Как защитить свою недвижимость

Продолжение, начало в № 20.

Сегодня поясним некоторые нюансы, а потом вторая, не менее важная часть - что делать тем, у кого есть только регистрационное приватизационное удостоверение, и вообще - а нужно его хранить после постановки квартиры на учёт в Росреестре или это теперь ненужная бумажка?

С чем едят запрет

В практике оформления в МФЦ услуги «Запрет регистрационных действий в отношении объекта недвижимости без личного участия правообладателя» могут встретиться следующие особенности, которые требуют разъяснения.

Во-первых, продвинутые читатели спрашивают про правовую основу данного действа. Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что собственник объекта недвижимости может наложить запрет на совершение регистрационных действий с объектом без его личного участия.

Согласно ст. 9 «Реестр прав на недвижимость»:

«3. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения:

1) сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости лица, соответствующее право которого в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью».

А как по правилам

В свою очередь, статья 36 Закона так и называется: «Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя»: «1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

2. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании:

1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника, а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования;

2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;

3) вступившего в законную силу судебного акта.

Почему это важно

Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Поясним тем, кому юридический язык сложен: тут написано, что на имущество детей и недееспособных такое заявление вправе подать их законный представитель (родитель или опекун), естественно, захватив с собой соответствующий документ.

И ещё что очень важно - в любое время человек сам вправе отозвать данное заявление, для этого снова также придя в МФЦ. Наконец, следует понимать, что в случае решения суда (например, если у гражданина за долги отбирают квартиру), Росреестр не будет смотреть ни на какие заявления - об этом указано в последнем пункте приведённой выше статьи.

Ещё мои коллеги из УК спросили: а нужно ли подавать такие же заявления юридическим лицам? Естественно, ведь ровно также уворовать или оформить под него кредит мошенники могут и помещение домоуправления. Наконец, у кого совместная собственность (это супруги) - в МФЦ нужно являться вдвоём с паспортами.

Можете скачать форму заявления из интернета (мы даём её на сайте) и сразу принести в МФЦ, но там на месте девочки заполнят в три раза быстрее и без ошибок, потому не советую. Форма заявления о наложении запрета утверждена приказом Росреестра от 19.082020 № П/0310 (не скачайте по ошибке прежнюю форму, утверждённую приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920 - она отменена).

Про приватизационные удостоверения

К сожалению, до сих пор немало и тех, кто вообще не переоформил регистрационные приватизационные удостоверения в Росреестре. Некоторые ещё владеют имуществом на основании договоров купли-продажи, наследования, дарения, удостоверенных судами, нотариусами в 70-80-х годах прошлого века, а в 90-е годы - вообще с квадратной печатью почему-то департамента экономики города (так оформляли четыре года, пока не появился УФРС - предок Росреестра).

Главное - чтобы какого-нибудь впечатлительного собственника не хватил сердечный приступ. Ответственно заявляю: все бумаги, выданные законно и признаваемые в период выдачи законным правоустанавливающим документом, не потеряли свою силу, и регистрационные приватизационные удостоверения - в том числе.

Но совершенно однозначно нужно немедленно идти регистрировать вашу недвижимость в Росреестре. Вы - слабое звено, как говорили в известной телепередаче. Первые, у кого можно без особых хлопот отобрать любое имущество, и вот почему. Всё, что поставлено на учёт в Росреестре, по крайней мере, стоит на учёте в едином реестре по всей стране - хоть концы потом найти можно будет.

О существовании вашей же недвижимости родина вообще не знает. Не хочу быть циничным, но любого такого собственника можно убить или отобрать его недвижимость мошенническим образом - и смело регистрировать в Росреестре от имени преступника либо третьего лица, кому преступник её продал. Многие ошибочно полагают, что все сведения о приватизации переданы в Росреестр. На самом деле нет, никогда их туда не передавали по простой причине. Закон

№ 218-ФЗ предполагает инициативную форму регистрации прав на недвижимость. Может быть, по тем или иным причинам человек не хочет регистрировать свои права на имущество, государство не может его заставить. Так что недвижимости вашей в юридическом смысле нет. Даже если её продавать или наследовать - сначала нужно будет оформить объект в Росреестре.

Проверить это очень просто. Кто имеет доступ к интернету запросите сведения про вашу квартиру или дом из Росреестра - вам придёт ответ, что сведениями о собственнике орган не располагает.

Очень показательно это проявляется, когда идут суды по собраниям собственников. В нашем доме такой суд закончился совсем недавно - по восьми квартирам из 63-х суду пришёл ответ, что нет сведений об их собственниках. Только сейчас народ пошёл в МФЦ оформлять свои квартиры.

Как оформить?

Юридически эта процедура прописана в статье 69 закона № 218-ФЗ «Признание ранее возникших прав, прав, возникших в силу закона»:

«1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 28.02.1998 года - прим. автора), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей».

«8. Орган регистрации прав принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтённых объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, в случае если:

1) имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания;

2) в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтённым, а также сведения о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение;

3) сведения об объекте недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости».

Государственная регистрация приватизированного имущества представляет собой юридический процесс, на основании которого признаются и подтверждаются права граждан на объект недвижимости. Официальная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. «е» ст. 1 закона № 218-ФЗ). Вам необходимо обратиться в МФЦ за услугой «Регистрация ранее возникшего права собственности». Причём должны явиться все, кто вписан в приватизационное удостоверение (либо представить нотариальную доверенность). Если в приватизации участвовали несколько человек и это не муж и жена (у супругов собственность совместная), необходимо иметь также соглашение о распределении долей. Остальные необходимые документы МФЦ может запросить самостоятельно по электронному документообороту.

МФЦ принимает от собственника документы, которые подлежат правовой экспертизе, а именно: определяется юридическая сила правоустанавливающей документации (приватизационное регистрационное удостоверение и т. п.), проверяется форма и содержание предоставленных документов, соблюдение нотариального заверения, там, где это необходимо. Регистрирующие органы удостоверяются в том, что в документах нет приписок, зачёркнутых слов, исправлений, отсутствуют записи, исполненные карандашом, нет повреждений, не позволяющих однозначно понять содержание текста. Заявители платят небольшую госпошлину.

И последнее. Вообще, выбрасывать любые бумаги, касающиеся недвижимости, счётчиков, оплаты за услуги не рекомендую. Сегодня не нужно, а завтра - это доказательство для суда. Приведу пример, когда идут суды с администрацией по капремонту: у кого сохранились акты, жалобы 80-90-х годов - победа в кармане. А чем доказать, что дому нужен был ремонт на момент приватизации? Но главного документа на квартиры у абсолютного большинства читателей нет вовсе, и советую получить его копию. Дело в том, что если вы внимательно посмотрите своё приватизационное регистрационное удостоверение, то увидите, что запись в реестровой книге БТИ сделана на основании постановления или распоряжения главы города. А вот этого документа у вас и нет. Выписку из него берут в госархиве, который на Красном Пути. Там есть график приёма, дадут без проблем за плату - надо паспорт и приватизационное удостоверение, чтобы номер документа посмотреть.

Форма заявления о регистрации ранее возникшего права. Скачать

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи