Что может председатель?

Пример из жизни

На прошедшей неделе меня попросили принять участие в собрании собственников помещений в доме № 17 по ул. Труда. Столько народу на собрании в этой небольшой 4-подъездной пятиэтажке не видел за 11 лет работы в «Труде». Вопрос, честно, с одной стороны, пустяковый: председатель совета дома без обсуждения на собрании разрешила жильцам одной из квартир первого этажа облагородить палисадник перед окнами - огородить его металлическим заборчиком от машин и детей, да ещё заменить дверь на входе в техническое подполье с железной на пластиковую. За свой счёт, не за счёт средств дома. Вроде мелочь, но народ негодовал. Почему председатель без обсуждения на собрании самоуправно приняла решение относительно общего имущества дома? Что мне понравилось - ведь суть не в этой злополучной оградке, которую народ назвал кладбищенской, - за 15 лет действия нового Жилищного кодекса люди стали осознавать себя сособственниками всего дома, двора, земельного участка. Ну председатель повинилась, что не знала, что такого рода вопросы нужно решать собранием. Постановили, что я подготовлю бланк решения, и собрание определит: оставить ограждение или демонтировать. С дверью-то в подвал всё ясно - пластиковая она, конечно, красивая, но если пожар - эвакуируясь, народ продуктами горения отравится, нельзя этого делать.

Вот и обсудим сегодня, что председатель может решать сам, что с советом дома, а что только с собранием.

Все полномочия - только проверенным

Первое - сразу хотелось, чтобы все поняли - в кодексе всё логично: объём полномочий председателя определяется общим собранием. Один раз нужно полно прописать все его полномочия и потом можно каждый раз не собираться на голосование, если доверяете председателю.

Но поверьте опыту, дать полномочия просто, но как бы потом не пожалеть. Такие полномочия, о которых мы сегодня напишем, можно давать только председателю, который уже зарекомендовал себя человеком честным и который не будет перегибать палку в отношениях с жильцами. Если нового человека выбираете - сначала дайте ему немного полномочий, остальное решайте советом или собранием, а вот на второй срок можно уже и все остальные полномочия добавить. Иначе потом ведь жалеть будете, когда одному малознакомому человеку всю власть отдадите. А УК часто такой бланк на собрание готовят - кто по недомыслию, а кто и специально, чтобы одному человеку дать денег или иные блага и на халяву подписывать акты за невыполненные работы или работы по завышенной стоимости.

Что пишет кодекс?

Начнём с того, что нам написал Жилищный кодекс о полномочиях председателя совета дома в статье 161.1:

«7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчётен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или действуя без доверенности в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключённым председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключённым договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверённостей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или действуя без доверенности в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса (это когда УК не выполняет свои обязанности по договору - примечание автора);

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса».

Последний пункт - шестой - ввели в 2015 году, так как было много жалоб депутатам, что по каждому вопросу хлопотно собрание проводить, подписи собирать. Вот о нём я и писал выше - этот пункт означает передачу председателю всех полномочий, кроме тех вопросов, которые может решить только собрание (последние перечислены в статье 44 ЖК РФ). На первый раз дайте все остальные полномочия, кроме этого, да и набрать голосов за полные полномочия трудно - кодекс специально ввёл квалифицированное большинство. Посмотрите часть 1 статьи 46 ЖК РФ - для передачи всех полномочий нужно не обычные более половины голосов, а не менее 2/3 от всех собственников.

Что может собрание?

Вот как эти полномочия прописаны в Кодексе:

«2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесённых к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Заметьте - как кратко. Народ голосует, так как не понимает, за что, а УК и рады. В переводе на русский с юридического тут написано следующее: председатель отныне будет без всякого совета с другими собственниками решать почти все вопросы дома за небольшим минусом того, что в части 5 статьи 161.1 и части 2 статьи 44 ЖК (там перечислены исключительные полномочия собрания и совета).

Часто после выхода материалов меня некоторые члены Общества потребителей и другие читатели критикуют - не дал чёткого направления - принимать этот пункт или нет. Поймите, это очень важный вопрос для дома на многие годы. И нет тут одного рецепта. Пункт-то правильный - могу назвать десятки домов, где председателю дали такие обширные полномочия, и человек работает достойно. Поставьте себя на место председателя. Например, можно заменить домофоны без оплаты на новые с телекамерами (такую услугу предложила одна из наших телекоммуникационных компаний два года назад). Но для этого нужно 2/3 голосов - типа расторгнуть договор с прежней фирмой и заключить с новой. Выгодно ли предложение для дома? Да, за ту же цену больше услуг. А вот вам лично охота ради этой выгоды для всего дома идти по всем квартирам подписи собирать, каждого уговаривать, да ещё вылавливать, когда человек появится дома. Раз так, походите месяц, второй раз не пойдёте. Потому этот пункт очень важный - только давать такие полномочия можно только уже проверенному властью человеку. Решать нужно по каждому дому в каждом отдельном случае.

Об общем имуществе

Завершая общую часть, обращаю внимание ещё на один принципиальный вопрос. По опыту больше всего скандалов возникает вокруг использования общего имущества дома. Жилищный кодекс чётко прописал этот вопрос, но большинство этого не знают. Часто получается, что председатель или УК даже из добрых побуждений без собрания отдали, например, проходной подъезд в аренду жильцу или стороннему предпринимателю, а потом - жалоба. И выясняется, что протокола собрания нет, и выписывается штраф. Да и просто неприятно, когда пишут или думают, что ты мелкий жулик.

В числе исключительных полномочий общего собрания есть и такое:

«3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определённых решением общего собрания».

В типовых бланках Общества потребителей мы рекомендуем избирать данного представителя одновременно, одним протоколом с советом дома и председателем. И тут тоже нельзя дать единого рецепта, но большинство домов идут по практике, что такие полномочия должны быть у председателя, так как только он в полном объёме знает, что нужно дому, какие ещё есть источники средств и договорённости (например, работы, которые предлагает сделать арендатор в счёт оплаты, уже запланированы за счёт других средств). Подчёркиваю: по закону ограничений, что председатель совета дома - один человек, а договоры на пользование общим имуществом заключает другой собственник, нет. Решать вам - на то и самоуправление в жилищной сфере.

В одном из следующих номеров мы подробно обсудим некоторые важные полномочия председателя.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи