Готовь сани летом и систему отопления - тоже

Когда выгодна бесхозяйность и откуда взялись бесхозные трубы?

В прошлой публикации мы чуть коснулись ситуации, когда к дому подходит так называемый бесхозяйный участок сети. Жильцам его бесхозяйный статус выгоден только в одном случае - если вы собрались уйти от посредника и переложить часть трубопровода напрямую от труб АО «ОмскРТС», поставщика тепла. Выгодно это потому, что раз собственника нет, с ним не будет и спора.

Откуда вообще появились бесхозяйные участки? Первая часть - это трубы, которые при советской власти принадлежали предприятиям. Большинство наших читателей помнят, что тогда была другая структура управления жилищно-коммунальным хозяйством: каждое предприятие должно было развивать соцкультбыт. В 90-е годы вакханалии это зависело всецело от порядочности руководителей предприятий и добросовестности территориального депутата. К примеру, Владимир Воронцов, тогдашний заместитель директора нефтекомбината (он ещё и депутатом был), до последней задвижки всё передал по актам городу. И уже потом город развалил это хозяйство. Также добрые слова можно сказать в адрес руководства Омского отделения железной дороги. До последнего обслуживал своё жилье и передал в образцовом порядке агрегатный завод. Эти руководители ушли из жизни, но оставили добрую память. Также порядочно поступили здравствующие ныне А. Ф. Триппель и его зам по ЖКХ В. М. Свиридов на шинном заводе. Но абсолютное большинство типа «Электроточприбора», завода им. Козицкого, ПХБО «Восток» и десятки других предприятий поменьше просто тупо бросили все свои бывшие сети, не оформив нужные документы, так как это стоило денег и требовало времени. А раз документов на трубу нет, нет и акта, что её передали безвозмездно городу, то мэрия не может забрать её просто так. Есть процедура, которая длится два-три года. Если кратко, она состоит в том, что бесхозяйную трубу нужно сначала выявить (за это отвечает округ - туда и идите), потом департамент имущественных отношений платит деньги, оформляет документацию на трубопровод и идёт в суд закреплять трубу за муниципалитетом. Только потом это имущество передаётся на тех или иных условиях эксплуатирующей организации - по теплу это МП «Тепловая компания».

Но за двадцать «демократических» лет после ухода В. П. Рощупкина, который старался быть хозяином в городе, появилось ещё немерено бесхозяйных сетей к новым домам. Честно, смеюсь над нашими беспомощными властями. Зашейте карманы тем чиновникам, кто принимает новые дома, чтобы взяток не брали, и будет всем счастье. Дело в том, что теперь новые дома сдают частные организации. Естественно, им выгодно иметь меньшие издержки - тогда прибыль будет больше. Поэтому всё, что можно не делать, в том числе оформление и передачу мэрии трубопроводов, они не делают. Но виноваты-то те, кто принимает дома, - департамент строительства и Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН). Не приняли бы дом, на что они имеют полное право, застройщики быстро бы сети оформили, так как без этого нельзя оформить квартиры и офисы в собственность. Но вот как-то принимаются дома без оформления сетей… Примерно раз в два-три года мэрия и депутаты это обсуждают, но всё остается на своём месте.

Дольщикам на заметку 

Чем это плохо для жильцов, полагаю, понятно. Раз участок трубы бесхозяйный и ни у кого не стоит на балансе, никто не отвечает за его состояние, обслуживание, и ремонтировать его будут при аварии в последнюю очередь.

Есть ещё одна тема, актуальная в основном для новых домов, оснащённых счётчиками. Так что те, кто сейчас принимает участие в долевом строительстве, читайте внимательно. Поскольку поставщик любого ресурса продаёт ресурс на границе сетей, он вправе требовать оплаты по показаниям прибора учёта на границе. У нас в ООО «Уют-Центр» в двух домах последних лет постройки энергетики жёстко поставили вопрос: раз сети от «Тепловой компании» до дома от застройщика не переданы - счётчик должен стоять на границе, и потери на всей сети до дома идут жильцам на ОДН. Так что на этапе сдачи дома нужно проследить, чтобы застройщик все сети передал в муниципалитет или прямо в собственность поставщиков ресурсов. Не делает - идите в ГАСН и департамент строительства, требуйте, чтобы дом без этого не принимали.

В своих УК я давно побывал в сетевых службах, разобрался, где к каким домам проходят бесхозяйные участки, и далее постоянно контролирую ход работы должностных лиц, которые отвечают за оформление участков. Многие из них уже перешли официально в муниципальную собственность, что и другим советую. Где УК никакая - сами идите разбирайтесь к первому заместителю главы округа.

На наши денежки

Теперь про границу раздела сетей, или по-научному - границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Эта тема очень важна для тех, кто является председателем или членом совета дома, правления либо ревизионной комиссии ТСН, ТСЖ, ЖСК. Полагаю, большинству читателей суть понятна: до границы оплату работ по ремонту и поддержанию работоспособности любой сети ведут жильцы через УК, ТСН, ТСЖ, ЖСК, а дальше - ресурсная организация. Потому идут постоянные споры: ресурсникам выгодно отодвинуть границу подальше от дома, а жильцам и УК, наоборот, провести её в доме, по так называемой «вводной» или «первой» задвижке. Вот придите в свою УК и потребуйте копию акта раздела границ (полное правильное название указано выше). Образец мы выкладываем на сайте, чтобы вас не надули. Если скажут, что нет, или не дают - смело бегите от такой УК: деньги за управление берут, а ничего не делают. Эти документы - одни из самых важных по каждому дому. Иначе как узнать при аварии, кто должен срочно ремонтировать данный участок. Для тех, кто не пользуется интернетом, кратко поясняем, что это схема сети с подписями и печатями, где чья часть трубопровода или линии электросети. Кому не дадут такую схему, если она есть, смело обращайтесь ко мне или в редакцию.

Но, скорее всего, вы уже опоздали, так как разграничение (за исключением бесхозяйных сетей) активно проходило около десяти лет назад. Тогда до матов спорили, где пойдёт граница. И государство решило прекратить споры - отразило эти вопросы в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. а именно - в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме:

«8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учёта с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газорас-пределительной сетью».

Заметьте, как прописано: если управляющая организация не согласилась на иное место границы. На практике часто УК «ломают», и она соглашается. Вот тут и определите, какая УК защищает ваши интересы, а какая - нет. Многие, скажем мягко, слабые руководители УК набрали себе в границы ответственности бесхозяйных сетей и обслуживают за ваш счёт. А хитрые застройщики создали карманные жилищные организации, передают новое жильё им, и новосёлы не знают, что обслуживают кроме общедомового имущества за свой счёт ещё сотни метров подводящих сетей, чего делать не должны.

В реальной жизни в зависимости от договорённости ресурсников и УК в основном бывают три варианта: граница по первой задвижке (или клемме электросчётчика), граница по стене дома и граница по первому колодцу во дворе дома.

Важна граница ещё и потому, что, если возникает спор, замеры проводятся на границе сетей. К примеру, такая необходимость возникла сейчас на доме № 20 по ул. Вокзальной, где в летний период жильцы не получают горячую воду должной температуры, хотя во всех соседних домах температура нормальная. Председатель ТСН Вера Антоновна Шестакова приняла решение представить в АО «ОмскРТС» расшифровки автоматизированной системы учёта за несколько летних месяцев и потребовать принять техническое решение, так как жильцам нужен не столько перерасчёт, сколько горячая вода.

На земле и под землей

Наконец, рассказ про ввод тепловой системы был бы неполным, если не затронуть ещё одну важную вещь, которая также влияет на получаемое домом количество тепловой энергии - это тип ввода трубы в дом: подземный или надземный. Одной из причин снижения температуры горячей воды является надземный ввод - ясно же, что если летом за окном плюс 10, то и вода в трубе будет остывать, особенно за ночь. Летом ведь бойлер не работает - вода напрямую из трубы отопления идёт в горячий кран.

По нормативам ввод тепловой трубы в здание, естественно, должен быть из-под земли, но в половине домов города он надземный. А произошло вот что.

Всему на этом свете отведён свой срок. Тепловой трубе в зависимости от её материала (если только это не нержавейка, но это не про Омск) - от 10 лет при «чёрном» металле до 25 лет при оцинковке. Когда-то ввод планово стали ремонтировать или произошла какая-то авария. И теплоснабжающая организация, завод либо УК, пользуясь полной бесконтрольностью со стороны органов местного самоуправления и безразличием жильцов, не стали заморачиваться и закапывать трубу как было, а просто вошли в здание через так называемый продух - отверстие для вентиляции подвального помещения. Это сплошь и рядом, постоянно с такими поползновениями борюсь на своих домах.

Тут каждый дом должен сам определиться. Наверное, где такой надземный ввод уже сделан, нужно написать письмо

о своём несогласии с нарушением, ждать планового ремонта и заставить переделать, как было при сдаче дома. Либо сразу сейчас учинить судебный скандал, но это долго. Но если ввод длинный - больше 15 метров - это большие потери, поэтому игра стоит свеч. Некоторые пошли по другому пути - утеплили ввод ватой и насыпали горку над вводом типа клумбы - тоже решение.

Чтобы быть объективным, не могу не привести и другую точку зрения, которая есть у тепловиков. Они искренне или чтобы меньше работать, говорят, что во многих местах в городе низина, и в подземном исполнении труба всегда стоит в воде, что ещё более охлаждает и разрушает её, чем когда ввод надземный. Я на это говорю, что ввод-то 10-20 метров, а ваша труба от ТЭЦ по улицам идёт под землёй и в этой воде 10 километров, а тут вы вдруг обеспокоились десятью метрами.

Кстати, часто в редакцию обращаются читатели, озабоченные «парящими» трубопроводами в городе и райцентрах. Конечно, это плохо, и транспортировщики тепла имеют ежегодные планы ремонта изоляции. Единственное, хочу успокоить наших читателей, которые часто пишут, что мы за эти потери платим. Ответственно заявляю - ни копейки не платим и никогда не платили. Если кратко, по законодательству схема следующая: РЭК для каждого конкретного предприятия устанавливает по расчётам процент потерь. Вот он входит в тариф - хоть есть они, хоть нет. А что сверх того - это проблема предприятия, его убытки - они в тариф не вошли. Где счётчик - тоже понятно - там мы оплачиваем только то тепло, что в дом пришло. Так что не грузитесь - пусть ресурсники думают за свои потери.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи