И вечный бой! Покой нам только снится

Когда нет конфликтной ситуации с УК

Основное место сегодня мы посвятим тому, как добиться справедливого тарифа. Но сначала о ситуации, когда нет конфликта и есть взаимопонимание между УК и советом дома. Ведь не все УК жульничают. В пятницу был в КТОСе «Центральный-3» (кто в теме ЖКХ - знают, что по поручению администрации города каждый день бываю в том или ином КТОСе по инвентаризации мусорных площадок). Сидят старшие: с одной стороны дома «Жилищника-8», напротив дома «Жилищника-6» - и разительная разница: в «Жилищнике-6» дают все договоры с субподрядчиками, первичные бухгалтерские документы по ремонту. У соседей, «Жилищника-8», который теперь называется «Вита», - не дают ничего - типа коммерческая тайна (и формально они правы), и тарифы выше.

Там, где всё путем, нет споров, выдержана положенная по закону процедура - нет никакого смысла обходить сто квартир собирать подписи за тариф.

Во-первых, кратко напоминаю, как должна быть выстроена работа по тарифу в последовательности. Осенний осмотр, акт, подписанный в том числе председателем совета дома (чтобы не повторяться - имеется в виду и председатель ТСН, ТСЖ, ЖСК), предписание от УК - что следует включить в план содержания и ремонта, проект плана ремонта на следующий год, проект тарифа от УК (ч. 1 ст. 156 ЖК), рассмотрение на совете дома, согласование спорных вопросов с экономистом, а если они не решены - с руководителем или хозяином УК (всюду по-разному).

Так вот. Если стороны не имеют спорных вопросов, тариф можно принять без всякого проведения собрания. Зачем делать пустую работу? Тем более что после прошлогоднего приказа Минстроя РФ от 6 апреля 2018 года № 213/пр. о ежегодной индексации тарифа по инфляции - почти все люди понимают механизм, и почти нет споров, если только УК не пытается по тем или иным причинам поднять тариф больше этого процента.

Кроме того, Минстрой России представил разъяснительное письмо об отсутствии необходимости ежегодно утверждать новый - проиндексированный на величину инфляции - тариф на содержание помещения на общем собрании, если в договоре управления (обслуживания, содержания) дома есть условие об индексации «на инфляцию» (письмо Минстроя России от 26 декабря 2018 года № 51876-ОО/04 смотрите на сайте). Ровно аналогичная ситуация - когда в договоре есть ссылка на «тариф мэра», как бы я к нему ни относился.

Суть правовой позиции Минстроя в том, что, если индексация тарифов размера платы за содержание жилого помещения уже предусмотрена в самом договоре, то повторного принятия решения общего собрания (об увеличении тарифа на предстоящий календарный год) не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон (договором), а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.

Кстати, для грамотных читателей - уже есть решения судов, которые требуют уточнить в договоре - какой именно документ используется (постановление мэра - напомню, это не омское изобретение, любой мэр должен утверждать тариф; данные Росстата или Центробанка - они могут отличаться на десятые доли процента). Соответственно, в этом случае достаточно письма председателя совета дома на имя директора УК о согласовании такого-то тарифа.

Кто будет проводить общее собрание - для них мы размещаем на сайте набор документов: бланк решения и протокол в трёх вариантах: для домов на договорах управления, для непосредственного управления и для ТСН (ТСЖ, ЖСК) - у них почему-то квартплата по ЖК вообще называется «взносы».

Единственное напоминание для тех, кто будет проводить собрание. Ведь нет ограничений, включите в обсуждение ещё вопросы, которые необходимы для дома, - типа спиливания деревьев или заваривания мусоропровода (не подумайте, что к этому призываю, - каждый сам решает), чтобы потом отдельно подписи не собирать. И правильное замечание, которое в пятницу на еженедельном совещании рабочей группы по организации обращения с твёрдыми коммунальными отходами высказали главы окружных администраций. Кто уже прошёл инвентаризацию, знают, что большинство площадок у нас незаконные в том смысле, что нет решения общего собрания о месте их размещения. Необходимые бланки протоколов утверждены в пятницу. Когда вы читаете этот номер газеты, они уже поступили в окружные администрации и КТОСы, потому советую сразу получить эти бланки и собрать подписи за помойку. Это всё равно заставят сделать - иначе штраф получит УК, который, уж поверьте, она найдёт способ взять с вас. Так что проще подписать протокол, так как юридически иначе ваша помойка не узаконена.

Предлагаем свой тариф

Теперь рассматриваем вторую ситуацию, когда собственники несогласны с УК по размеру тарифа или его расшифровке. Расскажем о программе-максимум и программе-минимум, как говаривали большевики.

Новых налогов и услуг не появилось. Потому повышение тарифа более 4 процентов возможно только в трёх случаях:

- введение решением собрания новой услуги;

- решение жильцов повысить размер платы по строке «текущий ремонт»;

- наличие долга за прошлые работы по ремонту дома.

Как бы поступил я. Главное, на чём жульничают УК: специально не утверждают форму расшифровки тарифа (а значит, и отчёта) в договоре. У вас противоположный классовый интерес - добиться, чтобы эта расшифровка соответствовала реальности и вашим интересам (то есть была подробной) и была представлена в качестве приложения к договору управления (обслуживания), как и годовой отчёт. Это ваша защита не на один год, а на всё предстоящее время.

Потому делаем следующее. Скачиваем на сайте «Вашего ОРЕОЛА» типовой договор Общества потребителей (или приходите в любой вторник с 18 часов на Красный Путь, 20 с флеш-картой и берёте там), подписываете свой вариант договора у собственников. Подписи - это принципиально, так как распространена ошибка: приносят в УК пустой договор, типа мы хотим такой. А те говорят - а мы не будем подписывать. И на этом тема заканчивается, так как ни одной стороной эта бумажка не подписана).

А вот когда вы принесёте договор с подписями - УК должна либо подписать со своей стороны, либо отказаться от дома, чего они никогда не сделают. Последнее доказательство - так поступил совет малосемейного общежития по адресу Башенный переулок, 2. Им в УК «Сервис» говорили, что они убыточные, их бросят, ОДН великие. А как пошли в другую УК - так сразу УК «Сервис» так стали нужны, что войну развязали с советом дома.

Поверьте, подпишут как миленькие ваш договор в редакции Общества потребителей. Не подпишут - придёте, мы вам найдём лучше УК, где не воруют. Так как не подписать можно по одной причине - в этом договоре не остаётся возможности своровать у жильцов деньги - специально для того и писали всем правлением.

Помните! Любой другой вариант не защищает вас от дальнейших махинаций с тарифом в следующем году - так как в договоре не определена форма расшифровки тарифа. Правда, в практике были случаи, когда жильцы приходили в УК и предлагали: нас устраивает имеющийся договор, но мы хотим внести дополнение - утвердить форму расшифровки тарифа и отчёта приложением к договору. И УК соглашались. Так тоже нормально - в этом случае пишется на одном листке дополнение к договору, что утвердить эти приложения, и подписывают жильцы со своей стороны и УК.

Теперь программа-минимум, если лень всё это затевать и подписывать новый договор.

Напоминаем, каким образом УК «отбивают» попытки жильцов определить честный тариф:

- жильцы представили свои предложения в форме письма, а не в форме решения общего собрания;

- протокол общего собрания составлен без подписей собственников либо не по форме, определённой приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44-пр.;

- протокол собрания поступил без бланков решений (чтобы не спёрли решения - подписывайте в двух экземплярах, один из которых оставьте у себя, другой сдается в УК);

- в приёмной УК специально не отмечают входящий номер сопроводительного уведомления о проведении собрания с приложением протокола и решений - а потом говорят, что собрания не было;

- протокол собрания сдан в УК позднее последнего рабочего часа последнего рабочего дня года - лучше сдать до конца рабочего дня 30 декабря, так как 31 декабря УК может объявить выходным для приёмной.

Предупреждён - значит, вооружён. Сделайте всё правильно, учтите эти ситуации. И никуда они не денутся (повторяю: правильные бланки протокола и решений можно взять на нашем сайте).

Как рассчитать

Теперь сущностная сторона - по самим расчётам. Так как, напоминаю, крупные УК стали ходить в суды и доказывать незаконность предложенного жильцами тарифа, что он экономически не обоснован.

Вариантов (кроме случая, что ваша фамилия Федотов, Бурых, Лихачёв или ещё кто сам в этом хорошо разбирается) несколько. Первый - найти в доме или через вашего депутата грамотного специалиста, который правильно рассчитает тариф и найдёт, где УК спрятала «жирок».

Второй вариант - пойти в администрацию округа с просьбой проверить. Но они не обязаны - это насколько чуткий и добросовестный человек попадётся.

Третий вариант - пойти к нам на Красный Путь, 20. Всегда готов помочь и определить, где чего хотят украсть.

Притом хочу напомнить по опыту, что часто жильцы справедливо, но незаконно вычёркивают совершенно не нужные людям услуги, навязанные Медведевым и Менем (это министр бывший, при котором петлю ОДН нам накинули - теперь его ещё повысили - стал за мусор отвечать):

проверка вентиляционных каналов (не путать с ремонтом и прочисткой - это бумажку составить для пожарных), оформление информации о доме в электронном виде, противопожарные мероприятия, утилизация ртутьсодержащих осветительных приборов, а теперь ещё и новый оброк - диагностика ВДГО (не путать с ТО ВДГО).

Согласен полностью. Дурь редкая и ненужная - но это федеральные законы, их не УК придумала, деньги идут не в УК, и при отсутствии данных строк (если только у вас не ТСН, ТСЖ или ЖСК) - просто управляющую компанию «хлопнут» на 150 тысяч рублей за отсутствие данных договоров и статей в смете. Это не обсуждается.

А вот всё остальное - сами разбирайтесь. Кстати, и об обязательных строках. Все они определены в деньгах в постановлении мэра, кроме одной - диагностика ВДГО. Хожу по КТОСам и диву даюсь - какие у нас забитые жильцы - в моих УК стоимость 380 рублей с квартиры. А называют и 450, и 500 рублей! Угадайте с одного раза - в чей карман пойдёт разница? На мой характер, поставил бы директору простой вопрос: почему, если можно сделать это за цену на сто рублей ниже, вы подписали договор за 500 рублей? Вот почему и надо создать ТСН - тогда можно предложить УК своего подрядчика.

Есть ещё одна военная хитрость. Если даже вы проиграете суд - получите бесценную информацию, которую жульнические УК никогда так просто не дадут: внутристатейную расшифровку затрат. Например, что конкретно входит в уборку территории, сколько зарплата дворника, сколько стоит трактор, инструменты и так далее, так как на суде им придётся оспаривать ваш тариф по строкам и обосновывать свои затраты. Так лучше проиграть суд, но потом, когда трактор не приедет, потребовать перерасчёта, основываясь на материалах судебного дела по тарифу. Потеряете только пошлину 400 рублей (услуги юриста с вас не взыщут, так как он работает в УК).

Последнее. Если вы по закону провели и оформили собрание, в срок сдали протокол, но УК тупо выставляет за январь другой тариф - бегом с квитанцией и протоколом к прокурору или в ГЖИ. Это штраф для УК и перерасчёт.

Общество. Письмо. Тариф на 2020 год без собрания. Скачать

Общество. Протокол. Тариф на 2020 год дома с УК. Скачать 

Общество. Собрание за 2019 год. Тариф на 2020 год. Решение для домов на управлении. Скачать 

Общество. Собрание за 2019 год. Тариф на 2020 год. Решение для домов НУ. Скачать 

Общество. Протокол тариф на 2020 год для ТСН, ЖСК. Скачать 

Общество. Собрание за 2018 год. Тариф на 2020 год. Решение для ТСН. Скачать 

Общество. Протокол тариф на 2020 год для домов НУ. Скачать 

Общество. Бланк. Реестр раздачи на любое собрание. Скачать 

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты