За хлебом - во двор

Заканчиваем теоретическую часть, а затем перейдём к практике.

Продолжение. Начало в № 17.

Как распорядиться участком

Чтобы закончить правовую часть, приведём теперь конкретно положения статьи 44 ЖК РФ, фактически это формулировки для оформления решения собрания. Вот что мы имеем право делать с земельным участком под многоквартирным домом:

«1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определённых решением общего собрания».

Как Онищенко едва всё не испортил

Всё было безоблачно до 2010 года, когда во всегда трезвой голове незабвенного доктора Онищенко (надеюсь, никто не забыл, что этот непьющий от слова совсем господин более 10 лет возглавлял Роспотребнадзор) родилась возмутившая всю интересующуюся этими вопросами общественность идея - он взял и одним росчерком пера главного государственного санитарного врача запретил оборудование торговых объектов во дворах многоквартирных домов. Вот как это было прописано

в СанПиНе 2.1.2.2645-10 (Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от «10» июня 2010 года № 64 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»):

«2.8. На земельных участках должны быть предусмотрены подъезды и проходы к каждому зданию. Места для размещения стоянок или гаражей для автомобилей должны соответствовать гигиеническим требованиям к санитарно-защитным зонам и санитарной классификации предприятий, сооружений и иных объектов.

2.10. На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок общественных организаций».

Ну вот как так: гаражи до 10 штук размещать можно, а киоск с мороженым - нельзя?! Где логика?!

Прежде чем идти дальше, не будем забывать и о постоянных читателях газеты, кто уже имеет представление об этих документах. Смотрите, как интересно - здесь очевидна очень частая бессистемность федерального законодательства, когда специалисты в одной сфере совершено не интересуются и не знают, что принимается в других сферах, и когда создаётся так называемый межведомственный документ, как этот СанПиН, касающийся именно жилищной сферы, терминология получается, прямо скажем, безграмотная. Во-первых, употреблён термин «жилые здания», хотя по Жилищному кодексу все дома делятся на жилые дома (вспоминаем, что это дом на 1-2 квартиры на земле) и многоквартирные дома от 4-х квартир. Далее используется термин «территория дворов», который вышел из употребления с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ в марте 2005 года, так как был вытеснен более точным и правильным термином «земельный участок под многоквартирным домом». Ведь и это имеет объективную основу: скажите, где оканчивается двор, как это определить? А участок имеет конкретные границы и на местности, и по спутниковым координатам на бумаге. Вот потому очень часто пользование документами любых других ведомств очень затруднительно. А королём бардака в отечественном жилищном праве является известная ситуация, о которой мы подробно писали два года назад (и она до сих пор не разрешилась), когда Министерство финансов РФ написало письмо в УК, что надо платить отчисления с вознаграждения председателей советов домов, а Минстрой РФ, напротив, написал письмо в УК, что никаких отчислений делать нет необходимости. Так и живём.

Потому тогда, в 2010 году, все напряглись, но на практике, по крайней мере в Омске, киоски во дворах не тронули и правильно сделали - зачем злить людей ещё больше. Ведь киоск появляется не сам собой - значит, есть решение общего собрания.

Всё решает собрание

Потому после мая 2010 года киоски мы ставили, но немного, только где председатели советов домов этого сильно хотели, и публично об этом сильно не говорили - ведь нельзя пропагандировать нарушение законодательства, даже неверного.

Вообще, быть первым всегда трудно: с одной стороны, преодолеть объективную опаску части жильцов: а мало ли что будет? Не случится так, что мы сейчас подпишем договор на киоск, а они там двухэтажный магазин построят перед окнами?

Напомним, что все вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом дома, включая земельный участок, решаются только двумя третями голосов «за» (66,7 процента) от общего числа голосов в доме. Сколько против и воздержавшихся - неважно, главное - набрать 2/3 голосов «за», что весьма непросто - так как часть собственников просто не живут, а некоторые откажутся голосовать «за» - и ничего вы им не сделаете. Другое дело, когда будете проводить собрание по второму ларьку, когда люди уже увидят, что гром не грянул, универмаг вместо киоска не построили, а во дворе появились скамьи или, например, урны - тогда и голосование идёт живее.

Кто жильцам в помощь?

Всё вроде хорошо, красиво, как в сказке, но в реальности поставили киоск, подписали договор, а на следующий день придут строгие тёти

из Роспотребнадзора, подадут в суд и снесут киоск со ссылкой на указанный выше приказ главного санитарного врача РФ. Как с этим быть? Мы не обсуждаем тех, кто на эти приказы не обращает внимание, так как их всё же меньшинство. Большинство людей законопослушные, тем более они видят моральную ответственность перед владельцем киоска - ему-то придётся за свой счёт демонтировать торговую точку да ещё искать место, куда её поставить.

И тут неожиданно помощь пришла, откуда совсем не ждали. И здесь - ещё одно отступление. В центре Санкт-Петербурга в районе Адмиралтейства есть длинное здание, где заседает Конституционный суд РФ. Очень специфический орган, куда может обратиться каждый, причём во многих случаях даже госпошлину не берут - правда, и футболят обратно, наверное, 99 процентов заявлений. Но некоторым везёт.

Что же это за суд такой? Это орган, судей в который назначает президент, который занимается только одним делом - по поручениям президента, правительства, Госдумы, Совета Федерации и жалобам простых смертных проверяет любой закон, постановление, указ на соответствие Конституции РФ. Для примера напомню, почему в 2015 году приостановили и до сих пор не берут земельный налог за земельные участки под многоквартирными домами. Две дамы из Москвы, фамилий уже не помню, видимо самые малообеспеченные, нажаловались в Конституционный суд, что под их домом земля оформлена и они несколько лет платят земельный налог, а под соседским домом - не оформлена, те так же своей землей пользуются, но налога не платят, а по Конституции перед налоговой системой все граждане равны. И суд принял постановление: пока по стране все участки под домами не сформируют (что в Омске случится, наверное, в 22 веке) - налог не взимать. Однако в 99 процентах случаев Конституционный суд отвечает, что данный вопрос в их компетенцию не входит, - обращайтесь в обычные суды.

Спасительная жалоба

Но жалоба обиженных предпринимателей Дадашова. Касимова, Мухамедзянова и Хадеева и членов ТСЖ «Мирный» из городов Перми и Ярославля попала в заветный один процент.

Там судьи усмотрели свою компетенцию, и завертелась машина, которая в итоге привела к принятию Постановления Конституционного суда РФ от 19.04.2021 № 14-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 10 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», а также абзаца двадцать второго части 1 статьи 2, пункта 25 части 1 статьи 16 и пункта 3 части 2 статьи 45.1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в связи с жалобами граждан Г. С. Дадашова, И. Н. Касимова и других» (полностью оно размещено на нашем сайте).

В резолютивной части этого постановления написано, что местные администрации не вправе запрещать ставить нестационарные торговые объекты (так все эти ларьки правильно называются) на земельных участках под многоквартирными домами (кстати, и во дворе частного дома поставить тоже можно, об этом будет ниже).

Окончание следует.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи