За хлебом - во двор

Окончание. Начало в № 17 и 18.

Сегодня говорим конкретно о том, как будем устанавливать ларёк во дворе. Но сначала кратко для тех, кто не владеет интернетом и не смог прочесть на сайте постановление Конституционного суда. Приводим только самое важное из него.

Конституционный суд РФ сформулировал следующие ключевые позиции, подлежащие обязательному учёту в правоприменительной практике:

- положения федерального законодательства не предполагают возможности для органов местного самоуправления самостоятельно, в качестве первичного нормотворчества вводить несоразмерные ограничения нестационарной торговли на придомовой территории, порождая тем самым произвольные препятствия для законной предпринимательской деятельности и ограничивая право собственника (участников долевой собственности) распоряжаться своим имуществом;

- собственники помещений в многоквартирном доме, реализуя правомочие, закреплённое пунктом 2 статьи 209 ГК Российской Федерации, по общему правилу, вправе предоставлять принадлежащий им земельный участок (его часть) для размещения нестационарных торговых объектов. При этом размещение таких объектов не должно нарушать интересы иных лиц и противоречить нормативным актам, принятым правотворческими органами в пределах их компетенции;

- следовательно, торговая деятельность, будучи дополнительным (факультативным) видом использования указанного участка, допустима лишь как дополнение к основным видам благоустройства придомовой территории, непосредственно направленным на удовлетворение потребностей граждан в жилье и в комфортной среде обитания (озеленение, организация мест для отдыха и т. д.), и не может подменять данные виды или препятствовать их осуществлению.

3. Действующее федеральное законодательство не содержит как такового запрета на размещение нестационарных торговых объектов в границах придомовой территории многоквартирного дома.

Содержащие запрет (пункт 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10) санитарные правила и нормы признаются утратившими силу с 1 марта 2021 года (Постановление Правительства Российской Федерации от 8 октября 2020 года № 1631).

А дальше судьи, что говорит об их должной квалификации, как раз подробно разбирают и подвергают корректной критике множественность понятий - придомовая территория, двор и так далее (о чём мы писали ранее), при наличии законного термина «земельный участок под многоквартирным домом». Они, если перевести на русский, пишут о том, что в силу безграмотной терминологии с применением термина «дворовая территория» непонятно, где начинается двор, например, когда дома в ряд стоят?

Как реализовать права

Итак, право имеем, а как его реализовать? Вот пошаговая инструкция:

1. Сначала проверьте, есть ли вообще под вашим домом земельный участок. Нет, не в житейском смысле - ясно, что дом на земле стоит, а в правовом: сформирован ли он и поставлен ли участок на кадастровый учёт? К примеру, на днях приходила одна читательница, принесла приложение к техпаспорту дома 60-х годов, так называемую выкопировку, и спросила: означает ли это, что под домом участок есть? Нет, не означает. Выкопировки теперь не имеют значения, так как они не привязаны к спутниковым координатам, иными словами, на местности невозможно понять точно - где углы, или по-научному точки перелома границ участка. Другое дело, что если судиться с администрацией, то тогда выкопировка поможет - приблизительные очертания границ оттуда взять можно.

Понятно, что если под домом участок не сформирован - это считается неразграниченная (общая) земля, вы не имеете права ничего на ней ставить, что ещё раз подчерк-нул Конституционный суд:

«4. Поскольку предоставление в пользование земельного участка (его части) для размещения нестационарного торгового объекта не является необходимым для эксплуатации многоквартирного дома, такое распоряжение участком возможно, если он образован и поставлен на кадастровый учёт. Кроме того, при ином подходе создавались бы предпосылки для неправомерного извлечения собственниками помещений в многоквартирном доме дохода от использования земельного участка, в действительности находящегося в публичной собственности».

2. Если участок на самом деле принадлежит дому - нужно понять, где точно проходят границы, чтобы не сдать в аренду чужую территорию и не платить потом неустойку. Для этого выносим границы участка на местность, о чём мы не раз писали и повторяться не будем. Кадастровый инженер за 7,5 тысячи рублей (которые можно потом включить сразу в договор как разовую плату на обустройство) отобьёт точки перелома и должен вбить реально в землю металлические штыри, что они часто ленятся делать, а вы им деньги платите. Включите этот пункт прямым текстом в договор - иначе ушёл землемер, и вы опять не знаете свои границы.

3. Ищем схему коммуникаций во дворе - она должна быть на межевом плане участка, получить который вместе с кадастровым паспортом не раз просил вас через газету. Хотя, вообще говоря, по закону это должна делать УК, но от большинства этого не дождёшься - они и не знают, что должны это делать. Выдают документы в Земельной кадастровой палате Росреестра, за кинотеатром им. Маяковского, где на дачи документы все получали. Другое дело, что сейчас всё позапрещали, и проще идти в МФЦ, но там протокол потребуют, что вы председатель совета дома (правления ТСН, ТСЖ, ЖСК) либо, что жильцы именно вам поручили получить эти документы.

Для чего нужна схема коммуникаций, полагаю, понятно. Другое дело, что если вы полвека живёте в доме и без схемы знаете, где трубы и провода идут, то можно и без бумаги, но чтобы потом не пришлось горько сожалеть о своей экономии времени и средств.

4. Одно из самых сложных - найти нормального предпринимателя. Тут редакция помочь может только тем, что пояснить, где такие диковинные люди водятся. Как я понимаю, можно поискать в трёх местах: в окружной администрации в отделе потребительского рынка и административно-технической инспекции (обязанность последних - сносить ларьки, и они рады будут сбагрить его вам во двор - меньше ноги бить и по судам ходить), в департаменте имущественных отношений (это в здании БТИ) либо в областном Союзе предпринимателей - эта организация сидит в здании бывшего кинотеатра «Спутник», ныне Дом кино возле Ленинградского моста.

Как я это вижу, надо на берегу проговорить принципиальные вопросы: группу продаваемых товаров, часы работы, размеры торгового объекта и размер арендной платы, возможную другую помощь (например, выделять два раза в год для премирования актива дома наборами продуктов - те же овощи и фрукты), подъезд транспорта, туалет, подведение коммуникаций (что ему нужно - свет, вода, и как будет платить - по счётчику либо оговоренную сумму и т. п.), и, наконец, форму перечисления арендной платы. Так как часть предпринимателей работают «в чёрную», вам нужно, чтобы вы потом вместе с ними не стали «клиентами» налоговой службы, - посадить за такие суммы не посадят, но штраф дадут и нервы помотают. Самое правильное - заключить договор и перечислять аренду через УК. Так и отчёты не нужно писать, и ответственности за налоги не будет - лучше отдать УК эти 20 процентов на управление. УК имеет право заключить такой договор, если соответствующее поручение будет изложено в протоколе собрания.

Если УК попадётся совсем тупая, что в моей практике встречалось, и скажет, что мы типа только двор убирать должны, то обратите их к части 2 статьи 162 ЖК РФ. Там, кроме жилищных и коммунальных услуг, записано ещё «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Вот это как раз она и есть: охрана двора, договоры разного вида, кабельные сети, реклама и тому подобное - что попросят собственники через собрание или через совет дома.

5. Теперь дело за малым - оформить решения собственников и протокол общего собрания, понятно, что в форме заочного голосования - кто поверит, что во дворе на очное собрание 2/3 собственников с паспортами пришли.

Ну, тут я тоже не советчик - как уговаривать будете. Прекрасно понимаю ваши трудности, так как не все читают «Ваш ОРЕОЛ» и газеты вообще, но как это поёт одна поп-исполнительница: «Знаю цель, вижу ориентир» - нужно уметь доходчиво объяснить жильцам, что их интересы ничем не затронуты. Просто на земле лежат деньги, и вы хотите их поднять и использовать на нужды дома. По опыту - будет несколько не очень умных, кто скажет: а давайте будем брать наличными и не делиться с родиной и с УК. Вы соглашайтесь, но с одним условием: «Тогда ответственным впишем вас, а не меня. И в клетку в случае чего идёте вы. Я не хочу туда».

6. После оформления протокола передаём материалы в УК, УК заключает по вашему поручению договор на условиях, принятых общим собранием. Дальше - это больше технические вопросы предпринимателя и УК: поставить этот самый киоск, не повредив окружающее благоустройство, с помощью работников УК подключить коммуникации, оборудовать асфальтом или плиткой подходы к торговой точке и так далее.

Ну а вы - вы славно поработали и можете планировать на будущий год, куда используете средства. Да ещё - не поставить ли рядом второй киоск, если место позволяет.

Совет

Отвечу на возможные вопросы. Часто спрашивают: какую аренду брать. Понятно, что это зависит от размеров киоска, от проходимости района и главное - от ассортимента: на газетах, хлебе, молоке и мороженом много не наторгуешь, но зато людям не бегать за остановку и через дорогу. А вот овощи-фрукты - там больше заработок. Нужно узнать, какие суммы платят подобные киоски в вашем микрорайоне муниципалитету.

Второй момент - внимательно прочтите наименование объекта: это нестационарный торговый объект, сокращённо по-бюрократически - НТО. То есть без фундамента. Чтобы краном поставил, потом краном снял. По жизни, если у вас во дворе болото, и попросит предприниматель кирпичом низ обложить или забетонировать под ларёк площадку, - на ваше усмотрение, хотя обложить незаконно, но верно.

Ещё по опыту может сложиться так, что объект разместится между двумя домами - часть на участке одного дома, часть - на участке соседнего. Просто нужно подписать два одинаковых по тексту протокола, а уж как делить плату будете, тут смотреть нужно: какую площадь на каждом из участков занимает объект, откуда подключат воду, откуда подъезд транспорта с продуктами и тому подобное, тогда и справедливое распределение арендной платы будет.

Как всегда, мы поможем вам оформить необходимые бумаги: примерные тексты договора аренды части земельного участка под многоквартирным домом, бланки решения собственника помещения и протокола общего собрания смотрите на сайте. У кого нет интернета, это можно скачать на бумажный носитель в любой библиотеке или в КТОСе.

Ну и, чтобы не обижать частный сектор, скажу: вы имеете ровно те же права, только вам ещё проще - вы единственный собственник, и не нужно проводить собрание. Заключили себе договор - и получайте прибавку в хозяйстве. Многие жители улицы Герцена освоили это дело уже на практике.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи