Деловой Омск

Деловой Омск

18 ноября 2014 08.51Статьи

В Питере – обвал, в Омске – ступор

Петербургские аналитики говорят об обвале рынка коммерческой недвижимости. Омские эксперты пока более осторожны в оценках. По их мнению, на местном рынке наступило затишье. Игроки затаились, выжидая, куда качнется российская экономика, а вслед за ней и цены на торговые площади, офисы и склады.

В Питере – обвал, в Омске – ступор

И без того довольно низкая деловая активность в регионе начала падать дальше из-за экономических санкций. Это не могло не сказаться на рынке коммерческой недвижимости. Объем предложений в этом секторе за осень вырос, а покупателей больше не стало. Даже те, кто собирался инвестировать деньги в «квадраты», сейчас решили подождать с покупкой или взять помещения в аренду.

Риски сдерживают спрос

Еще весной аналитики говорили, что многие коммерческие структуры сворачивают бизнес в Омске, продают свою недвижимость и уходят с нашего рынка. Спустя полгода ситуация обострилась. Только за сентябрь, по данным Омскстата, в Омске закрылось 570 организаций — это в 1,5 раза больше, чем образовано новых. А с 2012 по 2014 год число индивидуальных предпринимателей сократилось более чем на 20% (с 41 650 до 32 658).

С уходом предпринимателей высвобождаются площади — специалисты говорят, что предложения в сегменте коммерческой недвижимости только прибывают. По оценке генерального директора ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор» Евгения Щербакова, за год рост составил 25%.

«Число предложений увеличивается за счет того, что загибается малый и средний бизнес, — считает Щербаков, — а вовсе не из-за того, что появляются новые объекты. Офисы, склады и магазины строятся, но их мало, и это не идет ни в какое сравнение с началом 2008 года».
При этом спрос на деловую недвижимость резко сократился. Омские эксперты в один голос заявляют, что рынок замер. Многие покупатели находятся сейчас в выжидательной позиции.

«Люди боятся просчитаться, ведь на кону стоят десятки миллионов рублей, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Аркада-Стиль» Марк Лось. — На растущем рынке риски минимальны. А сейчас покупатели опасаются потерять крупные суммы, поскольку через месяц может оказаться, что тот же самый объект можно купить не за 50 миллионов, а за 35».

Руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства «Миард» Александр Земляков называет еще одну причину низкого спроса.
«В последнее время серьезно снизилась возможность получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Банки делают внутренние заградительные кордоны, долго рассматривают заявки, неохотно принимают решения и часто занижают сумму запрашиваемого кредита. Разумеется, все это сказывается на продажах», — говорит он.

В надежде на дисконт

Эксперты отмечают, что цены публичных предложений не снижаются, но есть скрытое уменьшение стоимости — за счет скидок. Продавцы все охотнее идут на уступки, когда появляется реальный покупатель.

По словам Евгения Щербакова, продавцы стремятся побыстрее продать или сдать помещение в преддверии повышения налогов и цен на ЖКХ, чтобы не нести убытки.

«Но потенциальные инвесторы находятся в состоянии ступора», — говорит он.

Александр Земляков добавляет, что заметно увеличился процент уторговывания: сейчас он составляет 12% против прошлогодних 7%. По его прогнозам, в первой половине 2015 года и официальные цены пойдут вниз.

Марк Лось отмечает еще одну тенденцию на рынке: «Сейчас несколько увеличился спрос по аренде из-за того, что предприниматели боятся ошибиться с покупкой. Но сделки здесь тоже совершают осторожно, поскольку ценник остался докризисный, а арендаторы хотят снижения. Возможно, через полгода и собственники придут к осознанию того, что надо уменьшать цены. А пока они ждут, что завтра все наладится».

Пусто место

Петербургские аналитики заявляют об обвале рынка коммерческой недвижимости. В городе на Неве пустуют сотни тысяч квадратных метров офисов, складов и торговых площадей. В Омске пока нет статистики за последние 1,5 месяца. В начале осени же, судя по цифрам, ситуация еще оставалась стабильной. По оценке аналитика Армена Малхасьяна, в сентябре доля вакантных офисов, предложенных к продаже, составила 10% совокупного объема. Без арендаторов оставались 8% площадей. Эти показатели практически не менялись в течение года.

В «Миарде» говорят, что заполняемость омских бизнес-центров — в среднем 70%.

Однако аналитики компании «ОМЭКС» прогнозируют скорое снижение спроса в сегменте офисной недвижимости: «Сегодняшняя ситуация на рынке отражает фазу перепроизводства, когда площадей становится больше, а цены продолжают расти, в то время как спрос уже начал падать».

По данным специалистов, за III квартал 2014 года цена продажи выросла на 3%, а за год — на 6%.

Положение может обостриться из-за выхода на рынок новых бизнес-центров. Эксперты еще раньше выражали опасения, что не все комплексы найдут своих арендаторов и новых собственников. До сих пор есть проблемы с заполняемостью у бизнес-центра «На Гагарина» (застройщик — НПО «Мостовик»), сданного около года назад. Не все помещения реализованы в 9-этажном офисе на улице Ильинская (ЗАО «Строительная фирма «Трест-5»).

Новый бизнес-центр на пересечении улиц Фрунзе и Красный Путь (ООО «МТС сервис») выставлен на продажу целиком. Пятиэтажное здание возле метромоста площадью более 4 тыс. кв. метров оценено почти в 200 млн рублей. Больше года не может найти хозяина 8-этажный офисный центр класса B на улице Маршала Жукова, построенный еще в 2008 году. Здание площадью более 4 тыс. кв. метров продают за 212 млн рублей.

Торговля пошла на спад

Недозагруженность торговых помещений в Омске, по разным оценкам, составляет от 7% до 20%. В этом сегменте снижение цен началось еще в сентябре. Особенно это коснулось самого дорогого вида коммерческой недвижимости — street retail.

«По итогам III квартала цены в сегменте street retail начали незначительно меняться. В секторе продаж еще отмечается рост, но уже менее стремительный, а в секторе аренды цены начали снижаться. Такая динамика в совокупности с сокращающимся объемом предложений подчеркивает сокращение спроса на подобные объекты. Рынок аренды в силу более высокой ликвидности первым реагирует на изменения экономической ситуации и зачастую является предвестником дальнейших изменений в секторе продаж», — констатирует аналитик компании «ОМЭКС» Анна Зыкова.

Арендные ставки за квартал потеряли в среднем 2%. Цена продажи выросла на 1-4%.

В целом же на торговую недвижимость (включая торговые комплексы) цены хоть и поднялись, но несущественно. Прирост за квартал по ценам продажи и ставкам аренды составил всего 1%.

История повторяется?

Петербургские специалисты по недвижимости не исключают повторения сценария кризиса 2008 года, когда многие девелоперы не смогли погасить кредиты и объекты, бывшие в залоге у банков, отошли кредиторам.

Эксперты предупреждают, что в этот раз сроки окупаемости проектов из-за проблем с арендой вырастут на 2-3 года. Тем не менее на этот раз кризис в коммерческой недвижимости, по их мнению, будет не таким острым, как 5 лет назад.


Светлана Бронникова 

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №44 (048) 1ноября

 

Добавить комментарий
Симфония рока: программа третьего музыкального опен-эйра от филармонии

Симфония рока: программа третьего музыкального опен-эйра от филармонии

Каким будет первосентябрьский рок-фестиваль — в нашем материале.

Омские пенсионерки стали серебряными волонтерами

Омские пенсионерки стали серебряными волонтерами

Они помогают при проведении значимых мероприятий по всей стране

Ведущий шоу «Напролом» Тимофей Баженов: «Я едва не погиб на съемках»

Ведущий шоу «Напролом» Тимофей Баженов: «Я едва не погиб на съемках»

Телеведущий рассказал о своей новой программе.

«Сезон бабочек» в Омске

«Сезон бабочек» в Омске

Премьера по новелле японской писательницы. 

Новичок омского «Авангарда» Дмитрий Кугрышев: «Федор Смолов будет болеть за нашу команду»

Новичок омского «Авангарда» Дмитрий Кугрышев: «Федор Смолов будет болеть за нашу команду»

«Ястреб» рассказал о своем переходе и о дружбе с известным футболистом.

Игрушечное путешествие: знаковая премьера в омском «Арлекине»

Игрушечное путешествие: знаковая премьера в омском «Арлекине»

Спустя четыре года в репертуар театра вернулся спектакль о куклах разных стран.

Алексей Матвеев, замдиректора Музея имени Врубеля: «Для успешной работы важен грамотный выставочный план и способности конкретных кураторов»

Алексей Матвеев, замдиректора Музея имени Врубеля: «Для успешной работы важен грамотный выставочный план и способности конкретных кураторов»

Молодые, перспективные омские культличности — о том, как прививать и умножать культурные коды, а также удерживать региональные театры и музеи на плаву.

Заклятие «Заклятия»: рецензия на фильм ужасов «Проклятие Аннабель: Зарождение зла»

Заклятие «Заклятия»: рецензия на фильм ужасов «Проклятие Аннабель: Зарождение зла»

«Класс» побывал на премьере фильма, с истории которого начинался знаменитый хоррор «Заклятие» и теперь точно знает, почему опасно держать связь с умершими.

А ты танцуй, Любочка, танцуй: в Омске ожили скульптурыФото

А ты танцуй, Любочка, танцуй: в Омске ожили скульптуры

Оригинальный подарок ко Дню рождения города — премьеру постановки с участием Омского хора — преподнесла омская филармония.

Шаг в новый век: куда пойти в 301-й день рождения Омска

Шаг в новый век: куда пойти в 301-й день рождения Омска

От марафона до Бабкиной, от реконструкторов до гончаров. Подборка для тех, кто хочет успеть везде, не прибегая к клонированию.

Екатерина Лущ, начальник комплекса концертных залов филармонии: «Старые технологии перестают работать. Не только в культуре и не только в Омске»

Екатерина Лущ, начальник комплекса концертных залов филармонии: «Старые технологии перестают работать. Не только в культуре и не только в Омске»

Молодые, перспективные омские культличности — о том, как прививать и умножать культурные коды, а также удерживать региональные театры и музеи на плаву.

Секс, наркотики и обналичка: 10 громких уголовных дел с участниками «Дома-2»

Секс, наркотики и обналичка: 10 громких уголовных дел с участниками «Дома-2»

Преступления и наказания героев бесконечного телешоу о построении отношений.