему сезону. Как это было — в нашем репортаже.

В Омске живет самая сильная женщина планеты

В Омске живет самая сильная женщина планеты

Рассказываем, чем она занимается и как завоевала это звание.

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Ну что вы, право: как взять iPhone в кредит и не питаться «дошираками»

Просто о сложном в новом проекте с гендиректором «Мастер Права» Андреем Дудко. Плюсы, минусы, подводные камни покупки «айфона» или еще чего-либо особо ценного в кредит — в первом ...

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

ВЕС_ИМЕЕМ: Быть легче

О вкусных перекусах, промежуточных итогах и финишной прямой.

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

Алишер Хамидходжаев, кинооператор: «В наше время надо бы оценивать уровень свободы, а не следование канонам»

О цвете кино, любви к актерам и необходимости экспериментов — в нашем интервью.

ВЕС_ИМЕЕМ: Игра на вылет

ВЕС_ИМЕЕМ: Игра на вылет

О разбитых носах, тренировках на выживание и играх на выбывание.

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Егор Корешков: «После «Горько» мне предлагали сыграть много похожих персонажей, но повторяться неинтересно»

Актер Егор Корешков, известный широкой публике как жених в фильмах «Горько» и «Горько-2», рассказал «Классу» о гениях, «Восьмидесятых» и «Оптимистах».