Ольга Архангельская, Российская гильдия управляющих и девелоперов: «Проектное финансирование может поменять весь рынок жилья»

Ольга Юрьевна, как чувствовал себя рынок коммерческой недвижимости в 2017 году? Пациент скорее жив или мертв?

Достаточно сложно рассуждать о том жив или мертв рынок, как и про его общие тренды. Состояние рынка зависит от конкретного города. Но если все-таки пытаться обобщить, то говорить о бурном росте рынка пока не приходится. Тем не менее, видны отдельные позитивные изменения. Во-первых, это переход макроэкономических показателей экономики к позитивным значениям, на рынке недвижимости также стали заметны некоторые положительные тенденции — такие как повышение ставок аренды. Но можно ли на основании этих данных сделать заключение, что рынок в целом однозначно восстанавливается — пока еще вопрос. Появляется, скорее, легкий оптимизм. В то же время, есть отдельные города, которые достаточно хорошо себя чувствуют и в этой ситуации. Понятно также, что в условиях такого рынка растет конкуренция, и, как мы говорили сегодня на конференции, те собственники и девелоперы, которые сегодня внедряют дополнительные меры эффективности, добиваются успеха даже в кризис.

Российское законодательство лояльно к девелоперам?

В двух словах на этот вопрос не ответишь. Самое главное в законодательстве — чтобы в нем не происходило частых изменений. Это отмечают все участники рынка. Каждый раз, когда меняются правила игры — это существенная встряска для них. Если говорить об ожидаемых изменениях в законодательстве, то одна из наиболее заметных инициатив, которая может поменять весь рынок жилья — это переход от принципов долевого строительства на проектное финансирование.

Об этом сейчас много говорят. Президент наметил вектор движения, в декабре была принята дорожная карта. Тем не менее, окончательного понимания, как это будет работать и какой эффект даст, у игроков рынка, да и законодателей, до сих пор нет. Этого нововведения все немного побаиваются, как, впрочем, всего нового и неизвестного.

Нет ли ощущения, что государство таким образом закручивает гайки? Стоимость жилья, вероятно, повысится, хотя при этом будут минимизированы риски для покупателей.

Полных расчетов по всей отрасли я не видела, возможно, что их еще и нет. Но такой механизм работает во всем мире. У него тоже есть и плюсы, и минусы, и, мне кажется, в нашем случае многое будет зависеть от того, как он будет преломляться на российскую ментальность. Но предварительные расчеты показывают, что каких-то драматических изменений, которые не нивелировались бы в целом изменениями на рынке, быть не должно. По крайней мере, такое намерение высказывают и регуляторы, и государство. Закрутить гайки, чтобы всем было плохо, такой цели, конечно, нет. Государство заинтересовано и в решении жилищного вопроса, и в развитии строительной отрасли.

Цель данной инициативы - защитить дольщиков. Сейчас покупатель отдает деньги застройщику и, по сути, нет никаких гарантий, что он получит квартиру. Идея проектного финансирования - предоставить эти гарантии. А вот дальше начинаются вопросы, которые требуют проработки. Банки не до конца понимают свою роль в этом процессе, потому что у них тоже есть лимиты, риски и требования банковского законодательства, поэтому надо сделать все аккуратно, чтобы не подорвать банковскую систему. Есть застройщики, которые давно работают на рынке, и не понимают, зачем им нужен банк, поскольку их качественные объекты, сданные в срок, и доказавший свою состоятельность бизнес уже являются гарантией для дольщиков. С третьей стороны, несправедливо, что правила игры могут быть разными для участников.

Я так понимаю, решить эти вопросы нужно в сжатые сроки.

Да, ожидается, что система проектного финансирования заработает уже с 1 июля 2018 года, но она будет параллельна существующей сейчас. У девелопера будет выбор, как работать: по проектному финансированию, либо по схеме долевого строительства. Отмечу, что договоры долевого участия и проектное финансирование формально не являются единственными способами финансирования строительства жилья. Есть и альтернативные инструменты, иногда более выгодные. Например, некоторые компании выпускают ценные бумаги. Они не всем доступны, для этого нужно быть очень подкованным технологически, финансово и иметь хорошую историю работы на рынке.

Что ждет рынок в 2018 году? Выгодно ли будет инвестировать в недвижимость?

Я бы высказала очень осторожный оптимизм. Что хорошо для бизнеса, то хорошо для недвижимости. Бизнес стал себя чуть-чуть лучше чувствовать, что видно в прогнозах ВВП, ожидается рост между 2 и 3 процентами по разным источникам. Надо понимать, что эти 2% меньше, чем средний рост по миру. Очень много будет зависеть от внешнеполитической ситуации и возможных новых санкций. Пока еще много неопределенности, и приходится рассчитывать в основном только на себя.

Динамика роста рынка ускорится?

Я надеюсь.

Как на торговых комплексах сказывается онлайн-торговля? Отток покупателей заметен?

Критичных изменений в целом по рынку пока нет. Тем не менее большинство крупных ритейловых сетей уже отмечают тенденцию роста онлайн торговли, и сами активно идут в эту нишу, чтобы, пока не поздно, занять этот сегмент. Меняется и портрет покупателя — доля миллениалов будет только возрастать. Они по-другому думают, по-другому общаются, по-другому воспринимают информацию. Преимущества онлайн-торговли очевидны — это скорость, удобство, доступность товаров. Можно заказать что угодно откуда угодно. Конечно, есть моменты, связанные, в частности, с налоговым, таможенным регулированием. Сейчас контроль за электронной торговлей усиливается.

Есть и минусы онлайн-торговли, и сложности. Среди них — ограничения, связанные с несовершенством логистических цепочек. За рубежом компании уже строят небольшие склады в центре городов, чтобы быть ближе к покупателю. А Amazon, один из наиболее продвинутых онлайн-ритейлеров, начинает готовить доставку пока ты еще только выбираешь товар, используя big data. Поэтому эффективная онлайн-торговля зависит от большого количества других отраслей и факторов.

Какими будут торговые центры через десять лет? На саммите эксперты говорили о необходимости поиска новых форматов общения с покупателями.

Технологии настолько стремительно входят в нашу жизнь, что очень сложно что-то прогнозировать. Но если порассуждать на эту тему, мне кажется, торговые центры перестанут выполнять только торговую функцию. Это будет место, куда люди приходят для того, чтобы вместе провести время, поработать, отдохнуть. Через десять лет влияние онлайн-торговли будет еще более заметным. Виртуальные примерочные, виртуальная реальность — это все уже очень близко. Может быть мне как человеку более взрослому все это не очень понравилось бы, и я бы отрицала радикальное изменение формата, но это факт. Новое поколение совершенно другое. Я это вижу по своим сотрудникам – они не хуже, они другие. С этим придется считаться.

Омский рынок недвижимости довольно депрессивный. Посоветуйте, как выйти из стагнации? Где региону взять деньги и на что их потратить?

Где взять деньги — извечный вопрос. Я за очевидный подход - деньги появляются при развитии экономики. Нужно развивать бизнес, открывать новые производства, которые дадут людям работу.

Какова роль государства в этом?

Власть должна этого захотеть. Работая по всей России, я вижу, что конкуренция между регионами и за инвестора, и за внимание из центра очень высокая. Есть абсолютно успешные регионы, они уже привлекли много инвесторов, а дальше развиваются за счет этой базы. Есть регионы, которые менее успешны, но это не значит, что все потеряно.

Один чиновник недавно сказал, что низкие зарплаты — это конкурентное преимущество Омска, то, чем можно привлечь столичных инвесторов, которые могли бы открывать здесь, например, крупные контакт-центры.

Сложно об этом говорить как о фундаментальной точке роста. Нельзя отрицать, что расходы на оплату труда, аренду значимы для компаний. С другой стороны, с повышением роботизации доля зарплаты в расходах компаний становится меньше. 20 лет назад, когда я начинала работать, основным требованием региона к инвестору было то, какое количество рабочих мест он создаст. Главы регионов хотели привлекать инвесторов, которые создадут не менее 10-15 тысяч рабочих мест, но в итоге радовались, получая 200, поскольку с развитием технологий количество сотрудников уменьшалось. Конечно, все зависит от конкретного предприятия, но общая тенденция такова, что зарплата - фактор важный, конкурентный, но его роль будет со временем снижаться.

Из чего сейчас складывается показатель успешности региона?

В качестве показателя успешности региона, я бы привела рейтинг инвестиционной привлекательности, который ежегодно составляет Агентство стратегических инициатив. Экспертами проделана достаточно большая методологическая работа, максимально учтены все возможные факторы.

К сожалению, Омская область далеко не на первых позициях в рейтинге.

Да, и это отражает те сложности, которые есть в регионе. Тем не менее, можно проанализировать параметры, по которым происходит оценка, и, как показывает практика, отставание по некоторым из них можно достаточно оперативно снизить. Может быть, это и не принесет региону первых строчек в рейтинге, но наверняка улучшит ситуацию.

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Интервью