Цены на жилье и ипотечные ставки: чего ждать омичам на рынке недвижимости?

Рынок недвижимости в Омске заметно оживился — в этом единодушны все опрошенные эксперты. Вялый спрос сменился нарастающим покупательским интересом, количество сделок пошло в гору, цены качнулись вверх.

Строительный рынок, в последнее время страдающий от отсутствия инвестиций, наконец, ощутил приток средств. «Объем ипотечных кредитов резко увеличился, а это в свою очередь сразу привлекло дополнительные деньги, в том числе на рынок новостроек. Строительный сектор в целом по стране выстрелил с продажами, особенно успешно распродавали квартиры в регионах, где строили активнее, чем в Омске. Такой выручки, как в прошлом году, у застройщиков не было с докризисных времен», — отмечает эксперт.

Начальник департамента недвижимости ГК «Стройбетон» Владимир Гринев подтверждает, что за последний год спрос на новостройки вырос.

Нажмите на картинку для увеличения в масштабе.

Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м). Источник: проект Areall (компания «Омэкс»). 

Омский рынок уверенно оттолкнулся от дна

По оценке начальника отдела недвижимости АН «Аркада-стиль» Ольги Вдовиной, покупательский спрос увеличивался в течение всего 2018 года, особенно активной была вторая половина года. Как показали первые три месяца этого года, позитивный тренд сохраняется.

Рекорды ипотеки

Участники рынка сходятся в том, что мощным стимулом к покупке жилья стала доступная ипотека. В 2018 году ипотечная ставка снизилась до исторического минимума — 9,6% годовых. Аналитики РИА Новости подсчитали, что в прошлом году доля омских семей, которые могли купить квартиру в кредит, увеличилась до 31,6%. Доля ипотечных сделок на омском рынке, по оценке риелторов, увеличилась до 80-85%.

Управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Омске Дмитрий Ильченко отмечает, что в Омской области 2018 год стал наиболее успешным для рынка ипотеки. По данным Центробанка РФ, омичи взяли жилищные кредиты на сумму почти 36 млрд рублей против 23 млрд рублей в 2017 году. Прирост составил 49%.

Однако еще осенью 2018 года ипотечные ставки «пошли в рост» вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ, и меньше чем за полгода средняя ипотечная ставка в целом по рынку поднялась с 9,6 до 11% годовых.

Источник: проект Areall (компания «Омэкс»)

По мнению управляющего, если ставка сохранится на текущем уровне, либо рост ее будет менее 1%, то и в 2019 году мы увидим объемы ипотечного кредитования на уровне прошлого года.

Ипотечный заемщик: кто он?

Начальник отдела недвижимости АН «Аркада-стиль» Ольга Вдовина констатирует, что сейчас наиболее востребованы объекты стоимостью до 3 млн рублей. «Произошло вымывание дешевых объектов, что повлекло за собой рост цен на жилье в целом. Поэтому сейчас продавцы, выставляя свои объекты на продажу, ориентируются на более высокую планку. Тенденция будет распространяться на 2019 год», — подчеркивает риелтор.

По оценке Дмитрия Ильченко, снижение среднерыночной ипотечной ставки привело к тому, что омичи стали покупать более просторную и комфортную недвижимость. В итоге средняя площадь ипотечного жилья за год выросла с 45 до 50 кв. м. «В 2019 году из-за роста ставок и цен на недвижимость мы увидим «откат» к квартирам меньшей площади», — прогнозирует он.

Управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Омске добавляет, что средняя сумма ипотечного кредита за 2018 год выросла почти на 200 тысяч рублей — с 1,27 до 1,48 млн рублей. В 2019 году сумма среднего чека может увеличиться еще на 5-10%. Ежемесячный платеж по ипотеке жителя Омской области вырос за год с 13 до 15,5 тысяч рублей. При этом средний срок ипотечного кредита увеличился с 17 до 19 лет.

Размер ипотечной ставки уже не является определяющим. Сегодня заемщик больше ценит мобильность и возможность управлять финансами со смартфона, не посещая банк.

Типичный ипотечный заемщик в Омске, по данным банка, «помолодел»: ему уже не 37 лет, как было в 2016 году, а 35 лет. Ипотеку чаще оформляют женщины, доля мужчин сократилась с 54,5 до 47%. А вот доля лиц с высшим образованием среди ипотечных заемщиков в Омске уменьшилась с 73 до 68%, их «потеснили» обладатели среднего специального образования. Стали чаще брать жилищные кредиты предприниматели — их доля выросла с 5 до 7%.

«Если в 2017 году ипотеку брали омские семьи, которые могли обеспечить совокупный доход в размере 42 тысячи рублей, то в 2018 году сумма совокупного дохода выросла до 47 100 рублей, — делится наблюдениями Дмитрий Ильченко. — Если учесть, что средний ежемесячный ипотечный платеж в 2018 году равен 15,5 тысяч рублей, то его доля не превышает 30% от совокупного дохода. Такой уровень финансовой нагрузки считается оптимальным, потому что он позволяет в значительной степени сохранить привычный по комфорту уровень жизни».

Омичи взяли жилищные кредиты на сумму почти 36 млрд рублей против 23 млрд рублей в 2017 году. Прирост составил 49%. 

Несмотря на рост ставки в этом году, ее размер уже не является определяющим при выборе банка. Сегодня, по мнению эксперта, заемщик больше ценит мобильность и возможность управлять финансами со смартфона, не посещая банк.

«Именно поэтому в 2018 году Абсолют Банк одним из первых запустил новую цифровую платформу по выдаче жилищных займов, — отмечает Дмитрий Ильченко. — Ее уникальность в том, что заявку на кредит заводит риелтор или застройщик прямо у себя в офисе, поскольку клиент принимает решение о покупке квартиры не в банке, а там, где смотрит варианты жилья. Процесс рассмотрения заявок нам удалось сократить до рекордного минимума в 10 минут, в то время как в среднем по рынку заемщику приходится ждать 2-3 дня. Причем 10 минут – это именно одобрение, а не предодобрение заявки».

 По его словам, ипотечная цифровая платформа Абсолют Банка успешно проявила себя в Омской области. Через «цифру» уже проходит более 70% заявок на жилищные кредиты, а к концу 2019 года этот показатель, по прогнозам, достигнет 90%. «При этом Абсолют Банк в Омске в 2018 году увеличил объемы выдачи ипотеки почти на 60%, что существенно выше динамики рынка. Такого результата удалось добиться, прежде всего, благодаря произошедшим качественным изменениям: повышению скорости и эффективности работы с клиентами и партнерами», — резюмирует топ-менеджер.

Покупаем «вторичку»: особенности

Участники рынка утверждают, что рынок ипотеки в Омской области традиционно «развернут» в сторону вторичного жилья. И 2018 год не стал исключением: 90% сделок приходились на квартиры в готовых домах.

Эксперт добавляет, что при покупке квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить долги по коммунальным платежам. Особенно важная статья — капитальный ремонт. Если от долгов за электроэнергию и водоснабжение можно отказаться, то долги за капитальный ремонт полностью переходят на нового собственника. В «Этажах», например, для клиентов действует «Гарантия безопасности сделки», а в случае признания сделки недействительной, компания возвращает деньги за квартиру.

Источник: проект Areall (компания «Омэкс»)

Руководитель ипотечного отдела компании Анна Федорова отмечает еще один важный момент в сделках с вторичным жильем — это прописанные несовершеннолетние дети, недееспособные и лица, имеющие право на пожизненное проживание в квартире. 

Используем маткапитал

Дмитрий Ильченко говорит, что маткапитал в 2018 году был задействован в каждой десятой сделке в качестве части первоначального взноса. По его мнению, таких случаев может стать минимум на 30% больше, если Минфин примет меры, которые облегчат рефинансирование ипотеки с маткапиталом. Сейчас банки не берутся рефинансировать такие кредиты, и часть заемщиков отказывается от покупки квартиры, потому что в дальнейшем у них не будет возможности снизить ставку и нагрузку на свой бюджет.

Руководитель юридического отдела компании «Этажи» Анастасия Каздорф предупреждает о ряде сложностей, которые могут возникнуть при использовании маткапитала в ипотечной сделке. 

Эксперт также отмечает, что, пока ребенку не исполнится трех лет, использовать материнский капитал можно только через кредит или займ. До этого момента напрямую перевести деньги собственнику квартиры нельзя.

Дмитрий Ильченко рассчитывает, что в регионе активнее заработает так называемая детская ипотека с льготной ставкой 6% и в 2019 году количество сделок по госпрограмме увеличится минимум в два раза. «Разница между ставкой по госпрограмме и среднерыночной ипотечной ставкой летом 2018 года едва превышала 50%. Сейчас она уже достигла 80% и может дойти до 100% — это сильный мотивирующий фактор для выхода на сделку. Кроме того, если Минфин внесет соответствующие поправки в законопроект, то условия госпрограммы станут гораздо привлекательнее. Так, предлагается сделать детскую ипотеку 6-процентной полностью, на весь срок кредита, а не на период от 3 до 8 лет».

Куда качнутся цены на жилье: прогнозы

На протяжении всего 2018 года жилая недвижимость в Омске то дешевела, то дорожала. Колебания в цене продолжились и в этом году, но в итоге цены все же вышли в «плюс». По данным проекта Areall (компания «Омэкс»), в марте 2019 года стоимость новостроек составила 41,2 тыс. рублей за кв. метр. За год (с марта 2018 года) они подорожали на 3,7%, а с начала этого года — на 2,5%. Рынок вторичного жилья показал в целом за год (с предыдущего марта) более бурный рост — на 7,4%. Но в новом году динамика стала скромнее: с января по март 2019 года «вторичка» прибавила 2,4%, достигнув уровня 46,6 тыс. рублей за кв. метр.

Участники рынка прогнозируют, что цены на омские квартиры будут расти и дальше. По их оценке, в сегменте новостроек больше предпосылок для подорожания. «Рост цен на жилье, безусловно, ожидается, — говорит Владимир Гринев (ГК«Стройбетон»). — Это связано и с повышением НДС, и с ростом цен на строительные материалы. В связи с изменениями в 214 ФЗ часть застройщиков не смогут составлять конкуренцию на рынке жилья и покинут его. Соответственно, предложений на рынке новостроек будет меньше».

Когда на рынке все стабильно и устойчиво, то нужно спокойно выбирать объект, торговаться и покупать, улучшая свои жилищные условия.

Дмитрий Ильченко (Абсолют Банк) отмечает, что к росту цен на новостройки может привести также переход на новую схему финансирования строительства через эскроу-счета (это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом). Совокупность факторов, по прогнозам эксперта, спровоцирует рост цен на квартиры в строящихся домах в 2019 году на 5-10%.

«Уже ощущается дефицит квартир на первичном рынке, и это не может не сказаться на росте цен, — добавляет Ольга Вдовина ( «Аркада-стиль»). — Это в свою очередь может повлиять на ценообразование на вторичном рынке». Однако эксперт советует продавцам не медлить со сделкой в ожидании более выгодного момента, поскольку резкого подорожания жилья ждать не стоит.

Кирилл Рязанов, директор филиала компании «Этажи», отмечает, что на вторичном рынке пока дефицита нет, а потому продавцам невыгодно поднимать цены. Это увеличит срок экспозиции, и продать квартиру быстро не получится. «Но для обоих сегментов характерны сезонные колебания, — напоминает эксперт. — Летом, как правило, цены немного проседают, а к осени квартиры начинают дорожать».

Максим Репин («Омэкс») также отмечает, что сегодняшняя ситуация на рынке, когда цены стабилизировались, наиболее благоприятна для совершения сделки. «Когда на рынке все стабильно и устойчиво, то нужно спокойно выбирать объект, торговаться и покупать, улучшая свои жилищные условия. Я уверен, что цены будут расти. И с этой точки зрения тоже не стоит откладывать покупку. Но фантастического роста не ожидается. Будет умеренный рост в пределах или чуть больше уровня инфляции», — считает аналитик.

Задумались о ремонте квартиры в Ницце воспользуйтесь услугами профессионалов.

Самое актуальное в рубрике: Недвижимость

Больше интересного в жанре: Статьи