Возрождение наличного расчета: что происходит с рынком новостроек в Омске

Чуть выше официальной инфляции. Такие данные приводил директор ООО «Омэкс» Максим Репин на Сибирском форуме по недвижимости. Количество сданного жилья — на высоком уровне, а спрос остается сдержанным. Как в этой ситуации чувствуют себя федеральные застройщики, возьмут ли они паузу в работе, что будет с ценами на квартиры в Омске и есть ли смысл инвестировать в недвижимость — эти и другие вопросы РБК Омск обсудил с экспертами на круглом столе.

С чем начали год

Прошедший 2025 год превзошел планы региональных властей. По соглашению с федеральным правительством Омской области поставили планку в 700 тыс. кв. м. жилья. По словам замминистра строительства региона Натальи Симанович, сдано было более 919 тыс. кв. м. жилья. На 2026 год план повышать не стали — также 700 тыс. кв. м., однако делать прогнозы по его выполнению в министерстве не стали.

«На рынок строительства, на отрасль влияет очень много факторов. Не зависящих ни от нас, ни от ситуации в регионе. Макроэкономические факторы, внешняя политика, инфляционные процессы. Поэтому в начале года, наверное, тяжело ставить такие более точные прогнозы», — пояснила Наталья Симанович, но тут же добавила, что и в этом году минстрой будет делать все возможное, чтобы планы перевыполнить.

Наталья Симанович

Доля ИЖС, традиционно, преобладает — две трети от общей площади. Но в этом году уже сейчас, по словам министра, чувствуется просадка в этой направлении. В 2026 году, выполнение плана федерального правительства прогнозируют как 500 тыс. кв. м. ИЖС к 200 тыс. кв. м. многоквартирного жилья.

Для этого, как отметила Наталья Симанович, министерством и администрацией Омска практически ежедневно ведется работа не только с омскими, но и с иногородними застройщиками.

«У нас разные механизмы привлечения инвесторов в рамках механизма масштабного инвестпроекта. В рамках комплексного развития территории (КРТ) точечная жилищная строительство с инвесторами работает на всех уровнях. <...> У нас создан архитектурно-градостроительный совет, который рассматривает все концепции на своих заседаниях, в частности, концепции по строительству жилья. На сегодняшний день у нас 8 уже заключенных соглашений в рамках масштабных инвестпроектов. Два в стадии договоренности», — добавила замминистра.

По ее словам, отдельное внимание уделяется программам КРТ. Сейчас заключено пять подобных договоров, хотя площадок гораздо больше и они продолжают определяться администрацией Омска. Однако Наталья Симанович отметила, что одной из проблем является работа с жителям этих зон. Были случаи, когда застройщик не смог реализовать проект и ушел, поскольку не смог договориться с местными жителями, попадающими под расселение.

Рынок ждет, цены растут

На рынке, по словам экспертов формируется отложенный спрос. Продажи снизились, но цены, в то же время, продолжают расти. Причины для последнего в основном внешние — инфляция и внешняя политика.

«Цены мониторим, запрашиваем застройщиков. Все это видим, немного увеличились цена. Спрашивали причину. В том числе этой же причиной интересуются и федеральные органы исполнительной власти. Все застройщики основной причиной, безусловно, называют инфляционные процессы», — добавила Наталья Симанович.

Кристина Исакова

Кристина Исакова, руководитель отдела продаж квартала «Снегири» компании Dogma пояснила, что высокие ставки ЦБ делают проектное строительство дорогим, а инфляция повышает цену стройматериалов и транспортных услуг. Застройщики в это время снижают маржинальность, стараясь не допускать резкого роста цен.

«Ждать снижения цен на жилье не стоит. Гораздо более вероятный сценарий: ключевая ставка пойдет вниз, и за ней последует рост спроса, а затем и цен на новостройки. Тем, кто планирует улучшить жилищные условия или рассматривает инвестиции, мы рекомендуем действовать сейчас пока есть уникальное окно возможностей. Клиент может взять рассрочку на год с фиксацией текущей стоимости квартиры, а через год перейти на ипотеку. К тому моменту ключевая ставка, по прогнозам аналитиков, уже снизится, и клиент получит двойную выгоду», — добавила Кристина Исакова.

