Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

Продолжение. Начало в № 21-23.

Вчера на собрании в одном из домов женщина задала вопрос: где найти первые материалы про перепланировку, так как она давно это сделала, а теперь хочет узаконить? В связи с этим напоминаю, что подписка на «Ваш ОРЕОЛ» на второе полугодие в этом месяце заканчивается, что касается в первую очередь тех, кто живёт на даче. Ведь газеты за неделю раскупают, и потом найти часть интересующего вас материала просто не получится, только у соседей переснять. Потому проще оформить подписку, по крайней мере, на третий квартал (так тоже можно) - до окончания дачного сезона.

Какие документы нужно собрать

А мы продолжаем обсуждать перепланировку, переустройство, перевод жилых помещений в нежилые, и, как мы условились, для простоты называем всё это вместе перепланировкой.

Прошлый материал мы окончили перечислением документов, которые в силу требований части 2 статьи 26 ЖК РФ сдаются в администрацию округа для получения разрешения на перепланировку.

Идём по списку и даём краткие пояснения.

Заявление о перепланировке пишется только на бланке, который есть в Интернете на сайте Администрации г. Омска (а вообще - это приложение к указанному в предыдущем материале Регламенту № 493-п), заполнить его несложно.

Правоустанавливающие документы на квартиру - это не свидетельство о праве собственности, как многие считают (оно называется правильно «правоподтверждающий документ» - только подтверждает право), а установил право на квартиру договор купли-продажи, договор дарения, приватизационное удостоверение, решение суда, документ о наследовании по завещанию или по закону и т. п. документ, на основании которого вы стали собственником квартиры. Кстати, их может быть несколько - например, сначала вы стали собственником 1/2 квартиры по договору купли-продажи, а после смерти супруга получили ещё 1/2 по документу нотариуса.

Важные нюансы

Здесь сразу нужно сделать отступление, чтобы больше не повторяться. Кто самый дотошный - найдёт постановление Медведева о том, что, если какие-то документы есть уже в государственных или муниципальных органах, можно их не приносить и указывать, чтобы сами отправляли запрос. Но на практике делать так очень легкомысленно. Во-первых, выполнять будут все положенные 45 дней (столько можно решать вопрос о перепланировке). Во-вторых, могут дать не те документы, и будете повторно подавать. Всё что нужно сами ищите и приносите. В частности, это касается правоустанавливающего документа на квартиру - он уже лежит (вспомните где - мы об этом писали: правильно, в Росреестре, или юстиции, как её называют в народе). Кстати, именно потому настаивал, чтобы все, кто имел только приватизационное удостоверение, пошли в Росреестр. Вот кто там не был - про вашу квартиру вообще ничего нигде не лежит, что предоставляет возможности мошенникам разного рода.

Так что берём дома договор купли-продажи (самый частый документ), размножаем две копии (нужно предъявить подлинник, в администрации округа сами сравнят и заверят копии, а подлинник сразу вернут). У кого лишние деньги и время - идёте к нотариусу и делаете сразу нотариальную копию, но это не обязательно и не надо.

С проектом всё понятно - мы об этом достаточно писали. Дополню только, что в договоре с проектировщиком сразу нужно указать, чтобы проект был в трёх или минимум двух подлинных экземплярах, так как один подлинник у вас заберут в архив администрации.

Ещё про проект из опыта скажу, что уважаю архитекторов, но они, как и компьютерщики, часто люди не от мира сего. Хорошо зная свою тему, они могут ошибиться в номере квартиры, написании вашей фамилии и т. п., а администрация в этом случае откажет: ясно же, раз проект на другую квартиру. Потому, когда будете получать проект - проверьте формальные реквизиты, всё ли верно.

Следующий документ - технический паспорт. Его изготавливает Государственное предприятие Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» (сокращённо

ЦТИ, бывшее БТИ). У большинства технический паспорт есть. Здесь бывают два спора. За 20 лет форма техпаспорта менялась трижды. Если рядом положить техпаспорт 1995 года и нынешний - они совершенно разные. Иногда администрация отказывается брать паспорта по старой форме, иногда берут. Тут я не судья, поскольку делать новый паспорт есть смысл уже после утверждения перепланировки, до этого мы дойдём в конце. Надо постараться, чтобы взяли старый паспорт (чтобы не платить деньги дважды). У кого вообще нет паспорта - это ваши проблемы. Нужно было читать «Ваш ОРЕОЛ», мы об этом не раз писали. Ваш путь - сначала в ЦТИ и только потом - в администрацию.

Сразу ещё одно отступление. К сожалению, несколько лет назад власти разрешили оформлять технические паспорта не только государственному ЦТИ на ул. Краснофлотской, 8, но и частным организациям. Ваше дело, но очень не рекомендую идти туда, даже хотя там на 100-150 рублей дешевле. Официальный архив, откуда берёт документы Росреестр, - это ЦТИ, и вообще, вспомните меня: пройдёт несколько лет, это решение отменят, так как сегодня государство лишилось возможности иметь учёт данных о зданиях: эти данные вообще находятся не в одном месте, а в разных БТИ.

Второй спорный вопрос - когда заявители, невнимательно прочитав Жилищный кодекс, несут вместо технического паспорта технический план (это ненужная бумажка, которую стали давать вместо техпаспорта с 2013 года, там, напомню, зачем-то указаны спутниковые координаты вашей квартиры, как будто она может переехать в соседний дом). Ясно, этот документ не возьмут, сколько ни скандальте. Нужен именно технический паспорт.

Про согласие других сособственников мы подробно писали в прошлом номере.

Наконец, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры - этот документ нужен только в очень редких случаях, так как многоквартирных домов - памятников истории единицы. Вот наш, например, так он 1935 года постройки. Подробно пояснять не буду, скажу только, что нужно обращаться в Министерство культуры Омской области на ул. Гагарина, 22 (это рядом с мэрией), там есть специальная комиссия.

За все переданные документы вам дадут расписку.

Специально привели мы и пункт 3 статьи 26 ЖК РФ: «Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов». Не все правильно понимают этот пункт. Администрация же не заинтересована в конфликтах ни с вами, ни с другими жильцами дома. Потому они не будут специально чинить вам препятствий, но бывают случаи, когда нужно получить дополнительные документы (например, часто требуют экспликацию всего этажа дома или решение общего собрания собственников). Читайте внимательно: «требовать» нельзя, а предложить принести можно. Ну, откажетесь, и они вам откажут, так как не уверены, что там все законно, а запросы делать неохота. Либо будут запросы делать два месяца. Вам же надо, потому советую не козырять этим пунктом, а идти собирать что попросят (кстати, поэтажные экспликации, а по-русски - схемы этажей дома - можно получить за небольшую плату в архиве ЦТИ).

Могут ли отказать в приЁме документов?

Да, все эти случаи приведены в п. 12 Регламента № 493: «12. Основаниями для отказа в приёме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, являются представление документов, имеющих подчистки либо приписки, зачёркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, документов, исполненных карандашом, а также документов с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, представление документов физическими и юридическими лицами, которые не являются собственниками жилых помещений, подлежащих переустройству и (или) перепланировке, либо их уполномоченными представителями».

По практике в окружной администрации при приёме документов скажут, когда приходить за разрешением (исходя из 45 суток). Реально нужно ходить периодически в отдел архитектуры, чтобы знать, как идут дела, чтобы отказ не подготовили вместо разрешения, вдруг донести что-то понадобится, и сделают тогда быстрее, если ходить будете.

Кстати, если дело идёт к отказу, срочно отзывайте заявление (так можно) и идите решать вопрос - на приём к депутату, мэру и т. п.

Будем оптимистами: ваши документы приняли, ждем указанное время, либо придёт письмо из администрации, чтобы приходили за согласованием. Итогом станет распоряжение главы администрации административного округа города Омска «О согласовании перепланировки жилого помещения» (либо «О согласовании переустройства жилого помещения», либо «О согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения»). Обратите внимание на последний вариант названия распоряжения: часто нужно сразу сделать и то и это. Никаких особенностей - просто всё должно быть отражено в едином проекте (два проекта не делают).

Когда будете забирать распоряжение - проверьте, чтобы печать была синяя, а то потом замучаетесь заверять.

Прежде чем идти дальше по процедуре, рассмотрим неприятный вариант: отказ.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки изложен в части 1 статьи 27 ЖК РФ (п. 14 Регламента № 493):

«1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определённых частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, преду-смотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании пере-устройства и (или) перепланировки жилого помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке».

Первый и второй подпункты, полагаю, понятны. Про подпункт 1.1 мы писали выше - нужно представлять все документы, которые запросят.

Третий подпункт - о несоответствии с требованиями законодательства - рассмотрим в третьем разделе, когда будем писать про борьбу с нарушителями.

Ясно, отказ можно обжаловать в вышестоящем органе - Администрации города Омска либо сразу пойти в суд. Надеемся, до этого не дойдёт - наши читатели законопослушные и грамотные. Кстати, по закону в этом случае обжаловать отказ в суд нужно в трёхмесячный срок с момента получения письма с отказом, иначе будете суд просить продлить срок, и не факт, что простят.

Но мы сделали всё по закону и отказа быть не может.

Что дальше?

А согласно пункту 43 Регламента № 493 «Распоряжение главы администрации административного округа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Нанимаем бригаду и проводим перепланировку (если перепланировка старая - выдерживаем для приличия неделю). Кстати, в самом распоряжении будет указан предоставленный нам предельный срок и время работ (чтобы соседям не мешали). По окончании работ уведомляем администрацию (такое требование будет содержаться и в тексте разрешения), они придут, посмотрят и составят акт приёмки.

Вот что об этом говорится в статье 28 ЖК РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»:

«1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приёмочной комиссии.

2. Акт приёмочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учёт объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

На практике бывает, что, когда стали ломать, оказалось, что нужно сделать не совсем так, как по проекту, и у меня такое было. Варианта два: законный - доплатить и переделать в этой части проект, и не очень - надеяться, что не заметят, либо попросить, когда придут принимать работы, не замечать несоответствия проекту, особенно если они небольшие. Ясно - я за первый вариант: сегодня с одним договорился, а завтра, например, продавать, и тут вскроется несоответствие.

Акт тоже нужно получить в двух подлинных экземплярах с синими печатями. Это завершающий документ перепланировки (переустройства).

Теперь остаётся только внести изменения в техническом учёте. Так уж сложилось, что учётов теперь фактически два: в Росреестре в лице Кадастровой палаты и в ЦТИ. В Росреестр администрация направит бумаги автоматически (см. выше ч. 2 ст. 28 ЖК РФ), а вот в ЦТИ надо идти самому, чтобы внесли изменения в техпаспорт квартиры и экспликацию данного этажа дома. Деньги небольшие, но теперь можно спать спокойно.

Идите оформляйте, пока лето - всюду народу меньше. Потом спасибо газете скажете.

В следующих номерах - о переводе помещения из жилого в нежилое.

Председатель Общества ЖКХ по защите прав потребителей Александр Лихачёв

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи