Коммунальный ликбез

Чья собственность деревья?

«Приватизировали придомовую территорию, на ней растут 76 деревьев, которые требуют кронирования или вырубки. Обратились в УК «Жилсервис» с этим вопросом, но там ответили, что денег на эти виды работ нет. За счёт каких средств можно их выполнить, какова процедура? Нужно ли проводить общее собрание и согласовывать эти работы со всеми собственниками?

Надежда Яковлевна, ул. Лукашевича, 2б».

Ничем не могу вас порадовать. Общая логика всего гражданского и жилищного законодательства: чья земля - того и проблемы. К примеру, если образовалась несанкционированная свалка - по-русски кто-то привёз на «ГАЗели» кучу мусора, убирает её за свой счёт хозяин участка (как правило - мэрия). Но если у вас на участке выросла самосевом, скажем, яблоня - плоды тоже ваши. Кстати, ещё интересный нюанс: вот, например, у меня на даче две ветки яблони соседа проросли над моей землёй - так плоды мои однозначно. Также если ветка проросла через забор над улицей - однозначно можно срывать плоды и кушать, кто не брезгует. По этому поводу уже не раз были судебные процессы - всё, что под землёй и над землёй, также принадлежит собственнику, а так как дорога общая, то и плоды над ней тоже. Это для общего развития всех читателей.

Тема интересная, потому для всех приведу ещё один пример. Когда в моём дачном товариществе электрики меняли столбы с деревянных на бетонные, я сам предложил, чтобы столб остался на моей территории (его хотели вынести на улицу). Подписал бумагу, что столб бесплатно у себя на участке оставляю. Зачем? Так как он на моей земле, теперь от столба не подключат никого другого - я разрешения не дам. А был бы он на улице, меня бы никто и не спросил - их имущество.

Хотя понимаю проблему жителей, всё равно считаю, что вы сделали правильно: озеленённый участок иметь - это прекрасно. Но и кронировать и сносить деревья - теперь за ваш счёт (если только на выборах 2021 года богатенький кандидат не поможет).

Технологически средства на снос деревьев необходимо предусматривать по строке «текущий ремонт» либо отдельной целевой строкой тарифа.

Однозначно общее собрание для этого проводить нужно. Показателен в этом смысле один пример. Когда только ввели Жилищный кодекс, в доме по улице Третьяковской старшая по дому задумала кронировать и сносить деревья. Тогда ещё мало кто ориентировался в новом законодательстве, а до Жилищного кодекса ведь не было общего имущества - всё было государственное, деревья тоже, и работы выполняло домоуправление. Ну, вызвали они ООО «Жилищник 1», те кронировали, а потом один жилец всюду написал жалобы, и признали, что он юридически прав, - общего собрания по деревьям не было.

В чём же дело? Вспомним статью 36 ЖК РФ, которая разделила всё имущество дома на две большие части: общее имущество всех сособственников и частное имущество конкретного гражданина, семьи. Ясно, что общедомовой земельный участок по Жилищному кодексу неделим, значит, и деревья - общие. Ведь по Гражданскому кодексу растения являются имуществом того лица, чья земля, на которой они растут. Вот как это прописано в статье 261 ГК РФ «Земельный участок как объект права собственности»:

«2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нём растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено и не нарушает прав других лиц».

А дальше логически рассуждаем. По статьям 246, 247 ГК РФ любые действия с любым общим имуществом можно осуществлять только по общему решению: в фирме это собрание участников, при банкротстве - собрание кредиторов, в доме действует жилищное законодательство, а там по статье 44 ЖК РФ - это общее собрание собственников помещений в доме, если только ранее нет протокола, что общее собрание на весь дальнейший период поручило эти действия совету дома или председателю совета дома (при непосредственном управлении - представителю собственников помещений в доме).

Естественно, со всеми собственниками согласовывать не надо - на собрании достаточно более половины голосов «за» от общего числа голосов в доме (а не только от числа участников собрания).

Причём важно правильно составить текст решения, чтобы второй раз собрание не пришлось проводить.

Нужно решить четыре вопроса (которые можно объединить в один): непосредственно производство работ и их оплата, получение разрешения от администрации и кто будет всё это курировать от жильцов. Если кто спросит, причём тут администрация, если земля моя, отвечу: администрация - это публичная власть, определённая Конституцией и законодательством. Вот квартира тоже моя, но шуметь ночью я права не имею. Потому в интересах всего общества, чтобы не сделали всюду автостоянки вместо скверов, даже на частной земле разрешение на снос и кронирование зелёных насаждений даёт окружная администрация (в районах, где нет округов - администрация поселения).

И последнее. Такие работы разрешены только в период, когда деревья «спят», приостанавливается движение соков - с ноября по март (но разрешение можно получить заранее).

В помощь вам и другим читателям привожу два варианта формулировки решения собрания - когда деревья на приватизированной территории и когда на муниципальной.

«Вопрос № 2. О проведении кронирования крупномерных зелёных насаждений на земельном участке под многоквартирным домом.

Решение. Провести в 2020 году кронирование (число) (наименование) крупномерных зелёных насаждений (деревьев), расположенных(ого) на земельном участке под многоквартирным домом по адресу … по прилагаемой схеме по причине (указать), для чего обратиться к главе администрации (указать) административного округа г. Омска с ходатайством о разрешении на проведение указанных выше работ.

Кронирование произвести за счёт средств на едином финансовом лицевом счёте дома по строке 9.2. «Проведение текущего ремонта», утвердить смету на кронирование одного дерева, включая вывоз порубочных отходов, в размере (указать) рублей.

Поручить ранее избранному председателю совета дома (указать) совершать все необходимые действия, принимать единолично все необходимые решения, подписывать от имени собственников помещений в доме и отправлять любые документы, решать все вопросы, связанные с проведением указанного выше кронирования крупномерных зелёных насаждений. В соответствии с ч. 4 ст. 185 ГК РФ считать доверенностью решение и протокол настоящего собрания».

Примечание. При сносе просто слово «кронирование» заменяем на слово «снос» - сам текст аналогичен.

Совсем не так, если деревья «муниципальные»:

«Вопрос № 2. О проведении кронирования крупномерных зелёных насаждений на землях населённых пунктов (землях поселений) в районе многоквартирного дома (адрес).

Решение. Предложить Администрации г. Омска провести в 2020 году кронирование (число и наименование) крупномерных зелёных насаждений (деревьев) на землях населённых пунктов (землях поселений) в районе многоквартирного дома (адрес) по прилагаемой схеме по причине (указать), для чего обратиться к мэру города Омска (указать) и главе администрации (указать) административного округа г. Омска (указать) с ходатайством о проведении указанных выше работ за счёт средств бюджета города Омска».

Последний абзац со слова «Поручить» сохраняется, как в первом случае.

Если слежка не нужна...

«Поставили видеонаблюдение в подъезде - так решил совет дома и собственники. Мы с мужем под этим не подписывались, нам это абсолютно не нужно. Плата за домофон - 70 рублей в месяц - для нас весьма существенна. Необходимо ли было для принятия решения 100-процентное согласие всех собственников? Можем ли мы отказаться от этой услуги и как это сделать?

Раиса Михайловна, Космический проспект, 141, корпус 1».

Скажу сразу - однозначного ответа дать не могу, так как практика судов различная: есть в вашу пользу и есть в пользу совета дома.

Первое. Видеонаблюдение в подъезде, на мой взгляд, - вещь абсолютно нужная, особенно в высокоэтажных домах с лифтом и мусоропроводом - иначе завтра снова на ремонт лифта деньги собирать будете и крышки (клапана правильно они называются) от мусоропровода оторвут с потрохами на металлолом.

Второе. Видеонаблюдение не имеет никакого отношения к домофону и абонентской плате. Например, дом по ул. Бархатовой, 5 в прошлом году на собрании принял такое решение. Один из членов совета дома, работающий в этой сфере, просто на отложенные на счёте дома на ремонт деньги купил необходимую аппаратуру и провёл сеть, в том числе и в лифтах, и по фасаду дома. Теперь можно сразу в полицию сдавать видеоматериал на любого хулигана, кто посмеет отремонтированные подъезды раскрашивать или машину поцарапать во дворе. Трат всего-то - только плата ОДН на эти камеры, а это копейки. Ну или если надо камеру заменить - так это со счёта дома. Кому интересно, всё оборудование видеосистемой 9-этажного дома с парковкой и детской площадкой обошлось в 250 тысяч рублей.

Третье. Для оборудования видеонаблюдения в любом случае нужно решение общего собрания, при этом достаточно половины голосов «за» от общего числа голосов в доме. Естественно, со всеми собственниками вопрос этот согласовывать не надо. Вот как это прописано в части 5 статьи 46 ЖК РФ: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании».

Четвёртое. Скорее всего, у вас установили не видеонаблюдение, а домофон с функцией видеонаблюдения. Ответственно заявляю: никто не вправе заставить вас установить в квартире видеокамеру и платить за пользование таким домофоном абонентскую плату, хоть какое решение общего собрания будет. Приходите ко мне на приём - готов вам помочь вплоть до суда. Мы в своих УК также сотрудничаем с компаниями, кто устанавливает эти видеодомофоны. Но у нас, по крайней мере, все ставят одинаковые условия: кто купил домой камеру и установил видеосвязь с домофоном - те вот платят от 70 до 85 рублей в месяц в разных компаниях, кому не надо - остаются на плате за обычный домофон, а кто вообще не пользуется услугой домофона, о чём мы писали два номера назад, - те вообще никому ничего не должны.

Основная суть собрания в другом: что собственники согласны, что за ними будут наблюдать, а не что они будут за это ещё и платить.

Пятое, последнее. Поскольку услуга видеонаблюдения не входит в установленный Правительством РФ в постановлении № 290 перечень обязательных услуг УК, разные суды выносили разные решения по аналогичным жалобам. Одни суды считали, что, раз услуга не входит в обязательный перечень, собрание не имело права кого-либо обязать платить. Были и обратные решения: что собрание - высший орган управления. Так что если бы речь шла об оплате за установку видеонаблюдения - тут 50 на 50, а платить за услугу, которой вы не пользуетесь, никто заставить не может (если только сами раньше договор не подписали, что делать в таком случае, мы писали несколько номеров назад).

Материал опубликован в газете «Ваш ОРЕОЛ» № 15(1108) от 8 апреля 2020 г.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты