Как омичам грамотно провести общее собрание

Не проходит недели, чтобы в почте или по телефону редакцию не спрашивали о законности проведения того или иного общего собрания собственников помещений в доме. Как вы помните, в Жилищном кодексе указано, что именно и только общее собрание - главный орган управления многоквартирным домом. Сегодняшний материал поможет вам избежать отмены итогов собрания судом по жалобе какого-либо недовольного жильца.

1. Более половины голосов «за» от числа голосов участников общего собрания (ч. 1 ст. 46

ЖК РФ)

- установление и изменение тарифа на содержание жилого помещения;

- введение или сокращение уборщицы, дворника и т. п. работника;

- утверждение отчёта УК (ТСЖ, ЖСК);

- проведение текущего ремонта дома, утверждение плана текущего ремонта;

- кронирование деревьев;

- утверждение схемы границ убираемой территории (она не может быть меньше земельного участка под домом, но может быть больше по решению собственников);

- расходование средств с финансового лицевого счёта дома (если эти полномочия не переданы совету дома либо председателю совета дома (представителю собственников);

- определение порядка организации и проведения общих собраний собственников помещений в доме (порядок оповещения о собрании (ч. 4 ст. 45), порядок сообщения о решениях собрания и итогах голосования (ч. 3 ст. 46), место хранения копий протокола и решений собственников (ч. 4 ст. 46) - разово или на все собрания);

- определение порядка финансирования организации и проведения общих собраний (одного конкретного или всех на период);

- благоустройство земельного участка, на котором расположен дом;

- принятие обращения в органы власти и утверждение его текста либо тезисов с поручением автору составить текст в остальном на своё усмотрение;

- все иные вопросы, отнесённые Жилищным кодексом к полномочиям общего собрания, кроме указанных в последующих пунктах настоящего материала.

2. Более половины голосов «за» от общего количества голосов в доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, ч. 4 ст. 185 ГК РФ)

- переход из одной УК в другую;

- создание и ликвидация ТСЖ, ЖСК (ч. 1 ст. 136);

- выбор (в новом доме) или изменение способа управления домом;

- заключение договора с УК, утверждение его текста;

- заключение договора на поставку коммунальных ресурсов и ОДН, включая агентский договор;

- представление интересов всех собственников помещений в доме в суде, администрации, полиции, Госжилинспекции или любом ином органе, а равно в ресурсоснабжающей организации (сдача показаний);

- выборы представителя собственников помещений по любому вопросу;

- выборы совета многоквартирного дома, председателя совета дома;

- наделение совета дома, председателя совета дома, его

заместителя любыми полномочиями, кроме указанных в пп. 4.2, 4.3 части 2 ст. 44 ЖК РФ (там надо 2/3).

Примечание. Для досрочного расторжения договора с УК по основаниям ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ (недобросовестное исполнение договора) помимо голосов необходимо будет в суде доказать, в чём именно УК недобросовестно исполняла свои обязанности.

3. Не менее двух третей (67,67%) голосов «за» от общего количества голосов в доме (ч. 1 ст. 46 вместе с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

- сдача в аренду (пользование) части общего имущества (подвал, часть лестничной площадки возле мусоропровода, кабельные сети, антенны, колясочная, дворницкая, часть земельного участка под гаражи, павильоны и т. п.), заключение соответствующего договора;

- изъятие из чужого незаконного владения части общего имущества, а равно досрочное прекращение договора аренды (пользования) общим имуществом (например, в случаях, указанных в предыдущем пункте);

- размещение рекламоносителей (кроме окон и дверей помещений с отдельным входом с улицы - так как это частная собственность собственника помещения), заключение соответствующего договора, а равно обратные действия;

- определение лиц (лица), которые(ое) от имени собственников помещений в доме уполномочены(о) на заключение договоров об использовании общего имущества разово или на какой-то срок;

- снос гаражей и иных объектов на земельном участке дома;

- посадка и снос деревьев (так как крупномерное дерево - общее имущество);

- размещение контейнерной площадки и площадки для крупногабаритных отходов;

- утверждение схемы организации земельного участка под домом (границы детской игровой, спортивной площадки, парковки, проездов и т. п.);

- утверждение схемы межевания земельного участка при первичном межевании и изменении границ участка;

- оборудование ограждения, въездных ворот, шлагбаума (т. к. это общее имущество);

- оборудование вновь или изменение границ парковки;

- утверждение границ территории, испрашиваемой в органе местного самоуправления вне земельного участка под домом для нужд дома (для парковки, ограждения, спортплощадки и т.п.);

- асфальтирование двора и (или) проезда к дому в рамках городской программы;

- реконструкция дома (оборудование мансарды вместо чердака, крыльца, лоджии, подпола под первым этажом, пробивание двери для офиса, навешивание балкона и т. п.) - всё, что изменяет размеры дома и (или) его площадь;

- наделение в порядке ст. 161.1 совета дома правом принятия решений о текущем ремонте, председателя совета дома - полномочиями на принятие решений по всем вопросам, не указанным в части 5

ст. 161.1, за исключением полномочий общего собрания.

4. Сто процентов голосов «за» от общего количества голосов в доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

- продажа жильцу или иному лицу части общей собственности (земельного участка, кладовки и т. п.).

Общие примечания

1. По любому из указанных вопросов для проведения обратных действий (например, снятие полномочий с председателя совета дома или досрочное расторжение договора) необходим ровно такой же кворум, как для принятия первого решения.

2. Жилищный кодекс содержит требование о том, что для правомочности проведения общего собрания минимальный кворум - более половины от общего количества голосов в доме. Здесь явная ошибка, так как если рассматривать все статьи кодекса в совокупности - понятно, что по вопросам, где необходимо набрать 2/3 голосов «за», - собрание будет правомочным лишь при участии собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме.

3. Многие не знают - кто собственник неприватизированных квартир, кто голосует этими метрами. Это муниципалитет. Непосредственно обращаться нужно в департамент жилищной политики, передав бланки решений и сообщений о собрании в канцелярию не менее чем за 10 дней до окончания срока голосования, и не забыть указать обратный адрес - куда и кому послать заполненные листы голосования.

4. Чтобы потом не подали в суд, что не всем раздали бланки - нужно при раздаче бланков решений оформлять реестр получения бланков для голосования (так как человек может в итоге просто не вернуть заполненный бланк голосования).

5. Много споров вокруг исправлений. Во-первых, каждый собственник вправе исправить ошибку в бланке решения до того, как он сдал бланк инициатору собрания (после этого - только с согласия инициатора собрания). Для этого нужно, как и по общему правилу, зачеркнуть неправильное и расписаться, указать дату и написать «исправленному верить». Во-вторых, добросовестные председатели советов домов ведут общий реестр собственников и спрашивают: если человек не проголосовал - можно ли его фамилию зачеркнуть в реестре? - Да, конечно, и также расписаться об исправлении - просто данный голос не будет учитываться.

6. Самый трудный вопрос о правомочности решения общего собрания по так называемым «пограничным вопросам» - которые вроде относятся к жилищному законодательству и вроде не совсем. Как частый пример судов: обязаны ли жильцы содержать охранника двора. Суды выносят противоречивые решения: одни суды решают обязать человека платить, поскольку так решило собрание, а другие суды - напротив, указывают, что данная услуга к жилищным не относится, и потому собрание не могло выносить общеобязательное решение. Тут я вам не советчик. Раз нет общей практики - трудно предугадать, как поведёт себя конкретный судья.

7. Когда нет уверенности, что тот или ной вопрос относится именно к той или иной категории по кворуму (50%, 2/3), естественно, чтобы потом решение не отменили по суду, лучше стараться набрать больший кворум.

8. При проведении ремонта часто встаёт вопрос: к какому ремонту - капитальному или текущему - отнести, например, ремонт крыши. Разница в одном: если к капитальному, то надо 2/3 голосов, зато за муниципальные квартиры будет платить город, и можно оформить взаимозачёт с Фондом. Если собрание признает работы текущим ремонтом - то за муниципальные квартиры платить будут жильцы (наниматели), зато для принятия решения достаточно простого большинства голосов в доме (а не 2/3).

А теперь всё в ваших руках. Никто не вправе отменить решение жильцов, принятое в рамках закона и в пределах полномочий собрания.

Автор Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв

Материал опубликован в газете «Ваш ОРЕОЛ» № 11(1000) от 14 марта 2018 г.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи