Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

«Ваш ОРЕОЛ» продолжает серию публикаций о порядке перепланировки, переустройства, перевода жилых помещений в нежилые. Мы рассмотрели порядок перепланировки и переустройства, перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде чем перейти к последнему, самому интересующему многих читателей разделу - как бороться с нарушителями, необходимо прояснить два принципиальных вопроса, без понимания которых вам трудно будет выиграть суд, да и просто в общении с любым чиновником вы будете уязвимы в смысле обвинений в популизме. Речь идёт о применении нормы статьи 40 Жилищного кодекса РФ - присоединение части общего имущества, и о самом понятии «реконструкция» - чем она принципиально отличается от простой перепланировки. Именно трактовка этих двух понятий и составляет суть практически всех судебных процессов (не считая темы с совсем уж бесбашенными нарушителями - кто вообще не делал проект и просто тупо нарушил прочность и надёжность строительных конструкций дома).

Вот она - главная статья Кодекса, которая защищает наши права, а именно часть 2 статьи 40 ЖК РФ:

«2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Тут и комментировать нечего, для нормального человека всё ясно: раз захотел присоединить себе часть общего имущества - будь добр принеси протокол общего собрания.

Но, к сожалению, наши начинающие бизнесмены в большей части не правопослушны, а многие наши чиновники очень любят лёгкие денежки.

Подробно о лазейках

Но сначала небольшое отступление. Люди постарше помнят, когда и почему вообще началась эпопея перевода жилых помещений в нежилые. Это была середина 90-х годов, когда появился мелкий и средний бизнес, а помещений для офисов и магазинов не хватало. Корпуса по 5000 квадратных метров под кофейню или парикмахерскую не нужны - за них же нужно налог платить, отапливать и т. д., а небольших торговых и офисных помещений при социализме просто не строили: если уж торговый объект, то на микрорайон - двухэтажный Дом быта, например. Это не хорошо и не плохо - просто народное хозяйство было устроено по-другому. Вот и стали предприниматели выкупать квартиры в первых этажах на оживлённых улицах и переоборудовать их под нежилые помещения. Жилищного кодекса не было, и Омский городской совет решил сам определить законные рамки этого процесса (являюсь одним из авторов этого документа как депутат). Тогда определили, что нужно собрать подписи именно тех собственников квартир, кому эта самая перепланировка будет больше всего мешать: жильцов данного подъезда, а также смежных квартир со всех сторон, сверху и снизу.

Уже потом выявилась недоработка данного решения: более состоятельные предприниматели просто подкупали соседей или вообще выкупали рядом расположенные квартиры и уже как хозяева ставили подпись о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Но в целом схема работала до вступления в силу Жилищного кодекса РФ в марте 2005 года.

И вот здесь некоторые городские чиновники обнаглели от бесконтрольности и стали массово подписывать разрешения на перепланировку с переводом жилого помещения в нежилое. Именно к периоду правления Шрейдера и Вижевитовой, курировавшей правовую работу администрации, относятся большинство судебных конфликтов.

Что же сделали чиновники? А вот что.

Давайте вернёмся к части 3 статьи 23 ЖК РФ «3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи». Напомним, что в ней указаны чисто технические документы: проект, схемы этажей и т. п., а про согласие других сособственников дома там не прописано.

Много раз мы и представители многих других областей, где ситуация примерно такая же, просили дополнить текст небольшой ремаркой, как это сделано во многих других статьях ЖК: «кроме случаев, указанных в части 2 статьи 40 Кодекса». Данное предложение встречает полное неприятие со стороны председателя профильного комитета Госдумы РФ Крашенинникова, который любит говорить (и писал это же в ответах), что Кодекс пишется для юристов, все сейчас с высшим образованием и должны понимать, что статьи применяются в совокупности - достаточно написания этого требования в статье 40. Но это для добросовестного чиновника достаточно. А если охота получить взятку?

Тогда действуем просто: со ссылкой на неправомерность запроса ещё каких- либо документов просто не просим представить протокол собрания собственников, подписываем распоряжение о согласовании перепланировки (переустройства) с переводом жилого помещения в нежилое на основании представленных технических документов. И точка.

Расчёт простой: судиться с самой администрацией города пойдут единицы, ну, вернут взятку эту, а в остальных случаях прокатит. Так и произошло на практике. Пройдите по любой центральной, да и нецентральной улице - и всё увидите своими глазами.

Как в многоэтажках появляются пивнушки

Причём даже там, где один чиновник пытался потребовать учитывать интересы собственников, другой на него давил.

Последний пример относится к 2014 году: в доме по ул. Труда, 10 человек выкупает квартиру № 112 в первом этаже и начинает без правовых оснований делать перепланировку с последующим переводом в нежилое. Председатель совета дома Л. В. Дорохина проводит общее собрание по всей форме и представляет в администрацию Ленинского округа протокол о несогласии собственников помещений с переходом части общего имущества в частное (прорубанием двери вместо окна, тем более что дом панельный). Вопрос доходит до губернатора Омской области В. И. Назарова на личный приём. Глава округа В. С. Стрельцов отказывает в перепланировке и переводе жилого в нежилое, сказав мне, что давят со всех сторон.

Ну и что дальше? Счастливый конец? Нет. Видимо, у этих граждан был кто-то в Ленинской прокуратуре, и вскоре на имя главы округа приходит представление, что он по формальным причинам чинит препятствия бизнесу. Стрельцов с прокурорскими связываться не стал и подмахнул незаконный перевод. Жильцов даже в известность не поставили. Если данный материал прочтут в прокуратуре Омской области, надеюсь, что документы по данному помещению будут затребованы и неправомерное решение пересмотрено, а заодно и выяснят - кто принес на стол прокурору это представление. Это мелкий клерк из личных интересов навредил авторитету прокуратуры, поскольку вот уж жильцы не думали, что начнут давить сначала на управляющую организацию, а когда не получилось - на главу округа. Теперь там пивная. Эмоции соседей, полагаю, пояснять не нужно, как и перечислять слова, которыми они костерят главу округа, прокуратуру и всю власть в целом.

Внимательный читатель спросит: ведь вы писали в начале, что федеральный документ разъясняется более подробно местным Регламентом? Но омские чиновники при мэре Шрейдере вышли из этого положения изобретательно: в пункте 8 Регламента № 494, подписанного Т. А. Вижевитовой, просто воспроизвели перечень документов из статьи 23 Кодекса да ещё добавили оттуда же о запрете требовать чего-то ещё. А про статью 40, защищающую жильцов, - молчок.

Чтобы читатели понимали, так как не все будут читать этот документ: Регламент - это многостраничная подробная инструкция, где нашлось место написать, как и где регистрировать бумаги, какие скамьи должны быть в зале ожидания для заявителей (вот придёте и не видите «кресельных стульев» или банкеток - можете жалобу писать), какие бумаги должны висеть на стендах, а вот важнейшей статье 40 из ровно трёх строчек места не нашлось - ясно, специально, чтобы дурачить народ.

И ответы писали соответствующие: «Поскольку администрация округа не имеет права требовать иные документы, чем указано в статье 23 ЖК РФ», правовые основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое отсутствуют». Целая папка в Обществе потребителей накопилась. Естественно, мы всякий раз предлагали идти в суд, обещали помочь бесплатно. Но далеко не все соглашались из-за возраста, занятости, а некоторые ещё и обижались (почему-то люди до сих пор считают, что я могу махнуть рукой и одним звонком всё исправить).

Кто не забоялся - суды выиграли, как, например, представители собственников помещений по ул. Заозёрной, 9 З. А. Мишина или ул. Красногвардейской, 59 Н. И. Киюшова, да и по нашему дому по ул. Ленина, 8 мне пришлось судиться. Только после того, как я был вынужден подробно пояснить эту ситуацию Виктору Ивановичу Назарову, в порядке подготовки к традиционной ежегодной встрече членами Общества потребителей и общественным активом в 2016 году новый заммэра города Омска А. В. Подгорбунских подготовил соответствующее дополнение в пункт 8 Регламента № 494 (абзац введён Постановлением Администрации города Омска от 11.11.2016 № 1368-п):

«В соответствии со статьёй 40 Жилищного кодекса Российской Федерации на переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме».

Лазейку прикрыли. На это нам потребовалось восемь лет.

Продолжение в следующем номере.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ

Александр Лихачев.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты