Арендаторы выходят на улицу: анализ рынка коммерческой недвижимости

Кризис заставляет арендаторов «ужиматься», а потенциальных покупателей и инвесторов ждать стабилизации курса рубля.

Рынок коммерческой недвижимости в этом году переживает не самые лучшие времена. Именно на этот сегмент в отличие от жилой недвижимости больше всего влияют колебания курсов валют, сезонность, а также сокращение доходов населения. По мнению экспертов, большинство арендаторов и собственников сейчас делают все, чтобы сохранить свой бизнес и выйти из кризиса с минимальными потерями.

Аренда активнее продаж

Для сегмента коммерческой недвижимости 2015 год оказался не самым простым. Причем, как отмечают многие эксперты, кризис 2008 года по сравнению с текущим положением дел — еще цветочки. Если в те годы ситуация была более-менее понятна и предсказуема, то сегодня в условиях нестабильного курса рубля и введенных санкций давать прогнозы даже на полгода вперед вряд ли кто возьмется, ограничиваясь лишь оптимистичной фразой: «за падением рано или поздно начнется рост».

«Спрос на коммерческую недвижимость есть, но люди не готовы покупать ее по той цене, которую выставляют продавцы, — говорит директор АН «АксиОм 55» Марк Лось. — После 2008-го рынку понадобился год для стабилизации ситуации. Сейчас трудно представить, как долго будет восстанавливаться рынок. Тем не менее сделки происходят, но они изменились качественно в отличие от докризисного периода, поменялась направленность по интересам».

По сравнению с концом прошлого года в цене упали объекты практически всех сегментов рынка коммерческой недвижимости (как в аренде, так и в продажах). Сделок в коммерческом секторе проходит меньше, чем в жилом, примерно в 10-12 раз.

«Прекратились инвестиционные сделки по покупке-продаже. Анализируя практику нашей компании, скажу: они единичны, — признается директор АН «АльбионКН» Александр Стуков. — Инвесторы не торопятся с покупкой, ожидая того самого пресловутого «дна», когда вкладывать деньги в недвижимость окажется выгодно. Аренда более активна. Скорее всего, до конца года каких-либо значимых событий в сегменте коммерческой недвижимости не произойдет».

Страдают сегменты торговой недвижимости и «уличной торговли». Последний, к слову, потерял еще и в объемах. Сейчас соотношение объектов формата street retail и прочих торговых объектов составляет 38,58% к 61,42%, тогда как в конце 2014 года доля street retail в общем объеме предложений на рынке торговли составляла 46,4%.

Дисбаланс наблюдается и в категориях спрос-предложения.

«Пока предложений на рынке больше. Хотя, возможно, это не сильно заметно, — продолжает начальник отдела коммерческой недвижимости АН «АВЕСТА-РИЭЛТ» Александр Барко. — Вспомните 2009 год, когда городские магистрали пестрили объявлениями об аренде или продаже недвижимости. Рекламы стало меньше, но это не говорит о том, что у арендаторов и продавцов все замечательно. Собственники стараются держаться за арендаторов или же не торопятся продавать недвижимость, ведь чтобы выходить в кэш, необходимо иметь определенную цель».

Street retail против торговых центров

По данным ГК «Омэкс», одним из наиболее востребованных сегментов рынка недвижимости все же остаются объекты торговли. Причем сохраняют свою популярность как объекты формата street retail, так и недвижимость в торговых комплексах. Объекты формата «уличной торговли» на первых этажах жилых домов вдоль магистралей стабильны по спросу и предложению и в аренде, и в продажах. Хотя мнения экспертов в этом вопросе расходятся. Одни считают подобный формат в существующих экономических условиях менее востребованным, другие, напротив, полагают: в связи со снижением покупательской способности (ростом цен на товары и снижению заработных плат) потенциальные покупатели отказываются от посещения полноформатных торговых комплексов, а приобретают необходимый минимум по ходу своего следования с работы домой.

«Для street retail интересны некоторые сегменты, но не все. Необходимо смотреть по товарным группам, которые будут пользоваться большим спросом в данном формате. Но если говорить про общую категорию товаров: одежду, обувь, парфюмерию, косметику, — их продажа лучше «работает» в крупных торговых центрах, — считает директор ТОК Festival City Екатерина Стецкова. — Комплексный подход позволяет удержать покупателя, ведь идет еще и экономия времени».

«В количестве сделок street retail, на мой взгляд, за последнее время потерял сильно, — продолжает Марк Лось. — Причин тому две — продавец не хочет уступать объект по низкой стоимости, а покупатель не хочет переплачивать за недвижимость».

По сравнению с прошлым годом средняя стоимость продажи и аренды такой недвижимости упала. Цена продажи одного квадратного метра «уличной» недвижимости составляет 55 938 руб., аренда — 748 руб. (57 152 руб. и 849 руб. соответственно в аналогичном периоде 2014 года).

Специалисты в сфере недвижимости полагают: в настоящий момент самое выгодное вложение — это вложение в объекты недвижимости формата «уличной торговли», сейчас именно они способны отобрать у торговых центров часть покупателей. В прошлом году, к слову, тенденция была противоположная, омичи предпочитали «шопиться» исключительно в крупных торговых центрах, где за раз можно купить все — от зубной щетки до телевизора.

Офисы падают в цене, но не в спросе

По итогам второго полугодия специалисты отмечают снижение на 4,5% цены на офисную недвижимость. Цена за «квадрат» здесь составляет 41 032 руб. (в конце прошлого года — 41 921 руб./кв.м). Аналогичная тенденция и на рынке аренды — 414 руб./кв. м против прошлогодних 438 руб./кв. м.

Однако несмотря на падающую цену, владельцы офисных помещений всеми силами пытаются удержать арендаторов, идут на различные схемы смягчения условий оплаты, в том числе предоставляя рассрочки и отсрочки, придумывая различные акции. По уже заключенным договорам аренды наблюдается снижение предлагаемых ставок. Безусловным лидером по количеству офисных площадей на квадратный метр, естественно, является Центральный округ. Здесь расположено более 60% всех городских офисов.

«Арендаторы предпочитают искать небольшие площади, в пределах 100-300 метров. Совсем маленькие фирмы сокращаются до 40-50 «квадратов». Во многих компаниях начались процессы оптимизации, поэтому за счет уменьшения арендуемых площадей им удается сэкономить несколько тысяч рублей», — объясняет Александр Стуков.

Более статичной в отличие от торгово-офисной недвижимости является производственно-складская. Средний период экспозиции здесь существенно выше. По данным ГК «Омэкс», большинство подобных объектов представляют собой крупномасштабные складские или производственно-складские помещения еще советской постройки. Во втором квартале 2015 года на рынке произошло снижение средней удельной цены на 1,3%, средняя цена составила 11 926 руб./кв. м. При этом с начала 2015 года средняя удельная цена практически не изменилась. Снизилась лишь стоимость аренды.

Потребность в таких площадях невелика, а затраты на организацию бизнеса соответственно назначению объекта гораздо выше, чем в объектах торгового или офисного профиля. Летом 2015 года, по данным экспертов, спрос на складские и промышленные объекты практически отсутствовал, ведь организация нового производства затруднена из-за нестабильного курса валют и, как следствия, колебания цен на поставку оборудования и комплектующих.

Рынок ждет второй «волны»

Прогнозировать дальнейшее развитие ситуации сложно всем экспертам, хотя однозначно заявляют многие: рынок своего «дна» еще не достиг. Правда, некоторые все же наблюдают определенное движение — с повышением курса доллара возможна вторая волна покупателей из Казахстана.

«Положение дел непростое у всех. Крупные федеральные сети чувствуют себя тяжело, так как работают с большими деньгами, соответственно и риски у них большие. Проще более мелким компаниям, они стараются держаться на плаву и ждут окончания кризиса. Но собственнику, чтобы удержать на своей территории арендаторов, все-таки необходимо работать с каждым индивидуально, — полагает Екатерина Стецкова.

«Трудно предвидеть будущее, лучше всего планировать настоящее. Смириться с санкциями и ситуацией, ведь если нельзя решить проблему, нужно изменить отношение к ней», — резюмирует Марк Лось.

«Активизируются покупатели из Республики Казахстан, пока они лишь интересуются жильем, — замечает Александр Стуков. — Но, думаю, если доллар пойдет резко вверх, начнутся и сделки с коммерческой недвижимостью. Все же хочется, чтобы за счет инфляции «оборачиваемость» сделок увеличивалась, возрастало количество сделок по аренде и продаже».

Комментарии

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» № 32 (085) 25 августа

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи