Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

«Ваш ОРЕОЛ» продолжает знакомить читателей с порядком перепланировки, переустройства (переоборудования) и перевода жилых помещений в нежилые. В следующих номерах мы подробно расскажем, как законно осуществить указанные действия, а затем, как бороться с нарушителями. Советуем сохранить эти материалы, так как опыт говорит, что с 90-х годов мало что изменилось и порядок этот вряд ли претерпит существенные изменения и в дальнейшем.

На какие документы опираться

Как всегда советую в любом деле: сначала разберитесь, какие нормативные акты федерального, областного и местного уровня регулируют данные действия. В нашем случае таких основных правовых документов два:

• Глава 4 Жилищного кодекса РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения» (статьи 25-29);

• Постановление Администрации города Омска от 30 марта 2012 года № 493-п «Об утверждении  административного  регламента  предоставления муниципальной услуги «Приём документов, а также выдача решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, расположенных на территории города Омска».

(Бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения можно скачать здесь)

Сразу общее пояснение: теперь вместо привычной нам советской инструкции любой порядок проведения чего-либо называется «Административный регламент». Не пугайтесь - это просто инструкция работникам мэрии и жителям о порядке перепланировки.

Естественно, в районах каждое поселение (подчёркиваю, не район, а само поселение, райцентр) издаёт аналогичный административный регламент, например, поискал Калачинск и сразу нашёл: постановление главы Калачинского муниципального района Омской области от 12.02.2016 № 29-п «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на переустройство, перепланировку жилых помещений на территории Калачинского городского поселения».

А вот кто не найдёт административный регламент в своём поселении, если есть многоквартирные дома, можете смело идти в прокуратуру. Значит, местная администрация ленится. Чего проще взять за основу омское постановление и просто переписать - там всё законно и правильно. А как людям тогда узаконить перепланировку, раз самого порядка нет?

Когда вопрос касается любых технических вещей, необходимо также просмотреть соответствующие нормативно-технические документы, так как даже при правильном оформлении всех нужных бумаг никто не узаконит перепланировку, например, если вы разместите ванную комнату над гостиной нижнего жильца (на это есть ограничения):

• СанПиН (Санитарные правила и нормы) 2.1.2.2645-10 «Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» от 10 июня 2010 года № 64 (к примеру, именно здесь в п. 2.8 имеется указанный выше запрет);

• СП (Свод правил) 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (утверждённый приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 декабря 2016 г. № 883/пр). 

Во-вторых, мы должны чётко понимать разницу между указанными выше тремя понятиями, чего, к сожалению, не понимают не только многие председатели советов домов, но и работники управляющих организаций.

Тоже никогда не разъяснял: понятия и формулировки всегда берутся только из правового акта: закона, постановления и т. п. Иначе, если, например, мы придумаем их сами или возьмём из книжки, - они не будут иметь юридического значения в суде. Именно потому не всем понятно, почему разрабатываемые обществом потребителей тексты протоколов и решений собраний по разным вопросам написаны таким сложным языком. По-иному просто нельзя, незаконно.

«Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения» (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения» (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Переоборудование - ровно то же самое, что переустройство, просто именно этот термин применён в ряде нормативных документов - они равноценны.

«Реконструкция - это любой вид изменений параметров объекта строительства (здания, жилого помещения, постройки и т. п.), которое влечет за собой его существенное видоизменение или вовсе изменение класса строительного объекта» (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Разбираемся в терминах

Теперь по-русски. Нужно понимать несколько простых разграничительных линий. Во-первых, иногда приходят люди и спрашивают, например: если я немного расширю проёмы межкомнатных дверей (под купленные дверные блоки), будет ли это перепланировкой. Первое разграничение - с какого момента простой ремонт становится перепланировкой. Возьмите свой технический паспорт на квартиру. У кого его нет, очень советую пойти в ЦТИ (БТИ теперь так называется) на ул. Краснофлотской, 8 и его изготовить. Посмотрите: если меняем размер проёма - это не влечёт изменений в техпаспорте, значит, перепланировки нет, а вот если изменяем вообще местоположение двери - это уже перепланировка, так как все двери и окна показаны на схеме в техпаспорте.

С другой стороны, нужно отграничивать перепланировку внутри помещения от реконструкции. Реконструкция - это когда мы вместо окна делаем дверь, то есть изменяем не только параметры помещения (квартиры), но и общие параметры всего здания - его площадь увеличится на 1,5-2 квадратных метра за счёт участка стены, где было окно, а стал вход. А раз реконструкция - это уже совершенно другой порядок оформления. Кстати, именно на этом надувают не знающих правовых норм жильцов ушлые коммерсанты и чиновники, подсовывая им реконструкцию здания с переводом квартиры в нежилое помещение под видом обычной перепланировки, хотя на самом деле это целая реконструкция, требующая гораздо большего количества согласований, в том числе, собранием собственников помещений.

Наконец, что касается переоборудования (переустройства) - дальше для краткости пишем «переустройство». Здесь в отличие от перепланировки мы двигаем не стены, окна и двери, а инженерные сети и оборудование: ванну, унитаз, трубопроводы, короб вентиляции.

В реальной жизни в большинстве случаев одновременно проводятся перепланировка и переустройство: например, когда делают квартиру-студию. Кто не в теме: это когда межкомнатные стены ломают, и не знаешь, сидишь на кухне или в спальне (гостиной).

Основными видами законной перепланировки являются следующие:

• замена (частичная или полная), демонтаж и (или) установка ненесущих внутренних перегородок (часто встречаю, например, когда в новых домах в большой комнате нужно выгородить детскую);

• устройство и закладка проёмов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах (например, изменение места расположения окна, двери);

• устройство и заделка проёмов в перекрытиях (как правило, когда оборудуют выход на чердак и потом делают мансардный этаж либо покупают две квартиры на разных этажах, одну под другой, и затем объединяют их в единую квартиру в двух уровнях.

• расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, в том числе ликвидация встроенных шкафов, кладовок. Кто помнит, делали такие в хрущёвках по проекту, а вот закладка кирпичом встроенных холодных ниш под окнами (такие тоже делали по проекту в старых домах, когда не у всех были холодильники) перепланировкой не является, так как в этом месте в техпаспорте всё равно показана стена.

• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир (когда человек купил две квартиры и объединяет или, наоборот, делит квартиру между родственниками или продаёт по частям);

• устройство дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (всё это касается совсем старых домов до 1950 года постройки, которые строились до вступления в силу современных норм).

Основными видами законного переоборудования являются следующие:

• замена (кроме замены на оборудование того же класса, мощности) и (или) перестановка инженерного, газового и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему зданию);

• установка бытовых электроплит взамен газовых плит;

• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

• прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

• изменение места расположения вертикальных и горизонтальных трубопроводов, коробов приточно-вытяжной вентиляции.

Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, а вот реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются в рамках перепланировки и переоборудования мероприятия, влияющие на архитектурный облик многоквартирных домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции зданий.

Продолжение в следующем номере.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи