Чтобы председатель не стал зицпредседателем...

Во-первых, председателя может избрать на должность и снять с должности только общее собрание собственников - не УК, не совет дома, только общее собрание. Ответственно заявляю - непосредственно сама УК не вправе снять или назначить председателя дома приказом. Это ваш председатель, он на вас работает, от вас, а не от УК получает вознаграждение - просто это вознаграждение технически платит УК по поручению собрания жильцов дома и из средств жильцов. Иногда, где УК потупее, она пытается свергнуть негодного председателя, опираясь на часть 7 статьи 45 ЖК РФ, где, к сожалению, в 2015 году, несмотря на мои активные протесты, это действительно прописали (тем же мерзким законом № 176, которым ввели оброк в виде ОДН). Потому это и включили - не думайте, что для вашего добра старались, а для того, чтобы УК могла проще навялить ОДН:

«7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесённые настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Спор там был о том, что мы настаивали, что УК может провести собрание только по вопросам, указанным в договоре, но в законе написали - по любым. Причём обратите внимание: так как им нужно было именно и только ОДН - то право такое есть только у УК на домах с управлением, а где обслуживание - то есть ТСН, ТСЖ, ЖСК и непосредственное управление (напомню, это кто не платит ОДН через УК и потому энергетиков не интересовали) - туда УК лезть со своим собранием не вправе. В сотый раз говорю - всем нужно формально оформить ТСН, а народ ленится.

Серьёзные УК действуют более изощрённо. Опираясь на не особенно грамотных жильцов, пытаются скомпрометировать неугодного председателя дома. Особенно возмущают такие тупые крикуны, когда председатель пытается отстаивать ваши же права перед УК и администрацией, например, не пускает бракоделов делать капитальный ремонт кровли, а находятся такие, кто по наущению работников УК начинают собирать подписи за переизбрание председателя совета дома.

Всегда ли нужно действовать самому?

Теперь вниманию самой пожилой части наших читателей. Иногда ко мне приходят грамотные, но очень пожилые люди с правильными вопросами относительно неурядиц на доме, часто и по поводу неправильных действий председателя или совета. Особенно запомнилась исключительно интеллигентная 80-летняя бывшая преподаватель политехнического института из Советского округа. Все рассчитала и рассчитала всё верно - грабят народ, но ругаться с председательшей, которая за вознаграждение от УК все акты подписывает, уж года не те. Да и где, за какие средства сочинять и множить все эти бумаги, которые теперь необходимы для проведения общего собрания!

Но выход есть всегда. Правда, не лучший, так как если ваша повестка УК не понравится, будут всякими путями пытаться обмануть, но на то есть прокуратура. Вот какое право даёт нам Жилищный кодекс в статье 45:

«6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений».

Так что наберите подписей с запасом, и пусть УК трудится. Так и деньги сэкономите - не нужно множить бумаги за свой счёт. Другое дело, что если есть малейшая возможность проводить собрание самим - надо проводить самим, так как подобные случаи уже были. УК просто не ходила по квартирам, а потом вывешивала бумагу, что вот не набралось половины голосов для кворума. И ничего им не сделаешь - мы ходили, ну, не было людей дома или не хотят брать бланки.

В председатели - только из совета

Если внимательно смотреть структуру статьи 161.1 ЖК РФ - председатель - обязательно член совета дома - вот он, пункт 6, который многие читают невнимательно: « Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома».

Распространённой ошибкой до сих пор является избрание отдельно совета дома, а следующим пунктом председателя, который не является его членом. На первом же суде его полномочия признают незаконными. Соответственно, незаконно, когда вообще не включают этот вопрос в повестку: избирают совет, а сам совет потом избирает председателя. Не нужно путать дом с обычным управлением и ТСЖ или ЖСК. Вот там можно (если в уставе это прописано), чтобы правление избрало председателя, и то никогда не рекомендую - какой авторитет будет у человека, если люди за него не голосовали? Потому пишите и располагайте вопросы в повестке правильно: сначала совет, включая предполагаемого председателя, потом уже выборы самого председателя.

Иногда бывает так, что председатель совета собирается переезжать. Дело житейское. Тут нужно правильно сформулировать вопрос повестки: избрать нового человека в состав совета дома без изменения численности совета (это тоже надо указать) и избрать его же (можно и в одном вопросе) председателем совета дома - если будет избираться человек, на данный момент не являющийся членом совета дома.

Если дом мал

Теперь несколько практических ситуаций. Первая - группа небольших двух-трёхэтажных домов. Во-первых, если там всего восемь квартир, не во всяком доме реально найдёшь подходящего человека. Во-вторых, не секрет, что хотелось бы, чтобы люди получали хоть какое-никакое вознаграждение. А какое вознаграждение с восьми квартир! Потому встаёт вопрос о возможности и законности избрания на нескольких домах одного председателя, а может быть, и общего совета. Ничем не могу порадовать. Юридически это незаконно - такое возможно, только если эти несколько домиков формально создадут общее ТСН. А это тоже можно сделать лишь если домики стоят вместе, то есть имеют общие границы земельных участков. В реальной жизни и в наших УК такое есть, и в других. Много раз говорил об этом на всех уровнях, но поскольку власть не хочет заполнять явный правовой пробел, это за чиновников делает сама жизнь. Раз принят такой порядок людьми, он работает, всех устраивает, то так и избираем одного председателя на несколько домов, и получает он вознаграждение общее, собираемое со всех этих домиков. Но есть одно необходимое условие. По протоколу в каждом домике есть формальный председатель совета, чтобы подписывать законно все бумаги - иначе их любой суд отменит.

За долю малую

Часто возникает вопрос о том, какой долей собственности в квартире должен обладать председатель совета дома - обязательно ли он должен владеть всей жилплощадью. Естественно, нет. В законе написано «собственник помещения», а собственник и одной сотой доли - тоже собственник. В практике были два известных мне случая в Омске, когда для законного избрания председателя один родственник на бумаге дарил другому десятую часть квартиры, чтобы у того появились законные права собственника. Но так бывает редко. Потому практика идёт по незаконному пути, на который мы все закрываем глаза, поскольку иначе не получается решить вопрос: в протокол пишем, например, жену - собственницу квартиры, а правит муж, которого реально хотят видеть председателем жильцы. Кто хочет хоть как-то подстраховаться, пишет нотариальную доверенность на исполнение должности председателя совета дома. Так делать можно, но до первого конфликта - судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи