Жилищники: руководство по эксплуатации

(Продолжение, начало в № 31, 32, 34)

Внимание, ремонт

Напомним, в прошлой публикации мы обсуждали сметы и как они составляются. Не поговорили только о применении при сметном расчёте так называемых повышающих коэффициентов - а на этом часто построен обман. Второй распространённый вариант - просто указать в смете не ту расценку.

Поясню на примере. В ТЕРах и ФЕРах есть, например, расценка на оштукатуривание стены с подмостей (это когда козлы сбили, досок наложили и штукатурят), а есть расценка на те же работы с использованием автогидроподъёмника (напомню - по-научному вышка так называется). Полагаю, постоянные читатели сразу поняли, какая расценка выше - конечно, с использованием спецтранспорта. Что делают недобросовестные подрядчики, расскажу на примере трёх арбитражных процессов, которые недавно ООО «ЖКХ «Ленинское» выиграло в пользу своих жильцов. Подрядчик - екатеринбургская компания «Квантор-Строй» - работал с подмостей, а акты приёмки работ представил с указанием расценки на оштукатуривание стен с использованием автогидроподъёмников. Хорошо опытный Юрий Николаевич Жидков пригласил председателей советов домов, все написали объяснительные, что никаких таких подъёмников там отродясь не водилось, и отказались по завышенным расценкам платить за капитальный ремонт. Подрядчик подал в суд, долго судились, в итоге суд так же пришёл к мнению, что жильцы же не будут обманывать - нет доказательств работы с автовышки. А если бы УК не проверило досконально смету - денежки ушли бы нечестным подрядчикам. Это очень распространённый способ обмана. Где идут работы по спец-счетам, я сам просматриваю сметы, чтобы подрядчик не надул со сметными расценками.

На что умножить?

А теперь про повышающие коэффициенты. Кто хочет вникнуть, найдите любую смету ремонта своего дома или откройте любую смету в интернете - так нагляднее. Смета оформляется, если упрощённо, следующим образом. Указывается наименование объекта, вид работ и система, в которой выполнена смета: ФЕРы, ТЕРы или свободный расчёт, который является предпочтительным, так как там обмануть сложнее - всё на виду, и УК или подрядчик не может спрятаться за формальное применение малопонятной расценки.

Затем указываются принятые для данной сметы расценки, подсчитывается общая сумма прямых затрат в ценах 2001 года, а потом эту цифру умножают на так называемые повышающие коэффициенты. Первый, самый крупный - его даёт государство каждый квартал - это коэффициент повышения цен с 2001 или с 1991 года (можно так и так, оба варианта законны). Ну, тут проверить просто, достаточно в интернет заглянуть, и вряд ли кто решится просто завысить эту цифру, устанавливаемую официально, единую для всех подрядчиков и работ.

А вот дальше интереснее - поговорим про ещё два коэффициента, на которых жульничают часто.

Первый - так называемая «стеснённость». Суть этого повышающего коэффициента достаточно логична и понятна: если работы, например укладка рубероида на крыше, проводятся в условиях, когда тебе ничего не мешает, никакой коэффициент не применяется. А теперь представим сварку отопления в техподполье - это где нет кладовок и высота технического подвального этажа около полутора метров. Как там работать, если не разогнуться даже? Как туда трубу затащить? Например, как мне рассказывала старшая по дому № 15 по улице Белозёрова

Н. С. Косенкова, где по мировому соглашению «Этис» менял сети, там сначала просверлили по диаметру трубы отверстие в цоколе, и через него по одной трубе заносили. Вот тут будет применён максимальный коэффициент на стеснённость (они тоже бывают разные, в зависимости от степени этой самой стеснённости). Вот и проверяйте всегда - вспомните меня, и результат будет. Проверить просто: в интернете прочтите, только именно для данного вида работ, в каких случаях применяется данный коэффициент стеснённости. Так как вместо положенных 10 процентов, например, могут попробовать протащить 30, которые применяют только в отдельных случаях. И ещё что надо проверять - подрядчик норовит применить эту стеснённость на всю смету, а часто она касается только отдельных работ.

Когда не положены два процента

Второй вожделенный для жуликов коэффициент - два процента на непредвиденные расходы. Суть его в том, что договоры строительного подряда бывают двух типов: с закрытой (твёрдой) и открытой ценой - статья 709 ГК РФ. Причём я за все годы так для себя и не решил, что лучше, но, скорее, всё же открытая цена. А суть вот в чём. Если договор заключается с открытой ценой и в ходе производства работ выявляется необходимость сделать что-либо дополнительно, чего не было в предварительно согласованной смете, подрядчик пишет письмо заказчику, и при его согласии выполняет данные работы. Такие договоры предпочитал Л. К. Полежаев, так как он строитель и понимал, что заранее в кабинете всех работ предусмотреть нельзя. Запомните - в договоре с открытой ценой никаких двух процентов на непредвиденные расходы не положено! В этом и суть открытой цены. Если, например, меняли 10 метров трубы в подвале, а разрезали - она все 30 метров гнилая совсем - в этом случае любая непредвиденная, то есть неожиданная, работа дополнительно осмечивается. Также никогда не применяются два процента, если сметы составляются после окончания работ. Ясно, почему не может быть здесь никаких двух процентов - раз работы уже все произведены, откуда там взяться непредвиденным работам и затратам?

Когда два процента положены

Договор с закрытой ценой состоит в том, что вот тебе смета, вот два процента на непредвиденные расходы, и ты должен достичь определённого договором результата - например, оборудовать фундамент новой школы. Чтобы все поняли, приведу пример. По схеме в департаменте архитектуры, чтобы вырыть котлован и залить фундамент, нужно было сначала выкопать и перенести в другое место две трубы - отопления и водоснабжения соседних домов. Это и включили в смету, а когда стали копать, оказалось, там ещё проходит телефонный кабель, который почему-то не нанесли на схему сетей и не учли в смете. А его же тоже нужно аккуратно перенести, это дополнительные расходы, вот на что даются эти два процента.

Есть плюсы и минусы обеих систем, но в целом всё же, скорее всего, лучше открытая цена, если мы желаем получить качественный результат. Дело в том, что при закрытой цене подрядчику выгодно ничего дополнительно не делать, а сэкономить в свою пользу эти два процента, так как даже если ничего дополнительно делать не понадобится, он эти деньги забирает по договору - в этом суть закрытой цены.

Продолжение в следующем номере.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи