Представитель жильцов или шпион УК?

Кому подчиняется председатель совета дома

Однозначно никому не подчиняется, кроме общего собрания как главного органа управления домом и совета дома. Вот как это звучит в части 7 ст. 161.1 ЖК РФ: «Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчётен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме».

Поражают некоторые председатели советов домов. Приходят на приём за помощью. Начинаю спрашивать: так вы же сами вот это подписали - и вот отчёт! А те говорят: нам в управляющей компании так сказали, они нам вознаграждение платят. Не платит УК вознаграждение. Платят жильцы - только через счёт УК. Зачем такой председатель, который боится УК?

Другое дело, как мы писали, выплачивать деньги председателю совета дома УК не обязана. Но имеет право. И делает это на основании договора, который мы тоже публикуем сегодня на сайте газеты «Ваш ОРЕОЛ» вместе с типовыми бланками решения и протокола. Подчёркиваю, этот договор я делал для ООО «Труд». Вы можете менять пункты, дополнять или сокращать их количество. Общая логика: договор с председателем совета дома (председателем правления ТСН, ЖСК) должен соответствовать договору управления (обслуживания) данного дома.

Вот договорные обязательства председатель совета дома должен выполнять. Договор важен ещё и для того, чтобы потом в судах не встречаться - в практике были случаи, когда председатель совета по разным причинам реально прекращал работать, а денег получать хотел, хотя жильцы просили прекратить платить до выборов нового председателя. Вот и основание - невыполнение обязательств по договору.

Где есть споры на домах - пойдите в свою УК и официально запросите, получает ли председатель совета или кто-либо иной на доме вознаграждение, в каком размере и на основании какого документа (протокол собрания жильцов, договор). Часто бывает так, что жильцы такого не решали, а УК выгодно, чтобы «ручной» человек всё подписывал, и платят вознаграждение вообще без протокола или по поддельному протоколу. Ловил не раз.

Что председатель может решить самостоятельно

К сожалению, распространены две крайности. Одни председатели, как, не в обиду, у нас на ул. Карбышева, 3, сами всё решают, другие, как на Вокзальной, 20, по каждому небольшому поводу проводят собрание или совет дома.

Считаю, что, как обычно, истина лежит посередине.

Если собирать совет или собрание по каждому чиху - народ скоро просто перестанет туда ходить, а члены совета заявления напишут.

Но если вообще не советоваться с членами совета дома - те сами бросят работать или свергнут председателя.

А вот собрания я бы действительно проводил только там и тогда, когда по закону без них не обойтись. Кто нас читает из председателей и членов советов домов, знают: к сожалению, на собрания часть людей приходят просто поорать. Так времени жалко их слушать! Потому всегда рекомендую наиболее рациональную форму решения вопроса - открытое заседание совета дома с приглашением всех желающих жильцов через объявления на подъездах. А крикунов оттуда можно законно выгнать, если мешать будут - он же не член совета дома, а это юридически не собрание, а заседание совета дома. Захотели - дали слово присутствующему, если по делу говорить будет, нет - проголосовали советом не давать слова. Зато те жильцы, а такие всегда есть на доме, кому действительно небезразлично, что решает совета дома, смогут поучаствовать и внести свои предложения, задать вопросы.

Теперь главное в этом материале. В представленном на сайте бланке решения указана ссылка на вновь введённые правовые нормы - ч. 8 ст. 161.1, п.п. 3.1 и 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которым проводится голосование при выборах председателя совета дома.

Не буду приводить всю длинную формулировку, так как не всем читателям это интересно - поясню суть: теперь одним решением общего собрания можно дать председателю совета дома большой круг полномочий (или отдельные из них). Вот основные:

- наделить председателя совета дома полномочиями на принятие решений по всем вопросам, «за исключением полномочий, отнесённых к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»;

- наделить председателя совета дома правом (доверенностью) на заключение и подписание от имени всех собственников помещений в доме договора управления многоквартирным домом на указанных в решении общего собрания собственников помещений в доме условиях, осуществлять «контроль за выполнением обязательств по заключённым договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме», подписывать «акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества»;

- наделить председателя совета дома полномочиями выступать «в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг»;

- наделить председателя совета дома полномочиями в качестве лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение и подписание «договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, на условиях, определённых общим собранием собственников помещений.

В соответствии с ч. 4 ст. 185 ГК РФ такое решение собрания, изложенное в протоколе, будет являться доверенностью. А дальше я вам не советчик. Ведь на каждом доме ситуация разная: одному председателю можно всё это доверить, другой подворовывать станет, а третий просто не имеет достаточного образования и опыта и подмахнет УК любую бумажку. Но и обратное учтите - на должность председателя совета дома очередь не стоит, каждый по своему дому знает. А одна из основных причин - 100-200 квартир за подписями несколько раз в год обходить. Если сбросить с председателя эту часто излишнюю ношу - у него больше времени на нужные дела останется.

В своих УК я данный пункт включил в типовой протокол за тариф 2019 года, так как всегда исхожу из известной читателям логики: если УК (а в данном случае председатель) плохой - смените, а если нормальный - нужно доверить человеку, а потом спросить за результат. Один раз пройдите хотя бы один подъезд подписи соберите - поймёте, о чём я пишу.

Кстати, Жилищный кодекс установил для этого случая повышенный кворум для принятия решения - более 2/3 всех голосов в доме «за».

Резюме таково: где уверены, что решение точно пройдёт, - всё собрать в один пункт (так в предлагаемом образце), если не уверены - разделите на 4 пункта отдельных решения (хотя бы что-то пройдёт).

Самое важное! Если проведёте данное решение - можно будет не собирать собрание по тарифу и текущему ремонту. Сейчас некоторые читатели возмутятся: как же без собрания?! Вам решать. Но есть и обратная сторона медали. Новый год, мороз. Председатель может по своим личным причинам не успеть собрать это собрание или не наберёт голосов, а УК этого только и надо: до 1 января не сдали протокол - вот вам и городской «воровской тариф» департамента экономики (кто пропустил наши декабрьские публикации - он гораздо выше, чем требуется для содержания большинства домов). То же и с текущим ремонтом. А если дадите полномочия - рассмотрели на совете дома с участием актива - и председатель пишет письмо по тарифу на следующий год (образец смотрите на сайте). Все законно - не раз подтверждали Минстрой РФ и ГЖИ Омской области.

Договор УК с представителем собственников (председателем совета) (1). Скачать здесь 

Письмо «Тариф без собрания». Скачать здесь

Председатель совета без совета 2019. Решение списком. 5 вопросов. 2019. Скачать здесь 

Председатель совета, совет потом. 2019. Протокол. Скачать здесь

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты