Организация самоуправления в многоквартирном доме

Так как всегда пишу для грамотных и активных жильцов, потребителей, которые не хотят быть обманутыми поставщиками услуг, поясню простую вещь. Вот прочли материал и разберитесь - а есть ли это у вас на доме? Если нет - нужно организовывать собрание и решать вопрос. Иначе вы всегда будете удобной мишенью для УК, для чиновника, да просто для тупого горлопана, вселившегося в дом. Вот дом № 27 по улице Вокзальной - туда въехали новые жильцы. А этот дом - один из благополучных домов, где достаточно высокий тариф, так как жильцы постоянно что-либо ремонтируют или приобретают для дома. Новосёлы, как рассказали члены совета дома, стали в середине года говорить, что нужно снизить тариф. Председатель совета дома дал им отрицательный ответ: если не нравится - идите в суд или в прокуратуру, а сам уехал на дачу в самоизоляцию, поскольку у него ещё с Нового года лежит протокол общего собрания с подписями более половины участников об установлении размера тарифа. А если бы не было этого протокола или иного законного документа? Да они бы его с потрохами сожрали.

Нужен совет или нет?

Первое, о чём спрашивают: почему мы советуем в ТСЖ (ТСН) или ЖСК иметь совет дома? Ведь ряд вопросов, особенно тех, что касаются собственности, собрание ТСЖ решать не имеет права - только общее собрание всех собственников помещений. Это, кстати, распространённая ошибка ТСЖ - они смотрят одну статью кодекса - про права ТСЖ и не смотрят статью 44, которой потом руководствуется суд, - и принимают решения, в частности по организации парковки, собранием ТСЖ. Просто оформить надо правильно тот же самый протокол - что это собрание всех собственников. Потому всегда рекомендую сразу готовить два голосования и два протокола: общее собрание членов ТСЖ по выборам правления и общее собрание собственников по выборам совета дома (понятно, что председатель правления - он же и председатель совета дома). К тому же, позволю напомнить, не все, кто в доме собственники, - члены ТСН (ТСЖ), а только те, кто заявления писал о вступлении, а жильцы же меняются, потому получается, что часть собственников не являются членами ТСЖ и могут голосовать только на общем собрании собственников, но не на собрании членов ТСЖ (ТСН). Так сделать правильно ещё потому, что в практике встречается, когда отдельные хитрые граждане проводят собрание, по договорённости с УК начинают менять способ управления домом с ТСЖ на УК и сразу утверждают себя председателем совета домаю А тут это не пройдёт - на доме уже есть совет и председатель. Вы себя страхуете. Лишняя бумажка не помешает - зато жить спокойнее.

Выбрали нового? Расстаньтесь со старым

Хочу указать ещё на две распространённые ошибки. Во-первых, в большинстве случаев, избирая нового председателя и совет, забывают прекратить полномочия прежних. Особенно часто это случается, когда сам председатель в сердцах по какой-то причине бросает, что отказывается, и считает, что сложил с себя полномочия. Это не так - его же выбирало собрание, и только собрание должно его освободить. Но ещё хуже, когда старый председатель сказал, что уходит, избрали нового, старому не понравилось, что тот делает, и прежний председатель начинает говорить, что, вообще-то, меня никто не переизбирал. Однозначно сообщаю - у кого в протоколе не указано, что прежний председатель, прежний совет прекратили полномочия с момента подписания протокола собрания, вы сидите на пороховой бочке - в любой момент (естественно, в первый год

после смены власти) вполне может возникнуть конфликт или судебный иск. Этот пункт должен идти всегда вторым после выборов председателя, секретаря и счётной комиссии.

Во-вторых, про старшего по дому. Не буду повторяться, мы не раз отвечали на вопросы о том, что после вступления в силу Жилищного кодекса РФ в 2005 году и появления совершенно новых процессуальных фигур - председателя совета дома и представителя собственников помещений (в домах с непосредственным управлением) - старший по дому потерял своё значение и практически все полномочия. Его искусственно оставили именно в Омске (в других городах старших по дому нет) решением горсовета только для взаимодействия с КТОСом. Прав у него в отношении обслуживания дома и УК никаких нет, потому, если будет вмешиваться в работу совета дома, - можете смело посылать.

Когда в прошлом году ездил по КТОСам с инвентаризацией контейнерных площадок, был неприятно удивлён тем, что во многих КТОСах осталась только половина старших по домам. В своих УК всегда рекомендую, чтобы сразу при выборах председателя совета дома на этого же человека оформляли протокол на старшего по дому. Зачем просто так отказываться от возмещения части платы за коммунальные услуги, которое старший получает через КТОС? Во-вторых, газеты бесплатно дают для актива. В-третьих, не все же КТОСы работают плохо, в чём тоже убедился, когда ездил, - многие проводят интересные мероприятия, а где старшего по дому нет - жильцы не знают о спартакиаде и иных мероприятиях, где могли бы поучаствовать. Резюме - при подготовке собрания по выборам председателя совета дома сразу оформить второй протокол на старшего (там другая форма, её можно взять в КТОСе). Кто уже председатель совета, но не старший - можете в любой момент оформить протокол и на старшего.

Спорный вопрос

Иной вопрос, который вызывает споры: а нужен ли регламент совета дома? Полагаю, что в большинстве случаев нет, и вот почему. Поясняю, что регламент - это документ, в котором перечислены порядок организации работы какого-либо органа, права и обязанности членов органа в разных ситуациях. В доме живут простые люди, почти все без юридического образования - и утверждение регламента на 20 листах, даже если вы формально проведёте это собранием, вызовет только скандалы, так как знать документ будете только вы, и в каждой ситуации, даже где вы на самом деле правы, народ будет вас обвинять, что, мол, вот регламент в свою пользу написал. Потому не советую. Но и бесконтрольной оставлять работу совета дома тоже нельзя. Потому вот наша примерная краткая формулировка вопроса для собрания о порядке работы вновь избранного совета многоквартирного дома (она и для правления ТСН подойдёт): «Установить следующий порядок деятельности совета дома. Все решения совет многоквартирного дома принимает простым большинством голосов от числа присутствующих членов совета. Участвовать в заседании совета член совета вправе только лично. Голосование может проводиться в форме совместного присутствия и в заочной форме. При равенстве голосов «за» и «против» решающим является голос председателя совета многоквартирного дома, а если он не голосовал или воздержался - голос заместителя председателя совета многоквартирного дома. При отсутствии председателя совета многоквартирного дома на весь период его отсутствия все его обязанности и права автоматически переходят к заместителю председателя совета многоквартирного дома, который становится и. о. председателя совета многоквартирного дома».

Это фактически и есть регламент - только слова этого нет в тексте, чтобы народ не распугивать. Если нужно, припишите ещё три-пять пунктов. Но не советую писать 20 листов. Причём принимает регламент собрания и (или) совета только общее собрание, надо более половины голосов от общего количества голосов в доме.

Кратко поясню выше предложенную мною формулировку. Решения принимаем большинством не от общего состава совета дома, а от присутствующих, так как, если написать иначе, - люди и без того с трудом собираются - ни одно решение не примем.

Кому как участвовать

Про личное участие в заседаниях. Если разрешить участвовать по доверенности - будет вообще бардак. Если по нотариальной доверенности - из-за такого мелкого повода мало кто к нотариусу пойдёт и 1200 рублей заплатит. А если разрешить доверенность от УК - так один член совета наберёт себе половину доверенностей и будет за всех голосовать. Только личное участие. Причём заметьте - нигде не указано, что заседание совета может проводиться только очно. Поэтому в нашем регламенте мы указываем, что можно проводить заседание методом сбора подписей. Лично я считаю это правильным вариантом: даже когда все вместе собираются - чтобы потом не врали, что, мол, я был против, - вот твоя роспись, не обманывай людей.

Иногда меня упрекают, что я предлагаю длинные решения, громоздкие фразы. Например, нужно ли прописывать в решении собрания возможность принятия решений совета в заочной форме? В ЖК РФ это нигде не прописано, а раз нигде не прописано - значит, незаконно, примете такое решение, а человек в суд пойдёт. Всё лучше максимально подробно записать в протоколе.

Есть один вопрос, по которому у меня лично однозначной позиции нет. Кто хочет - можете дополнительно прописать, что член совета дома, не имеющий возможности присутствовать на заседании совета дома по уважительной причине (то есть уважительность её должны признать на заседании голосованием), имеет право написать своё мнение по всем или отдельным вопросам повестки, и тогда его голос также учитывается. Такое исключение. С одной стороны, это справедливо, ведь задача совета дома - решать вопросы, учесть все точки зрения, а, например, человек на сутках на работе. С другой стороны, он же не услышит мнение других членов совета дома - а, может быть, услышав их, его мнение до голосования изменится. Решать вам.

Немного о равенстве голосов. Ранее мы поясняли, что членов совета дома может быть любое число, но не менее трёх. Ясно, при голосовании часть членов может воздержаться, и голоса «за» и «против» разойдутся пополам. Не сидеть же несколько суток, как когда папу римского выбирают - кардиналам не положено выходить из здания до принятия решения хоть неделю. Потому мы считаем, и это оправданно пятнадцатью годами работы, что решающим в таком случае является голос председателя совета дома, а если он воздержался или отсутствовал - его заместителя. Решение-то нужно принимать.

Наконец, заметьте, в нашем типовом протоколе появляется новое лицо - заместитель председателя совета дома. Это тоже на ваше усмотрение. С точки зрения работы очевидно, что заместитель должен быть, и должно быть прописано - когда и на какой период к нему переходят полномочия председателя совета дома. Даже не болезнь - человек может просто на дачу на лето уехать или с внуком на море. Но многие председатели просят данный пункт не включать, так как на практике иногда получается, что заместитель начинает «тянуть одеяло на себя» - бороться за власть с председателем совета дома. Тут тоже я не советчик: на каждом доме по-своему. Скажу одно - если без личных отношений и опасений - наиболее правильно, чтобы заместитель был, а на большом доме и два, и один из них чтобы был секретарём совета дома, чтобы бумаги все были в порядке. Вообще, заместитель или без такого статуса - секретарь совета дома должен быть, он ведёт протоколы заседаний совета дома.

О полномочиях совета дома - уже в следующем номере.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи