Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

Продолжение, начало в № 21-27.

...Мораль. Напомним, первый в этой части совет мы давали раньше: когда смотрите правовой акт - всегда нужно проверять, последняя ли это его версия, ведь документы могут изменяться.

Второе - никогда не верьте на слово и даже на текст любым бумагам, особенно ответам чиновников. Запомните, общественная наука давно пришла к выводу о том, что чиновники сегодня образовали новый класс, то есть имеют своё обособленное место в общественном производстве и свои обособленные от других классов интересы. Здесь речь не о взятках или иных нарушениях. Ясно, им выгоднее сэкономить деньги бюджета, не делать, например, ремонт полностью или подписать в нашем случае согласование на перевод жилого помещения в нежилое, даже не за взятку, а за то, что предприниматель, например, выделит деньги на ремонт крыльца школы, за которое этого чиновника ругают. У жильцов свои интересы. То же касается и ответов УК и ресурсных компаний. Если вам сослались на статьи, прочитайте их сами, часто чиновник или коммунальщик указывает только ту статью, которая в его пользу (в нашем случае - статья 23), а, может быть, в этом или другом документе есть иная статья, совершенно меняющая содержание (в нашем случае - статья 40 ЖК РФ).

Приведу один пример для понимания. До сих пор чувствую свою вину (хоть и не виноват) перед очень пожилым человеком, бывшим редактором районной газеты одного из южных районов, которого принимал год назад. Дедушка вошёл в конфликт с электриками и газовщиками на предмет того, что категорически отказывался производить за свой счёт поверку приборов учёта ресурсов, а те в ответ, естественно, присылают ему квитанции по нормативам. Сначала думал, что всё просто: показываю ветерану положения из постановлений Правительства РФ, поясняю, что счётчик в частном доме - ваша собственность, извольте поверить. А дед тоже непрост: достаёт переписанный от руки текст Федерального закона от 26 июня 2008 года № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений», а там в статье 13 «Поверка средств измерения» чёрным по белому прописана часть 7 следующего содержания:

«7. Средства измерений, не предназначенные для применения в сфере государственного регулирования обеспечения единства измерений, могут подвергаться поверке в добровольном порядке».

Вот ветеран и говорит: мой счётчик для государственного регулирования не применяется, в нашей деревне и слов-то таких не знают, значит, мы с бабушкой можем проводить поверку только по своему желанию, а у меня такого желания везти в город счётчик и платить деньги за поверку нет; надо газовикам и электрикам - пусть сами берут и везут.

Кстати, если прочитают руководители «Межрегионгаза» и «Омской энергосбытовой компании» - я просил вас год назад дать пояснения для ответа человеку. Ясно, абсурд, но формально-то дед прав. Если в законе ошибка, что скорее всего - так устраните конфликт, поверьте этому человеку лично его приборы. Если он не прав, сошлитесь на другие статьи, там есть тема для обсуждения. Но ответа я не получил.

Так что всегда проверяйте на соответствие законодательству любые бумаги. Но пример приведён не только для этого.

На что ориентируются суды

Теперь вторая серьёзная тема, которую должны понимать читатели, и не только относительно борьбы с незаконными

перепланировками.

В любом юридическом ВУЗе главный предмет - теория государства и права. Если его сдал - уже вряд ли вылетишь. Одной из тем этого курса является так называемая «конкуренция» или на языке юристов «коллизия» норм права, то есть случай, когда по одному вопросу есть две или более нормы права, которые различаются между собой.

Что делать судье?

Вот в нашем случае есть норма статьи 23 ЖК РФ, что кроме технических документов при переводе жилого помещения в нежилое требовать ничего нельзя, и норма статьи 40 ЖК РФ - что в случае, когда прихватывается часть стены или подъезда, нужно ещё разрешение сособственников общего имущества.

Или в приведённом примере: по закону № 102 поверка приборов учёта - дело добровольное, а по Гражданскому кодексу и постановлениям Правительства РФ - собственник обязан произвести эту самую поверку прибора учёта.

Такое, к сожалению, бывает часто. В каждом случае, если стороны не договорились, решать будет суд. Не вдаваясь во все тонкости, приведу только основное, чтобы вас не надули.

А. Есть иерархия норм права: на вершине - всегда Конституция (иными словами, если любой документ не соответствует Конституции - будет применяться Конституция), потом идут кодексы, потом законы, потом постановления правительства, потом приказы министерств, потом областные документы, потом городские.

Б. Не превысил ли издатель документа свою компетенцию. Известная ситуация с рядом бессовестных крупных управляющих компаний Омска, которые прихватили деньги жильцов за ОДН по нормативам в 2017 году, а теперь при попустительстве губернатора отказываются возвращать под формальным

предлогом, что Правительство РФ (а только оно имеет право) не издало порядок перерасчёта. Как будто сами не понимают, как отдавать. Как брать - знали.

В. Какая сфера применения данных норм - например, приходилось выигрывать суды у пожарных, применявших так называемые СП по проектированию к уже давно построенным зданиям, а там написано - «применяются при проектировании вновь строящихся объектов».

Г. Всегда специальная норма имеет преимущество перед общей - то есть применительно к жилью норма Жилищного кодекса будет главнее нормы, например, градостроительного или семейного кодексов.

Д. Какой акт более современный по времени издания (в праве принято, что действует последний по времени документ).

Во втором примере про поверку приборов учёта с позиций ресурсоснабжающих организаций, видимо, нужно руководствоваться именно этими положениями.

Е. Применимы ли вообще приведённые термины. Уже не раз объяснял безграмотным молодым инспекторам Госжилинспекции, что «придомовой территории», указанной в Правилах № 170 2003 года издания, нет давно: Жилищный кодекс читать нужно - теперь есть границы земельного участка под многоквартирным домом.

Ж. Есть ли связь между конкурирующими нормами. В нашем случае проще: как раз такая связь есть, она прописана в статье 40 ЖК РФ, которая дополняет статью 23. Имеется в виду, что если общее имущество не прихватывается, то больше ничего требовать нельзя. Но в одном случае, когда общее имущество переходит в частную собственность, добавляется согласие других сособственников этого общего имущества.

Итак, первая лазейка - принятие решений без учёта требований статьи 40 ЖК РФ.

Сроки исковой давности

В Гражданском кодексе есть такая статья 234 «Приобретательская давность»:

«1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество, в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации».

Иными словами, если постановление или распоряжение главы округа о приёмке в эксплуатацию законченного перепланировкой (переустройством) объекта и переводе квартиры в нежилое помещение

издано более 15 лет назад - не тратьте время. Это сто процентов.

И второе - срок исковой давности, но тут есть варианты. Вот выдержка из статьи 200 Гражданского кодекса РФ:

«2. По обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определён или определён моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать 10 лет со дня возникновения обязательства».

Если решение администрации оформлено более 10 лет назад, то подача иска будет затруднена. Но даже если пропущена исковая давность, суд может учесть обстоятельства и рассмотреть дело по существу. Для этого в ст. 205 ГК РФ обозначено правило, по которому период восстанавливается из-за тяжёлого заболевания истца, неграмотности, беспомощного состояния. Важно, чтобы эти обстоятельства появились в последние шесть месяцев положенного срока.

Причём здесь опытный адвокат или прокурор попробует «выспорить» ещё одну вещь - с какого времени считать срок давности, ведь ранее вы формально претензий не предъявляли, так что до 15 лет можно пытаться, а до 10 лет - смело идти в суд.

Продолжение в следующем номере.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты