Представитель жильцов или шпион УК?

Большинство норм, естественно, прописаны в Жилищном кодексе РФ, в частности, в статьях 44 и 161.1. Так как за несколько лет сложился круг тех читателей, которым интересна тематика ЖКХ, тут уместно будет пояснить, что когда видите статью или пункт с номером через точку - как 161.1 - это значит, что данную норму прописали позднее, чем был принят сам документ (в нашем случае Жилищный кодекс приняли в 2004 году, а статья 161.1 появилась в 2011 году). Учитесь читать нормативные акты. Данное пояснение дал затем, чтобы понимали: когда приняли кодекс, выяснилось, что про всех написали - про УК, ТСЖ, ЖСК, ГЖИ, а про права самих жильцов забыли. И добавили статью 161.1, а также расширили статью 44 (это полномочия собрания) - тоже посмотрите, сколько добавилось пунктов с номерами через точку.

Кто в доме хозяин?

Часто возникает спор, какая разница между председателем совета дома, представителем собственников помещений, председателем правления ТСН (ТСЖ, ЖСК), уполномоченным представителем и старшим по дому.

Кратко пояснение может выглядеть следующим образом.

На домах, где созданы ТСН, ТСЖ, ЖСК, действуют правление и ревизионная комиссия, а совет дома может избираться и не избираться - на усмотрение жильцов. На многих из этих домов советы домов есть, поскольку далеко не все жильцы являются членами ТСН, ТСЖ, ЖСК (кто не знает: если в доме создана такая организация - я могу не быть членом ТСЖ, а заключаю с ними договор как с УК; кого заставляют вступать со словами «ведь на нашем доме ТСН» - это незаконно). Потому считаю, что совет должен быть в каждом доме. Кто иначе защитит права не-членов ТСЖ?

На всех остальных многоквартирных домах, где число квартир более четырёх, совет дома создаётся обязательно (основание - ч. 1 ст. 161.1 ЖК). Где его нет - можете обратиться в администрацию округа (сельского поселения), они обязаны провести собрание и помочь создать такой совет. Хотя ясно же, что на 8-квартирном доме дай бог старшего найти, зачем там совет. Но нужно на бумаге написать, раз положено.

Совет дома возглавляет председатель. Очень распространённая ошибка, когда сначала избирают совет, а потом отдельно председателя, который в совет не входит, это незаконно. Председатель избирается собранием. Но только после выборов совета дома и из состава совета дома. Чтобы не повторяться, в нормальных домах избирается сразу заместитель председателя совета. И принимается решение, что в отсутствие председателя заместитель исполняет его обязанности, имеет все полномочия и несёт всю ответственность. Ведь это не работник УК - человек может уехать к родственникам, на курорт, да просто заболеть или переехать, и некому подписывать даже отчёт управляющей компании за квартал (не надо смеяться - мы всегда пишем о хороших УК, как по закону положено - это про отчёт за квартал).

А дальше в кодексе прописана такая вещь, что председатель не может один работать за всех. Потому в каждом случае собственники решением собрания более половины голосов «за» могут либо возложить дополнительные обязанности на председателя совета, либо избрать для данного конкретного случая представителя собственников помещений. Например, в доме по ул. Калинина, 13 председатель совета дома один человек, а подписывать все документы, связанные с использованием общего имущества дома (кабельные сети, реклама в лифтах и т. д.), доверили Владимиру Лившицу. Особенно это распространено в части капитального ремонта - работы должен принимать, кто хоть что-то в этом понимает.

Здесь часто бывают споры. С одной стороны, некоторые малограмотные доказывают, что председатель совета дома не может быть одновременно и представителем собственников помещений по тому или иному вопросу - раз они прописаны в разных статьях. Но это не так. Просто закон даёт нам право выбрать, тот же это будет человек или разные лица. С другой стороны, некоторые председатели советов домов посчитали себя царями и говорят, что только они могут быть представителями собственников по всем вопросам. А некоторые вообще говорят, что другой собственник помещения не имеет права инициировать и провести общее собрание собственников - это тоже не так. Ответственно заявляю, и можете жаловаться, если будут препятствовать: любой владелец квартиры или доли в квартире либо в офисе имеет право инициировать и провести общее собрание, в том числе по перевыборам председателя совета дома.

Про старших по домам

Но больше всего споров про старшего по дому. Понимаю, что обижаю достойных людей. Но как юрист в очередной раз обращаю внимание на то, что администрация города с целью держать население в узде и добиваться нужных результатов на выборах фактически покупает голоса путём предоставления компенсаций по оплате за жильё и коммунальные услуги определённым жильцам - так называемым «старшим по дому». Если раньше, когда жильё было муниципальным и не было никаких советов домов, старшие по дому несли основную нагрузку по управлению домами, то с 2005 года всё прописано в ЖК РФ: УК - совет дома - председатель. Всё. Старший по дому никакого отношения ни к совету дома, ни к УК, ни к деньгам не имеет. Он является структурной единицей КТОСа, работает под руководством председателя КТОСа и может помочь организовать субботник, рассказать про птичий грипп или позвать на выборы. Никаких прав по отношению к общему имуществу, тарифу и так далее он не имеет. А если будет вмешиваться - можете смело посылать. Другое дело, что люди и без того живут небогато, потому я всегда советую: раз есть халява - почему не воспользоваться. Просто на человека нужно оформлять сразу два протокола (чтобы дважды подписи не собирать): по форме Минстроя РФ на председателя совета дома - и сдавать в УК и по форме КТОСа на старшего по дому - и сдавать в КТОС. Кто не знает: там принципиальное отличие в том, что председателем совета дома может быть только собственник, и голосуют за него собственники (включая тех, кто в доме не живёт). А старшим по дому может быть жилец дома (хоть и не собственник), но чтобы был прописан, и голосуют все зарегистрированные по данному адресу. Упрощённо: не проживающий в доме собственник может быть председателем совета дома, но не может быть старшим по дому. А жилец дома, не являющийся собственником, может быть старшим по дому, но не может быть председателем совета дома. Нежилые голосуют только за председателя.

Это в теории. Теперь практика, которая всегда богаче теории.

Но этого я не писал - это вы сами придумали, поскольку не совсем законно, и если кто подаст в суд - могут отменить. Так как не всегда есть на доме достойные и желающие люди (особенно это касается небольших домов), часто приходится прибегать к двум полузаконным вариантам.

Первый. Формально избираем в протоколе собственника - например, жену или мать. А работает по доверенности реальный председатель. Хотя, чтобы не отменили по суду, серьёзные документы про деньги (например, в фонд капремонта на оплату по спецсчёту) лучше подписывать у собственника, который вписан в протокол собрания.

Второй. Когда на нескольких стоящих рядом домах фактически один председатель на два дома. Он готовит все документы, но для бумаг по протоколам формально председатель избирается на каждом доме, и финансовые бумаги подписывают лица, которые в каждом доме по протоколу (так как он должен быть собственником именно в данном доме).

Чтобы поняли правильно: кроме наличия в собственности квартиры иных ограничений нет. В частности, Ирина Валентиновна (в данном случае обойдёмся без фамилии) имеет квартиры в домах по ул. Марченко, 9 и Стальского, 1, и жильцы обоих домов избрали её, каждый дом отдельным протоколом, председателем совета дома. Тут ограничений нет: имеешь три квартиры - можешь быть председателем на трёх домах - лишь бы люди доверяли и польза была.

Тут уместно сказать добрые слова в адрес Виктора Ивановича Назарова. Не все знают, что он в Совете Федерации записался как раз в комитет, который ведает вопросами ЖКХ. Лучше всего начать изучать игровые автоматы с выводом на карту на практике. Вот подробнее в статье об игровых автоматах от лучших производителей, так что у вас есть замечательная возможность получить опыт. Никогда не стоит спешить с реальными ставками, которые предлагаются в интернете. По его инициативе комитет в феврале 2019 года уже принял и направил в Думу рекомендации о том, чтобы до конца 2019 года в кодекс внесли дополнение, учитывающее такие ситуации, чтобы по решению жильцов разрешили избирать так называемым «управляющим» домом человека, не являющегося собственником помещения.

Тоже для тех, кто читает наши материалы постоянно: в этом связь юридической науки и практики. Закон регулирует практику. А практика обогащает законы: Виктор Назаров на примерах рассказал, что не всегда в доме есть такой человек - не может же дом оставаться вообще без руководителя. Депутаты поддержали и передали своё предложение в Думу. Ждём. До конца года вопрос, скорее всего, решится.

Важные нюансы

Редкий случай, но были уже конфликты. Ребёнка нельзя избирать председателем совета дома ни при каких обстоятельствах (имеется в виду вариант, что от его имени будет работать законный представитель - мама, папа или бабушка). Дело в том, что он несовершеннолетний и не имеет права участвовать в собраниях.

Ещё одна ситуация - Гражданский кодекс закрепил единственный законный случай совместного имущества - муж и жена. При такого рода собственности оба они являются сособственниками и любой может быть председателем совета дома.

Особо нужно сказать о домах с непосредственной формой управления (напомним, после дурацкой реформы 2015 года это небольшие дома до 30 квартир). Дело в том, что там бывают споры: в статье 164 ЖК про непосредственное управление в части 3 прописано, что собственники могут избрать представителя, который от их имени делает многое (но не всё), что прописано в статье 161.1 для председателя совета дома. Конечно, тут есть противоречие, и связано оно с простой вещью: статья 164 была в кодексе сразу, когда статьи 161.1 ещё в планах не существовало. А потом забыли отредактировать. Реально, конечно, этот самый представитель и должен быть председателем совета дома - ну не могут же на доме быть двое с примерно одинаковыми полномочиями - это уже не демократия, а бардак.

Кстати, при принудительном переходе от непосредственного управления домом к управлению некоторые УК и жильцы не разобрались, и на доме есть и председатель совета дома, и представитель собственников помещений, вообще не входящий в состав совета дома. Более того, как на доме по ул. Ленина, 8, где я живу, именно представитель собственников помещений, а не председатель совета дома получает вознаграждение. Однозначно поясняю, что такая схема незаконна. С момента перехода дома на управление никакого представителя собственников помещений (кроме представителей по отдельным конкретным вопросам, которого всякий раз именно на данный вопрос назначает собрание) - быть не может. И тем более в статье 161.1 (п. 8.1) однозначно написано, кто может получать вознаграждение - председатель или член совета дома, но никакой не представитель собственников. Эта схема работает до первого, кто напишет в прокуратуру или в суд.

Что касается уполномоченного представителя собственников. Кто приходит и так представляется - всегда улыбаюсь: так можно себя и Наполеоном назвать. Нет такого в Жилищном кодексе - это только в безграмотных протоколах некоторых УК так написали, потому что кодекс жилищный не читают. Не позорьтесь - можно занимать только ту должность, которая прописана в законе.

В следующем номере! Кому подчиняется председатель совета дома: собранию, КТОСу или УК, должен ли он получать деньги и сколько, что он вправе решить сам, а для чего нужно провести собрание.

Если у вас остались вопросы или требуется помощь, вы можете обращаться в редакцию или в Общество потребителей в сфере ЖКК (приём по вторникам с 18 часов по адресу: ул. Красный Путь, 20, подъезд 4).

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты