Жилищники: руководство по эксплуатации

(Продолжение, начало в № 31, 32, 34, 35)

Напомним, с середины августа мы обсуждаем наиболее распространённые известные мне способы обмана потребителей жилищных и коммунальных услуг. Тем, кто пропустил один или несколько номеров, советую их найти в библиотеке или на сайте газеты и скопировать, чтобы потом в спорах могли аргументировать свои позиции. Сегодня мы закончим материал прошлого номера и перейдём к описанию новых примеров разного рода жульничества при проведении ремонта.

Заработать на отходах

Обсудим ещё один распространённый случай: наглое хищение у жильцов вторсырья - металлолома чёрных и цветных металлов и других ценностей. Во-первых, всегда советую страховаться - прямо в договоре указать простой и понятный пункт о том, что все снимаемые материалы, оборудование - старые трубы, кабина лифта, шифер, в зависимости от того, что ремонтируем, передаются по акту такому-то жильцу (или в УК, если вы им поручили этим заниматься). Например, старшая по дому № 15 по ул. Белозёрова поступила рачительно - она сдала трубы и задвижки в металлолом и установила в подъезде два пластиковых окна. Уже с людей деньги не собирать. В доме по ул. Котельникова, 4 председатель совета дома на средства от демонтажа цветмета с лифтов оплатила работы по очистке техподвала от многолетнего мусора.

К сожалению, так бывает не всегда. Прямо скажу, для меня лично это показатель дисциплины в той или иной УК. В хорошей УК слесарь или электрик не украдёт у жильцов трубу или цветмет хотя бы потому, что он боится увольнения и потери оклада и рабочего места, даже не говоря об ударе по престижу предприятия. Если персонал подворовывает у жильцов - такое предприятие долго на рынке не продержится. Другое дело, что за всей сотней работников директор проследить не может, потому всегда советую сразу после демонтажа поручить работникам (это касается любых работ по ремонту и входит в объём платы без дополнительного указания в смете) сложить аккуратно в указанное заказчиком место демонтированные материалы и оборудование и убрать строительный и бытовой мусор.

На случай, если кто-то из исполнителей работ попадётся совсем наглый или совсем тупой, на практике такие случаи бывали, поясняю, почему всё, что демонтируется, - ваша общая собственность. Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», а согласно части 2 этой же статьи «Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме». То есть собственники могут самостоятельно утилизировать металлсодержащие и другие отходы и денежные средства направить на нужды своего многоквартирного дома. К примеру, хорошо это расписано в памятке жильцам на сайте Пензенского фонда капремонта применительно к лифтам:

1. Демонтаж лифта и лифтового оборудования производит специализированная организация (в дальнейшем - подрядчик).

2. Собственники дома в лице представителя собственников, уполномоченного протоколом общего собрания о принятии решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (общий котёл или спецсчёт - неважно), принимает решение о месте складирования демонтированного оборудования и строительного мусора. Ответственность за сохранность металлоконструкций несут собственники многоквартирного дома.

3. Подрядная организация сдаёт демонтированное оборудование представителю собственников по акту приёма-передачи с подписями сторон и подробным перечислением, составленному в произвольной форме, либо составляется акт об отказе собственников принять весь или часть строительного мусора.

4. Представитель собственников принимает решение о вывозе строительного мусора и дальнейшей утилизации металлсодержащих отходов собственными силами собственников.

5. Собственники путём собрания или в лице совета дома принимают решение о направлении денежных средств на нужды многоквартирного дома.

Ненужная замена

Понятно, что ремонт - это наиболее технически сложная и многообразная, а также финансовоёмкая часть работы УК, потому и обмана тут больше - не все же хотят и умеют работать, а денег хочется. Ещё один способ - нельзя сказать «обмана», а недобросовестного поведения со стороны УК и подрядчиков - состоит в том, что вместо ремонта ещё «живого» оборудования или трубопровода из-за небольшой поломки предлагается замена - ведь так быстрее, проще и дороже, то есть выгоднее для исполнителя. Всё так же, как и при ремонте бытовой техники.

Так, на многоквартирном доме № 7 по улице Стальского предстоял капитальный ремонт скатной крыши по мировому соглашению по итогам суда. Совет дома провёл обследование стропильной системы и определил, что примерно половина стропил (кто не знает - это толстые бревна, на которых стоит покрытие крыши - металл или шифер) в местах, где крыша не протекала, находятся в хорошем состоянии, за 50 лет только закостенели, и заменять их никакого смысла нет - это только ухудшит прочность конструкции крыши. Хорошие стропила и другие детали пометили маркером, подготовили смету на 4,7 миллиона рублей. Но когда пришёл подрядчик, то решил заменить всё и представил конкурсную смету на сумму 8,4 миллиона рублей, почти в два раза больше, чем было необходимо. В результате работы сделали некачественно, деньги потрачены, и неизвестно - сколько времени крыша вообще простоит. Сейчас жильцы обратились в следственный комитет и прокуратуру.

Ещё распространённый обман - подмена материалов. С этим впервые столкнулся, когда работал в ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт». Кто помнит, тогда только вступил в силу один из наиболее грамотных и справедливых законов, ныне заменённый всеобщим оброком, закон № 185-ФЗ. Напомню, кто хотел делать капитальный ремонт - подавал заявку в орган власти, жильцы платили свою долю 5-15 процентов, государство добавляло остальные средства. А теперь всё за наш счёт, и даже кому не надо на доме ремонт - всё равно платим.

Тогда за ремонт отвечали УК, к нам приходит жалоба о том, что некачественно проводится ремонт кровли дома по улице Госплемстанция. Разобравшись, где это, еду туда, лезу на крышу. И сразу нахожу подвох - проверяю толщину металла покрытия кровли и высоту ребра этого штамп-настила (профлиста). От этого жёсткость материала зависит, иными словами, прогнётся он под снегом или устоит.

На кровлю положено укладывать лист толщиной 0,7-1,0 мм (и не всегда толще лучше, так как могут прогнуться стропила, считать нужно по каждому дому). А они поставили лист толщиной 0,4 мм - по-научному «стеновой», а по-русски - заборы на даче обивать от попадания соседских кур и семян сорняков. Также не были выдержаны ребра жёсткости, там тоже свои нормативы. В общем, чем тоньше и менее жёсткий профиль планируете укладывать, тем чаще нужно ставить стропила и набивать обрешётку. На практике обычно стропила сохраняются, потому расчёт штамп-настила делается под существующую стропильную систему. И получается: по смете одно, а по факту берётся материал дешевле. Естественно, это не только металла касается - пример просто привёл. Всё нужно проверять. Особенно всегда проверяю, когда льют не из банки с этикеткой, а из бочки разливают, мало ли что там - говорят оптом взяли.

Такая важная гарантия

Небольшое, но уместное здесь отступление. Опять возвращусь к теме тарифа. Всегда отстаиваю позицию, что лучше обслуживаться в крупной компании типа «Левобережье», «6-й микрорайон», «ЦентрЖилСервис», «ЖКО «Московка» и т. п., где есть инженер по ремонту и сметчик. Они могут это всё проверить, ведь нужно иметь специальные знания, а видов работ много, и всюду могут надуть. Мелкие компании по определению не способны оказать качественную услугу в том смысле, что на 5-10 домов просто невозможно держать, например, сметчика. Естественно, никому ничего не навязываю, но если я хочу получить качественную услугу, то лучше заплачу несколько больше в тарифе. С этих «монстров» хоть можно что-то потребовать, они завтра не пойдут банкротиться.

И тут мы подходим к ещё одной очень распространённой схеме обмана - про завтра, имею в виду гарантию. Кстати, почему всегда советую делать текущий ремонт по платной заявке, не лично со слесарем или электриком (если только это не человек, десять лет обслуживающий ваш дом, которого вы знаете и ему доверяете), а через кассу? В этом случае у вас будет гарантия по закону, что если косяк - переделают, а когда просто один на один, минуя УК, - только честное слово мастера.

Гарантия (от французского слова «охранять») является одним из способов обеспечения исполнения обязательств одним лицом перед другим(-и). Гарант, а нашем случае - предоставляющий гарантии подрядчик или сама УК, заявляет и принимает на себя меру ответственности (обязательства) за качественное использование какого-либо объекта после строительства или ремонта на определённый срок.

Не всегда жильцы читают договор, а норма эта в Гражданском кодексе РФ диспозитивна (напомню, в отличие от императивной нормы, диспозитивная - значит, по усмотрению сторон). Если вторая сторона, жильцы, не настояли и ничего в договоре не записано, то будет действовать минимальный срок гарантии. А только это и нужно подрядчику - снять себя ответственность.

Вот что указано в Гражданском кодексе РФ:

«Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы

1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьёй.

2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором.

5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят заказчиком».

«Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

2. Подрядчик несёт ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, произведённого самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами.

3. Течение гарантийного срока прерывается на всё время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик».

Как видите, закон дозволяет продлить срок гарантии, из других статей кодекса следует, что разумный срок гарантии - пять лет, его и нужно писать. И ни на какой другой не соглашайтесь, как бы ни уговаривали УК или подрядчик.

По госконтрактам срок пять лет, а мы чем хуже?

В следующем номере мы завершим тему ремонта - закончим про гарантии и поговорим также о так называемых скрытых работах.

По просьбам читателей напоминаю, что с 7 сентября по вторникам с 18 часов возобновлён приём в Обществе потребителей в сфере ЖКК по адресу: ул. Красный Путь, 20, 4-й подъезд. Одно изменение - теперь приём на 2-м этаже, в общественной приёмной депутата Законодательного собрания С. Бонковского.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты