Сдачи не надо

Эксперты омского рынка недвижимости говорят о переизбытке предложения. Наиболее явная тенденция, которую отмечают в омских агентствах недвижимости, — это падение спроса на арендное жилье в Омске. Причину эксперты видят в сокращении доходов омичей.

В поисках арендатора

По словам руководителя отдела аренды агентства недвижимости «Вариант» Алины Пидорич, часть арендаторов из более просторных и комфортабельных квартир перебираются в жилье попроще — гостинки и даже комнаты с подселением. А те, кто просто не могут позволить себе платить аренду, переезжают к родственникам.

Спад спроса повлек за собой выброс на рынок большого количества квартир. Руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Авеста-Риэлт» Вера Райс говорит, что по сравнению с прошлым годом объем рынка увеличился вдвое. При этом эксперты расходятся в оценках объема предложения: по данным одних, в базе — 5,6 тыс. объектов, другие утверждают, что 7 тысяч.

«Каждый день выставляются все новые и новые квартиры, — констатирует специалист. — Но спроса пока нет: клиентов гораздо меньше, чем предложений».

По мнению Веры Райс, помимо финансовых причин на ситуацию мог повлиять и рост сдачи жилья. Часть квартир в новостройках тут же переходит в разряд арендного. Много подобных предложений появляется на Левобережье, где сконцентрированы новые микрорайоны.

О дисбалансе на рынке аренды говорит и руководитель отдела аренды компании «МИАРД» Елена Артемьева. По ее подсчетам, на начало лета объем предложения квартир превышал объем спроса почти в 5 раз.

«В настоящее время разрыв между спросом и предложением несколько сократился, но остается очень высоким», — отмечает эксперт и добавляет, что существенная доля рынка аренды жилья находится в тени и объем предложений на нем можно вычислить только условно.

По наблюдению Елены Артемьевой, сейчас устойчивым спросом пользуется лишь недорогое жилье.

«Наниматели пытаются минимизировать затраты, для чего переезжают в квартиры с меньшим числом комнат. Изменились и требования клиентов к местоположению арендуемых квартир: успешную конкуренцию центральным районам теперь составляют и окраины», — отмечает она.

По словам специалистов, часть более платежеспособных арендаторов уводит с рынка ипотека. Однако по-прежнему в Омске стоимость аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру. Если ставка одно- и двухкомнатных квартир составляет 10-12 тыс. рублей, то ипотечный взнос достигает 15-20 тысяч. Но есть и аргументы в пользу покупки жилья. Плата за ипотеку с каждым годом уменьшается, а ставку собственник может повысить в любой момент. Да и платит заемщик уже фактически за собственное жилье.

Июньская скидка

Перекос на рынке не мог не сказаться на арендных ставках. По данным аналитиков портала «Бюллетень недвижимости», за июнь потеряли в цене двух- и трехкомнатные квартиры. Первые подешевели на 1,1% — до 14,9 тыс. рублей. А скидка на трешки составила 4%, их в первом месяце лета сдавали в среднем по 18,4 тыс. рублей в месяц.

Впрочем, на наиболее востребованные квартиры ставки хоть и незначительно, но выросли. Плата за однушки поднялась на 0,7% и составила в июне 11,8 тыс. рублей в месяц. Средняя цена предложения комнат выросла на 0,2% — до 6,8 тыс. рублей.

Если же сравнивать с 2013 годом, то, по подсчетам Алины Пидорич (агентство недвижимости «Вариант»), прошлым летом цены были выше на 10-15%.

Из-за низкого спроса увеличился и срок экспозиции квартиры. По словам Елены Артемьевой из «МИАРДа», сейчас он составляет от 2-3 дней до месяца.

«Арендаторы не готовы платить больше, так что квартиры по завышенной цене довольно долго остаются невостребованными. При этом платежеспособный спрос сохраняется, и предложение по адекватной цене сдается быстро».

Самое недорогое жилье в Омске можно снять за 4,5 тыс. рублей. Минимальную плату просят за комнату, гостинку, частный дом или малосемейку на окраинах города: на улицах 21-я Амурская, Дианова и Вострецова.

Максимальные ставки — от 50 до 100 тыс. рублей — зафиксированы на квартиры в центральном районе: на Иртышской набережной и улицах Ивана Алексеева и 5-й Армии. Как правило, за эту сумму предлагают квартиру с дизайнерской отделкой, дорогой мебелью и встраиваемой техникой.

Прибыль тает

Аналитики компании «МИАРД» приходят к выводу, что индекс доходности квартир в Омске падает. Этот показатель говорит об экономической эффективности вложения средств в жилье. Его вычисляют, сравнивая прибыль, которую может принести недвижимость, с доходностью банковского вклада (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным омским банкам).

Потенциальный доход от квартиры складывается из двух составляющих: арендных платежей от ее возможной сдачи и изменения стоимости. В расходы включается амортизационный износ помещения (1,94% в год).

За основу аналитики берут наиболее ликвидную квартиру средней стоимостью в 2,1 млн рублей. За год — с июня 2013 года по июнь 2014 года — она подорожала на 8,6%. А средний операционный доход от сдачи такой квартиры в аренду составил 138,6 тыс. рублей в год или 6,5% годовых.
При этом банковский депозит в Омске в июне 2014 года вырос до 9,2% в год.

Таким образом, по итогам июня 2014 года индекс доходности омского жилья составил 1,4 банковского депозита. А еще в начале года этот показатель достигал уровня 1,7. По мнению специалистов, индекс достиг дна.

«Учитывая июльское повышение банками ставок по ипотечным программам, а также ряд иных признаков рынка, индекс доходности жилья в ближнесрочной перспективе будет расти», — считают аналитики «МИАРДа».

Вся надежда — на студентов

В прогнозах развития рынка специалисты разошлись. Одни ожидают увеличения спроса в августе-сентябре за счет студентов, приезжающих в Омск из районов области и других регионов. Другие говорят о дальнейшем спаде.

«Роста спроса на арендное жилье ждать не стоит, — уверена Алина Пидорич. — Даже с учетом студенческого сезона большой ажиотаж не прогнозируется. Студентов становится меньше — сказывается демографический спад в 90-е годы. И я думаю, сейчас есть возможность всех расселить в общежитиях».

Светлана Бронникова 

Фото: Вадим Харламов  

Текст опубликован в газете «Деловой Омск» №29 (033) 5 августа

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи