Ипотека и рынок жилья Омска: что день грядущий нам готовит

Рынок недвижимости в Омской области пока буксует. Несмотря на оживление российской экономики в целом, далеко не все строители чувствуют уверенность в завтрашнем дне. Наиболее стабильная ситуация складывается у крупных застройщиков, которые за годы работы накопили достаточный запас прочности, и со скрипом, но могут пережить очередной кризис.

«Рынок жив, но веселого сегодня, конечно, ничего нет, — говорит Олег Золотов, председатель совета директоров строительно-монтажного треста «Стройбетон», одного из крупнейших застройщиков Омска. — Объемы жилищного строительства в Омске падают, сейчас распродаем то, что есть».

Не видит трагедии и Константин Петренко, руководитель холдинга «Трест железобетон». Опытный строитель и экономист отмечает, что строительство никогда не было стабильно сверхприбыльным бизнесом, хотя в определенные периоды на нем действительно можно хорошо заработать. Главное — грамотно распорядиться полученной прибылью: не проесть ее, а инвестировать в развитие бизнеса или, что еще лучше, отложить на черный день, которого в строительной отрасли, увы, не избежать.

«Если нарисовать синусоиду, то когда-то все ползет в гору, когда-то падает, а когда-то находится на дне. Так вот сегодня, в моем понимании, рынок дна еще не достиг. Строительство — очень тяжелый и сложный бизнес. Сейчас наступило то время, когда компании несут убытки, но было и время, когда они получали прибыль. Надо было ее сохранять и использовать сейчас», — рассуждает предприниматель.

По словам Константина Петренко, останавливаться даже в такой непростой ситуации, как сейчас, строителям никак нельзя. «Выход один — надо плакать, но строить. Когда стройка остановится, все станет сложнее», — отмечает он. Один из вариантов, как остаться на плаву, — диверсифицировать бизнес. К примеру, сейчас компания уверенно заходит на строительный рынок Москвы, который чувствует себя лучше, чем омский.

Выход один — надо плакать, но строить. Когда стройка остановится, все станет сложнее.

Директор ООО «Варм» Алексей Сабельфельд не разделяет оптимизма коллег, хотя уверяет, что продолжит строить в Омской области и о перерегистрации в более благоприятные с точки зрения инфраструктуры поддержки бизнеса регионы даже не помышляет.

«Экономика в стране и в регионах не позволяет поднимать зарплаты. Как строитель может повысить зарплату работнику, если цена квадратного метра застряла в 2014 году, а тарифы, бензин, материалы подорожали? Складывается ощущение, что сейчас власти доят полудохлую корову. А ее сначала надо вылечить и накормить», — заявляет он.

По мнению Алексея Сабельфельда, российская экономика сегодня, как капризная девочка — абсолютно нестабильна. Драйвером роста, по его мнению, могла бы выступить национальная программа по поддержке строительной отрасли, которая, как известно, дает работу как минимум пяти смежным бизнесам. «Строители почувствуют сдвиг тогда, когда в городе начнет развиваться бизнес, когда люди начнут стабильно получать зарплату, с уверенностью смотреть в завтрашний день и, как следствие, смогут улучшать свои жилищные условия», — добавляет он.

При этом все без исключения эксперты рынка сходятся во мнении, что без ипотеки покупательская способность населения была бы гораздо ниже. «Без сомнения, ипотека помогает, — отмечает Константин Петренко. — Но это не столько драйвер продаж, сколько драйвер жизни. Человек, взяв ипотеку, берет на себя ответственность, понимая, что если не будет ее выплачивать, испортит кредитную историю, потеряет квартиру, семью».

Управляющий Абсолют Банка в Омске Дмитрий Ильченко предупреждает: «Главное правило ипотеки — платежи должны быть для заемщика вас подъемными. Не надо загружать себя до предела и на несколько лет ставить крест на отпусках у моря, новой одежде, развлечениях. Тем более что всегда могут возникнуть форс-мажоры, требующие расходов. Оптимально, когда ежемесячный платеж не превышает 30-40% от основного дохода». По словам банкира, рассчитать финансовую нагрузку, «примерить» ежемесячный платеж на свой семейный бюджет в Абсолют Банке можно быстро и бесплатно, всего лишь заполнив анкету. Клиента это ни к чему не обязывает.

Главное правило ипотеки — платежи должны быть для заемщика подъемными.

По данным Центрального банка Российской Федерации, в 2017 году в Омской области было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 15 909. Беспрецедентно большой за всю историю наблюдений оказался и объем ипотеки — 23,2 млрд рублей. Дмитрий Ильченко уверен, что рекорд выдачи ипотеки в этом году однозначно будет побит — это очевидно по итогам первого полугодия.

«Результаты работы Абсолют Банка, который входит в топ-5 ипотечных банков в регионе, как раз это доказывают. Если в 2017 году мы за целый год выдали ипотеки на 419 млн рублей, то сейчас только за первое полугодие 2018 года — на 306 млн рублей. А ведь впереди, осенью, «высокий» ипотечный сезон, который длится почти до конца года, — прогнозирует он. — Наша практика показывает, что ноябрь и декабрь — месяцы пикового спроса на ипотеку. По сравнению со среднегодовым уровнем количество заявок в это время увеличивается на 50-70%. Так что вполне вероятно, что у нас выдачи жилищных займов превысят показатели прошлого года даже не на 100%, а на 120-150%. Однако следует понимать, что подобные результаты покажут далеко не все банки, а только те из них, что специализируются на ипотеке, с широкой сетью партнеров среди застройщиков и агентств недвижимости, которые умеют работать с высокой скоростью, технологично и качественно».

По словам управляющего Абсолют Банка в Омске, основная причина увеличения спроса на ипотеку заключается в падении среднерыночной ставки ниже 10% годовых. «Это был своеобразный психологический барьер. Когда среднерыночная ставка опустилась ниже этой отметки — люди значительно активней занялись решением «квартирного вопроса», — поясняет банкир.

И. о. руководителя отдела ипотеки агентства недвижимости «Авеста-Риэлт» Елена Калинина отмечает, что примерно 60-70% сделок с жильем сегодня совершаются с привлечением ипотечных кредитов, а со снижением ставок спрос на квартиры значительно вырос. «Рынок недвижимости оживился, движение есть и, несомненно, на это в том числе повлияло снижение ипотечных ставок, — поясняет Елена Калинина. — Кроме того, анонсирование субсидированной ипотеки под 6% способствовало активному движению по продажам новостроек».

Анонсирование субсидированной ипотеки под 6% способствовало активному движению по продажам новостроек.

Такие же цифры по доле ипотеки в общем количество сделок приводит и руководитель отдела ипотечного кредитования федеральной компании «Этажи» в Омске Анна Федорова: «В нашей компании 65-70% сделок действительно проходят с привлечением ипотечных средств. Со снижением ставок можно наблюдать рост спроса на жилье. Когда ставка ниже, заемщик, в том числе, может получить сумму ипотеки больше с таким же доходом, как и в прошлом году».

Однозначно сказать, какие именно квартиры покупают омичи в ипотеку, Елена Калинина не берется — это зависит от возможностей и потребностей каждого конкретного клиента. «Молодая семья со скромными доходами непременно начнет с малого: однокомнатная квартира по наиболее низкой стоимости. Люди, достигшие определенного достатка и статуса, разумеется, будут рассматривать квартиры в новом доме, и той площади, которая позволит им получать определенный комфорт», — говорит Елена Калинина.

Дмитрий Ильченко добавляет, что если в целом по стране ипотечный заемщик молодеет — сегодня наиболее активно себя ведут клиенты в возрасте 25-35 лет, то в Омске за финансовой поддержкой в банк по-прежнему обращаются более взрослые покупатели.

«Как и пять лет назад, чаще всего у нас ипотеку берут люди в возрасте 35-45 лет, — делится наблюдениями управляющий Абсолют Банка в Омске. — В топе популярности с небольшим перевесом 2-комнатные квартиры, далее — 1-комнатные, потом — 3-комнатные. Наиболее распространенный мотив для покупки жилья в ипотеку — «появились дети, стало тесно, надо расширяться». Заемщиков с детьми у нас более 60%. С одной стороны, это хорошая предпосылка для успешной реализации госпрограммы по субсидированию ставки до 6% годовых при покупке квартиры в новостройке семьями с детьми, с другой — объемы жилищного строительства в Омской области второй год подряд демонстрируют отрицательную динамику, и это негативный фактор для реализации госпрограммы».

Галина Лысова, директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» в Омске подтверждает, что по традиции спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры: их доля в общем объеме сделок составляет 35,4% и 31,1% соответственно. При этом за последний квартал вырос интерес к «трешкам», и для Омска это достаточно нетипичная ситуация. «Спрос на новостройки также сохраняется. В этой сфере тенденция такая: сокращаются темпы строительства в целом в Омской области, сокращается количество предложений — особенно 2-3-комнатных квартир. И мы видим, как в последние месяцы дорожают именно квартиры с такой комнатностью», — отмечает эксперт.

С начала года стоимость квадратного метра готовых квартир в Омске уже выросла на 10%.

«С начала года стоимость квадратного метра готовых квартир в Омске уже выросла на 10%. И уж точно не получится избежать традиционного сезонного увеличения цен в ноябре-декабре на 5-10%, — добавляет Дмитрий Ильченко. — Цены на новостройки остались на том же уровне, что и в начале года. Но это связано исключительно с тем, что в городе предложений просто мало, выбирать, по сути, не из чего, все «интересное» раскуплено, а новинок нет — такова региональная специфика».

Олег Золотов добавляет, что к росту цен на жилье приводит и подорожание строительных материалов — металла, щебня, цемента. «Стройбетон» пока сдерживает цены на уже построенные квартиры, но новые «будут подороже».

Вслед за снижением ставок по ипотеке смягчились и требования к заемщикам. Правда, если ставки еще окончательно не устаканились, то революции в условиях кредитования уже не случится. «Те банки, которые хотели это сделать, уже сделали. Например, Абсолют Банк еще в прошлом году увеличил максимальный срок ипотеки до 30 лет, повысил максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита до 65 лет. Минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте мы тоже сократили —  с шести до трех месяцев. Мы считаем, что смена работы не должна быть стоп-фактором при выдаче займа на жилье. Однако безупречная кредитная история по-прежнему является одним из важнейших условий получения одобрения заявки на кредит», — говорит управляющий.

Дмитрий Ильченко подчеркнул, что в Абсолют Банке требования к заемщику и размер ставки по ипотечному кредиту не зависят от того, покупает ли он квартиру в новостройке или в готовом доме. Что же касается выбора банка, то «в условиях одинаковых ставок по ипотечным программам я бы советовал выбирать более технологичный банк — тот, который быстрее принимает решения и позволяет это делать дистанционно, онлайн». Отдельного внимания заслуживают интернет- и мобильный банк, разработанные Абсолют Банком для своих клиентов. Они отличаются функциональностью. «Ведь ипотека — это история на несколько лет, и обслуживание кредита должно быть комфортным», — уверяет управляющий.

Ставка — не единственное, на что должен обращать внимание потенциальный заемщик. Не менее важны удобство и оперативность обслуживания, простой и понятный механизм принятия решения банком.

Цифровая платформа позволила сократить процесс рассмотрения ипотечных заявок до минимума в 25 минут.

«Ипотека на фоне быстрого роста при сохранении высокого качества портфелей привлекает все больше игроков. Однако конкурировать на рынке становится сложнее: нужно не только предложить конкурентную ставку, но и внедрять инновационные технологии, которые являются драйверами роста. Абсолют Банк ощутил это на себе, когда один из первых запустил новую цифровую платформу по выдаче ипотеки, — отмечает Дмитрий Ильченко. — «Цифра» позволила сократить процесс рассмотрения ипотечных заявок до минимума в 25 минут, в то время как в среднем по рынку заявки рассматривают один-два дня. Почему произошло такое ускорение? Цифровая платформа обрабатывает заявки, принимает решение и формирует документацию для проведения сделки в автоматическом режиме, в любой день недели, без выходных. Это выгодно всем: и застройщикам, и риелторам, и заемщикам. Что касается безопасности и надежности, то цифровой формат в этом смысле очень удобен: вся кредитная документация формируется автоматически, поэтому вероятность ошибок практически исключена».

На очереди запуск Абсолют Банком еще одного инновационного решения в привязке к цифровой платформе — внедрение электронной закладной для ипотечных заемщиков.

«Закладная в бумажном виде была одним из последних «камней преткновения» на пути перехода ипотеки в онлайн. Переход к электронному формату позволит заемщикам ощутимо сэкономить время — например, им не придется больше посещать МФЦ (сейчас это приходится делать дважды). Также не надо будет после выплаты кредита писать заявление о снятии обременения с квартиры — банки будут самостоятельно аннулировать закладные. Электронный формат не позволит потерять ценный документ, а это очень важно, если учесть, что восстановление бумажной закладной —длительная и сложная процедура. С точки зрения банков, электронная закладная хороша тем, что она устраняет временные и денежные затраты на получение и доставку закладных до места хранения, — перечислил преимущества нового сервиса Дмитрий Ильченко. — Первыми пилотные проекты ожидаемо запустят банки из топ-10 ипотечного рынка. В их числе и Абсолют Банк — мы уже работаем над этим».

Ну а омичам с оформлением ипотеки и заключением сделок стоит поторопиться. По прогнозам экспертов, квартиры будут дорожать.

«Я думаю, что вторичное жилье будет умеренно двигаться вниз, а новостройки умеренно подниматься», — предполагает Елена Калинина. Уверенный рост цен уже с начала года фиксирует Галина Лысова. «Вряд ли в дальнейшем они будут снижаться: покупка жилья стала доступнее благодаря меняющимся ипотечным условиям, и спрос сейчас растет, а количество предложений сокращается — по закону спроса и предложения это обычно приводит к росту цен. Кроме того, стоит учитывать и другие рыночные факты — например, новое законодательство в сфере долевого строительства, общие темпы строительства новых объектов в области и другие», — считает она.

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Новости