По словам директора по продажам агентства недвижимости «Риэлтконсалт» Дмитрия Плотникова, рост цен на новостройки в 2025 году составил всего 4 %, но это было обусловлено эффектом большой базы. В 2024 году цены в Омской области выросли почти на четверть. С другой стороны, хаотичности в сфере также стало меньше. Застройщики чувствуют снижение спроса, сроки ввода жилья начали увеличиваться, а перегретый ранее рынок начал охлаждаться и перешел в равновесное состояние.

Дмитрий Плотников

«Если раньше застройщики говорили, что цены «значительно растут», то сейчас они растут, но на уровне инфляции», — Дмитрий Плотников.

«По моему мнению, цены снижаться на новостройках точно не будут. Они будут расти. Более того, я думаю, что ближе к 2028 году на рынке новостроек возможен небольшой дефицит по предложению недвижимости и рост цен опередит инфляцию», — предположил Дмитрий Плотников.

В компании «Брусника» отметили, что за год цены за квадратный метр в их портфеле практически не изменились.

«Небольшие скачки цен наблюдаются лишь при переходе объекта от одной стадии готовности к следующей — это связано с тем, что цены, заложенные в бизнес‑плане, легче реализовать на более поздних этапах строительства. В целом, устойчивого роста цены мы не фиксируем», — рассказал технический директор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

Оптимизм застройщиков

Несмотря на сложившуюся ситуацию, которую некоторые эксперты назвали стагнацией, представители федеральных застройщиков не отказываются от своих планов в Омской области и даже наоборот, ставят новые цели. В частности, компания Glorax получила разрешение на строительство своего первого проекта «СТАТУС на Заозерной» в Омске и уже приступила к работам на участке за СибАДИ на первой береговой линии Иртыша, на пересечении улицы Заозерной и проспекта Мира. 27 мая компания объявила о старте продаж квартир в проекте.

Юлия Камнева

Юлия Камнева, руководитель отдела прямых продаж Glorax, отметила, что проект реализуется в непростых условиях: сложности были связаны как с особенностями самой площадки и объекта, так и с текущей рыночной ситуацией. Тем не менее команде удалось найти баланс между сохранением существующих особенностей территории и созданием востребованного, современного продукта, используя как новые решения, так и опыт, накопленный в других городах.

В частности, при разработке проекта было принято решение сохранить расположенное на территории историческое здание машиноиспытательной станции. Здание планируют превратить в точку притяжения для жителей и гостей комплекса. В нем, в частности, может разместиться кафе, ресторан или другое общественное пространство.

Замминистра Наталья Симанович намекнула, что у компании есть и «другие планы на территории региона», однако раскрывать детали ни она, ни в Glorax преждевременно не стали.

ГК «Эталон», который один из первых среди крупных федеральных игроков зашел в Омскую область и изначально взял масштабный проект «Зеленая река» на 35 тыс. жителей, в апреле сдал пятый корпус первой очереди на 27 тыс. кв. м. жилья. Как рассказал руководитель отдела продаж Максим Вавилов, на сегодняшний день 300 жителей уже получили ключи от новых квартир. Всего у компании сейчас 14 домов, 10 из которых уже введены и заселены.

«Два дома сейчас готовятся к передаче ключей и два дома готовятся к вводу в эксплуатацию. Сроки июль, сентябрь. Уже завершаются работы по благоустройству, по тестированию всех систем, включая пожарные», — пояснил Максим Вавилов.

Максим Вавилов

На старте работы в регионе, компания, как первый застройщик с федеральным подходом, столкнулась с нехваткой квалифицированных кадров. И в ходе работы был ряд решений в проекте, который не только позволил нивелировать нехватку квалификации, но и сократить время работ и средства. Как пример, техники разработали инженерное решение — вентоблок, бетонный блок, в который на заводе уже монтируются коммуникации.

«Брусника», как отметил Евгений Головкин, в Омске реализует один из крупнейших в своем портфеле проект — жилой район «Кварталы Драверта». Кроме жилья, он предполагает также строительство крупнейшей в Омской области школы, а также парка Драверта — рекреационного пространства. Общая площадь площадью территорий благоустройства составит более 14 Га. Что касается самих домов, компания решила сделать ставку на технологиях строительства.

«Наш главный фокус внимания — это сокращение издержек в строительном цикле, за счет поиска оптимальных инженерных решений, сокращение сроков строительства и префабрикация, индустриализация производства. <...> Для этого компания развивает высокоточное производство: тестирует и использует при возведении домов префабрицированные элементы и конструкции — лестничные марши, балконы, фасадные панели. Это обеспечивает фабричное качество и сокращает сроки строительства», — пояснил технический директор «Брусники». В компании «Брусника» отметили, что за год цены за квадратный метр в их портфеле практически не изменились

В квартале «Снегири», по словам Кристины Исаковой, год начался со старта продаж в третьем корпусе.

«Параллельно мы начали реализацию кладовых помещений на минус первом этаже, а в мае открыли продажи в многоуровневом надземном паркинге, который показал высокий спрос у наших дольщиков. Половина парковочных мест практически распродана», — рассказала представитель компании Dogma.

На какие деньги?

Парадоксальность ситуации на рынке, как отметил Максим Вавилов, оказалась в неэластичности спроса. В теории, при подъеме цены спрос должен был падать. Но новые ограничения по семейной ипотеке и некоторые экономические факторы, подстегнули тех, кто сомневался в покупке.

«У нас значительно увеличился объем сделок по договорам купли-продажи», — Максим Вавилов.

«Конечно, флагман — это семейная ипотека, хорошая целевая аудитория, большие квартиры, в среднем, на 65 квадратных метров. И тут, говоря про отсечку с 1 февраля, когда у человека остается единственный шанс использовать льготные программы, то он более ответственно подходит к использованию этого шанса», — пояснил руководитель отдела продаж ГК «Эталон»

При выборе квартиры под ипотеку семья гораздо больше обращает внимание сейчас не столько на цену, скольку на перспективы развития всего района: низкая плотность, хорошая площадь, средняя этажность и пр.

Кристина Исакова поддержала это наблюдение. Если до февраля, по ее подсчетам средняя продаваемая площадь составляла около 40 кв. м., то после 1 февраля она выросла до 53,8 кв. м. — 2 и 3-комнатные квартиры. В «Снегирях» на этом фоне решили поддержать спрос акциями, к примеру, при покупке большой квартиры в подарок шло парковочное место. Кристина Исхакова также отметила, что понятие инвестор сегодня расширилось. Мы видим новый тренд: растет доля покупателей — родителей, которые приобретают недвижимость, чтобы сформировать актив для своих детей. Недвижимость постепенно растет в цене и может сдаваться в аренду, пока дети маленькие. Доход от актива покрывает платежи по ипотеке и коммунальные расходы.

Квартиру как инвестицию, как отметили эксперты стоит рассматривать не как заработок, а как сохранение средств.

В GloraX полагают, что отложенный спрос со стороны покупателей, не использующих льготные ипотечные программы, начнет возвращаться на рынок при снижении ключевой ставки до 12 % и ниже. Такой уровень в компании считают ориентиром для восстановления потребительской активности. Аналогичную оценку дали и в «Бруснике».

Игорь Банкет

Игорь Банкет, руководитель направления экономического отдела Банка России, напомнил, что ключевая ставка с июня прошлого года (тогда она составляла 21 %), снижалась уже 8 раз подряд. Поскольку годовая инфляция составляет 5,6 % и продолжает приближаться к целевым 4 %, то пока нет предпосылок к тому, чтобы на июньском заседании вновь ставку не снизили. К концу года, по словам Игоря Банкета, она прогнозируется в границах 13,3–14 %.

Возрождение наличного расчета

При этом директор по продажам агентства недвижимости «Риэлтконсалт» Дмитрий Плотников считает, что до упомянутых 12 % ставку могут снизить уже в этом году, чтобы подстегнуть развитие промышленного производства. И снижение подтолкнет людей не столько к кредитованию, сколько к снятию накоплений с вкладов.

«Мы это уже наблюдаем. У нас сделки за май за наличный расчет. У меня спрашивают «где ипотека?», а я говорю, нет ипотеки, все за наличку», — добавил Дмитрий Плотников.

В компании «Брусника» подтвердили, что резкий рост, с 5 до 25 % в общей доле сделок, по наличному расчету начался в апреле. Представитель компании связал это с возможной потерей интереса к вкладам. Более того, Евгений Головкин отметил, что при снижении ключевой ставки до 12 % и ниже, доля сделок посредством денег с депозитов может кратно увеличиться.

«После завершения срока вкладов, у людей встает вопрос, как дальше размещать свои средства. Традиционный для России путь — приобретение недвижимости», — отметил руководитель.

Кристина Исакова также отметила рост наличного расчета. В частности люди без кредита вносят первоначальный взнос по программам рассрочки, а позже выплачивают сумму после продажи старого жилья. Таких сделок сейчас у Dogma около 10 %, а у «Эталона», по словам Вавилова, может доходить до трети.

«Если у человека есть депозит на покупку, он может прийти, внести первый взнос, зафиксировать стоимость квартиры, зарегистрировать договор долевого участия и продолжить получать доходы со оставшегося депозита. Это также один из инвестиционных инструментов, — пояснил Максим Вавилов, но еще раз напомнил, что основным драйвером остаются льготные программы. — Думаю, Игорь (Банкет, представитель ЦБ) меня поддержит, что ипотека под 6 % сейчас — это огромный подарок судьбы».

Дмитрий Плотников

По словам Игоря Банкета, на вкладах омичей сейчас находится около полутриллиона рублей. За прошлый год количество средств на депозитах увеличилось на 17 %. Ощутимых изменений и резкого оттока в 2026 году региональное отделение ЦБ пока не ощущает — эта сумма остается относительно стабильной. Однако эксперты сходятся во мнении, что при уменьшении привлекательности ставок по вкладам, деньги будут перетекать в другие сферы и в частности — в недвижимость.

Нереализованный потенциал

В ГК «Эталон» отметили главную отличительную особенность региона — нереализованный потенциал. Большинство технологий, решений, идей, планов — только заходит или зарождается.

«Я думаю, и КРТ только зарождается, и мастер-застройка. Мастер-застройка пришла из-за границы, когда застройщики объединяются под началом большого компании. Это помогает реализовывать значительный объем жилья. Например, 15 домов за месяц с социальной инфраструктурой», — рассказал Максим Вавилов.

Представитель «Брусники» тоже назвали Омск — городом «с высоким потенциалом развития».

«Свой крупнейший после новосибирского Евроберега проект мы строим именно здесь. Омск демонстрирует устойчивую демографическую базу и растущий доход домохозяйств, что создает прочный фундамент для развития жилья комфорт‑класса. На сегодняшний день в городе наблюдается заметный дефицит комплексных проектов с закрытыми дворами, собственной социальной инфраструктурой и подземными паркингами — элементами, которые уже стали стандартом в крупных мегаполисах», — пояснил технический директор компании в Омске Евгений Головкин.

Представитель GloraX Юлия Камнева также отметила высокий экономический потенциал Омска. По ее словам, решение о выходе в регион было связано с динамичным развитием местной экономики: индекс промышленного производства здесь превышает среднероссийский уровень, а инвестиции в промышленность и инфраструктуру продолжают расти.

Первый проект компании в городе — «СТАТУС на Заозерной» — реализуется в рамках механизма КРТ и предполагает создание полноценной городской среды. Помимо жилья, здесь появится образовательный кластер на 340 мест с детским садом и начальной школой, а также благоустроенная набережная с прогулочными маршрутами, велодорожками, зонами отдыха и видовыми площадками. Дополнит проект собственный бульвар площадью более 1,7 тыс. кв. м, который свяжет жилые корпуса, набережную и внутреннюю инфраструктуру.

По словам Камневой, федеральные девелоперы также привносят на локальные рынки новые технологические и продуктовые решения — от систем «умный дом» до комьюнити-центров. Хотя внедрение таких опций требует дополнительных инвестиций, в долгосрочной перспективе они повышают качество проектов, их ликвидность и ценность как для покупателей, так и для городской среды в целом.

Кристина Исакова заключила, что клиент сегодня выбирает не только квадратные метры, а качество жизни, комфортную среду. Приоритет отдается современным проектам, в которых можно забыть о глобальной городской проблеме — плановых отключениях воды, ведь проектом предусмотрена собственная котельная, где безопасные и тихие дворы без машин, где дети растут и развиваются на игровых и спортивных площадках, где школы, сады, поликлиника рядом с домом. А у жителей квартала «Снегири» появится и собственный Экопарк — точка притяжения для встреч, отдыха и спорта.

Источник: https://omsk.plus.rbc.ru/

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи