Если есть желание делать добро…

Не знаешь - помолчи

Недавно в ООО «Труд» решением собрания перешёл дом по ул. Избышева, 4. Там конь не валялся в смысле организации самоуправления собственников, и такое, к сожалению, бывает в большинстве мелких УК, да и в ряде крупных, где собственникам и руководителям выгодно, чтобы не было совета дома, чтобы председатели были неподготовленными и безропотно подписывали что дают. Совета дома нет, председателя нет, схемы организации земельного участка под домом нет и так далее.

Вторая проблема таких домов состоит в том, что на фоне незнания большинством жильцов законодательства в сфере ЖКХ появляются люди, зачастую совершенно неплохие люди, которые, зная какие-то вершки без корешков, но обладая лужёной глоткой и напором, начинают учить других, как нужно поступать. Делают это неправильно, но апломба - как у министра ЖКХ. Вот оцените. Провожу на доме собрание, рассказываю, что по капремонту нужно перейти на спецсчёт, но пока несколько лет это будет невозможно, так как фонд в этом году сделал вам ремонт крыши. Там цена работ гораздо выше, чем если бы делали по спецсчёту, потому вы много должны и будете отдавать несколько лет, а до того переход на спецсчёт запрещён по закону. Ну вроде бы очевидная вещь, но стали спорить муж с женой, что я обманываю. Честно, так было охота нахамить, поскольку не терплю воинствующую тупость. Наверное, так же спорили со священнослужителями полуграмотные матросы Балтфлота, посланные ликвидировать приход и снести храм.

Дальше - больше. Рассказываю, что вот у вас избран представитель, и нам нужно будет ещё избрать совет дома и его председателя. А одна дама, причём педагог, говорит: нужно избрать совет, но председатель нам не нужен - будем решать всё коллегиально. Ну если государство председателя совета в статье 161.1 ЖК РФ прописало, то что тут обсуждать?! Не верит, и бесполезно объяснять. «А вот мы сделаем так - будет совет без председателя», - говорит. Сделать-то можно, но никто с такими решениями считаться не будет, так как они без подписи председателя совета дома недействительны. Подписать решение может только лицо, наделённое соответствующим протоколом собрания соответствующими полномочиями, причём только теми, что прописаны в законе и проголосованы в протоколе собрания.

Но полностью добила меня реплика одной дамы, которая утверждала, что она юрист да ещё и преподаёт! Дама заявила, что если подпишемся на программу «Формирование комфортной городской среды», то коварное государство сначала двор заасфальтирует, а потом потребует деньги с жильцов. Ну тупость конкретная - с трудом не нахамил.

Потому решил: пока все начальники в отпусках, законов новых не принимают, мы расскажем, какие органы управления вообще должны быть на доме.

Прислушивайтесь к знающим

Но сначала напомню, о чём несколько лет назад уже писал. Встречаюсь с хорошей старшей по дому № 2 по улице Стальского - у неё спор в нашей УК по вопросу расчёта платы за ОДН. В ходе обсуждения она мне и говорит: а мы в интернете нашли вот такое, а ещё были в общественной приёмной «Справедливой России», где нам юрист сказала вот это. Писал уже, что каждую чушь опровергать и вообще обсуждать просто не буду. Поймите, наконец, что реальных экспертов по ЖКХ в любом городе, в частности в Омске, очень мало. По пальцам пересчитать. Не в обиду - в ГЖИ половина безграмотных. Ниже привожу имена тех, на чьи ответы можете положиться. Вам будет небезынтересно, никого других не хочу обижать - их время придёт, но нужно ещё почитать, подучиться. Александр Бурых - начальник ГЖИ (не потому, что начальник ГЖИ, а потому что тему знает) и старейший инспектор ГЖИ Геннадий Ижойкин, Юрий Федотов - депутат горсовета, Наталья Яценко - исполнительный директор СРО управляющих организаций, Алексей Сокин - руководитель общественного университета по вопросам ЖКХ, депутат горсовета, да в последние годы набрал силу молодой юрист Даниил Терентьев - общественный эксперт Общероссийского народного фронта «За Россию!», директор частной юридической компании. Из городских чиновников это глава Ленинского округа Дмитрий Зярко и и. о. главы Центрального округа Дмитрий Котов. В области, к сожалению, вообще не осталось никого, кто в ЖКХ глубоко понимает, - последнего грамотного юриста минстроя Елену Лясман после ухода министра Марыгина в Москву, к сожалению, убрали. Вот если вышеназванные люди вам что-то сказали - поверьте, скорее всего, это так и есть.

Спорные вопросы

Хотя, конечно, и мы между собой спорим, но это споры более высокого теоретического уровня.

Они постоянным читателям известны. С Александром Бурых у нас расхождения по главному вопросу в том, что, когда он работал в УК - у него была одна позиция, а перешёл в ГЖИ - другая. Напомню суть, что я всегда при всех должностях и ситуациях считал и считаю, что дух Жилищного кодекса, для чего вообще это всё писали, говорит о том, что при конкуренции норм права нужно руководствоваться тем, что главный орган в доме - общее собрание: что оно решило, так и должно быть. ГЖИ же, судя по их предписаниям по частным вопросам, видимо, считает иначе.

С некоторыми другими экспертами у нас основные расхождения в другом вопросе. Я остаюсь на позиции, что тариф по жилищной услуге должен соблюдаться не только по общему размеру, но и по структуре. Напомню, это прописано в типовом договоре управления Общества

потребителей в сфере ЖКК. Структуру можно менять - но по согласованию с председателем совета дома (правления ТСН, ТСЖ, ЖСК). Из этого исходит практическая сторона - если, например, на дом купили песок дешевле, чем по плановой структуре тарифа, мы должны вернуть на субсчёт дома деньги. Позиция некоторых других экспертов состоит в том, что жилищная услуга - комплексная. Такова её суть, и с этим не поспоришь - тут и электрик, и лифт, и ремонт и прочее. Да, мы взяли песок дешевле, но гаечные ключи оказались дороже и вообще - ОДН дом перерасходовал. Потому, по мнению моих оппонентов, логика статьи 156-й ЖК состоит в том, что на собрании или иным законным образом собственники утверждают тариф на следующий год, и дальше проблемы УК - как вписаться с этот тариф и качественно обслуживать дом в течение года. И не дело жильцов следить, что купили и по какой статье недорасход, а по какой перерасход. В этом тоже есть логика: мол, когда мы покупаем помидоры, мы же не спрашиваем, сколько фермер потратил на удобрения, а сколько заплатил рабочим за уборку урожая. Есть договор между домом и УК, есть согласованная цена обслуживания. Если я как хороший хозяин сэкономил деньги, в нашем примере купил песок дешевле, то почему я не могу с этого получить законную маржу (выгоду)? Ведь жильцов не обманули - песка привезли то количество, которое нужно, и того же качества, но дешевле. А если думать, как я, считают мои оппоненты, у УК нет стимула экономить и искать варианты более дешёвого решения вопроса.

Но, подчёркиваю, это теоретические проблемы более высокого порядка - мы их обсуждаем на совещаниях. Но это действительно люди, знающие тему. Слушать всех остальных можно и нужно, но верить через слово. Особенно чиновникам. Кстати, не все знают, что любой ответ - хоть должностного лица, хоть УК - можно обжаловать в суде. Но только в течение трёх месяцев с момента его получения.

Кто имеет право инициировать собрание?

Так что наша очередная тема - что вообще должно быть организовано на любом многоквартирном доме, где квартир более четырёх - от пяти и больше. Какие действия нужно провести, кого избрать, какие у этих органов и людей будут полномочия и как это всё правильно оформить.

Кстати, напоминаю, мы можем дополнять тему с учётом поступающих вопросов. Можете звонить или писать в редакцию. Единственное условие - ваши полные данные, чтобы анонимок не было. Из последующих публикаций вы узнаете, каким должен быть совет дома и как можно его переизбрать, можно ли сдать в аренду часть двора или подвал, можно ли оформить стоянку и что для решения этих и других вопросов необходимо предпринять.

Причём не нужно считать себя маленьким человеком. Ведь по Жилищному кодексу инициировать общее собрание собственников вправе любой из собственников помещения, даже если ему принадлежит не всё помещение, а доля в квартире. Видите, что в доме, где вы проживаете, нет совета или он никакой - только на бумаге - организуйте собрание, бланки по всем вопросам по мере публикаций будем вывешивать на сайте газеты. Кстати, там же можно задавать и оперативные вопросы - я на них всегда отвечаю.

Совет дома и его председатель

Совет дома и его председатель должны быть на каждом доме, включая дома ТСН, ТСЖ и ЖСК. Все основные требования к совету дома, его права изложены в статье 161.1 ЖК РФ. Попробуем ответить на наиболее часто задаваемые вопросы при подготовке общего собрания по этому вопросу.

Первое. Может ли количество членов совета быть чётным? Однозначно да. Довод, а что делать, если при голосовании голоса «за» и «против» разойдутся поровну - несерьёзный. Во-первых, голосуют те члены совета, кто фактически пришли на заседание, а их может прийти как чётное, так и нечётное количество вне зависимости от общего числа членов совета. Реально этот вопрос решается в принимаемом тем же собранием регламенте работы совета: указывается, что при равенстве голосов «за» и «против» решающим является голос председательствующего на собрании, а если он не голосовал или воздержался - голос его заместителя

Второе. Сколько человек должно быть в совете? Часто отдельные критики начинают говорить, что в каком-то документе это расписано. Официально отвечаю - нигде этого нет. Сколько надо для успешной работы - столько и пишете. Но сразу не нужно забывать один нюанс. В Жилищном кодексе записано, и суды, по крайней мере Омский областной суд, этого придерживаются. Если совет избран на определённый собранием срок, то раньше его наступления выгнать его полностью или отдельных членов можно только в двух случаях. Первое, если человек сам отказался в письменной форме (а не в сердцах во время ссоры сказал, мол, тогда я снимаю с себя полномочия). Второе, как прямо написано в законе, члены совета должны сделать что-либо неблаговидное. А это неблаговидное потом надо будет доказывать в суде - то есть реально надо, чтобы они что-то своровали и тому подобное. Поэтому, если в человеке сомневаетесь или просто не знаете его хорошо, не нужно его включать в совет - потом «повеситесь». Он работать не даст, а выгнать нельзя.

В реальной жизни надо избрать, во-первых, всех желающих - как правило, таковых очень мало. Зачем обижать людей - это, может быть, как раз те люди, которые работать будут, раз у них есть энергия.

Понятно, что надо, чтобы хотя бы по одному человеку от подъезда в совете было. А в домах, где девять и более этажей, - по два человека от подъезда. Потому что, каково это - одному по подъезду, где 56 квартир, показания счётчиков снять, и так каждый месяц?!

Продолжение в следующем номере, присылайте вопросы!

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи