Какие изменения ждут владельцев квартир в Омске в 2018 году

Должников запретят отключать от канализации?

Омск с рабочим визитом посетил первый замепредседателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Александр Сидякин (депутат от Татарстана).

Двумя его основными мероприятиями были совещание по обманутым дольщикам (подробнее об этом читайте на стр. 2) и рабочая встреча по вопросам совершенствования жилищного законодательства. Последняя состоялась в здании инженерно-строительного института СибАДИ.

Сразу поясню формат - зал рассчитан на 60 человек, и приглашали тех, кто разбирается в жилищном законодательстве и готов участвовать в этой дискуссии: минстрой области, региональный фонд капремонта, школа грамотного потребителя депутата горсовета Алексея Сокина, преподаватели вуза во главе с ректором и, естественно, члены правления Общества потребителей в сфере ЖКК.

Нужно понимать, что А. Г. Сидякин - не рядовой депутат, он автор более ста законопроектов. Большинство того, что подписывается Путиным и Медведевым в сфере ЖКХ в последние годы (и хорошего и плохого) - плоды идей и труда его и известного вам А. В. Чибиса из федерального Минстроя, к которому, кто помнит, мы ездили с челобитной в прошлом году.

Мероприятие вел Алексей Сокин (дело в том, что на федеральном уровне А. Г. Сидякин - координатор проекта «Школа грамотного потребителя», который на уровне Омской области много лет бессменно на общественных началах ведет Алексей Анатольевич, за что многие общественники ему благодарны).

Так как все остальное вы можете прочесть в прессе и Интернете, из информации депутата я бы выделил два момента.

Во-первых, впервые на официальном уровне я услышал то, в чем был убежден с самого начала и об этом писал: схему принудительного кап-ремонта по закону № 271 создали не для удобства «дорогих россиян», а для экономии бюджетных средств. Докладчик сообщил, что потребность в ремонте (могу ошибаться в цифрах, так как не записывал) составляла 5 триллионов рублей, а весь бюджет 18 миллиардов, то есть, как выразился депутат, иной возможности начать ремонт не было, иначе дома переходили бы постепенно в разряд аварийных.

Во-вторых, он отметил действительно неумную инициативу депутатов Миронова и Хованской (он их не называл - дипломатично сказал, что оппозиция предложила), но я знаю - кто. Суть: они внесли проект закона, чтобы запретить отключать должников от канализации. Лично я считаю это политической диверсией - тогда многие вообще перестанут платить.

Жильцов частично лишили выбора

После выступления Сидякина присутствующие смогли задать свои вопросы. По завершении приветствия ректора вуза А. П. Жигадло слово дали мне (по нашему плану я должен был озвучить главный для потребителей области вопрос: почему запретили людям самим выбирать способ управления домом, лишив омичей права на непосредственное управление?). Кто не знает, кратко суть в двух вещах: при непосредственном управлении потери от недоплаты ОДН ложатся на ресурсоснабжающие организации, а при управлении УК - на дом. И второе - при непосредственном управлении жильцы сами выбирают, какие услуги им нужны, а при управлении УК она должна тупо оказать все услуги, положенные по постановлению № 290, в том числе дворник и уборщица на восьмиквартирном доме, складирование ламп, огнетушители и т. п.

Я показал из окна свой дом и спросил: вот у нас живут работники партийного и советского аппарата, офицеры в отставке УВД и КГБ, вы что, действительно считаете, что мы не способны сами решить, как управлять домом? (Кто не в теме - непосредственное управление в 2015 году Дума ограничила домом в 30 квартир, а у нас их 63.) И получил ответ, ради которого стоило туда идти, даже если остальное время просто прошло впустую. Г-н Сидякин сказал, что я не подумал о ресурсоснабжающих организациях. В душе я в этот момент согласился: я вроде как председатель Общества потребителей и действительно о них совсем даже не подумал при всем большом уважении к трудовым коллективам и руководителям, кто там работает.

Как сказал депутат, при каждом управленческом решении

Кто-то из треугольника «РСО - УК - потребитель» остается обделенным, и потому нельзя изменять закон в части непосредственного управления. Но чтобы сгладить расстройство (а по залу прокатился ропот), депутат добавил дежурную фразу: мол, мы изучим, посмотрим. Все тайное всегда становится явным. Сразу говорил, это сделали, чтобы облегчить жизнь ресурсникам: не нужно теперь судиться, выбивать ОДН, нет теперь потерь - подали в суд на УК или ТСЖ, ЖСК, не оплатили - банкротство, страдают жильцы, так как управляющая компания вынуждена забрать деньги с текущего ремонта, а часть домов просто бросили.

В ходе совещания прозвучали также вопросы об отмене непродуманной реформы с ОДН, о возврате к оплате тепловой энергии не по 1/12, как сейчас, а по факту показаний приборов учета и ряд других.

В заключение мероприятия Алексей Сокин от имени собравшихся передал гостю два пакета. Первый - документ на 40 страницах с 25 вопросами, который называется «Перечень проблемных вопросов правового регулирования в сфере жилищно-коммунального комплекса» (его мы публикуем на сайте newsomsk.ru полностью для тех, кто хочет более глубоко вникнуть) и подготовленную депутатом Сокиным бумагу о необходимости федерального софинансирования кап-ремонта судебных домов (данный вопрос планируется вскоре рассмотреть на парламентских слушаниях.

Главное

За полгода аудитория наша уже в основном сформировалась, это грамотные люди, кто хочет защитить свои права. Потому не без некоторых колебаний (насколько это будет интересно читателям) решили в двух номерах рассказать об основных предложениях омичей.

Но прежде два отступления

Первое. В феврале мы планируем сделать несколько спецвыпусков газеты по видам коммунальных ресурсов - вода, газ, электроэнергия, тепло, потому ждем ваши вопросы, предложения, жалобы.

Второе. Редакция закончила технические работы на сайте «Новый Омск». Вы можете в любое время посмотреть необходимые документы и бланки или задать свой вопрос на странице newsomsk.ru, мы отвечаем также там.

Итак, вот некоторые из наших предложений

1. Значительная часть изложенных ниже вопросов потеряет актуальность, если будет внесено всего одно изменение в текст статей 161 и 164 ЖК РФ - исключат необоснованное ограничение на осуществление непосредственного управления многоквартирными домами собственниками помещений в доме с 30-ю квартирами, введенное в 2015 году.

Это выгодно только ресурсоснабжающим организациям и больше никому. В силу конструкции статьи 155 ЖК РФ при управлении за общедомовые нужды платится со счета УК, ТСЖ, ЖСК (на практике это означает, что добросовестный житель платит ОДН дважды - сначала за себя, а потом за дармоеда-квартиранта, так как деньги автоматически спишутся со счета дома в пользу ресурсоснабжающей организации, то есть с его квартплаты). Это вызывает крайнее возмущение потребителей. Люди говорят простую вещь: раз отдали нам жилье в 2005 году, приватизировали квартиры и землю, почему теперь государство вмешивается в вопрос, как нам управлять своим имуществом?

2. При непосредственном управлении жильцы могли использовать преимущества рынка: с одним предприятием заключить договор на обслуживание лифтов, с другим - на вывоз твердых коммунальных отходов и т. п., а теперь в силу конструкции части 2 статьи 162 ЖК РФ они вынуждены работать с монопольным партнером - одной управляющей организацией, переплачивая в тарифе и теряя в качестве обслуживания.

Кроме того, в 2017 году значительно увеличилось количество «брошенных» домов, так как в управляющих организациях тоже не дураки. Они посчитали, что ряд домов малосемейного типа с ОДН становятся невыгодными, никаких мероприятий по энергосбережению провести там невозможно ввиду отказа жильцов оплачивать эти работы. Их просто бросили, так как непосредственное управление теперь для них запрещено.

Предложение. В части 2 статьи 161 ЖК РФ исключить ограничение количества квартир (или, по крайней мере, оставить в покое 5-этажные дома - указать вместо 30-ти 120 квартир - это 8-подъездный 5-этажный дом), а в статье 164 ЖК РФ про непосредственное управление, соответственно, вернуть первоначальную редакцию, а именно: восстановить отмененные части 1.1. и 1.2.

Вопрос - ответ

«За счет чего можно делать ремонт подъезда: побелка, покраска. За счет текущего ремонта? Что входит в тариф? Или за счет капитального ремонта? В подъездах не заменена проводка, а обслуживающая организация собирается белить и красить. Лариса».

- Начну со второй части. В своих УК наказал бы работников и пояснил совету дома о недопустимости таких действий. Ясно, это неумно. Сначала надо вставить пластиковые теплозащитные окна, заменить проводку алюминиевую на медную, а потом ремонт подъезда. И где ящики старые - тоже заменить.

Теперь по главной части вопроса. Если бы вы задали его до 2005 года - ответ однозначный: только текущий ремонт по плану МПЖРЭУ. Теперь порядок другой. Вариантов несколько. Ряд работ государство разрешило делать и по текущему ремонту, и по капитальному. Среди них ремонт подъезда. Но только если у вас спецсчет. Почему так? Потому что общий котел гарантирует только минимум работ, чтобы дом не упал. А за свои деньги на спецсчете - пожалуйста.

Вот варианты:

1. Текущий ремонт за счет тарифа, если собрание дома (либо совет дома, если ему собрание дало такие полномочия) в декабре включит в план, либо вы нажалуетесь в Госжилинспекцию, и они дадут предписание управляющей компании (но этого никогда не одобряю - это же значит, что плановые работы не сделают).

2. Капитальный ремонт или текущий ремонт вне плана по отдельной разовой квитанции целевого сбора через УК.

3. Капитальный ремонт по суду (но это нереально - там очередь до 2030 года - 600 домов).

4. Капитальный ремонт по спецсчету, но в том порядке, как я писал вначале.

Для справки. Согласно требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170)

«2.3.4. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий».

«3.2.9. Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа».

Наконец, третья часть вашего вопроса - что входит в тариф. Тариф правильно называется «за содержание», а не «за ремонт», потому УК будет делать текущий или капитальный ремонт подъезда, только если вы решите это на собрании дома. Она не вправе самоуправно расходовать ваши средства.

Для справки. Сегодня средний по качеству ремонт подъезда пятиэтажного дома около 50 тысяч рублей, девятиэтажного - 110 тысяч рублей. И еще из опыта - если нужно не как у буржуев, а попроще - то через УК заставляем делать ремонт должников - их в любом доме хватает.

«В общежитии за комнату дерут 700 рублей в месяц. И при этом слесарю платим отдельно. А швы на здании расходятся, боимся, что оно рухнет! Виктория».

- Уважаемая Виктория! Поймите, я понимаю положение «заложников», кто живет в общежитии. Но любая УК - коммерческое предприятие. Да, мы можем работать «в ноль», как обслуживаем небольшие дома, но в убыток - никак. К сожалению, из-за дырявого законодательства в любом общежитии треть квартирантов. Собираемость платежей - 50-70 процентов. Вот почему малосемейки и общежития берут только те УК, у кого вообще домов нет. Ясно, что они обслуживают, как им платят, да еще, конечно, подворовывают. Теоретический выход есть - собрать общее собрание, выселить жильцов-нарушителей, добиться нормальной платы, найти хорошую УК. Но реально собрание не собрать - уже люди пробовали, и я помогал. Причина - квартиранты. Собственники в помещениях часто не живут. Потому не хочу врать - надо стоить дом на земле или покупать квартиру в ипотеку. В общежитии, пока не изменится законодательство, лучше не будет.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв

Материал опубликован в газете «Ваш ОРЕОЛ» № 4(993) от 24 января 2018 г.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи