Организация самоуправления в многоквартирном доме

Как в законе

Упрощённо, основные полномочия совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома и его заместителя изложены в статье 161.1 ЖК РФ. Приведём их дословно, чтобы эту информацию можно было включить в бюллетени для голосования:

«5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме своё заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчёт о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 статьи 44 настоящего Кодекса».

На практике не советую всё это включать в бюллетень - он станет тяжёлым для прочтения и сложным для понимания жильцами. На сайте мы ранее опубликовали типовые формы, напомню формулировку данного вопроса о полномочиях совета:

«В соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161.1, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ установить объём полномочий совета многоквартирного дома в объёме, определённом Жилищным кодексом Российской Федерации, включая наделение совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме».

Перевод на русский

Реально-то полномочие совета одно: решать вопрос об объёме и порядке проведения текущего ремонта дома, по-русски - согласовывать для УК план текущего ремонта на год. Все остальные вопросы вправе решать либо сам председатель единолично, либо только общее собрание собственников, на рассмотрение которого совет может лишь внести вопрос. Причём если говорить прямо, юридически роль совета снижена ещё и по двум другим причинам.

Во-первых, подпункт второй просто бессмысленный - ведь по кодексу любой вопрос может инициировать и любой из собственников хотя бы доли в квартире. Другое дело, что ясно: если совет предложил, например, оборудовать парковку - то есть больше надежд решить вопрос положительно, чем если бы это сделал просто один из жильцов дома.

Во-вторых, если читать кодекс буквально, то там прописано, и прописано, по моему мнению, неверно, что председатель совета дома совету как раз и не подотчётен, а подотчётен только общему собранию (см. часть 7 ст. 161.1 ЖК РФ). Получается, что между собраниями председатель формально бесконтролен. Конечно, если он будет игнорировать совет, то совет соберёт собрание, но правильнее было бы прописать, что председатель подотчётен и подчиняется совету. На практике, в домах, где эти вопросы хотят отрегулировать, принимается регламент работы совета, о чём мы писали. Вот туда и закладывается требование, в каком объёме и в каких формах председатель должен согласовывать свои действия с советом. Другое дело, что на практике, если председатель дружит с головой, он никогда не будет принимать решения без совета, более того, без подписанного протокола заседания совета. Ведь в случае чего, особенно с деньгами, типа подписания акта приёмки на некачественные работы, он в тюрьму пойдёт. А так - решение принял коллегиальный орган, а он только его выполнял.

Кому доверить ремонт?

Теперь давайте подумаем: давать ли совету дома полномочия распоряжаться текущим ремонтом? Иногда отдельные жильцы настаивают на проведении всякий раз собрания. Однозначно считаю, что нужно доверить решать этот вопрос совету дома, и вот почему. Предложения каждый раз проводить собрание, как правило, высказывают люди конфликтные, которые либо хотят сами попасть в состав совета, а их не зовут, либо недовольны решением совета дома о включении или невключении тех или иных работ в годовой план в данной конкретной ситуации. Всегда привожу один простой довод: вы же избираете в совет дома самых уважаемых людей, к которым есть доверие. Если не доверяйте - пройдите по квартирам сами хотя бы один раз и соберите подписи за какие-либо работы по ремонту. Сами убедитесь, как это сложно и трудоёмко, хотя бы даже всех дома застать. В реальности в случае, если по каждому вопросу созывать собрание, работы просто не будут выполняться. Последний пример - дом по ул. Карбышева, 20. В июне группа жильцов стала чинить помехи председателю на очном собрании по установке теплозащитных пластиковых окон в подъездах. Он обиделся и не стал этим дальше заниматься - в результате нет никаких окон, хотя и деньги на счёте были.

На практике каждый раз нужно готовить решение об избрании совета дома и его полномочиях с учётом специфики данного конкретного дома и стоящих в соответствующем периоде задач. Посмотрите внимательно окончание подпункта 3 пункта части 5 статьи 162.1, где говорится о рассмотрении вопросов, принятие «решений по которым не противоречит настоящему Кодексу». Поскольку потом дольше доказывать разным начальникам, которые плохо учились в школе и институте, что такой-то вопрос по Жилищному кодексу входит в полномочия собрания или совета, проще сразу прописать хотя бы некоторые важные возможные вопросы, по которым собрание даст полномочия совету дома.

Обязанности членов совета

Ещё раз повторяю: законодательно обязанности членов совета дома нигде не урегулированы - как решите, так и будет. Судя по практике, во-первых, не нужно давать председателю никаких дополнительных нагрузок - он организует работу совета и взаимодействует с УК и КТОСом. Конечно, если только это не совсем небольшой дом, где весь совет всего-то три человека. Во-вторых, нужно правильно избрать из членов совета секретаря. Иначе потом будут постоянные ссоры: принимали или нет такое-то решение, кто отвечает за выполнение, какой срок исполнения и так далее. Да и выгнать нерадивых членов совета, которые не участвуют в заседаниях, без протоколов невозможно - чем доказать их неявку?

Дальше в каждом доме по-разному. В больших, особенно новых домах со сложной инженерной схемой, назначается специалист, который отвечает только за инженерные сети, другой человек - за благоустройство, то есть взаимодействует с дворником, мусоропроводчиком и уборщицей. В некоторых домах, как в доме по ул. Кемеровская, 2, есть юрист, в отдельных домах - сектор по работе с детьми и подростками. А где парковка, особенно платная, нелишним будет сектор по взаимодействию с автомобилистами. Часто избирается человек, отвечающий по всему дому за подготовку ежемесячных отчётов в ресурсоснабжающие организации по расчёту ОДН. Как правило, этому человеку нужно платить вознаграждение, так как объём работы очень значительный. Наконец, в некоторых домах, как на ул. Марченко, 9, есть ответственный за проведение капитального ремонта, особенно, где спецсчёт. И последнее. Кто читает политические статьи, иногда видит такой термин - «министр без портфеля». Это значит, что в правительство той или иной страны входит человек с полномочиями министра, но без министерства. В нашем случае это может быть, например, работник администрации или руководитель предприятия, который не имеет времени выполнять конкретные постоянные поручения, но его мнение важно для принятия решений совета. Кроме того, совет разово может поручить ему урегулировать с властями какой-то важный вопрос. Также без поручений правильно избрать в состав совета бывшего председателя, отказавшегося от продолжения работы по возрасту или иным уважительным причинам: он же знает прежние решения и договорённости, должна быть преемственность.

Что касается вознаграждения. Мы не ошиблись, указывая в качестве доброго совета необходимость выплаты вознаграждения члену совета дома, который занимается расчётом ОДН, пусть это будет председатель или иной член совета дома. Большинство жильцов ошибочно считают, что вознаграждение можно выплачивать только председателю совета дома. И даже часто прячут эти деньги, считая иные выплаты незаконными, - выписывают вознаграждение на председателя, а тот отдаёт часть средств членам совета, выполняющим важные функции. Но по кодексу это не так! Вот текст части 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ, нет тут слов «только председателю»:

«8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера».

Читатели должны знать, как можно по закону, а уж на практике каждый дом сам разберётся, как лучше сделать. Не забудьте только, что если на пенсионера оформить это несчастное копеечное вознаграждение, он уже считается работающим, и у человека не будет индексации пенсии. Наконец, давайте обсудим, на какой срок избирать совет дома. Так как в ст. 161.1 Закона не сказали ничего определённого, значит - это наше право.

«9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».

Наше предложение - указывать в протоколе четыре года, чтобы каждые два года не бегать подписи не собирать. Ведь если они сами не захотят продолжать работать, либо если жильцы увидят, что начальники не туда гребут, в любой момент можно найти повод провести соответствующее собрание и переизбрать весь состав совета или отдельных его членов.

Продолжение в следующем номере.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи