Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

Продолжение. Начало в № 21, 22.

Поясним, что такое эркер, так как часто его оборудуют незаконно, а, что сделали эркер, сами не знают. Будете в Петербурге или Москве - в старой части города почти на каждом доме есть эти самые эркеры: небольшие помещения, вынесенные за плоскость фасада, как бы парящие в воздухе. Были они и на «сталинских» домах. Вот и у меня в квартире эркер (дом № 8 по ул. Ленина является памятником архитектуры). Сейчас в современных зданиях вновь вернулись к этому элементу, но самоуправно оборудовать эркер в домах типовой застройки, где его нет по проекту, неправомерно.

Эркер отличается от лоджии тем, что изначально является частью комнаты, входит в жилую площадь, а лоджия вынесена за фасад здания, не обладает толстыми фасадными стенами, её площадь не входит в площадь квартиры.

Указанные выше примерные перечни действий по перепланировке и переоборудованию содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170.

Порядок действий: начинаем с проекта

Итак, на семейном совете вы определили, какие именно мероприятия по перепланировке и переоборудованию хотите произвести.

Или, что ещё чаще, перепланировку вы сделали где-то десять-двадцать лет назад, но никогда не «грузились» всё это оформить. Не беда. Наше законодательство пока не содержит запрета узаконить проведённые действия позднее, если они не будут противоречить нормативам и нет судебного решения о восстановлении квартиры в первоначальном состоянии. Это, кстати, касается всех читателей, кто приходит и спрашивает: а что означает, что у меня в документах указано «произведена самовольная перепланировка»? А вот то и значит, что потом квартиру не продать нормально, пока не узаконите. А мало ли как жизнь сложится. Да и законодательство может ужесточиться - так что лучше сделать это сейчас.

Теперь нужно подготовить проект. Пугаться не стоит - это достаточно небольшой по объёму (около 15 больших листов) документ, примерно с курсовую работу. А оценку поставит окружная администрация (в муниципальных районах - администрация поселения).

В почтовые ящики часто бросают рекламу о подготовке проектов на перепланировку, переоборудование, реконструкцию. Но вестись на это не нужно. Вы заплатите деньги, а взамен получите пачку бумаги, которая годна потом только в шкафах - на полки положить вместо газет.

Однозначно советую делать следующим образом (и сам так делаю, когда просят помочь): прийти в отдел архитектуры окружной администрации (только не к начальнику, а к специалистам) и тихим вкрадчивым голосом спросить: не смогут ли они помочь подготовить такой проект либо подсказать, кто хорошо сделает. Большинство работников этим подрабатывают. Это не совсем законно, но правильно - они же не воруют, а людям помогают. Просто известно, что у нас с коррупцией борются не там, где она реально есть: запрещают муниципальным и государственным служащим подрабатывать даже по своей специальности. Дело в том, что в администрации работники каждый день сталкиваются с этими проектами и знают требования, что можно, а что категорически нельзя. Формально делать будут не они - там будет указана фамилия их друга или родственника, но главное, всё будет сделано правильно, и вы в итоге получите разрешение администрации на перепланировку (переоборудование, реконструкцию).

Второй вариант - искать в Интернете и по отзывам знакомых известную фирму с хорошей репутацией. Но нужно понимать, что такая организация и возьмёт больше - она платит налоги и т. д. Но если поведётесь на рекламу неизвестной конторы, потом жалеть будете, когда вам в итоге откажут. Претензии предъявить некому - проект сделан, работа формально выполнена, а что отказали - ваша проблема.

Ещё о чём нужно сразу договориться и вписать в договор (если делаете в фирме официально) - кто производит согласования и получение технических условий, если это в данном случае требуется.

Поясняю для гуманитариев. Технические условия - это разрешения, как правило, от поставщиков коммунальных услуг, что нужно сделать, чтобы произвести переоборудование: например, если ставим электроплиту - заставят сначала заменить полностью проводку от общего ввода ВРУ и т. п.

Согласования - это перечень подписей на проекте, удостоверяющих, что те или иные контролирующие органы, в первую очередь пожарный и санитарный надзор, согласны, что проект сделан по закону.

Поскольку большинство читателей вряд ли много понимают в этих темах, на вашем месте я бы лучше заплатил, но чтобы техусловия и согласования получал тот, кто делает проект.

На этом и основан один из обманов жильцов: предлагают низкую цену, а потом говорят: а выдача техусловий и согласование не входят в наши обязанности, идите сами и согласовывайте или доплатите ещё столько же.

Проект делается достаточно быстро. Если надо срочно и хорошо заплатили - за три дня, в реальной жизни - за месяц (со всеми техусловиями и согласованиями).

Предвижу вопрос - здесь и далее примерные цены для Омска мы укажем в последнем материале (в районах они, как правило, ниже).

Важные замечания

Вы поставили свою подпись о приёмке проекта. Теперь можно идти в окружную администрацию (не будем дальше повторяться, в районах - в администрацию поселения). Но чтобы не сходить впустую, сначала два общих замечания.

Первое. Оформлять перепланировку и т. п. действия может только собственник всего помещения (дело в том, что, может быть, остальные члены семьи не хотят электроплиту и т. п.). Если у вас квартира разделена на доли или части - на ваш выбор: либо приходить всем вместе, и каждый пишет заявление, либо вы должны получить нотариальную доверенность от каждого сособственника (ясно, в ней должно быть написано именно поручение оформить документы на перепланировку (переоборудование, перевод и т. п.), либо оформить, опять же через нотариуса, договор о том, что все сособственники поручают вам данные действия. Если сособственники муж и жена - всё равно нужно нотариальное согласие супруга.

Соответственно, наниматель не имеет права ничего делать с занимаемой муниципальной или государственной квартирой (жильём от предприятия) без согласия собственника, которого вы никогда не получите в реальной жизни.

Вниманию наших сельских читателей! Сейчас идёт постепенный перевод домов от центральных котельных на электрообогрев или газ. Никто не вникает, а потом у вас будут проблемы: по документам-то ваш дом и ваша квартира отапливаются от централизованной котельной. Если надо администрации или хозяину котельной сделать такое переоборудование, требуйте, чтобы в документы за счёт инициатора переоборудования были внесены изменения: это касается техпаспорта и техплана всего здания, техпаспорта и техплана конкретно вашей квартиры, иначе будете потом бегать сами и замучаетесь получать согласования.

Второе. Согласование на перепланировку выдаёт администрация того округа, где расположена квартира (а не где вы живёте, если это разные округа).

Перечень представляемых в администрацию округа для получения согласования на перепланировку документов изложен в статье 26 ЖК РФ: «2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утверждённой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилогои помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов. Заявителю выдаётся расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование».

Продолжение в следующем номере.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи