«Омичи паркуют деньги из вкладов в бетон»: Павел Кручинский - о ситуации на рынке недвижимости

Павел Николаевич, как вы оцениваете рынка недвижимости в Омске? Как изменился он за последние несколько лет?

- В последнее время Омск демонстрирует постоянный рост цен, высокий потребительский спрос и активность покупателей. За последний год цены на новостройки в Омске выросли на 8,8%, а вторичка прибавила 4,6%. При этом в некоторых российских крупных городах цены на недвижимость снижаются. Но, к сожалению, а может, к счастью, это не про нас. За последние 5 лет новостройки в Омске подорожали почти в 3 раза, а вторичка вдвое. Основные драйверы, которые двигают цены вверх, - это снижение привлекательности вкладов в банках. Ставка рефинансирования падает в процентах, и поэтому люди перемещают свое внимание на рынок жилья.

Немалую роль в росте цен играют государственные программы поддержки: сертификаты, льготные программы поддержки. Отмечу еще одну тенденцию, связанную с трагическими причинами: сейчас заметную долю клиентов составляют родственники, которые покупают жилье на выплаты за погибших на СВО бойцов.

За последние годы объемы строительства многоэтажек заметно сократились. Ощущается ли дефицит на омском рынке новостроек?

- По данным на конец 2025 года в Омской области построили около 900 тыс. кв. м, но при этом многоквартирных домов было сдано порядка 350 тысяч. Для миллионного города это очень мало, соответственно возникает дефицит жилья. И это еще одна причина роста цен. Для сравнения можно сказать, что в тех же Новосибирске, Красноярске, Тюмени, Екатеринбурге объем вводимого жилья намного больше - в пределах миллиона квадратных метров. И по росту цен мы уже обогнали и Новосибирск, и Тюмень.

Отмечу, что многие девелоперы вышли на рынок ИЖС (индивидуального жилого строительства). Сейчас в этом секторе насчитывается 40-50 застройщиков, которые имеют разные локации в Омске.

Как изменился спрос на жилье? Какие квартиры чаще покупают омичи?

- Сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры в нижней ценовой категории. Самое недорогое жилье выметают, как правило, в первую очередь, и это было всегда. Достаточно быстро уходят с рынка квартиры, полностью готовые к проживанию, с отделкой и мебелью.

По количеству комнат больше востребованы однокомнатные квартиры, и их застройщики стараются предлагать в наибольшем количестве в структуре своих домов. Понятно, что это связано с ограниченными возможностями покупателей, поэтому люди берут хотя бы небольшие квартиры, для старта, с возможностью дальнейшего расширения в будущем.

Среди новостроек особенно пользуются спросом те, которые возводятся в рамках комплексной застройки со всей инфраструктурой, детскими садами, школами. Такие возводят и наши местные застройщики, и иногородние.

Какие еще тренды вы отмечаете?

- Если говорить о вторичке, то люди стали отказываться от старого жилья, хотя оно и дешевле, в пользу более свежего. Даже дома 2010 года уже реже выбирают, а предпочитают жилье с новыми, качественными характеристиками от 2018-2020-х годов постройки. Торг по этим квартирам минимальный. А старые дома, построенные до 70-х годов, в этом году уже даже подешевели, правда, не намного — на 1%.

Спрос есть не только на омскую недвижимость. Омичи покупают жилье в Новосибирске, Тюмени, Санкт-Петербурге, Москве и Московской области. Краснодаром в последнее время интересуются меньше из-за нынешней ситуации в тех краях.

Какую долю на рынке занимают ипотечные сделки?

- Рыночная ипотека выросла в четыре раза. Если год назад объем составлял 25 млрд, то сейчас стало почти 100. Доля кредитов по рыночной ипотеке в прошлом году была 14%, а сейчас это порядка 40%. То есть люди понимают, что идет динамика к снижению, а это может повлечь за собой рост цен, и, как говорится, паркуют деньги из вкладов в бетон.

Кстати, если еще в 25-м году, когда были достаточно высокие проценты по вкладам, покупатели не торопились и выбирали жилье по два-четыре месяца, потому что понимали, деньги лежат на вкладах и приносят хорошую прибыль. Сейчас срок выбора сократился.

При покупке жилья теперь больше смотрят не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж по ипотеке — проходят они по своим зарплатам или нет. И это тоже сказывается на росте цен.

Есть ли шанс, что цены когда-нибудь стабилизируются, или рост будет продолжаться?

- Сейчас причин для снижения цен нет. Рынок в Омске будет дефицитным по новостройкам, поэтому и цены будут оставаться такими же высокими.

В других регионах уже обкатаны такие серьезные инструменты как КРТ (комплексное развитие территорий), и там активность девелоперского бизнеса выше. Омск к КРТ еще только примеряется.

Спрос будет также поддерживаться за счет госпрограмм. Кстати, с 1 июля планируется изменение условий по семейной ипотеке, вводятся дифференцированные ставки - от 6 до 12% в зависимости от количества детей в семье. В связи с этим мы ожидаем всплеска спроса на рынке в конце мая и июне: это будет последний период, когда семьи с одним ребенком еще могут воспользоваться льготной ипотекой, поскольку с июля ставки для них увеличатся.

Каким вы видите рынок недвижимости через 3–5 лет?

- Если вырастут объемы строительства, улучшится макроэкономическая ситуация, завершится СВО, будут сняты санкции и так далее, то все это очень сильно активизирует рынок недвижимости. А пока мы находимся в достаточно сложных экономических условиях.

Существенно может улучшить качество жилья программа КРТ, о которой я уже упоминал. Здесь, конечно, тон задают столичные города, и там уже можно увидеть, какие шикарные проекты реализуются. У нас подобные проекты тоже появляются: это и «Кварталы Драверта», и «Зеленая река», и «Статус на Заозерной».

Как изменился сам риэлторский рынок? Уменьшилось или увеличилось количество игроков, и с чем это связано?

- Риэлторский рынок, безусловно, изменился, количество участников сократилось. Кризис показал, что выживать в одиночку сложнее, поэтому многие индивидуальные предприниматели ушли с рынка. Часть риэлторов перешла в другие сферы, например, в пункты выдачи заказов маркетплейсов, потому что там фиксированные оклады, а не процент от сделок, как у риэлтеров. Те, у кого упали обороты, были вынуждены диверсифицироваться.

Многие возвращаются в крупные компании. Это мы и по нашей компании видим. В больших фирмах достаточно серьезные инструменты поддержки, CRM-платформы, которые позволяют автоматизировать многие бизнес-процессы. Есть свои юридические службы, специалисты по ипотеке, взаимодействие с банками, маркетологи, которые подсказывают, как правильно выставлять те или иные объекты, чтобы они быстрее продавались. Поэтому происходит некая монополизация рынка. И этот тренд сохранится дальше.

Самое актуальное в рубрике: Тема недели - Предприниматели

Больше интересного в жанре: Статьи