Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

Продолжение, начало в № 21-25.

...Ну, то, что нельзя переводить квартиру в нежилое помещение, если там другой человек живёт, и без кодекса понятно, всех нужно сначала оттуда выписать, а вот дальше интересно: во второй части статьи 22 как раз и прописано, что вход в офис не может быть через общий подъезд. Это правильно. Понятно, что такое соседство будет мешать другим жильцам.

К сожалению, здесь в Жилищном кодексе России есть недоработка. Не раз старшая по дому № 18 на ул. Красный Путь Г. В. Восконян жаловалась на то, что в одном из подъездов оборудовали в квартире риелторское агентство. Прямо в подъезде выстраивается очередь из совершенно посторонних людей. А выгнать их долго никто не мог, и вот почему. В Жилищном кодексе РФ есть статья 17 про жилое помещение, а в ней есть очень вредоносная часть 2 следующего содержания:

«2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение».

И пока в суде год будешь доказывать, что это как раз нарушает права других жильцов, бессовестные люди открыто попирают все возможные правовые нормы, а потом просто снимают квартиру в другом доме и продолжают то же самое.

Причём всегда удивляюсь: депутаты живут своей жизнью, получая высокие оклады. Они нашли только два строгих исключения, изложенных в части 3 статьи 17 ЖК РФ:

«3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности».

Как я понимаю, люди-то страдают не столько от проповедей, сколько от риелторов, частных врачей, когда в любое время суток в подъезд систематически приходят больные люди, да ещё от проституток с почасовыми гостиницами и от частных ломбардов (несколько лет назад в Советском округе преступники по дороге к ограблению ломбарда ранили жильца).

На практике, если такое у вас случилось, придётся вместе с УК идти в суд доказывать, что данная деятельность нарушает права других собственников помещений в доме.

Но вернёмся к обсуждаемой части 2 статьи 22 ЖК РФ и находим интересную вещь: оказывается, часть КТОСов и жилищных организаций сидят у нас незаконно, к ним тоже вход через подъезд. Причём у администрации почему-то две правды: для населения и для себя. Ещё при Шрейдере, когда был членом КТОСа «Центральный-9», не раз говорил и писал, что КТОС размещён незаконно: вход через подъезд дома № 6 по ул. Добровольского. Жильцы возмущаются правильно. Нужно сформировать отдельный вход с улицы Добровольского. Но никому это, к сожалению, не нужно.

Поэтому, вообще говоря, у кого в подъезде есть такая ситуация, можете обращаться в уполномоченные органы с требованием оборудовать входную группу и изолировать подъезд от нежилого помещения. Вы выиграете любой суд, если вопрос не решится добровольно.

Интересной представляется и часть 3 статьи 22. Кто будет проходить или проезжать по улице Андрианова (эта улица выходит одной стороной на парк Советского округа) - на одном из домов мы видим совершенно безобразную лестницу на второй этаж прямо по фасаду. Вот как раз там в своё время перевели из жилого помещения в нежилое одну из квартир второго этажа (первый этаж перевели раньше). Формально всё законно, но - аж жуть.

Идём дальше. Статья 23 ЖК РФ «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение» примерно дублирует аналогичную статью 26 про перепланировку. Как и перепланировку, перевод жилого помещения в нежилое юридически осуществляет в Омске администрация административного округа, в чём есть серьёзная проблема, но об этом ниже (если кратко, нет у этого уровня администрации часто необходимых полномочий).

Вот какие документы необходимо представить в администрацию округа

«2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение… собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в  нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и офор-мленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представления других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдаётся расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения».

Давайте сравним два списка документов - на перевод и на перепланировку. Особых отличий нет, но на перевод документов нужно больше - добавился пункт 4 «поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение» (тоже в кодексе пробел - на практике и при перепланировке всё равно этот документ требуют у всех, чтобы, например, ванная перепланируемой квартиры не оказалась над гостиной нижнего этажа), а ещё в пункте 5 требуется проект переустройства и (или) перепланировки - мы уже отмечали, что почти всегда переводу помещения в нежилое предшествует его перепланировка.

Про документы мы подробно написали в разделе о перепланировке, а что касается поэтажного плана, он же экспликация, его вы получите за небольшую плату в архиве ЦТИ (для новых домов позднее 2000 года постройки документы есть и в управляющей организации).

Обращаю внимание: безграмотно требовать «проект перевода жилого помещения в нежилое». Нет такого проекта, есть проект перепланировки (переустройства) с целью перевода помещения в нежилое.

Внимательный читатель скажет: а почему в списке нет документов о согласии сособственников помещения на перевод в нежилое и согласования с минкультом для домов-памятников. Законодатель так пишет часто. Подразумевается, что, поскольку всё равно нужно делать проект перепланировки, автоматически положено получить и эти согласования, так что не думайте, что если это не прописано прямо в тексте, получать такие бумаги не нужно.

Могут ли отказать в приёме документов или принять их, но приостановить работу по переводу помещения из жилого в нежилое?

Да, могут, и исчерпывающий перечень таких случаев определён в Регламенте № 494:

«12. Основаниями для отказа в приёме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, являются представление документов, имеющих подчистки либо приписки, зачёркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, документов, исполненных карандашом, а также документов с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

14. Отказ в предоставлении муниципальной услуги допускается в случае: 1) непредставления заявителем документов, предусмотренных пунктом 9 настоящего административного регламента;

2) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения требованиям законодательства (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Этот подпункт дополнен в 2015 году;

4) поступления в администрацию административного округа ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение по указанному основанию допускается в случае, если администрация административного округа после получения указанного ответа уведомила заявителя о получении такого ответа, предложила заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, и не получила от заявителя такие документы и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления».

В остальном всё, как и при перепланировке. Госпошлина не взимается. Срок рассмотрения заявления до 45 суток с момента его регистрации в администрации округа и т. д.

Продолжение в следующем номере.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи