Как омичи могут заработать на своих домах

Продолжаем рассказывать.

Как омичи могут заработать на своих домах

Александр Румянцев

Продолжение. Начало в № 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 36.

...1.3.5. Изучив теорию, перешли к практике. В двух последних материалах мы разъяснили порядок действий - от осмотра кровли до проверки договоров, и остался самый злободневный вопрос: что делать, если кабельная сеть или антенна есть, работает, а договора нет, либо он есть, но денег кабельный оператор не платит.

Конечно, худой мир лучше доброй войны, потому первое действие - поехать на приём к руководителю или направить заказное письмо с предложением заключить договор и заплатить за пользование общим имуществом за последние три года. Это меня возмущает, и я удивляюсь, что прокуратура до сих пор не поправила: посмотрите на сайт «Омских кабельных сетей» (ОКС) - у них даже не предусмотрен личный приём потребителей директором - Афанасьевым и его заместителями. А ведь это предприятие подпадает под действие соответствующего федерального законодательства, поскольку, как и любая управляющая компания или ресурсоснабжающая организация, оказывает услуги неограниченному кругу лиц. Очень надеюсь, что Олег Борисович, тем более что он теперь депутат, внесёт коррективы на сайте и вообще в плане приёма руководителями.

Но у ОКС хотя бы есть приём начальниками отделов. Ещё хуже у федеральных сетей. Открываешь сайт - вообще ничего непонятно, так как он федеральный, а не омский. Обращаться не к кому.

Но больше всего меня как председателя Общества потребителей в сфере ЖКК возмущает позиция федерального оператора, который любит кичиться, что он государственный, - ПАО «Ростелеком». На его сайте можно найти следующие контакты ПАО «Ростелеком-Сибирь». Юридический адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Достоевского, 15. Фактический адрес: г. Новосибирск, ул. Максима Горького, 53. Всё - ни телефонов, ни фамилий руководителей, ни часов приёма. Попробовала бы так написать захудалая управляющая компания в райцентре - штраф получили бы, а федеральной сети - можно. Омска, как и Барнаула и далее по списку, нет вообще. Справедливости ради, если проявить упорство и найти нужную кнопку, то внутри Сибири показывают филиалы, в том числе Омск, но и там почти ничего, кроме цен и услуг. Да, можно прийти в офис «Ростелекома» на ул. Гагарина - там часы приёма указаны. Но не каждый человек знает, где это находится, раз на федеральном сайте столь трудно вообще найти про Омск. Надеюсь на реакцию областной прокуратуры - очевидно нарушение прав потребителей, даже жалобу изложить на личном приёме нет возможности.

Месяц с момента отправки письма ждём ответа, если не получаем или он «ни о чём» - режем кабель (что мы настоятельно советуем - так быстрее и понятнее доходит) или проводим общее собрание по обращению в суд.

1.3.6. Здесь нужно дать разъяснение по трём вопросам, которые неминуемо встретятся на вашем праведном пути борьбы за интересы жильцов.

Во-первых, «Ростелеком», как правило, в ответном письме указывает, что для заключения договора необходимо представить протокол общего собрания собственников помещений с указанием, с кем заключать договор: с председателем совета дома (ТСЖ, ТСН, ЖСК) или с управляющей организацией, и кто от дома ответственный.

Некоторые считают это «отмазкой», но они совершенно правы. Ведь имущество дома принадлежит собственникам, и заключить договор с УК можно только при наличии такого поручения. На практике у тех домов, где типовой договор общества потребителей, там проще. Мы цитировали в прошлой публикации пункт 7.16 с поручением управляющей организации заключать такого рода договоры - там не надо проводить нового собрания, нужно послать выписку из договора управления или технического обслуживания.

Второй момент, по которому всегда начинается спор, - плата за прошедший период. Тут я вам не судья, но по мне, я бы пошёл на компромисс - типа за предыдущий год взять деньги, а остальное простить, так как другой путь означает длительный суд.

Третий вопрос касается уважения к тем жильцам, кто пользуется услугами данной кабельной сети. Кто читает все публикации «Вашего ОРЕОЛА» -мы писали о целесообразности размещения в каждом доме сетей двух-трёх операторов, чтобы, когда придётся резать сеть или снимать её по решению суда, люди могли перезаключить договоры с другим оператором.

Кстати, чтобы вас не пугали, как любят действовать «Омские кабельные сети». Мы их отрезали в ООО «Труд» (поскольку зашли без согласия жильцов и ещё не платили) и на домах по ул. Котельникова, 12 и ул. Стальского, 2. ОКС оказали правовую помощь тем людям, кто пользовался услугами сети, - подать в суд на УК и жильцов, что типа их лишили возможности пользования кабельной сетью. Суды заявители проиграли, сложилась судебная практика в пользу законных требований большинства жильцов. Утром деньги за пользование общим имуществом - вечером подключение к электроэнергии.

На этих домах есть другая кабельная компания, и кто хотел, могли переподключиться, так как реально все эти тарифные планы примерно одинаковые. А если бы на доме не было альтернативного оператора? Люди-то не виноваты.

1.3.7. Если ничего из перечисленного реальных результатов не дало, а резать сеть (или отключать её от электроэнергии) вы не хотите, проводим общее собрание собственников помещений.

В данном материале мы не касаемся общих требований к проведению общего собрания, так как об этом недавно подробно писали, и возвращаться смысла нет - всё это есть на сайте «Новый Омск», если газету пропустили. Мы обсудим, какие вопросы должно решить общее собрание в данном случае помимо обязательного избрания председателя, секретаря, счётной комиссии и представителя собственников, кто будет отвечать за реализацию решений общего собрания.

1.3.7.1. Во-первых, если сеть размещена неправомерно, без согласия общего собрания (что бывает часто), то нужно решить вообще, даёте ли вы согласие на пользование общим имуществом третьему лицу - собственнику кабельной сети. Напоминаю, что в силу требований части второй статьи 44 ЖК РФ за это должны проголосовать две трети голосов (площади) помещений дома. Если нет - сеть вообще подлежит выносу добровольно или по суду.

Я должен писать по закону, по жизни, если у вас нет желания выгнать кабельщиков из дома совсем, можно этот вопрос вообще не ставить, так как две трети набрать трудно, а по жизни, если будут платить, вряд ли кто станет разбираться, имеется ли первоначальное решение вообще пустить в дом кабельщиков.

1.3.7.2. Во-вторых, нужно определить размер платы за пользование общим имуществом в месяц (о её размерах мы тоже уже писали). В этом же вопросе следует сформулировать требование о возмещении средств за три предыдущих года (кто забыл, откуда три года - это предельная исковая давность в суде). Ещё здесь целесообразно прописать, как будет изменяться размер этой платы, так как, если этого не сделать, потом в договоре могут вас надуть. Варианты есть разные: некоторые пишут ежегодное изменение по коэффициенту инфляции Госкомстата, большинство пишут, что оплата принимается на год, и потом собрание может её изменить. Для принятия решения необходимо более половины голосов от всего дома.

1.3.7.3. В-третьих, необходимо включить пункт о заключении договора с кабельным оператором. Этот пункт вам хорошо знаком и формулируется точно так же, как в отношении договора с управляющей организацией. Вот здесь как раз и указывается лицо, кто будет заключать договор: совет дома или управляющая компания (если это уже ранее не закреплено в договоре с УК).

Для принятия решения необходимо более половины голосов от всего дома. Если уверены, что народ проголосует, проще всего всё это собрать в один вопрос и проголосовать списком, а не отдельными бланками.

Вопрос. О предоставлении в пользование (название кабельного оператора) части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (технического этажа (чердака), межквартирных лестничных площадок подъездов) для размещения оборудования сети кабельного телевидения и Интернета для трансляции в помещения в многоквартирном доме и передачи сигнала на соседние дома.

Решение. В соответствии с требованиями пп. 1 ч. 1 и ч. 4 ст. 36, пп. 3 и 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предоставить в пользование (название оператора) за плату в размере (цифрами и словами) рублей в месяц с перечислением данных средств на счёт управляющей организации (наименование УК) с заключением управляющей организацией соответствующего договора пользования общим имуществом для оборудования и эксплуатации коммуникационной сети с возможностями предоставления услуг связи (Интернет, кабельное телевидение, телефонная связь) в простой письменной форме (на основании решений настоящего собрания) части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (технический этаж (чердак), межквартирные лестничные площадки подъездов) для оборудования, размещения и эксплуатации сети кабельного телевидения для трансляции в помещения в многоквартирном доме и передачи сигнала на соседние дома. Размещение оборудования осуществлять с учётом требований Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 года № 390.

Указанный размер платы действует в течение одного года с момента принятия настоящего решения и может быть изменён после этого периода решением общего собрания собственников помещений в доме.

1.3.7.4. Полагаю, всем понятно, что каждый раз ходить по дому собирать подписи в ходе общего собрания - тяжёлая работа, большие затраты времени членов совета дома. Потому представляется правильным сразу на данном собрании (если даже оно проводится с самого начала - до направления письма кабельному оператору, и ещё неизвестно - может, он не откажется заключить договор и не придётся обращаться в суд), чтобы второе собрание потом не проводить через месяц, сформулировать пункт об обращении в суд за защитой нарушенных прав, требованием заключить договор и взысканием с кабельного оператора суммы так называемого «неосновательного обогащения» - то есть излишнего дохода, полученного незаконно, за счёт неоплаты аренды жильцам дома за предыдущий и настоящий периоды.

В этом пункте решения указывается, на кого подаём иск, суть требований и кто будет истцом от имени собственников помещений: управляющая компания или кто-то из жильцов.

В следующем номере самое ожидаемое, судя по телефонным звонкам: содержание искового заявления (оно и на рекламу, и на занятые коммерсантами помещения, за которые не платят, - одинакового содержания).

В силу положений статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу частей 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высших арбитражных судов Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключён договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Также в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий.

Таким образом, обязательным условием для размещения ООО «Омские кабельные сети» оборудования и линий связи в местах общего пользования в многоквартирных домах является наличие положительного решения общего собрания собственников помещений. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613 по делу № А45-646/2015.

Заключение жильцами дома (абонентами) договоров на предоставление услуг связи с ООО «Омские кабельные сети» не освобождает последнее от обязанности соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами. Закон «О связи» не содержит положений, в силу которых на собственников помещений в многоквартирном доме была бы возложена обязанность предоставлять операторам связи общее имущество безвозмездно.

В соответствии со статьями 8, 307, 1102 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе, а также вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу указанной статьи потерпевшим, имеющим право требовать возврата приобретателем денежных средств, полученных без установленных законом или сделкой оснований, является лицо, за счёт которого обогатился приобретатель.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Поскольку ответчик оказывает услуги связи, в том числе с использованием размещенного на общем имуществе многоквартирного дома соответствующего оборудования, что подтверждается указанными выше актами осмотра зданий, именно он является лицом, обязанным возместить стоимость такого пользования общим имуществом.

Поскольку указанными выше решениями общих собраний собственников помещений управляющая организация наделена правом на обращение в суд с исковыми заявлениями о взыскании задолженности по арендной плате, и данные решения собственников помещений в многоквартирных домах не оспорены и недействительными не признаны - ООО «ЖЭУ 1» является надлежащим истцом по настоящему иску.

Председатель Общества потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв.

Продолжение в следующем номере.

Материал опубликован в газете «Ваш ОРЕОЛ» № 40 (977) от 4 октября 2017 г.

Добавить комментарий
Преображение: точка, точка, запятая

Преображение: точка, точка, запятая

Итоги «Преображения» Марины Хариби и Андрея Маслова.

Из Омска в московские элиты: в престижной школе «Летово» можно учиться бесплатно

Из Омска в московские элиты: в престижной школе «Летово» можно учиться бесплатно

Но здесь ждут только способных учеников, которых не приходится заставлять делать уроки.

Николай Марченко, шеф-редактор «Формулы русской революции. 1917»: «Смена власти в Омске — история верховных директорий»

Николай Марченко, шеф-редактор «Формулы русской революции. 1917»: «Смена власти в Омске — история верховных директорий»

Третий день в Омске идут съемки документального сериала об Октябрьской революции. «Класс» побывал на площадке и пообщался с шеф-редактором.

Сергей Сочивко: «Женские трусы прибивают гвоздями к стене, и это у них считается искусством»Фото

Сергей Сочивко: «Женские трусы прибивают гвоздями к стене, и это у них считается искусством»

Художник Сергей Сочивко пообщался с редактором «Нового Омска» и рассказал о картинах для Владимира Путина и Наины Ельциной, а также почему в Екатеринбурге его ценят больше, чем в Омске.

История любви на фоне омского неба

История любви на фоне омского неба

Гости проекта «За подарками» провели романтический вечер в омском планетарии.

Омская «Тургениана»: новый театральный сезон в «Галерке»

Омская «Тургениана»: новый театральный сезон в «Галерке»

Зрителям представили консервативную «Провинциалку».

Преображение: три Look

Преображение: три Look'a для Марины Хариби

Осенние, глубокие, стильные образы от «Итальянского стиля» и Ирины Бумагиной.

Что, где и когда  послушать в Омске меломанам

Что, где и когда послушать в Омске меломанам

Рассказываем о будущих концертах и выступлениях.

Из прошлого в будущее: 10 любопытных фактов о мостах Омска

Из прошлого в будущее: 10 любопытных фактов о мостах Омска

Коротко о девяти реальных и одном мосте-призраке.

Время зонтов в Омске: поэтический опен-эйр к открытию театрального сезонаФото

Время зонтов в Омске: поэтический опен-эйр к открытию театрального сезона

Лицейский театр открыл 24-й сезон лаундж-проектом «Раскроем зонт — откроем сезон».

«Алые паруса» под Deep Purple: премьера спектакля в Омске

«Алые паруса» под Deep Purple: премьера спектакля в Омске

13 сентября в «Арлекине» омскому зрителю представили спектакль по пьесе современного драматурга из Красноярска Александра Хромова.

Омск прогрессивный: 10 креативных идей от коммунальщиков и дорожников

Омск прогрессивный: 10 креативных идей от коммунальщиков и дорожников

Потому что столбы посреди дороги и снег, который кочует с дорог на тротуары и обратно, — это не работа спустя рукава, это нововведения.

Преображение: как Марина Хариби и Андрей Маслов попали в руки секс-символа 50-х

Преображение: как Марина Хариби и Андрей Маслов попали в руки секс-символа 50-х

О красе ногтей, ветре в волосах, мужских руках и омской Монро.