Новый Омск
15 октября 2019 10.32
Ипотека и рынок жилья в Омске: тренды и прогнозы
Какие изменения произошли на рынке недвижимости в 2019 году, стоит ли ждать повышения цен на квартиры и будут ли снижаться ипотечные ставки.
Фото: stknet.ru
Участники рынка сходятся во мнении, что рынок за последние два года стабилизировался, и резких движений ждать не стоит. В прошлом году рынок заметно «оживился» после снижения ипотечных ставок. На протяжении 2019 года омская недвижимость плавно дорожала. По оценке компании «Омэкс», цены на новостройки выросли с начала года к августу почти на 4% — до 41,8 тыс. рублей за кв. м. Квартиры на вторичном рынке тоже показали прирост, но минимальный — всего 1,1%. Их стоимость достигла 46,1 тыс. рублей.
По оценке экспертов, доля сделок с жилой недвижимостью за наличные неуклонно сокращается.
Руководитель Абсолют Банка в Омске Дмитрий Ильченко отмечает, что если несколько лет назад доля ипотечных сделок составляла менее 50% от общего числа, то сейчас жилищные займы используются в 70% сделок на вторичном рынке и в 80% сделок на первичном рынке. В 2018 году доступность ипотеки для омичей выросла на 7%.
То есть 31,6% семей в Омской области могут позволить купить жилье в ипотеку. В среднем по России этот показатель чуть ниже — 30,2%.
Руководитель отдела ипотеки ООО «Агентство недвижимости «Авеста-риэлт» Елена Калинина подтверждает сильное влияние ипотеки на рынок жилья. Даже прошлогодний рост процентных ставок особо не уменьшил долю ипотечных сделок, которая, по оценкам специалиста, уже достигает 80-90%.
| Елена Калинина,руководитель отдела ипотеки ООО «Агентство недвижимости «Авеста-риэлт» | Несмотря на банковские качели с процентными ставками, ипотека всегда стабильно востребована. Заемщики перестали обращать внимание на движение ставок, и если есть потребность, то они открывают ипотеку, но стараются анализировать свои кредиты и выбирают наиболее выгодные условия. Дело в том, что выгодная ипотека — это не только процентные ставки, это совокупность условий, которые могут быть интересней, даже если ставка чуть выше. |
Директор ГК «Омэкс» Максим Репин обращает внимание на мультипликацию эффекта ипотеки.
«Одна ипотечная сделка запускает цепочку продаж, — отмечает он. — По сути, ипотечные деньги мультиплицируются на рынке, потому что вкладываются в следующую сделку и т. д. Поэтому остальные звенья цепочки не напрямую, но все же зависят от этих денег».
Новостройки — в дефиците
Несколько лет подряд в Омске наблюдается сильный «перекос» интереса заемщиков в сторону готовых квартир. По оценке Дмитрия Ильченко, 2019 год этот тренд еще больше усилил.
«Если в 2018 году доля сделок с жильем на вторичном рынке составляла 80%, то в 2019 году она уже выросла почти до 90%. Омичи выбирают квартиры на вторичном рынке по принципу «здесь и сейчас», — уверен эксперт. По его мнению, во многом это происходит еще и из-за того, что доверие к первичке вернется не скоро — до сих пор в «дорожной карте» омских властей 28 проблемных домов, строительство которых велось на деньги дольщиков.
Максим Репин видит причину перекоса в дефиците новостроек, который уже не первый год ощущается на рынке. Если на вторичном рынке аналитики «Омэкс» фиксировали к началу августа 4,4 тыс. оферт, то объем первичного рынка не дотягивал даже до 1000 предложений (931 оферта).
| Максим Репин,директор оценочной компании «Омэкс» | Покупателю нужна квартира определенных параметров, и когда он не может найти такую на первичном рынке, то вынужден искать среди подержанных квартир. |
Аналитик отмечает, что на фоне дефицита новостроек проявляются всплески локальных удорожаний — иногда на 20% выше рынка.
Строительная отрасль, пережив пик кризиса, постепенно приспосабливается к новым условиям на рынке. За 8 месяцев 2019 года омские застройщики, по данным Омскстата, построили 3550 квартир общей площадью 306,6 тыс. кв. метров. На 25% больше, чем за тот же срок в 2018 году (244,6 тыс. кв. м).
«Сейчас строители вводят столько жилья, сколько продается, — объясняет ситуацию директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт» Вячеслав Гуринов (компания реализует новостройки ЗСЖБ-6). — Строительная отрасль перестала работать на глобальную перспективу. Это последствия кризиса 2007-2008 годов, когда строители в Омске сдали 1 млн кв. м жилья, и эти площади оказались никому не нужны. Квартиры пустовали по 2-3 года, а застройщики платили на них налоги, отапливали за свой счет, не получая поддержки от тех, кто просил сдать этот миллион «квадратов» жилья».
Влияние новых условий, введенных для застройщиков, пока оценить трудно: ни один дом в Омске еще не строится с использованием эскроу-счетов. Одни компании получили разрешение на строительство до внесения в силу изменений и имеют право работать по старой схеме. Другие предпочитают вкладывать свои или кредитные средства.
| Вячеслав Гуринов,директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт» | Не думаю, что кто-то будет строить по эскроу-счетам. В этом случае деньги дольщиков компания получит только после ввода жилья, а значит строить все равно придется на свои средства. Но при этом застройщик берет на себя массу обязательств перед дольщиками по 214-му закону, отвечает за срывы сроков и т. д. Проще будет построить дом и продавать уже готовый по договору купли-продажи. |
На рынок выходят миллениалы
Директор ООО АН «Вариант» Вячеслав Дударь утверждает, что сегмент дешевых объектов недвижимости в Омске поредел. Скупают в первую очередь объекты, которые соответствуют соотношению «цена и качество». Стабильный спрос остается на однокомнатные квартиры сегмента «эконом». Большая часть сделок совершается в диапазоне от 1,2 до 1,8 млн рублей.
Вячеслав Гуринов («НовоСтрой КПД риэлт») отмечает, что увеличился спрос на более просторные, комфортные квартиры, и для Омска это достаточно нетипичная ситуация. Если раньше в топе продаж были «однушки» и малогабаритное жилье, то сейчас у омичей все больше востребованы трехкомнатные квартиры площадью от 80 кв. м и двухкомнатные — от 60 «квадратов» и выше.
«Однако сегодня на первичном рынке мы имеем повышенное предложение однокомнатных квартир, поскольку дома планировались в 2014-2015 годах, когда был спрос на компактное жилье. В итоге в некоторых новостройках специально покупают две или три однокомнатных квартиры и объединяют в одну квартиру большей площади», — констатирует эксперт.
Максим Репин отмечает, что предпочтения покупателей меняются и в связи с выходом на рынок нового поколения. У миллениалов свои особые требования не только к планировочным решениям, но и к способу выбора квартиры. Для молодежи сейчас важно выбирать объект в интернете, им удобнее совершать сделки дистанционно. Поколение Y выбирает чаще новостройки — они не хотят заходить в страшные подъезды старых домов.
Миллениалов заботит и комфортное окружающее пространство: инфраструктура и благоустройство вокруг дома.
Наводнение в Иркутске сказалось на омском рынке
По словам Елены Калининой («Авеста-риэлт»), на спрос в этом году повлияла государственная поддержка.
| Елена Калинина,руководитель отдела ипотеки ООО «Агентство недвижимости «Авеста-риэлт» | Если раньше люди приходили только с материнским сертификатом, то в этом году мы видим большое количество жилищных сертификатов: участникам боевых действий, переселенцы, ветхое жилье и т. д. Это тоже работает на оживление рынка недвижимости, спрос рождает предложение. |
| Вячеслав Дударь,директор ООО АН «Вариант» | Сейчас на омский рынок стали заходить сертификаты, выданные жителям Иркутска, чьи дома пострадали от наводнения. Омск входит в города-миллионники, где одни из самых низких цен на жилье, поэтому иркутяне стараются реализовать свои сертификаты у нас. |
Дмитрий Ильченко (Абсолют Банк) отмечает, что омичи все активнее пользуются госпрограммой «Детская ипотека». Выдачи льготной ипотеки за 9 месяцев 2019 года более чем в 3 раза превзошли результаты всего предыдущего года, когда программа только стартовала.
| Дмитрий Ильченко,управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Омске | Как правило, детскую ипотеку берут семьи с совокупным доходом выше 65 тысяч рублей. 80% таких семей — с двумя детьми, только каждая пятая семья решается на покупку квартиры в новостройке по госпрограмме при рождении третьего ребенка. При этом Абсолют Банк практически единственный на региональном рынке ипотеки дает возможность использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса. Это актуально, поскольку позволяет снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет. |
По словам Дмитрия Ильченко, на рынке готового жилья набирают популярность сделки в формате «ипотека на ипотеку».
«Как известно, почти 70% сделок совершается с жилищными кредитами, а оформляются они на длительный срок — в среднем на 19 лет. Ничего удивительного, что за это время, еще до окончательного расчета с банком, находятся те, кто хотят купить квартиру побольше или такую же, но в другом районе. В этих случаях оптимальным решением может стать ипотека на залоговое имущество, ведь покупатели с полной суммой налички — большая редкость. Однако по факту из-за более высокой юридической сложности в Омске сделки в таком формате проводит только Абсолют Банк. Хотя спрос на залоговое жилье достаточно высок: по сравнению с прошлым годом количество сделок «ипотека на ипотеку» у нас выросло более чем в 2 раза», — рассказывает руководитель Абсолют Банка в Омске.
Куда качнутся цены и ставки?
Что касается ценовых прогнозов, то участники рынка недвижимости единодушны: резкого роста цен на жилье не предвидится.
| Вячеслав Дударь,директор ООО АН «Вариант» | Мы опустились на экономическое дно, как-то адаптировались к ситуации и в этом формате живем. Омичи получают минимальную заработную плату, которую хватает на самые необходимые вещи. Для ощутимого роста цен никаких экономических предпосылок нет. |
Вячеслав Гуринов отметил, что цены на новостройки после кризисного снижения вернулись на рыночный уровень. На фоне роста НДС застройщики подняли цены с начала года на 5-7%. По его словам, в перспективе новостройки сравняются по стоимости с ценами на вторичном рынке, если большинство застройщиков будут строить на свои деньги и продавать уже готовые квартиры.
| Вячеслав Гуринов,директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт» | Как в автомобилестроении — новый автомобиль стоит дороже, чем подержанный. Рынок недвижимости должен прийти к той же логике: покупатель будет выбирать между новенькой готовой квартирой и подержанной. У застройщиков будет несколько дешевле, потому что он выпускает одновременно несколько сотен квартир. Поэтому «вторичке» придется или падать в цене, или ждать, пока раскупят квартиры в новостройках. |
| Максим Репин,директор оценочной компании «Омэкс» | До конца года мы ожидаем сохранение плавного роста цен. Но в последнее время наблюдаются резкие шаги по снижению ипотечной ставки крупными участниками банковского рынка. И сейчас рынок живет в ожидании снижения процентов по ипотеке. Если это произойдет, то, возможно, в декабре рынок немного оживится, и количество сделок вырастет. |
Дмитрий Ильченко подтверждает, что летом и осенью 2019 года вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ ведущие ипотечные банки, в том числе Абсолют, поэтапно снижали ставки. Средняя рыночная ставка в Омской области все еще держится на уровне чуть выше 10% годовых.
| Дмитрий Ильченко,управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Омске | Мы не исключаем, что к декабрю 2019 года средняя ставка по ипотеке вернется к минимальному показателю прошлого года — отметке 9,6% годовых. Однако разница в ставках в 0,25 и даже в 0,5 п. п — не повод откладывать покупку квартиры, поскольку рост стоимости квадратного метра, как правило, не только «съедает» экономию на ставках, но и дает более высокую финансовую нагрузку на весь срок ипотеки. Наш многолетний опыт ипотечного банка показывает, что период с октября по декабрь — самый горячий на рынке ипотеки и недвижимости, спрос поднимается на 30-50% по сравнению с летними месяцами. Соответственно, на скидки от продавцов недвижимости рассчитывать не стоит, и на то, что интересные по качеству и ценам варианты квартир будут «ждать своего покупателя» — тоже. |
Тем, кто хочет встречать Новый год в новой квартире и уже накопил хотя бы минимальный первоначальный взнос, нужно активизироваться и не терять время.
Самое актуальное в рубрике: Новости компаний
Больше интересного в жанре: Статьи
Добавьте "Новый Омск" в свои избранные источники
Просмотры: 9495
Самое читаемое
Комментарии пользователей (всего 1):