Если вас обманули…

(Продолжение, начало в № 31)

Вариант первый

Есть два принципиально разных подхода к формированию тарифа. Я придерживаюсь логики бывшего заместителя губернатора С. Г. Гребенщикова, который в 2013 году на заседании областной постоянно действующей межведомственной комиссии по ЖКХ (которая, к слову, после его ухода из правительства за три года ни разу не собиралась) сказал, что управляющая организация - не место получения прибыли, а место оказания услуг жильцам и получения за это заработной платы. Поэтому считаю, что проще все расходы УК разложить подробно и представить жильцам в качестве предложений УК, так как это исключает споры о размере тарифа. Кто сталкивался со мной по данным вопросам, знают мою любимую фразу: отдайте мне, что мы просим по нашей строке за «управление», и можете хоть вообще ничего другого в тариф не включать - это ваше дело, ваши деньги. Из этой логики и исходит подробная структура тарифа Общества потребителей в сфере ЖКК, которую мы полностью публиковали в декабре 2020 года. Очень советовал постоянным читателям сохранить этот материал для работы с УК. Напомним, там более 70 строк, и только 15 из них определяет УК, остальное - сами собственники помещений, совет дома.

Плюсы очевидны - в наших и других УК, кто работает по подробной схеме, практически нет спора о размере тарифа. Естественно, отдельные жильцы недовольны, что он растёт, но так это ж ещё в учебниках по политической экономии было написано, что при капитализме всегда будет инфляция, - это непременный спутник капиталистического способа производства. Сколько будет капитализм - столько будут ежегодно расти цены на все товары и услуги. А больше-то и поводов для спора нет, так как всё разложено: вот цена метлы, вот сапоги для дежурного слесаря, вот сроки носки и тому подобное.

Минусы тоже есть

Но мы должны быть объективными - коллеги правильно обвиняют меня в том, что в таком расчёте тарифа заложена потенциальная проблема для УК. Ведь получается, что без согласования с председателем совета дома УК потом не может передвинуть деньги по строкам, а такая необходимость бывает часто. Например, избрали нового председателя совета дома, провели внеочередной осмотр, и человек проявил инициативу, к примеру, благоустроить детскую игровую площадку: что-то подварить и подкрасить. Но денег по этой строке на год вообще не заложено, зато осталась экономия по другим строкам. Без письма совета дома мы не вправе перенести средства. Иными словами, удлиняется путь от принятия управленческого решения до его практической реализации. У нас ведь в типовом договоре управления только две причины, когда УК может без согласования с жильцами перенести деньги по строкам и взять с любой из них, где средства есть, - аварийная или предаварийная ситуация или предписание уполномоченных органов контроля и надзора.

Так как пишу всегда как есть, не могу не сказать и ещё об одной проблеме при расшифрованном подробном тарифе. Председатели советов домов, ТСЖ, ЖСК - люди разные. Не хочу сказать, что, по крайней мере в наших УК, они малограмотные - таких нет, у нас все люди серьёзные. Но бывает так, что человек, особенно в возрасте, просто не слушает аргументов. У него в голове есть два мнения - его и неправильное. Поясню на примере. Председатель с советом рассчитал тариф, например, спланировал в нём привезти две машины земли. А тут нужно заменить задвижку. Непредвиденные расходы по дому не запланированы, хотя всем каждый год говорю делать это. Вот и уговариваем людей с директором и главным инженером во главе, так как если забрать деньги без подписи - будет нарушение договора. Но это даже не самое страшное - в итоге всё равно убеждаем. Хуже другая ситуация. В ковидную пандемию за год в ООО «Труд» скончались пять действующих и бывших старших по домам (за предыдущие 11 лет - трое). Ясно, какой-то период на доме вообще нет старшего. У кого тогда подписывать перевод денег по строкам? Не проводить же каждый раз собрание?! Не буду врать - в таких случаях сами решаем в надежде, что потом сможем пояснить вновь избранному председателю совета дома, почему так сделали: нельзя же не обслуживать дом.

Однако, несмотря на эти минусы, остаюсь при своём мнении: такой порядок формирования тарифа выгоден жильцам, так как они не зависят от добросовестности УК - управляющая компания просто не имеет права перемещать деньги по строкам без подписи представителя собственников, и каждый вид расходов показан в структуре отдельно.

Вариант второй

Но есть и второй подход моих коллег, и он тоже не лишён законных оснований и практической логики. Во-первых: а где написано вообще, что собственники помещений вправе утверждать структуру тарифа УК (не путать с размером)? Нигде. Только в типовом договоре Общества потребителей. Иногда люди уходят от меня обиженными, что я не помог, и как раз в ситуациях, когда они оспаривают структуру тарифа своей УК. Говорю: дайте договор, там нет такого пункта. А как я могу спросить с УК то, чего нет в законе и договоре? Так что тут жильцы сами не правы - измените договор, вставляйте пункты, которые для вас важны, или просто берите типовой договор Общества потребителей.

Давайте будем объективны: юридически тариф УК ничем не отличается от цен на помидоры, велосипед или маникюр. Есть продавец - УК, и есть покупатель - жильцы. УК предлагает цену своего обслуживания, а жильцы путём проведения собрания либо соглашаются, либо предлагают свою цену, или уходят в другую УК. Жилищные услуги ровно такой же товар, как и любой другой. Продавцу выгодно продать дороже, жильцу - купить дешевле, а где-то посередине находят компромисс. Дальше всё расписано в законе: УК должна осуществлять такие-то и такие-то работы и услуги, и жильцу всё равно - хватило ей денег в тарифе или нет, а жилец должен платить по принятому тарифу. Вот это логика руководства СРО и большинства руководителей крупных УК. Они должны за согласованные тарифы обеспечить выполнение некоторого количества работ и услуг, а уже как они это распределят внутри тарифа - не дело посторонних, включая и самих жильцов, и это тоже законная позиция.

И второе, на что ссылаются приверженцы такого способа формирования тарифа, что жилищная услуга - комплексная, нельзя разорвать её на куски. Тут и уборка территории, и обслуживание инженерных сетей, и обслуживание домофонов (вообще, юридически это тоже должна делать УК), и лифты, и многое другое. УК должна обеспечить оказание всех составляющих этой услуги, а жильцы - спросить за качество работы. И не нужно мешать работать - оценивайте результат. Что ж, логика в таких рассуждениях тоже присутствует.

Ещё один аргумент

Но и это не всё. Ю. Н. Федотов (председатель СРО УК) всегда в этих спорах обращает внимание на то, что, если руководствоваться моей позицией, у УК отсутствует заинтересованность оказать больше услуг и удешевить их оказание без ущерба качеству. Ведь всё равно, как ни старайся, получишь только плату за управление. Ну ещё слово доброе. Но в материальном смысле для УК никакого стимула нет, и это действительно так.

Причём мои оппоненты указывают, что при предлагаемой Обществом потребителей системе тарифообразования у УК нет стимула разумно экономить средства, то есть не учитывается правовая позиция Жилищного кодекса РФ, куда в 2017 году в статью 162 добавили часть 12 о премии УК за разумную экономию:

«12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещённым в системе отчётом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остаётся в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтверждённому в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии».

Многие жильцы про этот пункт не знают, а на самом деле всегда нужно в договоре указать, что экономия пополам. Тогда и УК будет выгодно, и жильцам что-то перепадёт. Отберёте всё у УК - просто ничего не получите, не покажут экономию. Но и всё отдавать УК не резон. Ясно, УК будет всячески от этого пункта уходить, но на то и «Ваш ОРЕОЛ», чтобы не дать надуть потребителей.

Далее сторонники этой позиции поясняют, что заранее невозможно просчитать все риски, которые возникнут при обслуживании дома в течение года. Ну правда, кто знает, что случится?! И тогда, когда тариф не разбит на 72 строки и нет пункта об обязанности согласования с представителем собственников переноса средств с одной строки на другую, УК может оперативно принимать решения об обслуживании дома, то есть в итоге обслуживание станет чуть дороже, но и несколько лучше.

Но в этих УК всегда проблемы в декабре при формировании тарифа. Я бы, к примеру, не смог объяснить жильцам, почему тариф будет 21-55 с метра, а не 20-50 или 21-70, когда нет подробного разделения по строкам. Отсюда - жалобы в контролирующие органы, в редакцию, в Общество потребителей в сфере ЖКХ. Обещаем, что и дальше будем проверять каждую поступившую жалобу. Кто прав в этом споре - судить читателям. Главное - чтобы не надували.

На закуску ещё одна тема, по которой часто возникают споры. Идёт текущий ремонт, и по итогу жильцы говорят: да, мы утвердили и согласовали смету, а ещё дайте первичные документы. Давать первичные документы при ремонте никто однозначно не обязан, но я о другом. Оптовые покупатели всегда имеют скидки при приобретении материалов и оборудования. Такие скидки есть и у всех крупных УК. По моему мнению, это честная экономия УК - к примеру, когда они берут рубероид со скидкой, но в смете выставляют по полной цене. Но пусть каждый решит этот вопрос сам.

Кстати

Распространённая схема обмана - подписать расходы, подсунув акт не председателю совета дома, а другому жильцу, а потом сказать: ну, извините, вас не нашли. Вот поэтому подписали у такого-то, деньги списаны. Помните: по Жилищному кодексу только председатель совета дома или иное лицо, в отношении которого есть решение общего собрания, вправе это подписывать! Все остальные подписи недействительны, смело жалуйтесь, вы выиграете любой процесс - человек не имел полномочий сообщества собственников помещений в доме. К примеру, наш дом, где я живу, сейчас подал в суд иск на ООО «УК «Универсал», в том числе и по этим основаниям, что акты о выполнении работ часто подписывал не председатель совета дома, а другой жилец. Мы полагаем, это означает, что работы не приняты, и требуем восстановить деньги на счёте дома.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи